COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2019
lu.b
N°2019/485
Rôle N° RG 18/13972 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BC7AF
[Z] [J]
[O] [C]
C/
[Y] [B]
[I] [B]
[X] [B] VEUVE [K]
[Q] [B]
Pierre [B]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES
SELARL LSCM & ASSOCIES
SCP ROBERT & ASSOCIES
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n° 717 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 12 Juillet 2018, enregistré sous le numéro de pourvoi E 17-21.784 qui a cassé et annulé l'arrêt n° 303 rendu le 06 Avril 2017 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 15/12821, sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance D'AIX EN PROVENCE du 05 Juin 2015, enregistré au répertoire général sous le n° 13/00067.
DEMANDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Monsieur [Z] [J]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [O] [C] épouse [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Monsieur [Y] [B]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Monika MAHY MA SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pierre GUIGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Monsieur [I] [B]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Monika MAHY MA SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pierre GUIGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Madame [X] [B] veuve [K]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Monika MAHY MA SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Pierre GUIGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Monsieur [Q] [B]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Monika MAHY MA SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Pierre GUIGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Monsieur Pierre GUIGUES
demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Monika MAHY MA SOMGA de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Pierre [B], avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS CG IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal domiciliés audit siège.
représenté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2019.
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
L'immeuble situé [Adresse 1] a été placé sous le régime de la copropriété le 22 juin 1962 et divisé en neuf lots comprenant un atelier, trois appartements, trois caves et deux pièces dans les combles.
L'indivision [B] est propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage de cet immeuble (lot 2) et d'une cave (lot 7), représentant au total 244/1000èmes.
M. et Mme [J] sont propriétaires de l'atelier en rez-de-chaussée (lot 1), d'un appartement au 3ème étage (lot 4), d'une cave (lot 5) et des deux pièces situées dans les combles (lots 8 et 9), le tout représentant 511/1000èmes.
M. et Mme [J] ont annexé sans autorisation de la copropriété une pièce grenier située au quatrième étage et le palier distribuant cette pièce, qui sont des parties communes, pour les adjoindre à leurs lots 8 et 9 et créer deux studios destinés à être loués.
Face à l'opposition des autres copropriétaires, M. et Mme [J] ont proposé d'acquérir ces parties communes.
Lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2006 a été adoptée la résolution n°11 donnant 1'autorisation à M. [J] d'acheter les parties communes « comme il en avait déjà été décidé lors des deux dernières assemblées générales ».
Lors de 1'assemblée générale du 19 juin 2008, M. [J] et M. Pierre GUIGUES ont été « mandatés auprès du notaire, pour le modificatif du règlement de copropriété».
Lors de l'assemblée générale du 23 juin 2009, les comptes de la copropriété ont été approuvés sur la base d'une nouvelle clef de répartition (1 083ème).
M. [Y] [B], en son nom personnel et au nom de l'indivision, a réclamé la nullité de cette assemblée générale.
Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2010 a été proposée l'approbation de la modification des tantièmes et une nouvelle répartition des charges de copropriété en mentionnant comme pièces justificatives jointes à la convocation à cette assemblée générale :
- l'autorisation donnée aux consorts [J] d'acquérir les parties communes lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2006,
-la vente des parties communes reçue devant Maître [U], notaire, le 10 janvier 2008,
-le modificatif d'état descriptif de division intervenu suivant même acte reçu le 10 janvier 2008 par Maître [U]. ·
M. Pierre GUIGUES, qui représentait l'indivision au cours de cette assemblée générale et dit n'avoir pas reçu les documents justificatifs dont il était fait état, a voté contre cette résolution qui a néanmoins été adoptée.
Par jugement en date du 13 décembre 2011, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a annulé les délibérations prises au cours des assemblées générales des 23 juin 2009 et 24 juin 2010.
Par acte d'huissier en date des 20 et 24 décembre 2012, M. [Y] [B] a assigné devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société CG IMMOBILIER, et M. [Z] [J] et Mme [O] [C] épouse [J], aux fins, à titre principal :
-de voir prononcer la nullité de l'acte du 10 janvier 2008 comportant cession de parties communes et modification de l'état descriptif de division,
-de condamner les époux [J] à remettre les lieux en état afin d'en restituer la jouissance aux copropriétaires et ce, sous astreinte.
Par jugement du 15 juin 2015, ce tribunal a :
-rejeté les fins de non recevoir soulevées par les époux [J],
-rejeté les fins de non recevoir soulevées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9],
-prononcé l'annulation de l'acte du 10 janvier 2008,
-condamné M. et Mme [J], d'une part, et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], d'autre part, à verser chacun la somme de 1500 euros à M. [Y] [B] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. et Mme [J] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] aux entiers dépens.
Par arrêt du 6 avril 2017, la cour d'appel a, pour l'essentiel, confirmé ce jugement.
Par arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt sauf en ce qu'il rejette les fins de non-recevoir soulevées par les époux [J], aux motifs suivants :
« Attendu que, pour prononcer l'annulation de l'acte authentique du 10 janvier 2008, l'arrêt retient que la vente n'est pas parfaite car elle n'a pas été approuvée par les copropriétaires et que le syndic, malgré les énonciations de l'acte passé le 10 janvier 2008, n'était pas mandaté par le syndicat des copropriétaires pour signer la vente et apporter des modificatifs à l'état descriptif de division ; / Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'assemblée générale du 15 septembre 2004 avait adopté une résolution prévoyant la vente par la copropriété à Mme et M. [J] des parties communes du quatrième étage, avec une proposition de prix à 762,25 euros le m2 et que l'assemblée générale du 28 novembre 2006 avait confirmé l'autorisation donnée, lors des assemblées générales précédentes, à M. [J], d'acheter les parties communes, en précisant qu'un projet de vente était déposé chez un notaire et le prix fixé à 762,25 euros le m2, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé [les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du code civil] »
L'affaire a été renvoyée devant la même cour autrement composée, qui a été saisie par acte du 22 août 2018.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2018, les époux [J] demandent à la cour de réformer le jugement du 5 juin 2015 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
-dire et juger que les décisions d'assemblées générales des copropriétaires des 13 septembre 2000, 15 octobre 2003, 15 septembre 2004 et 28 novembre 2006 leur ont fait acquérir des droits qui ne peuvent être remis en cause,
-dire et juger qu'en tout état de cause, la vente visée dans l'assemblée générale du 15 septembre 2004 est parfaite,
-dire et juger qu'une cession de lots, dont les parties privatives sont déterminées, est valable même si la modification de l'état descriptif de division qu'elle suppose n'a pas encore été opérée,
-débouter les consorts [B] de toutes leurs demandes,
-dire et juger qu'en tout état de cause, la terrasse et les WC attenants au lot n°8 ont été acquis par prescription trentenaire par eux-mêmes,
-rejeter les demandes adverses,
-condamner les consorts [B] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les consorts [B] aux dépens distraits au profit de Maître Frédéric BERENGER, avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 6 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juin 2015 par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence et, statuant à nouveau, de :
-débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes,
-les condamner in solidum à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En réplique, dans leurs dernières conclusions rectifiées, déposées par voie électronique le 10 décembre 2018, les époux [B] demandent à la cour de :
-confirmer le jugement déféré,
-condamner les époux [J] in solidum au paiement d'une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat de copropriété au paiement d'une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers distraction directe en application de l'article 699 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions visées ci-dessus des parties, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est en date du 7 mai 2019.
SUR CE :
1. Sur la demande d'annulation de l'acte authentique du 10 janvier 2008 :
L'assemblée générale du 15 septembre 2004 a adopté une résolution prévoyant la vente par la copropriété à Mme et M. [J] des parties communes du quatrième étage, avec une proposition de prix à 762,25 euros le m2.
La délibération du 24 janvier 2006 a décidé de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour « prendre une décision ferme et définitive concernant l'achat des parties communes par Monsieur et Madame [J] ». Cette dernière mention établit qu'à cette date, aucun accord définitif sur la vente n'était intervenu, seule l'existence d'un projet d'autorisation pouvant être établie.
Toutefois, l'assemblée générale du 28 novembre 2006 a autorisé M.[J] à acheter les parties communes, en précisant qu'un projet de vente était déposé chez un notaire et le prix fixé à 762,25 euros le m2. Elle a ainsi mis, par ailleurs, un terme à tout projet de donation envisagé en septembre 2000.
Un accord est ainsi intervenu sur le prix, celui-ci étant fixé à 762,25 euros par mètre carré, sans autre précision. Les mentions du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 novembre 2006 ne permettent pas de considérer que ce montant n'aurait été qu'une « proposition » des époux [J] formulée en 2004, la mention « projet de vente fixé au prix de 762,25 euros » figurant dans le procès-verbal de l'assemblée du 28 novembre 2006 traduisant l'existence d'un accord.
Il ne saurait être soutenu que la vente devrait être annulée pour ne pas avoir appliqué ce prix au mètre carré aux terrasses, les mentions des procès-verbaux d'assemblées générales permettant d'établir que le prix de vente n'était applicable en l'espèce qu'aux locaux répondant aux conditions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, soit à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, ce que ne sont pas les terrasses en cause.
Sur la chose, il résulte bien des mentions de l'assemblée générale du 28 novembre 2006 comme de celles antérieures que sont vendues les parties communes du quatrième étage, ces mentions étant suffisantes à désigner les parties vendues. Par ailleurs, la mention à ce procès-verbal indiquant que M. [J] a fait état d'une erreur dans un « premier protocole », antérieur donc au projet de soumis à cette assemblée de 2006, ne permet pas de considérer qu'une incertitude aurait subsisté au moment du vote sur la décision de vendre les parties communes en cause, le vote ayant eu lieu après cette intervention orale de M. [J].
Il résulte de tout ce qui précède qu'un accord était bien intervenu sur la nature et la consistance des biens destinés à être acquis par les époux [J] et sur leur prix, accord que se borne à mettre en 'uvre de manière fidèle l'acte de vente discuté.
Enfin, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que cette vente serait intervenue à la suite d'une man'uvre quelconque des époux [J] et de la société CG IMMOBILIER, ni que les conditions dans lesquelles il a été procédé à la modification de l'état descriptif de division auraient été de nature à tromper ou induire en erreur les autres copropriétaires sur la consistance des biens cédés.
Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré de l'usucapion, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a annulé l'acte de vente du 10 janvier 2008.
Sur l'élaboration de l'état descriptif de division en revanche, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a estimé que le syndic n'avait pas été mandaté par le syndicat des copropriétaires pour modifier l'état descriptif de division ou en élaborer un nouveau.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point, distinct de la vente et qui ne saurait entraîner l'annulation de cette dernière.
2. Sur les autres demandes :
Les différentes parties obtenant chacune partiellement satisfaction en leurs demandes, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens de première instance et d'appel seront partagés et mis à la charge, pour un tiers chacun, des consorts [B], des époux [J] et du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a annulé la vente des parties communes du quatrième aux époux [J] prévue dans l'acte de vente du 10 janvier 2008 et, statuant de nouveau sur ce point,
Déboute M. [Y] [B], M. [I] [B], Mme [X] [B] veuve [K], M. [Q] [B] et M. Pierre GUIGUES de leur demande d'annulation de cette vente,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'acte du 10 janvier 2008 mais seulement en tant qu'il procède à la modification de l'état descriptif de division de la copropriété,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés et mis à la charge, pour un tiers chacun, des consorts [B], des époux [J] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].
LE GREFFIERLE PRESIDENT
