COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2019
lu.b
N° 2019/ 388
Rôle N° RG 17/19172 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBL3A
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
[P] [K]
[Y] [P] épouse [K]
[G] [W] [H] [R]
[O] [J] divorcée [R]
[S] [V] [I] [Q]
[N] [H] épouse [Q]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alexandre ACQUAVIVA
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 20 Septembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03178.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet [Z] [O] sis à [Adresse 2]
représenté par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau de GRASSE, assisté de Me Marie VALENTE, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
Madame [Y] [P] épouse [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
Monsieur [G] [W] [H] [R], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
Madame [O] [J] divorcée [R], demeurant [Adresse 4]-EMIRATS ARABES UNIS
représentée par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
Monsieur [S] [V] [I] [Q], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
Madame [N] [H] épouse [Q], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Avril 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc BRIAND, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte authentique du 23 mai 2000, les époux [K] ont acquis de la commune de [Localité 1] le lot numéro [Cadastre 1] au sein de l'immeuble dénommé [Adresse 1], constitué par un local commercial dénommé boutique 2, au niveau zéro du bâtiment D, avec possibilité d'aménagement de trémie communiquant avec une réserve commerciale au niveau -1, ainsi que le lot numéro [Cadastre 2] constitué par la réserve commerciale située dans le bâtiment D au niveau -1.
Par acte authentique du 4 juillet 2000, les époux [Q] ont acquis de la commune de [Localité 1] les lots numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sein de la même copropriété, soit un local commercial et une réserve.
Par acte authentique du 28 février 2006, les époux [R] ont acquis les lots numéros [Cadastre 5] (local commercial) et [Cadastre 6] (réserve).
Les époux [R] ont demandé le 22 mars 2007 1'autorisation de procéder à un changement d'affectation afin de régulariser la situation de leurs locaux antérieurement transformés à usage d'habitation.
Cette demande a été examinée au cours de l'assemblée générale du 11 juillet 2007. Par une résolution numéro 9 intitulée « de la destination des locaux commerciaux », l'assemblée générale a autorisé « celui-ci ainsi que les propriétaires qui en feront la demande auprès du conseil syndical et du syndic, à effectuer le changement d'affectation des locaux commerciaux en locaux d'habitation, sous réserve d'une modification de la répartition des charges prenant en considération ledit changement, d'où la mise en place de tantièmes supplémentaires à imputer sur les lots concernés établis par un homme de l'art, étant entendu que tous les frais inhérents à ces changements d'affectation seront à la charge exclusive des propriétaires desdits locaux, et cela, sous réserve de 1' obtention des autorisations administratives et fiscales nécessaires au changement précité, étant entendu que si des parties communes ou des murs maitres devaient être touchés ou si le changement devait nécessiter le dépôt d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager, le propriétaire devra produire au syndic les plans d'architecte, les plans d'ingénieur béton et obtenir l'autorisation de 1'assemblée générale concernant les parties communes qui pourraient être affectées ; que par ailleurs il est demandé aux propriétaires ayant antérieurement réalisé un changement d'affectation de leur local, de procéder à la régularisation vis-à-vis de la copropriété, des services administratifs, de l'administration fiscale en produisant les documents au syndic; que de plus, 1' assemblée générale demande à ce que toute demande de changement d'affectation soit réalisée au 31 décembre 2007 ».
M. [K] a sollicité le changement d'affectation de ses lots en locaux d'habitation par courrier du 28 novembre 2007. M. [Q] a lui-même demandé ce changement d'affectation par courrier du 20 décembre 2007, les époux [R] ayant quant à eux obtenu cette autorisation suite à une demande antérieure faite à l'assemblée générale.
Les demandeurs ont saisi un architecte afin de faire procéder à la répartition des charges prenant en compte cette modification et ont saisi un notaire.
Lors de l'assemblée générale du 29 juillet 2009, il a été voté une résolution numéro 20 par laquelle le syndic a reçu mandat d'intenter toute action judiciaire à l'encontre de MM. et Mmes [K], [R] et [Q] aux fins d'obtenir le rétablissement par eux de l'affectation d'origine des lieux et la remise en état initial de ces locaux conformément à 1'état descriptif et au règlement de copropriété.
Par acte du 23 octobre 2009, les époux [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de cette résolution, ainsi que celle de la résolution numéro 15 par laquelle 1'assemblée a autorisé le syndic à étudier la possibilité de créer de nouveaux lots à destination de caves supplémentaires dans les locaux mitoyens aux deux cages d'ascenseurs et ce, en vue de leur vente, sous forme de droits de jouissance, ainsi que sur les paliers d'ascenseurs de gauche de droite, aux niveaux -1, -2 et -3, sous forme de droits de jouissance, au motif que cette résolution ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires, s'agissant de la modification des tantièmes de copropriété.
Les époux [Q] et les ex époux [R], après avoir été assignés par le syndicat, ont sollicité les mêmes annulations.
De son côté, par acte du 23 décembre 2009, le syndicat de copropriété [Adresse 1] a assigné M. et Mme [K], M. et Mme [R] et M. et Mme [Q] aux fins de voir juger qu'ils n'avaient pas le droit de procéder aux travaux de transformation de leurs lots et de les condamner à les remettre en état à usage commercial.
Après jonction, l'affaire a été radiée en 2015 puis réinscrite au rôle.
Par jugement du 20 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Nice a :
-déclaré irrecevables les demandes formulées par les époux [Q] et les ex époux [R],
-prononcé l'annulation de la résolution numéro 20 de 1'assemblée générale du 29 juillet 2009,
-débouté les époux [K] de leur demande d'annulation de la résolution numéro 15 de cette assemblée,
-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 1] à payer aux époux [K] la somme de 1 000 euros pour procédure abusive,
-l'a également condamné à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 1] à payer d'une part aux époux [Q] et d'autre part aux ex époux [R] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
-rappelé que, de droit, les époux [K], les époux [Q] et les ex époux [R] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a notamment retenu que :
-les époux [Q] et les époux [R] n'ont pas agi par voie d'action dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
-s'agissant de la résolution n°20, si le syndicat faisait valoir que les époux [K] n'avaient pas respecté les conditions votées par l'assemblée générale du 11 juillet 2007 au motif qu'ils devaient produire avant le 31 décembre 2007 les éléments afférents à d'éventuelles modifications et autorisations des services administratifs et de l'administration fiscale et qu'à défaut par eux de l'avoir fait, l'autorisation était devenue caduque, la résolution litigieuse a décidé d'étendre cette autorisation aux autres copropriétaires qui en feraient la demande sous la seule condition de déposer leur demande avant le 31 décembre 2007, ainsi qu'il résulte de la mention in fine de cette autorisation, à l'exclusion de toute autre condition,
-s'agissant de la résolution n°15, que l'objet de cette résolution n'était pas de procéder à une modification des tantièmes de copropriété mais uniquement d'étudier la possibilité de créer de nouveaux lots, ce pourquoi il a été voté une enveloppe financière de 800 euros pour les honoraires de géomètre,
-les dommages et intérêts demandés par les époux [K] n'étaient pas justifiés au vu des pièces produites.
Par acte du 23 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a régulièrement relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 juillet 2018, il demande à la cour de :
« DECLARER irrecevables M. et Mme [K], M. et Mme [Q] et M. [R] et Mme [J] divorcée [R] en leur demande tendant à voir annuler la résolution n°20 adoptée lors de l'assemblée générale du 29 juillet 2009 sur le fondement des droits acquis du fait de l'adoption de la résolution n° 9 lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2007,
-à titre subsidiaire, les débouter de leurs demandes,
En tout état de cause,
-ORDONNER la remise en état de leurs locaux d'habitation en locaux commerciaux conformément aux dispositions du règlement de copropriété,
ORDONNER à M. et Mme [K] et M. et Mme [Q] la remise en état du plafond de leur réserve, des façades de l'immeuble, par l'enlèvement des grilles d'aérations, le rebouchage des percements sur la façade de leurs boutiques, et la reprise en peinture correspondante ainsi que l'enlèvement des branchements d'antenne TV sur la collective dans le placard technique avec rebouchage des trous pratiqués dans les murs afin de profiter des éléments d'équipement du syndicat,
ORDONNER à M. [R] et Mme [J] divorcée [R] la remise en état du plafond de leur réserve, ainsi que l'enlèvement des branchements d'antenne TV sur la collective dans le placard technique avec rebouchage des trous pratiqués dans les murs afin de profiter des éléments d'équipement du syndicat,
CONDAMNER chacun des copropriétaires, M. et Mme [K] solidairement et conjointement, M. et Mme [Q] solidairement et conjointement et M. [R] et Mme [J] divorcée [R], solidairement à y procéder sous astreinte chacun de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à cette remise en état,
CONDAMNER solidairement et conjointement M. et Mme [K] à payer au syndicat la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement et conjointement M. [R] et Mme [J], divorcée [R] à payer au syndicat la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement et conjointement M. et Mme [Q] à payer au syndicat la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement M. et Mme [K], M. et Mme [Q] et M. [R] et Mme [J] divorcée [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [O] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. »
En réplique, dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 octobre 2018, les époux [K] et [Q], M. [R] et Mme [J] divorcée [R] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté certaines de leurs demandes et de :
« PRONONCER, à la demande des époux [K], l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 1] » du 29 juillet 2009,
HOMOLOGUER d'une part, la proposition faite par M. [X] concernant l'évaluation des nouvelles quotes-parts des parties communes dans la perspective d'une modification des tantièmes et, d'autre part, le projet d'acte contenant modificatif de l'état descriptif de division et additif au règlement de copropriété de l'immeuble « [Adresse 1] » établi par Maître [Q] [A], notaire,
A défaut sur ce point,
CONFIRMER le Jugement déféré en ce qu'il a enjoint au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » d'avoir à faire procéder à l'élaboration d'un projet de modification et à la mise à l'ordre du jour de la question dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, afin qu'il soit statué lors de l'assemblée générale annuelle subséquente, dont l'ensemble des frais resteront à la charge de chacun des copropriétaires concernés,
DÉCLARER irrecevables l'ensemble des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » et, à tout le moins, l'en débouter,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à faire établir un rapport sur la modification des tantièmes de charges de copropriété induits par la modification de l'affectation des lots n° 1193, 1194, 1199 et 1201 qui, de locaux commerciaux ou réserves, sont devenus locaux d'habitation, et à faire modifier en conséquence le règlement de copropriété et ce, à ses frais, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, sans qu'aucune charge à ce titre ne soit imputée aux époux [K], aux époux [Q] et aux anciens époux [R],
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à payer aux époux [Q], aux époux [K] et aux anciens époux [R] une somme de 20 000 euros, chacun, à titre de dommages intérêts,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à payer aux époux [Q], aux époux [K] et aux anciens époux [R] une somme de 10 000 euros, chacun, à titre de dommages intérêts pour abus de procédure, en application des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à payer aux époux [Q], aux époux [K] et aux anciens époux [R] une somme de 3 000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Jean-François JOURDAN, Avocat, sous sa due affirmation de droit,
DISPENSER totalement les époux [Q], les époux [K] et les anciens époux [R] de toute participation aux frais de procédure, incluant les honoraires de l'avocat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 1] » et le montant des éventuelles condamnations à intervenir, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture est en date du 19 mars 2019.
SUR CE :
1. Sur la demande d'annulation de la résolution n°20 adoptée le 29 juillet 2009 :
En application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [Q] et les ex-époux [R] ne sont pas recevables à demander, par voie de conclusions déposées le 26 avril 2013, la délibération du 29 juillet 2009. Il y a toutefois lieu de statuer sur les demandes identiques formées par les époux [K], à l'encontre desquelles aucun moyen d'irrecevabilité n'est soulevé.
Par jugement définitif du 3 décembre 2009, le tribunal de grande instance de Nice a énoncé que la résolution n°9 adoptée le 11 juillet 2007 « ne constitue qu'une décision de principe consistant à autoriser les copropriétaires, qui en feraient éventuellement la demande auprès du syndic et du conseil syndical, à effectuer le changement d'affectation de locaux commerciaux en locaux d'habitation mais sous réserves, d'une modification de la répartition des charges prenant en considération ledit changement, de la mise en place de tantièmes supplémentaires à imputer sur les lots concernés et établis par un homme de l'art, de l'obtention d'autorisations administratives et fiscales, de production au syndic de plans d'architectes et d'ingénieurs béton dans certains cas et de l'autorisation de l'assemblée générale si des parties communes étaient affectées » et, estimant qu'elle ne revêtait pas d'efficacité juridique, rejeté pour ce motif la demande tendant à son annulation.
Cette décision porte sur un objet différent de celui-ci du présent litige, de sorte qu'elle n'a pas autorité de chose jugée pour l'instance en cours. La fin de non-recevoir sera donc écartée.
Toutefois, et ainsi que l'avait jugé le tribunal dans son jugement, la résolution n°9 précitée ne pouvait en effet être exécutée de manière autonome compte tenu des nombreuses conditions et réserves qu'elle prévoyait, de sorte qu'elle est, par elle-même, dépourvue de toute efficacité juridique et n'a pu créer des droits au profit des copropriétaires concernés.
Par suite, les intimés ne sont pas fondés à invoquer la méconnaissance de droits acquis du fait de cette résolution.
Enfin, les intimés ne sont pas fondés à soutenir que cette résolution aurait, en tout état de cause, été superfétatoire en raison des stipulations du règlement de copropriété (page 32) ou de l'état descriptif de division (pièce n°27 des intimés) qui autoriseraient les modifications des locaux commerciaux et de leurs réserves, une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pouvant toujours, comme l'a fait cette résolution n°20 adoptée le 29 juillet 2009, refuser le changement d'affectation d'un lot, auquel cas cette résolution s'impose à tous les copropriétaires, quand bien même ce refus serait injustifié au regard du règlement de copropriété ou qu'il porterait atteinte aux modalités de jouissance par le copropriétaire de ses parties privatives.
Enfin, sur l'abus de droit allégué, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier qu'en autorisant le syndic à ester en justice contre les copropriétaires ayant réalisé des travaux de changement de destination, l'assemblée générale aurait pris une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou agi dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Par suite, la demande d'annulation de la résolution n°20 adoptée le 29 juillet 2009 ne peut qu'être rejetée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Par voie de conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires, dans les conditions figurant au dispositif du présent arrêt et sans qu'il y ait lieu à astreinte.
2. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15 adoptée le 29 juillet 2009 :
En vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la modification de tantièmes n'est possible que par un vote à l'unanimité de l'assemblée générale.
Toutefois, en l'espèce, la résolution n°15 adoptée à la majorité des voix se borne à « étudier la possibilité » de créer de nouveaux lots et fixe une enveloppe de 800 euros pour les honoraires du géomètre chargé de réaliser deux études dans ce cadre.
Par suite, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution.
3. Sur les demandes de dommages et intérêts :
Le syndicat est fondé à demander l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à verser des dommages et intérêts pour procédure abusive aux intimés. En revanche, il ne rapporte pas la preuve, par les pièces qu'il produit, d'un préjudice justifiant l'octroi à son profit de dommages et intérêts.
5. Sur les autres demandes :
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge des intimés, dont les demandes principales sont rejetées. De même, ceux-ci verseront, solidairement, au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau,
Ecarte la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée,
Déclare M. [S] [Q], Mme [N] [H] épouse [Q], M. [G] [R] et Mme [O] [J] divorcée [R] irrecevables en leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°20 adoptée le 29 juillet 2009,
Déboute M. [P] [K], Mme [Y] [K], M. [S] [Q], Mme [N] [H] épouse [Q], M. [G] [R] et Mme [O] [J] divorcée [R] de leurs demandes,
Ordonne la remise en état de leurs locaux en locaux commerciaux,
Ordonne à M. et Mme [K] et M. et Mme [Q] de remettre en état le plafond de leur réserve, des façades de l'immeuble, par l'enlèvement des grilles d'aérations, le rebouchage des percements sur la façade de leurs boutiques et la reprise en peinture correspondante ainsi que l'enlèvement des branchements d'antenne TV sur l'antenne collective dans le placard technique avec rebouchage des trous pratiqués dans les murs,
Ordonne à M. [R] et à Mme [J] divorcée [R] de remettre en état le plafond de leur réserve, ainsi que d'enlever les branchements d'antenne TV sur l'antenne collective dans le placard technique avec rebouchage des trous pratiqués dans les murs,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [O], de ses autres demandes,
Condamne M. [P] [K], Mme [Y] [K], M. [S] [Q], Mme [N] [H] épouse [Q], M. [G] [R] et Mme [O] [J] divorcée [R] à verser à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [P] [K], Mme [Y] [K], M. [S] [Q], Mme [N] [H] épouse [Q], M. [G] [R] et Mme [O] [J] divorcée [R] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
