COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 31 MAI 2019
SL
N° 2019/ 366
Rôle N° RG 17/18488 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBKC3
SCI EBA
C/
[M] [T]
[U] [D] épouse [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BERNARDI
SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Septembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00624.
APPELANTE
SCI EBA, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Damien BALMEUR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [M] [T]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [U] [D] épouse [T]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [M] [T] et son épouse Mme [U] [D] sont propriétaires à [Localité 1] dans le lotissement La Lieutenante du lot n°114 qui se trouve surplombé par le lot n°113 appartenant à la Sci Eba .
Soutenant que celle-ci avait réalisé divers travaux contrevenant aux prescriptions du cahier des charges de l'association syndicale libre du Domaine de la Lieutenante, les époux [T] ont obtenu, suivant ordonnance de référé rendue le 2 juillet 2014, une expertise.
L'expert désigné, a établi son rapport le 8 juillet 2015.
Par acte d'huissier délivré le 21 janvier 2016, les époux [T] ont fait assigner la Sci Eba devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à réaliser sous astreinte les travaux suivants :
- reculer le pied de talus situé à l'est, sur toute sa longueur de cinq mètres par rapport à la limite de propriété, et emporter les terres résiduelles ;
- démolir sur toute sa longueur le mur construit derrière la clôture au nord-est en limite séparative avec l'ASL, et emporter les gravats ;
- reculer le pied de talus réalisé en partie nord-est, en limite séparative avec l'ASL, de cinq mètres par rapport à la limite de propriété, et emporter les terres résiduelles ;
- démolir les parpaings scellés par la Sci Eba contre le grillage le long de la propriété des époux [T], et emporter les gravats ;
- créer un drain à un mètre de la limite de la propriété des époux [T], avec un exutoire se jetant dans le réseau pluvial existant au sud de la propriété de la société Eba ;
-végétaliser le talus sur la partie voisine de leur propriété, avec des arbustes résistants pour le stabiliser ;
- planter trois arbres de haute futaie non résineux ;
- reculer le système d'arrosage mis en place sur le talus à cinq mètres de la limite de leur propriété;
- supprimer le projecteur situé sur les arcades de sa propriété, ou le déplacer de manière à ce que son faisceau lumineux n'éclaire que le lot 113 et non leur fonds.
Ils ont également sollicité la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes:
- 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;
- 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de leur conseil .
La Sci Eba a conclu à :
- l'irrecevabilité de l'action ;
- subsidiairement, à son rejet ;
- plus subsidiairement, à la limitation de son éventuelle condamnation aux travaux préconisés par l'expert ;
- l'octroi de la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civil, outre les dépens distraits au profit de leur conseil.
Par jugement rendu le 14 septembre 2017, le tribunal a :
- rejeté la demande de médiation présentée par la Sci Eba ;
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par elle ;
- condamné la Sci Eba à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de quatre mois à compter la signification du présent jugement :
. reculer le pied de talus situé à l'est, sur toute sa longueur, de cinq mètres par rapport à la limite de propriété, et emporter les terres résiduelles,
. démolir sur toute sa longueur le mur construit derrière la clôture au nord-est en limite séparative avec l'ASL, et emporter les gravats,
. reculer le pied de talus réalisé en partie nord-est, en limite séparative avec l'ASL, de cinq mètres par rapport à la limite de propriété, et emporter les terres résiduelles,
. créer un drain à un mètre de la limite de la propriété des époux [T], avec un exutoire se jetant dans le réseau pluvial existant au sud de la propriété de la société Eba,
. planter trois arbres de haute futaie non résineux ;
- rejeté le surplus des demandes présentées par les époux [T] ;
- rejeté la demande tendant au bénéfice de l'exécution provisoire ;
- condamner la Sci Eba aux dépens en ce compris les frais d'expertise, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné la Sci Eba à payer aux époux [T] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci Eba a régulièrement relevé appel, le 16 octobre 2017, de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées par RPVA le 5 janvier 2018, elle demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa fin de non-recevoir et prononcé condamnation à son encontre, et statuant à nouveau :
A titre principal,
- dire que le cahier des charges du lotissement ASL La Lieutenante est inapplicable compte tenu de la loi ALUR ;
- déclarer les époux [T] irrecevables en leurs demandes et à tout le moins les en débouter;
A titre subsidiaire,
- dire qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés par la Sci Eba ont aggravé l'écoulement naturel des eaux ;
- en conséquence, débouter les époux [T] de leur demande tendant à la création d'un drain;
- dire que la Sci Eba procédera aux travaux nécessaires pour le recul de la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la partie mitoyenne, et la démolition locale du mur de soutènement;
- dire que la Sci Eba procédera à la plantation de trois arbres non sans aucune autre précision conformément au cahier des charges du lotissement ;
- réduire à de plus justes proportions la demande des époux [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant rappelé qu'ils n'ont mis en place aucune mesure de médiation ou de conciliation avant la délivrance d'une assignation.
- rejeter toutes demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens dirigées contre la Sci Eba .
Dans leurs écritures déposées par RPVA le 6 mars 2018, les époux [T] sollicitent de voir:
Vu l'article 544 du code civil,
- confirmer le jugement entrepris ;
- statuant de nouveau, condamner la Sci Eba au paiement de la somme de 5.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- la condamner aux dépens, y compris l'expertise, distraits au profit de leur conseil, ainsi qu'au versement d'une indemnité de 3.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2019.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur l'applicabilité du cahier des charges
Au soutien de son appel, la Sci Eba conteste l'applicabilité du cahier des charges du lotissement de l'ASL du Domaine de La Lieutenante en invoquant l'article L 442-9 selon lequel :
'Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.'
Ils omettent cependant le dernier alinéa de ce texte aux termes duquel 'Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.'
Il résulte de cet alinéa que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, ainsi que jugé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 janvier 2016 (3ème chambre pourvoi n°15-10566), et ce, même si les règles d'urbanisme propres à un lotissement peuvent pour leur part être frappées de caducité à l'égard de l'administration.
C'est donc à juste titre que les époux [T] se prévalent du cahier des charges, dont ils démontrent qu'il a été publié, et il convient d'examiner le bien fondé de leurs prétentions devant la cour, étant indiqué qu'ils ne maintiennent plus leurs demandes tendant à la végétalisation du talus, à la démolition de parpaings, au recul du système d'arrosage et à la suppression ou au déplacement du projecteur, les dispositions prises de ces chefs par le tribunal étant définitives.
Sur le talus à l'est et au nord est
Le cahier des charges stipule en son article 10 que 'Toutes les constructions, principales ou annexes, doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives.'
En l'occurrence, l'expert a constaté que la Sci Eba a édifié le long du fonds des époux [T] un talus d'une hauteur de 1,91 mètre environ et dont le sommet se trouve à environ 2,5 mètres de la limité séparative.
Il ne s'agit pas d'un simple aménagement dés lors que ce talus a nécessité côté nord-est la réalisation d'un mur de soutènement, mais bien d'une construction, peu importe qu'il ait été créé par l'apport de terres présentes sur le fonds de la Sci Eba ou de terres extérieures.
Dés lors, la règle des cinq mètres n'étant pas respectée, l'expert préconise le recul de la crête du talus sur toute sa longueur et l'emportement des terres résiduelles.
Cette solution permet de mettre en conformité le talus avec les prescriptions de l'article 10 ci-dessus reproduit, sans qu'il soit nécessaire, comme le sollicitent les époux [T] d'ordonner que ce soit le pied du talus qui soit reculé à cinq mètres, l'article R111-16 du code de l'urbanisme évoqué par eux sur ce point étant étranger au litige. L'expert relève en outre que les travaux souhaités par les époux [T] amèneraient la création d'un talus plus pentu dont les terres devraient nécessairement être retenues par un enrochement ou un mur, avec une difficulté d'accès à cette bande de cinq mètres sans que l'écoulement des eaux soit mieux solutionnée.
Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris de ce chef et de retenir la solution préconisée par l'expert, à savoir le reculement à cinq mètres de la crête du talus sur toute sa longueur limité à la partie mitoyenne, avec emportement des terres résiduelles.
Sur le mur de soutènement
L'expert a relevé qu' en limite nord-est de son terrain, hors mitoyenneté avec les époux [T], la Sci Eba a créé un ouvrage de soutènement considérable, sans préoccupation esthétique pour le voisinage.
La Sci Eba ne conteste pas que cette construction enfreint l'article 10 du cahier des charges ci-dessus reproduit ainsi que l'article 12 relative aux clôtures en limite séparative qui prescrit qu'elles sont constituées par un mur bahut d'une hauteur maximale de 0,20 mètre surmonté d'un grillage ne pouvant excéder 1,60 mètre de haut.
Elle fait valoir en appel que le mur est nécessaire pour assurer la sécurité des lieux de sorte qu'il ne saurait être démoli.
Toutefois, c'est parce qu'elle a rehaussé son terrain qu'elle a du édifier un mur de soutènement, qu'il lui appartiendra éventuellement de reconstruire en respectant la marge de recul de cinq mètres.
Il y a lieu en conséquence de retenir la solution recommandée par l'expert à savoir la démolition locale du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus et emportement des gravois et finition des arases.
Sur l'écoulement des eaux
Il résulte de l'article 640 du code civil que les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué, et le propriétaire du supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
L'article 7 du cahier des charges interdit aux acquéreurs de modifier l'écoulement des eaux de ruissellement.
En l'espèce, l'expert a certes mentionné que lors de l'accedit, il ne pleuvait pas si bien qu'il n'était pas possible de constater de visu l'importance du ruissellement dans la propriété des époux [T],
Mais il énonce également que :
- à la lumière de photographies prises avant les travaux litigieux, les pentes plus ou moins naturelles acheminaient les eaux vers le bas du terrain, qui n'est pas mitoyen avec le fonds des époux [T] en direction du nord-est ;
- le terrain très argileux n'absorbe pas facilement l'eau et n'a d'autre possibilité que de s'évacuer par gravité ;
- le mur de soutènement édifié au nord est constitue une barrière ;
- les constructions édifiées sur la propriété dominante de la SCI Eba (nouveau garage et agrandissement de la zone bitumée) concourent à augmenter le débit des eaux de pluie sur la partie en aval des constructions et l'arrosage nécessaire à l'entretien de la pelouse est aussi un facteur d'arrivée d'eau ;
- le nouveau talutage sur la propriété la Sci Eba bouleverse considérablement l'ancienne circulation des eaux de surface et les surface imperméables ayant été augmentées, il en résulte des écoulements très différents qui ne semblent pas avoir fait l'objet d'une attention particulière, et qui sont en partie orientés vers le fonds inférieur appartenant à aux époux [T] .
Le fait que l'expert ait constaté qu'il existe sur le terrain de ces derniers des endroits humides ailleurs que sur la zone litigieuse ne permet pas de démentir les énonciations susdites, et la Sci Eba ne démontre pas que le rapport d'expertise serait erronné.
L'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux est donc caractérisée et c'est donc à bon droit que le premier juge a, selon les recommandations de l'expert, condamné la Sci Eba à créer un drain à un mètre de la limite de la propriété des époux [T], avec un exutoire se jetant dans le réseau pluvial existant au sud de la propriété Eba.
Sur les arbres
L'article 8 du cahier des charges stipule que :
'L'abattage des arbres est interdit [...].
Les arbres morts doivent être abattus rapidement et remplacés dans l'année de leur abattage par des sujets non résineux à raison d'un pour un.'
Il n'est pas discuté par les parties que trois arbres de haute futaie ont été abattus par la Sci Eba, ainsi d'ailleurs que ceux-ci apparaissent sur le plan de masse de son dossier de permis de construire.
Le cahier des charges n'impose certes pas la replantation d'arbres de haute futaie en cas d'arbres morts.
Mais dés lors que la Sci Eba s'est mis en contravention avec le 1er alinéa de cet article elle doit procéder au remplacement à l'identique.
Ainsi, le tribunal a pu ordonner la plantation de trois arbres de haute futaie non résineux conformément aux préconisations de l'expert.
Sur les dommages-intérêts
Les époux [T] ne rapportent pas la preuve de préjudices effectivement subis, étant ajouté qu'il n'est pas démontré que la vue créée sur leur fonds excéderait les inconvénients normaux du voisinage.
Ils doivent donc être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, ainsi que jugé par le tribunal.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La Sci Eba qui demeure partie succombante en appel, supportera les dépens et sera condamnée à payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu de revenir sur les dispositions prises de ces chefs en première instance
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 14 septembre 2017, en ce qu'il a condamné sous astreinte la Sci Eba à :
- reculer le pied de talus à l'est et au nord est, de cinq mètres par rapport aux limites séparatives, et emporter les terres résiduelles,
- démolir sur toute sa longueur le mur construit derrière la clôture au nord-est en limite séparative avec l'ASL, et emporter les gravats ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne la Sci Eba à réaliser les travaux suivants dans le délai de quatre mois à compter la signification du présent arrêt, à peine d'astreinte de 100 € par jour de retard :
- recul à cinq mètres de la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la partie mitoyenne et emportement des terre résiduelles,
- démolition locale du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus et emportement des gravats et finition des arases,
Confirme le jugement dans le surplus de ses dispositions,
Condamne la Sci Eba aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [M] [T] et son épouse Mme [U] [D] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
