COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2019
sl
N° 2019/ 324
Rôle N° RG 17/17207 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBGXX
[R] [W]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 05 Septembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03266.
APPELANT
Monsieur [R] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Mireille PENSA-BEZZINA de la SCP COURTIGNON - BEZZINA - LE GOFF, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice LA FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE, sise [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représenté par SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [R] [W] est propriétaire du lot n°14 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1].
Par acte d'huissier délivré le 13 juin 2016, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation de l'assemblée générale qui s'est tenue le 29 avril 2016, subsidiairement l'annulation de la résolution n°13 adoptée par cette assemblée et la condamnation du défendeur aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 5 septembre 2017, le tribunal a rejeté l'ensemble des prétentions du demandeur et l'a condamné au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. [W] a régulièrement relevé appel, le 19 septembre 2017, de ce jugement en vue de son infirmation.
Dans ses conclusions déposées par RPVA le 27 avril 2018, il demande à la cour de :
Vu les articles 22 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015,
Vu les articles 64, 64-1, 64-2, 64-3 du décret du 17 mars 1967 modifiés,
- dire que le pouvoir de la Ville de Nice pour voter lors de l'assemblée générale du 29 avril 2016 devait être remis au président élu de l'assemblée générale, aux fins que celui-ci distribue ce pouvoir à un copropriétaire présent lors de l'assemblée générale autre que le Président de séance ;
- dire et juger en conséquence que le pouvoir de la Ville de Nice excluait de facto le président de l'assemblée générale désigné, aux fins de la représenter lors de l'assemblée générale du 29 avril 2016 ;
- dire en conséquence que Mme [M] élue en qualité de présidente de séance de ladite assemblée générale ne pouvait donc recevoir le pouvoir de la Ville de [Localité 1] et devait le remettre à un autre copropriétaire présent dans la salle ;
- dire que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public ;
- en conséquence, annuler l'assemblée générale du 29 avril 2016 en son intégralité ;
Subsidiairement :
- dire et juger que M. [N] et Mme [E], à l'appui de leur mail du 22 février 2016, n'ont pas adressé au syndic pour la demande d'inscription à l'ordre du jour complémentaire de l'assemblée générale du 29 avril 2016 un projet de résolution d'assemblée générale ;
- dire que la demande d'ordre du jour complémentaire sollicitée par M. [N] et Mme [E] est libellée de manière particulièrement vague, imprécise et équivoque ;
- dire et juger que la demande d'inscription complémentaire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sollicitée par M. [N] et Mme [E] pour l'assemblée générale du 29 avril 2016 et adressée par mail , n'a pas été notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception avec les pièces justificatives de leur demande, pas plus qu'elle n'a été adressée selon les dispositions applicables aux notifications par voie électronique telles que résultant des articles 64, 64-1, 64-2, 64-3 du décret du 17 mars 1967 modifié selon décret du 21 octobre 2015 ;
- dire que le projet de travaux tel qu'envisagé par les consorts [T] consiste en l'appropriation d'une partie commune de la toiture terrasse ;
- dire que la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 29 avril 2016 aurait dû être prise à l'unanimité des copropriétaires ;
- en conséquence, annuler la résolution n°13 de l'assemblée générale du 29 avril 2016 ;
A titre infiniment subsidiaire,
- dire que la résolution n° 13 de cette assemblé aurait dû être votée à la majorité de l'article 26;
- en conséquence, annuler la résolution ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- le condamner à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- dire que conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du10 juillet 1965, M. [W] sera dispensé de régler sa quote-part afférente aux dispositions de l'article 700 susvisé et des dépens susvisés.
Le 3 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a déposé par RPVA des conclusions tendant à la confirmation du jugement entrepris, à la condamnation de M. [W] aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au règlement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 février 2019.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur la nullité de l'assemblée générale du 29 avril 2016
La ville de [Localité 1] a donné pouvoir au président de séance de l'assemblée du 29 avril 2016 de lui 'désigner un membre de l'assemblée pour la représenter.'
Ces termes ne permettent pas de considérer qu'il était interdit au président de séance de représenter lui-même la commune dés lors qu'il est également membre de l'assemblée.
Aucune nullité n'est donc encourue au visa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la nullité de la résolution n°13
La résolution n°13 attaquée est rédigée comme suit :
' A la demande de M. [N] et Mme [E] : réfection de la toiture terrasse susjacente à leur appartement pour en avoir une jouissance privative sur environ 50 m2 (mail de demande +plan architecte joint à la convocation).
Résolution : Après avoir entendu les explications de M. [N] et Mlle [E] l'assemblée générale décide de valider le projet présenté. Sous réserve des autorisations administratives de la Ville de [Localité 1]. Il est ici précisé que l'entretien de l'emprise de toiture, et les éventuels travaux à faire sur cette partie resteront à la charge intégrale de M. [N] et de Mlle [E] et leurs ayant droit.'
Cette résolution a été inscrite à l'ordre du jour à la demande de Mme [E] contenue dans un mail du 22 février 2016 aux termes duquel 'Par le présent courriel [Y] [N] et moi souhaitons porter à l'ordre du jour de l'AG ordinaire de la copropriété du [Adresse 1] la validation de notre projet de réfection du toit terrasse sus-jacent à notre appartement pour en avoir jouissance privative, sur 50 m2(environ).
Un cabinet d'architecte niçois a été nommé et sera en capacité de fournir le projet au moment de l'AG , en collaboration avec l'ingénieur structure.
A été considéré attentivement l'ensoleillement de la terrasse des Bigeon-[F] et l'absence de modification de façade (côté rue comme côté cour).
Si des pièces jointes sont à fournir, doivent-elles l'être le jour de l'AG ou en amont ' Si en amont, sous quel délai ' (l'archi n' pas finalisé ses plans et nous attendons les commentaires des architectes de la mairie).'
En réalité, est venu compléter ce mail un plan de l'architecte [K] contenant les travaux envisagés et les mesures qui a été joint à la convocation, et dont il ressort qu'il s'agit de déposer une partie de la toiture zinc et charpente existante, de créer un plancher collaborant, et d'installer une verrière et un garde corps périphérique métallique.
Ces documents associés à la première phrase du mail permettent de considérer que Mme [E] et M. [N] ont présenté un projet de résolution suffisamment clair et précis de nature à éclairer les copropriétaires et qu'il a été ainsi satisfait aux exigences des articles 10, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, étant ajouté d'une part que ces textes n'imposent pas de documents déterminés de sorte que c'est à tort que M. [W] entend exiger notamment le descriptif des matériaux, le cahier des charges des travaux, leur durée, ou l'étude de l'ingénieur béton et d'autre part que peu importe l'assemblée ultérieure du 19 juin 2017.
Par ailleurs, le fait que la demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour ait été formulée par un simple mail et non par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par voie postale ou électronique dans les conditions prévues aux articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967n'est pas sanctionné par la nullité de l'assemblée générale dés lors qu'il ne s'agit pas d'une formalité substantielle mais d'une formalité simplement destinée à attester de la date à laquelle le syndic est saisi de la demande.
M. [W] fait valoir également que cette résolution n°13 aurait dû être prise à l'unanimité en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L'unanimité n'est cependant requise par ce texte que dans le cas d'une décision portant atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance (alinéa 3) et dans le cas où l'assemblée entendrait aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (alinéa 4)
Or, le seul courrier de M. [W] en date du 22 avril 2016 faisant état de nuisances sonores ainsi que de risques de désagréments et de dérangements ne permet pas de caractériser l'atteinte aux droits des autres copropriétaires exigés par l'alinéa 3 de ce texte.
En revanche, c'est à juste titre qu'il affirme que la majorité des deux tiers prévue à l'alinéa 1 était requise dans la mesure où le projet consiste à concéder à Mme [E] et M. [N] un droit de jouissance exclusive sur le toit partie commune avec construction d'une verrière et d'une terrasse.
Il résulte du procès-verbal que la résolution litigieuse a été adoptée par quatre copropriétaires sur sept composant le syndicat ( [F]/[M] - [N]/[E] - Sci Offenbach Clémenceau - Ville de Nice arrivés pour ces deux derniers en cours d'assemblée) et représentant 70/100 tantièmes.
Ainsi, la majorité requise a bien été atteinte, contrairement à ce qu'il est soutenu par l'appelant.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de nullité de la résolution n°13 litigieuse n'est
pas fondée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte tenu de la solution du litige donnée en appel, M. [W] supportera les dépens et sera condamné à payer au syndicat la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 5 septembre 2017,
Condamne M. [R] [W] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
