COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2019
lu.b
N° 2019/ 314
Rôle N° RG 17/16494 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBEPK
[G] [Y]
[X] [Y]
[C] [Y]
[A] [B]
[V] [F] épouse [B]
[R] [Z] [G]
[S] [M] épouse [G]
[E] [C]
[H] [C] épouse [I]
[I] [E] [C]
[N] [B] [C]
C/
Commune DE [Localité 1]
SARL CACTUS FINANCES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP WAGNER - WILLM
Me Elie MUSACCHIA
SCP BUVAT-TEBIEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 27 Juin 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03175.
APPELANTS
Monsieur [G] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [X] [Y]
demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représentée par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [Y]
demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)
représentée par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [A] [B]
décédé et demeurant de son vivant [Adresse 4]
Madame [V] [F] veuve [B]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [R] [Z] [G]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [S] [M] épouse [G]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [E] [C]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [H] [C] épouse [I]
demeurant [Adresse 6] (SUISSE) CH
représentée par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [I] [E] [C]
demeurant [Adresse 7] (SUISSE)
représenté par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [N] [B] [C]
demeurant [Adresse 8] (SUISSE) CH
représenté par Me François WAGNER de la SCP WAGNER - WILLM, avocat au barreau de NICE substituée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Commune DE [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 9]
représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe CAMPOLO de la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
SARL CACTUS FINANCES, dont le siège social est [Adresse 10]
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Franck MANDRUZZATO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Messieurs [G] [Y], [A] [B], [R] [G], [E] [C],
[I] [C], [N] [C], et Mesdames [X] [Y], [C] [Y] et [H] [C] sont colotis du [Adresse 11] situé sur la commune de [Localité 1], [Localité 2], pour être notamment respectivement titulaires des parcelles suivantes :
- Mmes [X] et [C] [Y]: parcelle de terrain d'une contenance de 595 m2 cadastrée section CH n°[Cadastre 1],
- M. [R] [G]: parcelle de terrain d'une contenance de 9 a 80 ca cadastrée section CH n°[Cadastre 2], avec Mme [J] [M],
- M. et Mme [A] [B]: immeuble bâti cadastré sous-section CH n°[Cadastre 3],
- M. [E] [C]: parcelle de terre d'une contenance de 32 ca cadastrée section CH numéro [Cadastre 4], avec Mme [M] [O].
Par acte authentique du 20 juillet 2011, la commune de [Localité 1] a cédé à la
SARL CACTUS FINANCES les parcelles cadastrées section CH numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] aux lieux-dits [Adresse 12], et [Adresse 13], d'une contenance totale de 65a 77 ca, et ce, pour un montant de 62 613 euros.
Reprochant à la commune de [Localité 1] d'avoir cédé la parcelle de terre [Cadastre 7] à la SARL CACTUS FINANCES en méconnaissance du droit de priorité qui leur en aurait été conféré par une délibération municipale du 28 mars 2006, Messieurs [G] [Y], [A] [B], [R] [G], [E] [C], [I] [C], [N] [C], et Mesdames [X] [Y], [C] [Y] et [H] [C] ont, par actes d'huissier de justice en date des 8 et 15 avril 2015, assigné la commune de [Localité 1] et la SARL CACTUS FINANCES aux fins de voir, sur le fondement des articles 6 et 1304 du code civil, prononcer la nullité de la vente du 20 juillet 2011, enjoindre à la commune de [Localité 1] de leur proposer l'acquisition de la parcelle au prix de 9 euros du m2 et condamner les défendeurs à leur verser à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal a, notamment, jugé irrecevable cette action en nullité de vente.
Le tribunal a relevé que par cette délibération du 28 mars 2006, le conseil municipal a approuvé la cession aux propriétaires riverains des parcelles qui seront identifiées par le document d'arpentage à intervenir issues des parcelles cadastrées CH [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 5], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], propriété de la commune dans le lotissement [Adresse 14], et a approuvé les prix proposés soit 9 euros le m2 pour les parcelles de la zone urbaine et 4,5 euros pour celles situées en zone de protection. Il était précisé que les riverains avaient manifesté le souhait que la commune leur rétrocède les parties attenantes à leur propriété afin de pouvoir en assurer le débroussaillement de même que 1'entretien régulier et de participer à la protection de leur environnement contre les incendies, la commune envisageant d'y répondre favorablement, ce transfert permettant d'alléger le budget communal alloué au débroussaillement.
Pour le tribunal, sans être qualifié expressément de pacte de préférence, il se déduisait de cette délibération le principe d'un acquiescement de la mairie au principe de cession des parcelles litigieuses aux riverains si ces derniers confirmaient cette volonté de rétrocession.
Relevant qu'au moins une parcelle, cadastrée section CH numéro [Cadastre 7], restait en vente en 2009 et que les riverains en étaient informés sans qu'aucun d'eux ne se manifeste en ce sens avant avril 2012, date de la correspondance adressée par M. [G] [Y] à la commune de [Localité 1], le tribunal en a déduit qu'il s'ensuivait raisonnablement une renonciation de la part des riverains au bénéfice du droit de priorité qui leur avait été concédé en 2006, de sorte que l'intérêt à agir des demandeurs n'était pas caractérisé.
Par acte du 30 août 2017, les consorts [Y] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 février 2019, M. [G] [Y], Mme [X] [Y], Mme [C] [Y], Mme [V] [F] épouse [B] venant aux droits de son mari décédé M. [A] [B], M. [R] [Z] [G], M. [E] [C], Mme [H] [C], M. [I] [E] [C] et M. [N] [B] [C] demandent à la cour, pour l'essentiel, d'infirmer le jugement et de :
-dire et juger qu'ils sont recevables à agir en annulation de l'acte de vente du 20 juin 2011 par lequel la commune de [Localité 1] a cédé à la SARL CACTUS FINANCES les parcelles cadastrées section CH numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] aux lieudits [Adresse 15] d'une contenance totale de 65a 77ca et ce pour un montant de 62 613 euros,
-dire et juger que le maire adjoint de la commune de [Localité 1] ne pouvait le 20 juillet 2011 vendre la parcelle CH [Cadastre 7] à la société CACTUS FINANCES, faute d'y avoir été autorisé par le conseil municipal, en contravention avec l'article 1153 du code civil,
-dire et juger que la commune de [Localité 1], par délibération de son conseil municipal n'a pas donné son accord à la vente de ladite parcelle CH [Cadastre 7] à la société CACTUS FINANCES en contravention avec l'article 1128 du code civil,
-dire et juger que lesdits motifs fondent la nullité relative et absolue de la vente poursuivie, tant en tant qu'elle préjudicie aux intérêts des demandeurs, qu'en tant qu'elle porte atteinte au but d'intérêt général poursuivi par toute délibération du conseil municipal,
-prononcer la nullité de l'acte de vente du 20 juillet 2011 passé entre la commune de [Localité 1] et la société SARL Cactus Finances par lequel la première a vendu à la seconde la parcelle cadastrée CH [Cadastre 7] sur le territoire de la commune de [Localité 1] ;
-enjoindre à la commune de [Localité 1] de proposer aux demandeurs l'acquisition de la parcelle CH [Cadastre 7] au prix de 9 €/m2.
A l'appui de leurs demandes, ils soutiennent pour l'essentiel que :
-le tribunal ne pouvait se fonder sur des considérations générales, tirées d'une correspondance adressée par M. [G] [Y] pour considérer que l'intérêt de chacun des consorts [Y], [B], [C] et [G] n'était pas acquis,
-l'obligation de la commune était une obligation de contracter avec les appelants et non un simple « pacte de préférence », de sorte que le tribunal a dénaturé le contenu de cette délibération,
-les riverains mentionnés par la délibération du conseil municipal bénéficiaient du droit d'acquérir les parcelles en cause, alors même que le terme de ce droit n'était pas fixé,
-le tribunal de grande instance a dénaturé les faits en jugeant que les riverains avaient renoncé à toute acquisition,
-le maire-adjoint n'était pas habilité à signer cet acte de vente et s'est de surcroit fondé sur une délibération publiée au recueil des actes de la commune qui ne l'y autorisait pas,
-la vente est irrégulière du fait de l'absence d'avis valide donné par le service des Domaines.
En réplique, dans ses dernières conclusions signifiées le 25 janvier 2018 par voie électronique, la commune de [Localité 1] demande à la cour, notamment, de confirmer le jugement déféré.
Elle soutient, pour l'essentiel, que :
-faute de publication de l'assignation et en l'absence de production d'un justificatif de publication dans les trois mois de la signification de l'assignation, la demande tendant à prononcer la nullité de l'acte de vente du 20 juillet 2011 portant sur la parcelle cadastrée CH [Cadastre 7] est irrecevable,
-en l'absence de droit de priorité, les appelants ne disposent pas d'un intérêt à agir,
-le moyen tiré de la méconnaissance de l'avis des Domaines est inopérant et, en tout état de cause, infondé,
-la délibération de 2006 ne conférait pas aux riverains un droit de priorité et, même en présence d'une délibération prévoyant la cession d'un bien à un riverain déterminé, celui-ci doit se porter acquéreur dans un délai raisonnable,
-l'acte de vente de 2011 n'est pas inexistant, l'absence de délibération autorisant la cession de la parcelle à la société CACTUS FINANCES ne pouvant, en tout état de cause, entraîner la nullité de l'acte de vente en l'absence de texte le prévoyant.
En réplique, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 janvier 2018, la SARL CACTUS FINANCES demande notamment à la cour de déclarer les appelants irrecevables en leur action et de rejeter leurs demandes.
A l'appui de ses demandes, elle soutient pour l'essentiel que :
-les appelants ne bénéficient ni d'un droit de propriété ni même d'un pacte de préférence qui seul leur aurait donné qualité à agir contre l'acte de vente,
-il ressort du comportement des riverains que ceux-ci ont renoncé aux droits de priorité qu'ils avaient dans la mesure où ils étaient parfaitement informés de l'existence de cette possibilité depuis 2006 et qu'ils ont tardé à l'exercer ou ne se sont pas manifestés,
-les moyens opposés par la commune, qu'elle reprend à son compte, sont fondés,
-elle-même n'est pas de mauvaise foi.
L'ordonnance de clôture est en date du 26 février 2019.
SUR CE :
1. Sur les fins de non-recevoir :
1.1 Sur le défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière et l'absence de justification de cette publication :
Aux termes du 5. de l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. »
En l'espèce, l'assignation des consorts [Y] signifiée le 8 avril 2015 à la société CACTUS FINANCES et le 15 avril suivant à la commune de [Localité 1] a été publiée le 27 juin 2016 au service de la publicité foncière, ce dont il est justifié par la mention apposée sur une copie de cette assignation jointe au dossier de l'appelante.
Le moyen manque donc en fait.
1.2 Sur le défaut d'intérêt à agir des appelants :
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
Le riverain bénéficiaire d'un droit de priorité pour l'achat d'une parcelle a un intérêt à agir en annulation de l'acte par lequel une commune vend cette parcelle à un tiers.
En l'espèce, il résulte des développements ci-dessous que les appelants disposaient bien d'un droit de priorité pour l'achat des parcelles cadastrées section CH numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], auquel ils n'ont pas renoncé à l'exception des époux [B].
Par suite, la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir doit être écartée, sauf en ce qui concerne Mme [V] [F] épouse [B], en son nom propre et celui de son mari décédé.
2. Sur la demande d'annulation de l'acte de vente du 20 juillet 2011 :
Aux termes du dispositif de la délibération n°30 du 28 mars 2006 du conseil municipal de la commune de [Localité 1], le conseil a approuvé « la cession aux propriétaires riverains, des parcelles qui seront identifiées par le document d'arpentage à intervenir issues des parcelles cadastrées CH [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 5], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], propriété de la Commune, dans le lotissement [Adresse 14] », au prix de 9 euros le mètre carré pour les parcelles de la zone urbaine et 4,5 euros celles situées en zone de protection.
Le rapport précédant l'adoption de cette délibération et figurant dans les motifs de celle-ci indique que les riverains de ces parcelles ont manifesté le souhait que la commune leur rétrocède les parties attenantes à leur propriété afin de pouvoir en assurer le débroussaillement de même que l'entretien régulier et participer ainsi à la protection de leur environnement contre les incendies.
Il se déduit de ces mentions que les propriétaires riverains des parcelles en cause, suffisamment identifiés dans la délibération par leur seule qualité de riverains, disposaient d'un droit de priorité pour l'achat de ces parcelles. La commune n'est pas fondée à soutenir qu'un autre projet aurait été envisagé au cours d'une réunion du 4 février 2004, celui-ci n'étant pas repris dans la délibération du 28 mars 2006.
Ce droit de priorité n'était limité dans le temps ni par cette délibération ni par aucune délibération ultérieure, de sorte que les riverains pouvaient faire valoir ce droit sans limite dans le temps. Il ne peut, à cet égard, être déduit du silence gardé par les colotis, et notamment les époux [G] à un courrier de la commune du 4 novembre 2009, qu'ils auraient renoncé à leur droit de priorité.
Au final, la commune ne rapporte la preuve que du renoncement, par M. [A] [B] et Mme [V] [B], à l'achat de la parcelle n°[Cadastre 7] au profit des autres riverains, ainsi qu'il résulte de leur courrier du 20 avril 2009.
Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner le bien fondé des moyens tirés de l'irrégularité de l'avis des Domaines ou de la compétence du maire pour procéder à cette vente, l'acte du 20 juillet 2011 doit être annulé.
3. Sur la demande d'injonction :
Aux termes de l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 : « Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions. »
Il résulte de ces dispositions que le juge judiciaire n'est pas compétent pour enjoindre à la commune de vendre les parcelles en cause. Les parties seront donc renvoyées à mieux se pourvoir.
4. Sur les autres demandes :
La commune, qui succombe en ses demandes, assumera la charge des dépens de première instance et d'appel. Elle versera en outre une somme totale de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à M. [G] [Y], Mme [X] [Y], Mme [C] [Y], M. [R] [Z] [G], M. [E] [C], Mme [H] [C], M. [I] [E] [C] et M. [N] [B] [C]. Il n'est pas équitable de faire droit aux demandes dirigées à ce titre contre la SARL CACTUS FINANCES.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau,
Déclare irrecevables les demandes de Mme [V] [B], en son nom propre et venant aux droits de son mari décédé M. [A] [B] ;
Rejette les fins de non-recevoir pour le surplus,
Annule l'acte du 20 juillet 2011 par lequel la commune de [Localité 1] a vendu à la SARL CACTUS FINANCES les parcelles cadastrées section CH [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ;
Renvoie les parties à mieux se pourvoir s'agissant de la demande d'injonction ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne la commune de [Localité 1] à verser à M. [G] [Y], Mme [X] [Y], Mme [C] [Y], M. [R] [Z] [G], M. [E] [C], Mme [H] [C], M. [I] [E] [C] et M. [N] [B] [C] une somme totale de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
