ACOUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 MAI 2019
lb
N° 2019/ 272
Rôle N° RG 17/11092 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAWBB
[T] [R]
C/
SARL CABINET DE PIERREFEU
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence en date du 23 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03477.
APPELANT
Monsieur [T] [R]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
La société CABINET DE PIERREFEU, SARL, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Laurent HUGUES de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Géraldine PUCHOL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice La société CABINET DE PIERREFEU, SARL, dont le siège social est [Adresse 3]
représenté par Me Laurent HUGUES de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Géraldine PUCHOL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Monsieur [T] [R] est propriétaire du lot numéro 9 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 6], dénommé « Hôtel [Établissement 1]».
Par exploit du 5 juin 2015, Monsieur [R] a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, la SARL Cabinet de Pierrefeu, en annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2015 dans son entier en ce qu'il n'avait pas été désigné de scrutateur et qu'il n'avait pas été respecté les règles de droit de vote, subsidiairement, en annulation des délibérations 3 et 4 relatives à l'approbation des comptes de l'exercice 2014-2015 et au quitus donné au syndic, pour non respect des règles de la comptabilité, et en tout état de cause, en constatation que le syndic avait manqué à ses obligations contractuelles, et en condamnation du Cabinet de Pierrefeu à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Cabinet de Pierrefeu ont conclu au débouté de Monsieur [R], reconventionnellement que soit déclarée non écrite la clause du règlement de copropriété, article 16 in fine du Titre V, disposant que « les trois copropriétaires les plus anciens dans l'ordre des dates d'acquisition seront de droit président et assesseurs de l'assemblée des copropriétaires », que Monsieur [R] soit condamné à leur payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 3000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce avec exécution provisoire.
Par jugement du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :
-déclarée non écrite la clause du règlement de copropriété (article 16 in fine du titre V),
-dit que les règles de vote ont été respectées,
-débouté Monsieur [R] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale en date du 30 mars 2015,
-dit que la preuve d'anomalies sur le plan comptable n'est pas rapportée,
-débouté Monsieur [R] de sa demande d'annulation des résolutions numéro 3 et 4 de l'assemblée générale en date du 30 mars 1015,
-débouté Monsieur [R] de sa demande en dommages et intérêts,
-condamné Monsieur [R] à verser au Cabinet de Pierrefeu la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts,
-condamné Monsieur [R] à verser au syndicat des copropriétaires et au Cabinet de Pierrefeu la somme de 1500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné Monsieur [R] aux dépens.
Monsieur [T] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration du 12 juin 2017.
Par conclusions du 6 septembre 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'appelant demande à la cour de :
« Réformer en toutes ses dispositions la décision du 23 mai 2017 rendue par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence.
Constater qu'en violation du code de déontologie des syndics résultant des dispositions de l'article 9 du décret 2015-1090 et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, alors que le Cabinet de Pierrefeu, syndic professionnel, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Fontvert se sont trouvés en conflit d'intérêts sur les fins de l'assignation introductive d'instance délivrée par Monsieur [R], ces deux parties ne pouvaient recourir à une même constitution d'avocat pour assurer leur défense devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence puis devant la cour d'appel, et que ce faisant, le Cabinet de Pierrefeu a commis une violation des textes susvisés, une atteinte aux droits propres du syndicat des copropriétaires justifiant de plus fort la demande de dommages et intérêts formalisée par Monsieur [R] contre lui.
Constater que les conclusions prises au nom du syndicat des copropriétaires n'assurent pas la défense de ses intérêts, à son insu, du fait de la décision personnelle prise par le syndic de confondre les intérêts du syndicat avec ses intérêts propres sous couvert d'une seule constitution.
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes en ne recherchant pas les informations nécessaires auxquelles Monsieur [R] ne pouvait avoir accès montrant l'activité réelle du syndic le Cabinet de Pierrefeu tant sur la comptabilité produite que sur la gestion effectuée.
Constater que le syndic a établi un contrat de syndic qui ne respecte pas les obligations légales d'ordre public et que de plus, il ne l'applique même pas.
Dire et juger nulle et de nul effet l'assemblée générale des copropriétaires en date du 30 mars 2015 dans son entier contenu en l'état :
-de l'absence de l'ordre du jour de résolution portant sur la désignation de scrutateur,
-de l'absence consécutive de tout vote sur la nomination de scrutateurs,
-du fonctionnement concomitant par la faute du syndic, le Cabinet de Pierrefeu, syndic, du compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires auprès du Crédit Agricole et des comptes personnels du syndic avec des mouvements de fusion et de compensation entre les comptes, ce en violation des dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que l'ouverture obligatoire d'un compte séparé par le syndic dans les trois mois de sa désignation interdit de faire fonctionner concomitamment sur le plan financier tant ce compte séparé que des comptes propres du syndic, cette constatation engendrant de manière nécessaire la révocation du mandat du syndic et la désignation d'un administrateur ad hoc chargé d'administrer et de gérer la copropriété dans l'attente d'une désignation de syndic par l'assemblée générale convoquée à la diligence de l'administrateur ad hoc,
-de l'existence d'un contrat de syndic qui ne respecte pas ses obligations légales et qui est votée irrégulièrement rétroactivement après le début de son application.
Annuler derechef l'assemblée générale du 30 mars 2015 dès lors que la preuve est rapportée des fraudes commises par le Cabinet de Pierrefeu dans la gestion de la copropriété, le montant de ses honoraires, les doubles paiements, sans pouvoir toujours identifier les bénéficiaires.
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé les dispositions du règlement de copropriété portant sur la nomination d'assesseurs, aujourd'hui nommés scrutateurs, alors qu'aucune décision n'avait été prise par une résolution d'assemblée générale des copropriétaires à cet effet.
Subsidiairement, et si la cour vient à annuler la disposition du règlement de copropriété de ce chef, dire et juger que cette annulation ne porte effet qu'à compter de l'arrêt à intervenir.
Dire et juger que la comptabilité réelle de l'exercice 2014 sera établie par un expert-comptable indépendant du syndic mais à ses frais exclusifs.
Subsidiairement et pour les mêmes motifs que ci-dessus,
Prononcer la nullité des résolutions n° 3 et 4 adoptées en assemblée générale des copropriétaires le 30 mars 2015.
Réformer la décision en ce qu'elle a prononcé des condamnations au demeurant assorties de l'exécution provisoire contre Monsieur [R] tant en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil qu'en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dire et juger en tant que de besoin que de telles condamnations ne pouvaient compte tenu des circonstances de la cause bénéficier de l'exécution provisoire au visa des articles 514 et suivants du code de procédure.
Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic, Cabinet de Pierrefeu, à rembourser à Monsieur [R] la somme de 5500 € versée au titre de l'exécution provisoire du jugement rendu en première instance .
Condamner le syndic, Cabinet de Pierrefeu, à rembourser au syndicat des copropriétaires l'assurance payée deux fois par le syndicat (3534,50 euros), les honoraires illicites qu'il s'est octroyés (476,80 euros) et les frais d'avocats et autres frais consécutifs à ce procès que le syndicat a exposés.
Dire et juger que les fautes professionnelles commises par le syndic, Cabinet de Pierrefeu, dans la gestion et les comptes de l'exercice 2014 impliquent la révocation de son mandat de syndic de la copropriété, et en conséquence, nommer un administrateur ad hoc qui sera chargé d'administrer et de gérer la copropriété dans l'attente d'une désignation d'un syndic par assemblée générale convoquée à sa diligence. Les frais occasionnés par cette nomination et l'action de cet administrateur étant à la charge exclusive du Cabinet de Pierrefeu.
Condamner la société Cabinet de Pierrefeu à verser à Monsieur [R] la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en raison notamment de l'important travail comptable spécialisé qui a incombé à Monsieur [R].
Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [R] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet de Pierrefeu aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dire et juger qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [R] sera dispensé de participer aux charges et condamnations résultant de la procédure qui pourraient être imputées au syndicat des copropriétaires. »
Par conclusions du 10 novembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], et la SARL Cabinet de Pierrefeu demandent à la cour de :
« Vu la loi n° 65 -557 du 10 juillet 1965,
vu le décret n° 67 -226 du 17 mars 1967,
vu le décret n° 2005 -240 du 14 mars 2005,
Confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 23 mai 2017.
Débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner Monsieur [R] à payer à la société Cabinet de Pierrefeu la somme de 5000 € de dommages et intérêts en application des articles 1382 du Code civil et 32-1 du code de procédure civile pour le préjudice souffert par cette procédure abusive en appel et de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le condamner à payer également au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Laurent Hugues, avocat postulant, qui affirme y avoir pourvu. »
L'instruction de l'affaire a été close le 6 novembre 2018. À l'audience du 22 novembre 2018, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 26 février 2019 pour cause de grève.
MOTIFS
Sur l'unicité de conseil pour le syndicat des copropriétaires et le syndic
Monsieur [R] fait grief au syndicat des copropriétaires et au syndic, le Cabinet de Pierrefeu, d'avoir dans la présente instance le même conseil ce qui ne permettrait pas une défense effective des intérêts du syndicat des copropriétaires.
Cependant, la recherche de la responsabilité du syndic par un copropriétaire n'induit pas nécessairement qu'il y a opposition d'intérêt entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires pouvant avoir les mêmes intérêts que le syndic, et notamment, le même intérêt à ce qu'une assemblée générale, ou des résolutions d'une assemblée générale ne soient pas annulées.
De plus, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic, en l'absence de résolution de l'assemblée générale des copropriétaires qui aurait estimé nécessaire de recourir à un avocat distinct, il ne peut être fait grief au syndic d'avoir choisi le même avocat. Il n'y a donc pas atteinte aux règles de déontologie par le cabinet de Pierrefeu sur ce point.
Ensuite, aucun texte ne prévoit que lorsqu'un conseil représente deux parties qui auraient un conflit d'intérêts, le juge puisse prononcer l'irrecevabilité des conclusions communes aux deux parties.
A supposer établi l'existence d'un conflit d'intérêt, le choix d'un seul conseil ou le fait que le conseil ait accepté de défendre les deux parties, relève de la seule compétence du bâtonnier de l'ordre des avocats.
Monsieur [R] sera donc débouté de ses demandes relatives au recours à un seul avocat pour le syndicat des copropriétaires et le syndic.
Sur l'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2015
En réponse à la demande de Monsieur [R] de nullité de l'assemblée générale du 30 mars 2015 pour non respect des dispositions du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires et le syndic ont conclu à la nullité du texte du règlement de copropriété qui prévoit la désignation du président et de deux assesseurs.
Monsieur [R] soutient que la demande du syndicat des copropriétaires et du syndic en annulation de l'article 16e du titre V du règlement de copropriété serait irrecevable pour ne pas avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Cependant, cette demande en annulation d'une clause du règlement de copropriété est une défense à la prétention de Monsieur [R] d'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2015. S'agissant d'une défense, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice n'avait pas à être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires pour pouvoir invoquer ce moyen à l'instance.
Cet article 16e du règlement de copropriété des 13 et 19 septembre 1950 énonce dans son dernier alinéa que « Les trois copropriétaires les plus anciens dans l'ordre des dates d'acquisition seront de droit président et assesseurs de l'assemblée des copropriétaires. »
L'assesseur est aujourd'hui dénommé scrutateur.
L'article 15 du décret du 17 mars 1967 énonce qu'« Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. »
L'article 15 est relatif à la tenue des assemblées générales qui sont prescrites par les articles 17 et suivants de la loi 10 juillet 1965. Par application de l'article 43 de cette loi, ces dispositions sont d'ordre public.
Dès lors, l'article 16e du règlement de copropriété qui porte atteinte à la liberté de désignation à l'occasion de chaque réunion de l'assemblée générale du président et des scrutateurs doit être déclaré nul comme contraire aux dispositions d'ordre public.
Cette annulation entraîne que cette stipulation est réputée n'avoir jamais existé.
En conséquence, il convient d'apprécier si les dispositions d'ordre public de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 énoncées ci-dessus ont été respectées.
La convocation à l'assemblée générale du 30 mars 2015 ne prévoyait ni la désignation ni l'élection de scrutateur, et il n'a été procédé ni à une désignation ni à l'élection de scrutateur lors de ladite assemblée générale.
Toutefois, dans la mesure où le texte utilise l'expression « s'il y a lieu », l'élection d'un ou de plusieurs scrutateurs n'est pas obligatoire dans le silence du règlement de copropriété.
En conséquence, l'absence de scrutateur lors de la composition du bureau de l'assemblée générale du 30 mars 2015, qui n'était pas prévu par le règlement de copropriété ensuite de l'annulation de l'article 16e , n'entache pas de nullité cette assemblée générale.
Les autres griefs invoqués par Monsieur [R], soit notamment le dysfonctionnement du compte bancaire, l'illégalité du contrat de syndic, les fraudes commises dans sa gestion par le syndic ne sont pas de nature à entraîner l'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2015 et seront examinés ci-après au regard de la demande subsidiaire d'annulation des résolutions numéro 3 et 4 de cette assemblée générale.
Sur l'annulation des résolutions numéro 3 et 4 de l'assemblée générale 30 mars 2015
Par la résolution numéro 3, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes des charges de l'exercice du 01/01/2014 au 31/12/2014. Ont voté contre Madame [I] [C] et Monsieur [R].
Par la résolution numéro 4, l'assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice du 01/01/2014 au 31/12/2014. Ont voté contre Madame [I] [C] et Monsieur [R].
Monsieur [R] formule plusieurs griefs à l'encontre de la gestion du syndic.
En premier lieu, Monsieur [R] ne reproche plus au syndic l'absence d'un compte bancaire séparé, mais maintenant un dysfonctionnement dudit compte dans la mesure où le syndic, le Cabinet de Pierrefeu, utiliserait concomitamment son compte bancaire personnel, ou un compte occulte, sur lequel il encaisserait des fonds destinés au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1].
L'article 18 II dans sa version applicable du 14 juillet 2010 au 27 mars 2014, mais aussi dans sa version applicable du 27 mars 2014 au 24 mars 2015 dispose que le syndic a l'obligation
d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Ce n'est qu'à compter du 24 mars 2015, soit postérieurement à l'année d'exercice considérée, que la loi a ajoutée que « Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. »
Le compte séparé doit donc enregistrer toutes les opérations propres au syndicat.
À l'appui de sa prétention selon laquelle toutes les opérations relatives aux syndicat des copropriétaires ne seraient pas enregistrées sur son compte bancaire, Monsieur [R] produit une lettre circulaire du syndic adressée aux copropriétaires leur proposant un prélèvement automatique sur son compte bancaire Cabinet de Pierrefeu et non sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires, et un imprimé de prélèvement SEPA au bénéfice du Cabinet de Pierrefeu.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic argue d'un montage de la pièce produite par M. [R], et soulignent avec raison que cette lettre n'est pas datée, et qu'il n'y a aucune référence à la copropriété du [Adresse 1] .
En effet, la pièce 9 est une copie de ce courrier, non daté, dans laquelle a été inséré en haut un commentaire. Cette présentation enlève toute sa valeur probante à ladite pièce.
Il en est de même pour les pièces comptables produites par l'appelant : à titre de pièces, M. [R] présente des lignes comptables extraites des documents, qu'il commente.
Dès lors, il n'est pas rapporté la preuve que le syndic utilise son compte bancaire en parallèle au compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], ni que les comptes présentés sont faux.
Plus particulièrement, et en deuxième lieu, en ce qui concerne le paiement à deux reprises de l'assurance Gras Savoye, le syndicat des copropriétaires et le syndic expliquent et justifient qu'un courrier n'a jamais été reçu par l'assureur en 2013, ce qui a nécessité la régularisation de la situation en 2014, et donc la passation et la contre-passation d'écriture dans les comptes. Il n'y a jamais eu de résiliation de l'assurance comme le soutient Monsieur [R], ni atteinte à la règle selon laquelle le syndic doit tenir une comptabilité d'engagement.
Monsieur [R] échoue là aussi à démontrer qu'il y aurait eu un double paiement, une erreur d'imputation, et une manipulation des comptes.
En troisième lieu, Monsieur [R] soutient que la rémunération du syndic serait illicite au motif que le contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires est contraire à la législation applicable et que le syndic se serait octroyé des rémunérations supplémentaires.
Monsieur [R] produit un contrat d'administration de copropriété à l'en-tête du cabinet de Pierrefeu du 10 avril 2014, avec là aussi, un commentaire inséré en haut de page. Sur ce contrat est mentionné que celui-ci sera valable trois ans et entrera en vigueur le jour de l'assemblée générale de nomination. Cependant le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de 2014 ayant accepté ce contrat n'est pas produit, la cour n'est pas saisie de la contestation de la résolution qui a validé ce contrat, et il n'est pas allégué que la résolution ayant validé ce contrat a été annulée.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic produisent pour leur part le contrat de syndic daté du 11 avril 2013 d'une durée d'une année qui est entrée en vigueur le jour de l'assemblée générale de validation. Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de 2013 n'est pas produit non plus, la cour ne peut que constater là aussi qu'elle n'est pas saisie en contestation de la résolution qui a validé ce contrat, et qu'il n'est allégué que la résolution ayant validé ce contrat a été annulée.
Au demeurant, d'une part, ni l'un ni l'autre des contrats ne sont rétroactifs au 1er janvier de l'année d'exercice, d'autre part, la formulation du forfait de rémunération divisée en deux postes de rémunération forfaitaire, soit une rémunération de 1802 € HT en 2013 et 1860 € HT en 2014 augmentés de frais forfaitaires de gestion, hors obligations légales, par lot, de 24,50 € HT, en 2013 et 2014, n'est pas contraire aux précisions apportées par le point 7 de l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
En ce qui concerne la somme de 186 € qui apparaît sur les comptes dans le chapitre Rémunération du syndic, à la ligne Frais de gestion forfaitaire, cette somme n'est prise en compte qu'une seule fois sur le budget 2014, contrairement à ce que soutient Monsieur [R].
De plus, par rapport au nombre de lots, d'une part, le règlement de copropriété produit, daté de 1950, ne correspond pas à la division actuelle puisque la modification de la répartition des tantièmes a donné lieu à une instance distincte. D'autre part, la rédaction du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mars 2015 permet de savoir simplement que cette copropriété est constituée de 12 copropriétaires, mais il n'est pas précisé le nombre de lots détenus par chacun. A minima, cette copropriété comporterait 12 lots. Dès lors, si le syndic a commis une erreur, c'est à son détriment (24,50 x 12 = 294). Il n'y a donc lieu d'annuler cette rémunération qui est prévue dans les deux contrats d'administration de copropriété.
Monsieur [R] conteste une somme de 94,80 € en commettant une erreur sur son affectation. Cette somme ne correspond pas à la gestion de l'assurance qui relève du forfait, mais à la négociation d'un nouveau contrat d'assurance, négociation qui a permis la souscription d'un contrat bien plus avantageux pour le syndicat des copropriétaires puisque l'ancienne prime d'assurance était de 3534,50 € et qu'en 2014 elle a été de 939,80 €. Cette somme de 94,80 € qui correspond à des vacations supplémentaires, est donc due.
Monsieur [R] conteste aussi de façon erronée des honoraires complémentaires de 78 € qui correspondent à la présence d'une collaboratrice supplémentaire lors de l'assemblée générale, et qui est due puisqu'il n'est prévu dans le forfait que la présence d'un seul représentant du syndic.
En ce qui concerne les sommes de 29,99 € au titre des changements d'ampoules, de 10 € pour la mise en place d'affichette dans la copropriété, et de 276 € de frais de dossier transmis à l'avocat, conformément aux deux contrats produits et aux textes applicables, ces sommes ne rentrent pas dans le forfait et sont dues au syndic au regard de l'article 2.2 de ces contrats en sus de sa rémunération forfaitaire.
Enfin, en ce qui concerne la somme de 50 € demandée au titre de la location d'une salle, le syndic a reconnu son erreur, a annulé cette facture, et a passé une écriture corrective en début d'exercice 2015.
Monsieur [R] échoue donc à démontrer que les rémunérations du syndic serait illicite, fantaisiste, et opaque, et que les comptes seraient faux.
Il suit des développements qui précèdent que Monsieur [R] sera débouté de sa demande d'annulation des résolutions numéro 3 et 4 de l'assemblée générale du 30 mars 2015, et consécutivement, de sa demande d'établissement des comptes par un expert-comptable.
Outre que nul ne peut plaider par procureur, Monsieur [R] sera aussi débouté de sa demande de remboursement formulée au bénéfice du syndicat des copropriétaires.
Sur le défaut d'information des copropriétaires
Il résulte des pièces produites par Monsieur [R] qu'il a eu libre accès à toutes les pièces comptables détenues par le syndic concernant la copropriété de l'immeuble du [Adresse 1]. Ce grief est donc sans fondement.
Sur la demande de désignation d'un administrateur ad hoc
L'article 18 III de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'un nouveau syndic peut être désigné par décision de justice en cas d'empêchement ou de carence du syndic en exercice.
L'article 49 du décret du 17 mars 1967 fixe la procédure à suivre pour la désignation d'un administrateur provisoire au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Monsieur [R] qui échoue à démontrer la carence du syndic, sera débouté de cette demande.
Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [R]
Monsieur [R] qui succombe en toutes ses prétentions, ne peut prétendre avoir subi un quelconque préjudice du fait du syndicat des copropriétaires ou du syndic. Il sera donc débouté de toutes ses demandes de dommages et intérêts.
Sur les demandes de dommages et intérêts du Cabinet de Pierrefeu
Les termes particulièrement offensants utilisés par Monsieur [R] à l'encontre du Cabinet de Pierrefeu, à qui il reproche des comptes faux, une manipulation des comptes, un contrat d'administration de copropriété illégal, l'utilisation de comptes bancaires parallèles ou opaques, la violation des règles de déontologie applicables au syndic de copropriété, une confusion entre les intérêts du syndicat et ceux du syndic, justifient la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à payer au syndic, le Cabinet de Pierrefeu, la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts.
Nonobstant la profusion de griefs infondés formulés par Monsieur [R], il ne résulte pas des développements qui précèdent que le droit d'interjeter appel de celui-ci aurait dégénéré
en abus. Le Cabinet de Pierrefeu sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.
Sur l'exécution provisoire
La condamnation en paiement à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ainsi que la condamnation à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile peuvent être assorties de l'exécution provisoire. Il n'y a donc lieu de réformer le jugement déféré sur ce point.
Outre qu'un arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à restitution des sommes versées en exécution du jugement infirmé, ce qui rend inutile toute condamnation à restitution, Monsieur [R] qui succombe, sera débouté de sa demande de restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire.
Sur l'article 700 du CPC et les dépens
L'équité commande de faire bénéficier le syndicat des copropriétaires et le syndic, le Cabinet de Pierrefeu, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [R] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, et sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Étant succombant, il ne peut prétendre bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et participera aux charges et condamnations résultant de la présente instance.
En conséquence, Monsieur [R] sera débouté de toutes ses demandes, et le jugement déféré sera confirmé.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], et à la SARL Cabinet de Pierrefeu à chacun la somme de 3000 € (3000 € x 2) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes déjà allouées de ce chef en première instance,
Condamne Monsieur [T] [R] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
