COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2019
sl
N° 2019/ 236
Rôle N° RG 17/14523 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA7NJ
[W] [X] [H] [X]
C/
SNC MARIGNAN RÉSIDENCES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 17 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01266.
APPELANT
Monsieur [W] [X] [H] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SNC MARIGNAN RÉSIDENCES, sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social
représentée par la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de la SELARL SIMON & ASSOCIES, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2019,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte authentique en date du 12 août 2008, la Snc Marignan Résidence a vendu à M. [W] [X] en l'état futur d'achèvement un appartement en rez-de-jardin avec garage et cave dans la résidence [Adresse 3].
Les biens ont été livrés le 27 mai 2010.
Par acte d'huissier délivré le 17 février 2015, M. [X] a fait assigner la Snc Marignan Résidences devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins d'obtenir :
Vu les articles 1134, 1110, 1116, 1184, 1382 et 1304 du code civil,
- l'annulation de la vente ;
- la publication du jugement ;
- le remboursement de la somme totale de 640.018,88 € avec intérêts au jour du paiement, se décomposant comme suit :
. 590.000 € au titre du prix
. 13.900 € au titre des frais de publicité foncière et de frais d'acte notarié annulé
. 5.118,88 € au titre des frais d'aménagement de la cuisine ;
- le versement de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;
- le paiement de la somme de 4.500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement rendu le 22 mai 2017, le tribunal a rejeté l'ensemble des prétentions de M. [X] et l'a condamné au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
M. [X] a régulièrement relevé appel, le 26 juillet 2017, de ce jugement en vue de son infirmation.
Dans ses conclusions déposées par RPVA le 22 janvier 2019, il réitère devant la cour ses prétentions initiales.
Le 16 janvier 2019, la Snc Marignan Résidences a déposé par RPVA des conclusions tendant à la confirmation du jugement entrepris, au débouté de M. [X], à sa condamnation aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile et au règlement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 janvier2019.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur la nullité de la vente
Selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, invoqué par M. [X], les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1116 de ce code également invoqué par lui à l'appui de sa demande de nullité de la vente conclue par les parties dispose que :
Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident, que sans ces manoeuvres, l'une des parties n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En l'espèce, ni le contrat préliminaire de réservation en date du 13 octobre 2007 ni l'acte authentique du 12 août 2008 ne mentionnent que l'appartement en rez-de-chaussée acquis par M. [X] devait disposer d'une vue dégagée et d'un jardin plat.
Il n'en demeure pas moins qu'il résulte des documents publicitaires et maquette de l'immeuble que les appartements devaient avoir vue sur la mer, ceux du rez-de-chaussée disposant d'une terrasse privative avec jardin donnant sur le parc.
Au surplus, les photographies produites par M. [X] dont celle accompagnant un article du Nice Matin par M. [X] démontrent incontestablement que le terrain était plat à la livraison, soit le 27 mai 2010.
Or, durant l'été 2010 et en exécution d'un protocole d'accord conclu le 25 mai 2010 avec la commune de [Localité 1], la Snc Marignan Résidences a fait édifier une butte de terre.
Celle-ci, au vu des constats d'huissier dressés les 5 mars 2015 et 9 juillet 2010, des photographies et du plan du géomètre-expert [U] qui sont concordants, prouvent sans conteste et contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée que le remblai se situe bien devant l'appartement de M. [X] et en bout de son jardin privatif de 20 m2 puisque'il faut monter quelques marches pour accéder à un portillon ouvrant sur le parc partie commune.
La présence de ce monticule de terre obstrue nécessairement pour partie la vue qui était dégagée antérieurement même si, s'agissant d'un appartement en rez-de-chaussée, M. [X] ne peut prétendre à une vue mer comme les étages supérieurs, et sans que la Snc Marignan Résidences puisse sérieusement arguer qu'elle est exonérée de toute responsabilité du fait des arbres de la copropriété et du fait du prix au mètre carré inférieur aux autres appartements.
M. [X] prétend ainsi que la Snc Marignan Résidences a manqué à son obligation d'information et a commis un dol au moment de la commercialisation, de la vente, au cours de la construction et enfin au moment de la livraison.
L'existence d'un vice du consentement doit cependant s'apprécier au moment de la formation du contrat.
En l'occurrence, il n'est pas allégué que les documents publicitaires révèlent une exagération constitutive d'un dol.
En revanche, la Snc Marignan Résidences avait, dés avant la vente intervenue le 12 août 2008, fait l'objet de deux procès-verbaux d'infraction le 4 juin 2008 pour avoir procédé à l'excavation du terrain et à l'abattage d'arbres en violation des règles d'urbanisme.
Elle avait donc certes connaissance que son projet immobilier serait réalisé en violation du permis de construire et ne discute pas l'avoir dissimulé à M. [X] au moment de contracter.
Néanmoins, ces procès-verbaux n'établissent pas que la Snc Marignan Résidences savait d'ores et déjà à cette époque qu'elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n'étant née qu'après deux autres procès-verbaux d'infraction en date des 2 septembre 2008 et 18 mai 2009 et en exécution d'une ordonnance de référé rendue le 7 octobre 2009 à la requête de la commune et du protocole conclu avec elle le 25 mai 2010.
Le dol au moment de la vente n'est donc pas caractérisé.
De plus, si la Snc Marignan Résidences a manifestement manqué à son obligation d'information tant pré-contractuelle que jusqu'à la livraison du bien cédé en dissimulant l'ensemble de ces faits à M. [X], le manquement à une telle obligation n'est pas sanctionné par la nullité de la vente.
M. [X] doit en conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, être débouté de la demande formée de ce chef et des demandes subséquentes.
Sur les dommages-intérêts
L'échec de l'action en nullité d'un contrat ne saurait interdire à la victime d'obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle conformément à l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
En l'espèce, l'édification par la Snc Marignan Résidences d'une butte de terre à la suite d'infractions commises par elle aux règles d'urbanisme constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [X] .
Celui-ci, qui a acquis un appartement dans une résidence de luxe au prix de 590.000 €, se trouve en possession d'un appartement qui est nécessairement déprécié ainsi que cela résulte d'une attestation de valeur vénale et que c'est également le cas pour deux biens voisins, et se trouve troublé dans la jouissance d'un jardinet de 20 m2 donnant désormais au moins pour partie sur un talus.
La somme de 50.000 € sollicitée par M. [X] est de nature à réparer intégralement les préjudices subis.
Il sera en conséquence fait droit à sa demande de dommages-intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte tenu de la solution du litige donnée en appel, la Snc Marignan Résidences supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 juillet 2017 en ce
qu'il a débouté M. [X] de sa demande en nullité de la vente pour vice du consentement,
Le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne la Snc Marignan Résidences à payer à M. [X] la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne la Snc Marignan Résidences aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
