COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
(anciennement dénommée 3e Chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 17 JANVIER 2019
N° 2019/027
N° RG 18/05454 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCF74
U... X...
H... Y... épouse X...
I... Z...
J... A... épouse Z...
C/
Christian B...
T... C... épouse B...
Jean-Pierre D...
Stéphanie E... épouse D...
René F...
Société LE PARC VALMONT
Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF -
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne K... L...
Me Serge G...
Me Laurence NARDINI
Me Joseph MAGNAN
Me Jean-François JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02911.
APPELANTS
Monsieur U... X..., de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame H... Y... épouse X..., de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur I... Z...
de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame J... A... épouse Z...
de nationalité Française, demeurant [...]
représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur Christian B..., demeurant [...] [...]
représenté et plaidant par Me Serge G... YY... G..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me N... G... DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame T... C... épouse B..., demeurant [...] [...]
représentée et plaidant par Me Serge G... YY... G..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me N... G... DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur Jean-Pierre D..., demeurant [...]
représenté par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame Stéphanie E... épouse D..., demeurant [...]
représentée par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur René F..., demeurant [...]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN U... MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Gérard O..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Grégory P..., avocat au barreau de TOULON
S.C.I. LE PARC VALMONT, demeurant [...] [...]
représentée par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Jean Philippe Q..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF, demeurant [...]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN U... MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Gérard O..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Grégory P..., avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Florence TANGUY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente
Mme Béatrice MARS, Conseiller
Mme Florence TANGUY, Conseiller rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019,
Signé par Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI Parc de Valmont a fait construire un ensemble immobilier constitué de cinq villas et dénommé Le Parc de Valmont à Fréjus, sous la maîtrise d'oeuvre de M. F....
Les travaux ont fait l'objet d'une réception.
Les époux X..., B..., Z... et D... ont acquis chacun une villa avec parking en l'état futur d'achèvement dans cet ensemble immobilier, les actes notariés prévoyant que le solde du prix serait exigible à la condition que le bien vendu ait été mis à la disposition de l'acquéreur et qu'il soit achevé au sens des dispositions de l'article R.261-1 du code la construction et de l'habitation.
Faisant valoir que les villas avaient été livrées en janvier 2008, et que les acquéreurs n'avaient pas réglé le solde du prix, la SCI Parc de Valmont a assigné ceux-ci en paiement à titre provisionnel devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan. Les acquéreurs contestant l'achèvement des travaux et ayant soulevé que la procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble contractuellement prévue et qui renvoyait aux dispositions de l'article R 261-1 du code de construction et de l'habitation, n'avait pas été respectée par le promoteur, le juge des référés a désigné M. R... en qualité de personne qualifiée conformément aux dispositions de l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation avec notamment pour mission de dire s'il y avait achèvement ou non de l'immeuble.
En lecture du constat de M. R..., les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc de Valmont ont assigné la SCI Parc de Valmont en paiement des travaux de reprise et de pénalités de retard, en faisant valoir que les immeubles vendus étaient inachevés et affectés de désordres.
La SCI Parc de Valmont a également assigné les copropriétaires en paiement du solde des prix de vente avec pénalités de retard, et M. F... et l'assureur de celui-ci, la MAF, afin qu'ils soient condamnés à la relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle au profit des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires.
Le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance entre M. et Mme B... et la SCI Parc de Valmont dans le cadre de l'instance initiée par eux le 24 mars 2010.
Les deux affaires ayant fait l'objet d'une jonction, le tribunal de grande instance de Draguignan, par jugement du 17 septembre 2013, a notamment :
-constaté l'intervention volontaire de M. et Mme B... ;
-dit et jugé recevable leur intervention volontaire ;
-dit et jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI Parc de Valmont sont achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 ;
-condamné chacun des copropriétaires au paiement du solde du prix de vente avec intérêt égal à 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
-rejeté la demande de dommages et intérêts de 50 000 euros formée par la SCI en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix,
-dit et jugé irrecevables les demandes au titre des travaux de parachèvement et de non-conformité pour forclusion,
-rejeté 1a demande des copropriétaires de condamnation de la SCI Parc de Valmont au paiement de la somme de 48 600 euros chacun de pénalités de retard.
Par arrêt du 21 janvier 2016, cette cour a infirmé partiellement ce jugement et statuant à nouveau a :
-déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D..., et M. et Mme B... en jugeant que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l'avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière ;
-déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme B... à l'encontre de la SCI Parc de Valmont en raison du désistement de M. et Mme B... ;
-déclaré recevables mais non fondées les demandes de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... au titre des malfaçons et non-conformités en jugeant qu'en l'absence de constat d'achèvement des travaux, du caractère substantiel des malfaçons affectant les parties communes et de l'absence de prise de possession, le délai de forclusion n'avait pu courir ;
-condamné la SCI Parc de Valmont à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... la somme de 54 840 euros chacun, au titre des pénalités de retard ;
-condamné la SCI Parc de Valmont à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D..., M. et Mme B... la somme de 1500 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 30 novembre 2017, la Cour de cassation, en retenant que cette cour avait considéré que l'avis de la personne qualifiée de l'article R.262-2 du code de la construction s'imposait à elle alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R 261-1, a donc cassé et annulé l'arrêt du 21 janvier 2016 mais seulement :
-en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., de M. et Mme D... et de M. et Mme B...,
-condamné la SCI Parc de Valmont à payer la somme de 54 840 euros à chacun des copropriétaires au titre des pénalités de retard,
-et condamné M. F... et la MAF in solidum à relever la SCI Parc de Valmont de ces condamnations.
Par déclaration du 28 mars 2018, M. et Mme X... ont saisi la cour de renvoi.
Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 14 novembre 2018, et auxquelles il y a lieu de se référer, ils demandent à la cour :
-vu les articles R.261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
-vu le rapport de constat de la personne qualifiée du 12 novembre 2009,
-vu l'article 1134 du code civil,
-vu les actes de vente des époux B..., des époux Z..., des époux X... et des époux D...,
-de réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan du 17 septembre 2013,
-de dire que l'inachèvement de l'ensemble immobilier tel que constaté par la personne qualifiée et l'expert S... s'impose aux parties,
-à titre subsidiaire,
-de dire et juger que les lots vendus ne sont pas conformes à leur destination et que les défauts de conformité et malfaçons rendent les ouvrages impropres à leur destination,
-que notamment les désordres affectant le talus aval visé à la page 18 du rapport R... et à la page 37 du rapport S... constituent un défaut de conformité substantiel avec les prévisions du contrat pour affecter les parties communes que constitue la plate-forme sur laquelle sont érigées quatre villas appartenant aux requérants et rendent le talus non conforme aux caractéristiques exigées par l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation,
-en tout état de cause,
-de constater que la SCI Parc de Valmont n'a pas mis en oeuvre la procédure de constatation de l'achèvement des immeubles contractuellement prévue,
- de dire et juger que la demande en paiement du solde du prix de vente de la SCI Parc de Valmont est irrecevable,
-de condamner la SCI Parc de Valmont à payer les sommes de :
*31 500 euros à M. et Mme X...,
*30 000 euros à M. et Mme Z...,
*30 000 euros à M. et Mme D...,
*25 000 euros à M. et Mme B...,
à titre de dommages et intérêts,
-de condamner la SCI Parc de Valmont à payer à chacun des copropriétaires le montant des pénalités de retard prévu dans leur acte d'acquisition, à savoir 25 euros par jour de retard, soit 54.840 euros suivant décompte du 1er janvier 2008 au 1er janvier 2014,
-de condamner la SCI Parc de Valmont à payer la somme de 3 000 euros à chacun des copropriétaires, M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... et M. et Mme B..., et à la copropriété Parc de Valmont prise en la personne de M. X... syndic, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI Parc de Valmont aux entiers dépens.
Ils concluent à l'inachèvement de l'immeuble au sens contractuel en raison du caractère substantiel des inachèvements et par conséquent au rejet de la demande en paiement du solde du prix de vente. Ils sollicitent le paiement de dommages et intérêts et de pénalités de retard.
Par conclusions remises au greffe le 27 septembre 2018, et auxquelles il convient de se référer, M. et Mme B... demandent à la cour :
-vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile,
-vu les dispositions des 1134 et 1147 du code civil,
-vu l'acte notarié du 10 octobre 2007,
-vu l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 21 janvier 2016,
-vu l'arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2017,
-vu le rapport de constat de M. R... du 12 novembre 2009,
-de déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par M. Christian B... et Mme T...
C... épouse B... contre le jugement rendu le 17 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Draguignan,
-de réformer le jugement rendu le 17 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Draguignan, en ce que le tribunal a :
*dit et jugé que l'ensemble des biens immobiliers litigieux vendus par la SCI Parc de Valmont sont achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008,
*condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente ainsi qu'il suit :
M. et Mme Z... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts sur cette somme égal à 1% par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008,
M. et Mme X... à lui payer la somme de 19 806,75 euros en principal outre intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
M. et Mme D... à lui payer la somme de 19 570 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1% par mois à compter du mois de janvier 2008,
M. et Mme B... à lui payer la somme de 20 250 euros outre intérêts au taux de 1% par mois à compter du mois de janvier 2008,
-de constater que l'arrêt de la cour du 21 janvier 2016 a jugé définitivement l'absence d'achèvement des ouvrages,
-de constater que la SCI Parc de Valmont n'a pas suivi la procédure contractuellement prévue par l'acte de vente du 10 octobre 2007 pour la constatation de l'achèvement des ouvrages,
-en conséquence,
-de déclarer irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix telles que présentées contre M. et Mme B...,
-de dire et juger que les défauts et non-conformités des parties communes sont des éléments substantiels affectant le bien immobilier vendu aux époux B... par acte du 10 octobre 2007 par la SCI Parc de Valmont, et qu'ils empêchent de prononcer l'achèvement des ouvrages, conformément au rapport de constat du 12 novembre 2009 de M. R..., et en application des articles R.261-1 et R.261-2 du Code de la construction et de l'habitation,
-en conséquence,
-de déclarer irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente telles que présentées contre M. Christian B... et Mme T... C... épouse B...,
-à titre subsidiaire,
-de débouter la SCI Le Parc de Valmont de sa demande tendant à dire et juger que le jugement
prononcé le 17 septembre 2013 est définitif en ce qu'il a condamné solidairement les époux B... en paiement de la somme de 20 250 euros outre les intérêts de 1% par mois de retard du fait de l'absence de saisine de la cour d'appel de renvoi par ceux-ci, cette demande étant infondée,
-de débouter la SCI Le Parc de Valmont de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de débouter la SCI Le Parc de Valmont de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées,
-de confirmer le jugement rendu le 17 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a rejeté la demande complémentaire de la SCI Parc de Valmont en paiement de la somme de 50 000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix,
-de débouter M. René F... et la MAF de leur argumentation et demandes telles que dirigées contre M. et Mme B...,
-de condamner la SCI Le Parc de Valmont à payer aux époux B... la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI Le Parc de Valmont aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils concluent également à l'irrecevabilité de la demande en paiement du solde du prix de vente du fait d'une part du non-respect de la clause contractuelle prévoyant la procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble et d'autre part de l'inachèvement de l'immeuble au sens contractuel.
Par conclusions remises au greffe le 13 novembre 2018, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SCI Parc de Valmont demande à la cour :
-vu les dispositions des articles R.261-1, R.260-2 et R.261-14 du code de la construction et de l'habitation,
-vu les dispositions de l'article 1147 du code civil,
-vu les dispositions de l'article L.124-3 du code des assurances,
-vu les contrats de vente en l'état futur d'achèvement,
-vu l'attestation de livraison établie par M. René F... architecte, le 18 mars 2008,
-vu l'arrêt prononcé par la Cour de cassation le 30 novembre 2017,
-de confirmer le jugement prononcé le tribunal de grande instance de Draguignan le 17 septembre 2013 en ce qu'il a :
*dit et jugé l'immeuble vendu par la SCI Parc de Valmont achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation et ce depuis le mois de janvier 2008,
*condamné conjointement et solidairement :
' M. et Mme Z... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêt sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008, date de livraison et ce jusqu'à complet règlement,
' M. et Mme X... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 806,75 euros en principal, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, date de mise à disposition du local, et ce jusqu'à complet règlement.
' M. et Mme D... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 570 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008 date de mise à disposition du local, et ce jusqu'à complet règlement,
' M. et Mme B... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 20 250 euros outre intérêts de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008 date de mise à disposition du local et ce jusqu'à complet règlement,
-de dire et juger que le jugement prononcé le 17 septembre 2013 est définitif en ce qu'il a condamné solidairement les époux B... et les époux D... en paiement des sommes de 19 570 euros en principal outre les intérêts au taux de 1% par mois de retard et 20 250 euros outre les intérêts de 1% par mois de retard, les époux D... et les époux B... n'ayant pas saisi la cour d'appel de renvoi,
-de dire et juger définitif l'arrêt prononcé par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 21 janvier 2016 en ce qu'il a déclaré recevables mais mal fondées les demandes des époux X..., des époux Z..., des époux D... et du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI Parc de Valmont au titre des malfaçons et non-conformités,
-de débouter les époux X..., Z..., D... et B... de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
-très subsidiairement, et si par extraordinaire une quelconque condamnation devait être prononcée à l'encontre de la SCI Parc de Valmont,
-de dire et juger recevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de M. F..., architecte, et de la MAF,
-de dire et juger M. René F..., architecte, responsable de l'ensemble des préjudices subis par les acquéreurs ainsi que les préjudices subis par la SCI Parc de Valmont et de le condamner in solidum avec la MAF à relever et garantir la SCI Parc de Valmont de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
-de condamner en outre in solidum M. René F... et la MAF dans l'hypothèse où il devait être fait droit aux demandes des acquéreurs au titre des pénalités de retard à payer à la SCI Parc de Valmont
des dommages et intérêts dont le montant est égal au solde du prix de vente soit ;
*15 935,70 euros en principal outre les intérêts au taux de 1% à compter du mois de janvier 2018,
*19 806,75 euros en principal outre les intérêts au taux de 1% à compter du mois de janvier 2008,
*19 570 euros en principal outre les intérêts au taux de 1% par mois à compter du mois de janvier 2008 et
*20 250 euros outre intérêt de 1% par mois à compter du mois de janvier 2008,
-de condamner in solidum les époux Z..., D..., X... et B..., à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel, et subsidiairement,
-de condamner in solidum M. René F... et la MAF au paiement de la même somme, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Elle soutient que l'immeuble est achevé au sens contractuel car il peut être utilisé conformément à sa destination, son habitabilité n'étant pas compromise, que la livraison a eu lieu en janvier 2018, et que les acquéreurs sont donc redevables du solde du prix de vente de leurs biens, assorti de l'intérêt au taux contractuellement prévu.
Par conclusions remises au greffe le 27 juillet 2018, et auxquelles il est expressément renvoyé, M. F... et la MAF demandent à la cour :
-vu l'article 1642-1 et 1648 du code civil,
-vu les articles R 261-1 et suivants du code de la construction,
-vu l'article I147 du code civil,
-in limine litis
-de dire et juger que le conseil régional de l'ordre des architectes n'a pas été saisi avant tout litige,
-de dire et juger les demandes de la demanderesse à l'appel en cause irrecevable,
-à titre principal,
-de débouter purement et simplement la demanderesse à l'appel en cause de ses prétentions à l'encontre de M. F...,
-à titre subsidiaire,
-de dire et juger que l'immeuble vendu par la SCI Parc de Valmont est achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008,
-de dire et juger que la demanderesse à l'appel en cause n'a formulé aucune demande de condamnation in solidum à l'encontre de M. F... et de la MAF,
-de débouter purement et simplement la SCI Parc de Valmont de son appel en cause,
-de dire et juger que les demandes des consorts B..., X..., Z..., D... et du syndicat des copropriétaires sont infondées en droit comme en fait,
-en conséquence,
-de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
-de débouter la SCI Parc de Valmont de son appel en cause,
-à titre infiniment subsidiaire,
-de dire et juger que les inachèvements ne sont pas imputables à M. F...,
-de dire et juger n'y avoir lieu à indemnisation de la SCI Valmont,
-de dire et juger que les demandes des consorts B..., X..., Z..., D... et du syndicat des copropriétaires sont infondées en droit comme en fait,
-en conséquence,
-de débouter la SCI Valmont de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions dirigées à l'encontre de M. F... et de son assureur la MAF,
-de condamner la SCI Valmont à verser à M. F... et à son assureur la MAF la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils concluent à l'irrecevabilité des demandes pour non-respect de la clause imposant la saisine du conseil régional de l'ordre des architectes avant tout procès. Au fond ils font valoir que la nature des désordres n'est pas établie ni leurs imputabilités, que l'immeuble est achevé et que les non-finitions et malfaçons ne sont pas imputables à M. F....
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2018.
MOTIFS :
La saisine de la cour étant limitée aux demandes relatives au paiement du solde du prix de vente par les acquéreurs, aux pénalités de retard au profit des acquéreurs pour le retard dans la mise à disposition des biens, et au recours exercé par la SCI Parc de Valmont contre M. F... et l'assureur de celui-ci, les demandes formées par M. et Mme X... et M. et Mme Z..., en dommages et intérêts au titre des malfaçons et des non-conformités, et a fortiori au profit de M. et Mme D..., de M. et Mme B... et du syndicat des copropriétaires, sont irrecevables.
La cour de cassation ayant cassé l'arrêt de cette cour en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., de M. et Mme D... et de M. et Mme B..., et la cour de renvoi ayant été saisie dans les délais impartis par M. et Mme X... et M. et Mme Z..., le jugement du tribunal de grande instance n'est pas définitif en ce qui concerne la condamnation de M. et Mme B... au paiement du solde du prix de vente et M. et Mme B... sont donc parfaitement recevables à conclure en réponse sur la demande formée à ce titre par la SCI Parc de Valmont.
Les acquéreurs des villas concluent à l'irrecevabilité de la SCI Parc de Valmont en sa demande en paiement du solde du prix en ce que celle-ci n'aurait pas respecté la procédure de double convocation, d'établissement et de signification du procès-verbal d'état des lieux et de constatation de l'état d'achèvement contractuellement prévue.
Cependant le contrat de vente prévoit que, en cas de désaccord des parties, la partie la plus diligente fera constater par une personne qualifiée à cet effet, par autorité de justice, l'état d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, en demandant à cette fin, par requête au Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, de désigner cette personne qualifiée.
Or c'est bien cette procédure que les acquéreurs ont mis en oeuvre puisque M. R... a été désigné en cette qualité de personne qualifiée, par ordonnance de référé du 25 février 2009. La demande d'irrecevabilité pour défaut d'exécution par la SCI de ses obligations contractuelles en ce qui concerne le procédure de constatation de l'achèvement des travaux doit donc être rejetée.
Les époux Z... et les époux X... continuent à tort de prétendre que la constatation de l'achèvement ou du non-achèvement de l'immeuble s'impose aux parties et au juge en vertu des stipulations contractuelles, alors que la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de cette cour au motif qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation. Il y a donc lieu de rechercher si l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation compte tenu du désaccord sur cette notion d'achèvement.
Il ressort du rapport de M. R..., qui a été désigné pour procéder au constat d'achèvement, que les villas elles-mêmes ne sont pas atteintes de non-conformités ou malfaçons substantielles, les observations de M. R... ne portant que sur des désordres mineurs (réglages de portes et fenêtres, éclats de carrelage, rayures, dysfonctionnement d'interphone, quelques tuiles cassées...) et des non-finitions (placard, peinture, seuil de porte, couvre-joint...), chaque acquéreur ayant d'ailleurs pris possession de sa villa entre janvier et février 2008.
En ce qui concerne les parties communes, M. R... a noté :
-instabilité du talus aval
-absence de place handicapé
-3 places de parking au lieu de 4
-clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, en retrait de 2 mètres de la limite de propriété
-mur antibruit en panneaux bois insuffisamment fixés et enlevés par la suite
-coffret EDF peu esthétique
-regard dépourvu de tampon d'étanchéité
-stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle
-espaces verts non réalisés.
L'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (...) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
Seule l'instabilité du talus aurait pu constituer une malfaçon substantielle, les autres non-conformités ou désordres n'empêchant pas une utilisation des parties communes conformément à leur destination.
Or M. R... ne précise pas que le talus est soumis à un risque d'effondrement. Il apparaît au contraire qu'il s'agit d'un problème de délitement en surface qui a disparu du fait de la végétalisation.
C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, conformément à l'attestation de livraison de M. F... en date du 18 mars 2018, et qu'il a condamné les acquéreurs à payer le solde du prix de vente assorti des intérêts contractuels.
M. et Mme X... et M. et Mme Z... réclament des pénalités contractuelles en raison du retard dans la livraison de janvier 2008 à janvier 2014, en contestant l'achèvement des immeubles ainsi que la remise des clés.
Les actes de vente prévoient une livraison au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
Or M. F... a établi une attestation aux termes de laquelle les villas ont été livrées courant janvier 2008 et M. R... a constaté l'occupation des villas par leurs propriétaires, lors de ses opérations le 26 juin 2009, et il a indiqué que les acquéreurs avaient pris possession de leurs villas à partir de janvier 2008 jusqu'au 9 février 2009. Dès lors les acquéreurs ne sont donc pas fondés à soutenir une absence de livraison et de remise des clés jusqu'en janvier 2014.
En l'absence d'éléments d'information sur la date exacte de livraison de chacune des villas, et par conséquent sur le retard de livraison subi par chacun des acquéreurs entre le 31 décembre 2007 et au plus tard le 9 février 2008, les demandes formées au titre des pénalités de retard de livraison seront rejetées.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. F... et de la MAF les frais irrépétibles qu'ils ont exposés. Et la SCI Parc de Valmont sera donc condamnée à leur payer la somme de 2 500 euros à ce titre.
Par contre aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
Statuant dans les limites de la cassation ;
Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts au titre des malfaçons et des non-conformités ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit et jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI Parc de Valmont sont achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 ;
- condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente à savoir :
* M. et Mme Z... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêt sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008,
* M. et Mme X... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 806,75 euros en principal, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
* M. et Mme D... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 570 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
* M. et Mme B... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 20 250 euros outre intérêts de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
- rejeté la demande des copropriétaires de condamnation de la SCI Parc de Valmont au paiement de pénalités de retard,
- déclaré sans objet la demande formée par la SCI Parc de Valmont contre M. F... et de la MAF aux fins que ceux-ci la relèvent et garantissent de toutes condamnations prononcées contre elle ;
Condamne la SCI Parc de Valmont à payer à M. F... et la MAF la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... et M. et Mme B... aux dépens y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit qu'ils pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
