COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
( anciennement dénommée 4e Chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 17 JANVIER 2019
sl
N° 2019/ 36
Rôle N° RG 17/11682 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAXUP
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE '[...]'
C/
Daniel X...
Sylvianne X... épouse X...
Jacques Y...
L... Z... K... Y... épouse Y...
J... A...
I... B... épouse A...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle C...
Me Eudes M...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/10042.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE '[...]', représenté par son Syndic en exercice FONCIA GRAND BLEU, domicilié [...] , prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Isabelle C..., avocat au barreau de NICE substitué par Me Monique D..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur Daniel X..., demeurant [...]
représenté par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame Sylvianne E... épouse X..., demeurant [...]
représentée par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur Jacques Y..., demeurant [...]
représenté par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame L... Z... épouse Y..., demeurant [...]
représentée par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur J... A..., demeurant [...]
représenté par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame I... B... épouse A..., demeurant [...]
représentée par Me Eudes M... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie F..., a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre
Madame Sophie F..., Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019,
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2013, M. Daniel X..., son épouse Mme Sylvianne E..., M. Jacques Y..., son épouse Mme L... Z..., M. J... A... et son épouse Mme I... B... ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [...] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir :
- prononcer la nulité des résolutions n°15, 16, 17, 18 et 19 prises par l'assemblée générale qui s'est tenue le 8 août 2013 ;
- rappeler que toute décision ayant pour but de faire modifier l'état de répartition des tantièmes de copropriété ne pourra intervenir que conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et devra être adoptée à l'unanimité des copropriétaires conformément à l'art 126 du règlement de copropriété ;
- prononcer l'exécution provisoire ;
- condamner le syndicat aux dépens et au paiement de la somme de 4500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 16 juin 2015, le tribunal a :
- annulé les résolutions attaquées par application de l'article 126 du règlement de copropriété;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné le syndicat des copropriétaires [...] à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Celui-ci a régulièrement relevé appel, le 19 juin 2017, de ce jugement.
Il a déposé ses conclusions par RPVA le 31 octobre 2018 et demande à la cour de :
- prendre acte que le syndic Foncia agit valablement en qualité de représentant du syndicat ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- dire que les résolutions n°15 à 19 prises lors de l'assemblée du 8 aôut 2013 sont valables ;
- débouter les consorts X..., Y..., et A... de l'ensemble de leurs prétentions ;
- les condamner solidairement à payer les sommes de 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Me Isabelle C....
M. Daniel X..., son épouse Mme Sylvianne E..., M. Jacques Y..., son épouse Mme L... Z..., M. J... A... et son épouse Mme I... B... ont, le 7 septembre 2017, déposé par RPVA des conclusions et sollicitent de voir :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
- condamner le syndicat à verser la somme de 5000 € pour procédure abusive ;
- le condamner aux dépens distraits au profit de Me Eudes M... ainsi qu'au paiement de la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2018.
MOTIFS de LA DÉCISION
L'assemblée générale du syndicat des copropriétaires [...] qui s'est réunie le 8 août 2013 a pris les délibérations litigieuses suivantes.
Par résolution n°15, après qu'il ait été rappelé que par délibération n°4 l'assemblée du 26 novembre 2012 avait décidé de vendre à certains copropriétaires une partie commune où se trouvait un espace vert afin d'y construire des garages privatifs, l'assemblée a, à la majorité des deux tiers prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1 :
- autorisé la vente à des copropriétaires désormais dénommés le terrain nécessaire pour cette construction de garages, plus la bande de 5 mètres de large sur toute la longueur du bâtiment, plus la partie se trouvant entre l'angle du futur bâtiment et la limite de la copropriété (côté avenue [...]) suivant permis de construire déposé par M. G... pour le compte des bénéficiaires;
- délégué Mme H... afin de faire toutes les démarches administratives et financières pour aboutir à la construction des garages.
Dans sa résolution n°16, après rappel de la délibération n°6 du 26 novembre 2012 selon laquelle il avait été donné une autorisation de principe pour effectuer les travaux de construction des garages, l'assemblée a :
- donné l'autorisation à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais la construction de garages suivant permis de construire déposé par M. G... pour le compte des bénéficiaires ;
- délégué Mme H... afin de faire toutes les démarches administratives et financières pour aboutir à la construction des garages.
Par résolution n° 17, les copropriétaires ont voté la création d'un lot désigné Bâtiment Garages, avec un tantième par garage, soit douze tantièmes au total.
Par résolution n°18, il a été donné pouvoir au syndic de signer l'acte de vente du terrain destiné à la construction des garages et de publier la modification du règlement de copropriété.
Dans la résolution n°19, les copropriétaires ont voté les honoraires du syndic pour mener à bien l'opération.
Au soutien de leur action en nullité de la résolution n°15, les consorts X..., Y..., et A... arguent en premier lieu d'une infraction au règlement de copropriété qui stipule que 'La surélévation ou la construction aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision est prise à l'unanimité de ses membres.'
Ce texte est cependant radicalement inapplicable en l'espèce dés lors qu'il s'agit de travaux de construction de garages privatifs à réaliser non par le syndicat mais par certains copropriétaires.
En deuxième lieu, les consorts X..., Y..., et A... prétendent que la résolution n°15 n'a pas été inscrite à l'ordre du jour.
La convocation à l'assemblée du 8 août 2013 qui a été adressée le 5 juillet 2013 démontre toutefois le contraire.
Il y est mentionné en page 6 le projet de résolution n°15 avec l'emprise de la vente, à savoir le terrain nécessaire pour la construction de garages, plus la bande de 5 mètres de large sur toute la longueur du bâtiment, plus la partie se trouvant entre l'angle du futur bâtiment et la limite de la copropriété (côté avenue [...]) et il est fait référence aux plans fournis par Mme H..., à l'implantation du bâtiment et ses dimensions.
Les consorts X..., Y..., et A... ne peuvent donc sérieusement prétendre qu'il s'agit d'une résolution surprise et aucune irrégularité n'est encourue de ce chef.
En troisième lieu, les consorts X..., Y..., et A... prétendent, au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n°15 porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et que les parties communes constituées d'espaces verts dont il est envisagé la cession, sont nécessaires au respect de la destination de l'immeuble de sorte que l'unanimité était requise pour la résolution n°15.
Il ressort cependant du permis de construire que :
- l'espace vert dont s'agit est une bande de terrain engazonnée plantée de quelques arbres d'essence méditerranéenne qui se situe en parallèle d'un parc de stationnement existant, en bout de terrain de la copropriété et est séparée des bâtiments d'habitation par une zone arborée de 1362 m2 ;
- toutes les plantations en dehors de l'implantation du bâtiment à usage de garages seront conservées ainsi que la végétation en bordure du terrain ( deux micocouliers et un pin à abattre, deux pins à conserver) et il sera planté des essences type pittosporum sur la bande résiduelle issue des dispositions rèlementaires ;
- ce bâtiment est d'une dimension de 6,50 X 36 mètres ;
- les matériaux utilisés seront un enduit d'aspect traditionnel saumon, appuis en terre cuite, tuiles canal viellies à l'ancienne et portes acier laqué blanches ;
- les zones de manoeuvre seront conservées.
Ainsi, les copropriétaires représentant 6667 voix sur 10000 ont entendu agrandir les possibilité de stationnement et la suppression de l'espace vert litigieux ne s'avère pas, dans ces conditions, contraire à la la destination de l'immeuble à usage de résidence de vacances, pas plus que la nécessaire réorganisation des emplacements de parkings existants du fait des nouveaux garages et la réduction de l'espace de circulation en résultant.
Aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires n'est non plus établie dans ces conditions, pas plus que les frais supplémentaires pour la copropriété allégués par les appelants, alors même que le projet des 12 garages suivant permis est aux frais exclusifs des copropriétaires bénéficiaires.
Ce moyen tiré de la violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 doit en conséquence être écartée.
En quatrième lieu, les consorts X..., Y..., et A... évoquent en une phrase dans leurs écritures l'abus de droit ou de majorité et l'obligation de prendre une décision conforme aux intérêts de la collectivité.
La preuve d'un quelconque abus n'est cependant nullement caractérisée au vu des éléments du dossier.
En cinquième lieu, les consorts X..., Y..., et A... contestent le prix de cession à un euro qui revient à un acte disposition des parties communes à titre gratuit pourtant interdit au syndicat des copropriétaires.
Ce prix a néanmoins été fixé par résolution n°5 de l'assemblée du 26 novembre 2012 qui n'a fait l'objet d'aucun recours et est donc devenu définitive.
Enfin, s'agissant de la résolution n°17 relative à la modification de tantièmes elle a pu être adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle est consécutive à la création de nouvelles parties privatives et l'unanimité n'était donc pas exigée.
Il ressort de l'ensemble de ces considérations que les consorts X..., Y..., et A... doivent être déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°15 et des résolutions n°16 à 19 subséquentes qui sont parfaitement valides.
Par ailleurs, l'exercice d'une action en justice est un droit dont il n'est pas démontré que les consorts X..., Y..., et A... aient abusé.
La demande de dommages-intérêts formée contre eux ne peut qu'être rejetée de même que celle qu'ils ont présentée puisqu'ils succombent.
Enfin, compte tenu de la solution du litige donnée en appel, ceux-ci supporteront les entiers dépens et seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 16 juin 2015,
Statuant à nouveau,
Déclare valables les résolutions n°15 à 19 prises par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires [...] en date du 8 août 2013,
Déboute M. Daniel X..., son épouse Mme Sylvianne E..., M. Jacques Y..., son épouse Mme L... Z..., M. J... A... et son épouse Mme I... B... de l'intégralité de ses prétentions,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires [...] ,
Condamne in solidum M. Daniel X..., son épouse Mme Sylvianne E..., M. Jacques Y..., son épouse Mme L... Z..., M. J... A... et son épouse Mme I... B... aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Le Soleile d'Or II somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le greffier Le conseiller faisant fonction de Président
