COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
( anciennement dénommée 4e Chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 10 JANVIER 2019
lb
N°2019/ 8
Rôle N° RG 17/11336 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAWUE
SARL LES PALMIERS
SCI LES PALMIERS
C/
Société IMMEUBLE LE GALLIENI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 12 Juin 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/01783.
APPELANTES
SARL LES PALMIERS Société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SCI LES PALMIERS Société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE GALLIENI, dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA BAIES DU SOLEIL dont le siège social est [Adresse 3], domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christine MOUROUX-LEYTES, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019.
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS, PROCEDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
L'immeuble Le Gallieni, situé à [Adresse 2], est mitoyen de l'hôtel « [Établissement 1] » (hôtel [Établissement 1]), exploité par la SARL Les Palmiers, et dont les murs appartiennent à la SCI Les Palmiers.
À l'occasion des travaux d'extension et de rénovation de l'hôtel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni s'est plaint de plusieurs troubles : non-conformité des ouvertures avec création de vues sur la copropriété, installation des extractions de climatisation de l'hôtel et d'une parabole empiétant sur l'assiette foncière de la copropriété sans son accord, et nuisances olfactives.
Pour leur part, la SARL Les Palmiers et la SCI Les Palmiers ont invoqué des dégradations sur le mur de l'hôtel qui seraient imputables aux copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni lors de leur passage avec leurs véhicules.
Par ordonnance du 22 juillet 2014, Monsieur [V] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Par exploits du 8 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni a assigné la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers notamment en condamnation à effectuer des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport en date du 13 août 2015, en paiement de la somme de 20000€ à titre de dommages et intérêts, au débouté de leur demande reconventionnelle en travaux de protection du mur nord, et en condamnation de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du CPC, avec exécution provisoire.
La SARL Les Palmiers et la SCI Les Palmiers ont conclu au débouté du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni, et reconventionnellement, ont sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire reprendre les dégradations et faire installer des protections sur le mur de l'hôtel, ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 12 juin 2017, le tribunal de Grande instance de Toulon a :
vu les articles 678 et 679 du code civil,
vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage,
'condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à mettre fin aux vues irrégulières sur le fonds de la copropriété Le Gallieni par la mise en place depuis le sol et sur 1,90 m d'un mur qui peut être surélevé d'un jour de souffrance sur toutes les ouvertures de la cour et du patio, soit au total six ouvertures pour un montant évalué à 300€ HT sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision,
'dit que les nuisances olfactives en provenance de l'hôtel exploité par la SARL Les Palmiers causent à la copropriété Le Gallieni un trouble excédant les inconvénients de voisinage,
'condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à mettre fin aux nuisances olfactives par la prolongation du conduit en inox du conduit de fumée et de la souche jusqu'à les élever 40 cm au-dessus du faîtage de l'hôtel, travaux estimés à la somme de 1560 € HT, et le remplacement des deux grilles de ventilation en partie basse de la façade Est par une plaque inox pleine et chevillée dans la façade pour un montant de 300 € HT,
'condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers au paiement de la somme de 7500 € au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Gallieni en réparation du préjudice de jouissance subi,
'condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, distraits au profit de Me [F], sur son offre de droit,
'ordonné l'exécution provisoire,
'rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
La SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ont relevé appel de cette décision par déclaration du 14 juin 2017.
Par conclusions du 14 septembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers demandent à la cour de :
« Dire et juger recevables la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers en leur appel formé contre le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Toulon.
Réformer ladite décision en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Vu les articles 651, 678 et suivants du Code civil,
Vu le permis de construire modificatif n° PC 083 123 1000101 M03 en date du 29 mars 2016,
Dire et juger que les concluantes ont procédé à la pose de cloisons opaques en façade Est de l'hôtel [Établissement 2] et qu'il n'existe donc plus aucune vue sur le fonds de la copropriété Le Gallieni.
Dire et juger que les concluantes ont procédé à la surélévation de la cheminée et à la dépose de grilles de ventilation.
Dire et juger que la preuve d'un quelconque trouble résultant de l'émission d'odeurs de cuisine n'est pas rapportée.
En conséquence,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Reconventionnellement :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à installer conformément aux suggestions de l'expert [V], les protections des murs appartenant à la SCI Les Palmiers et faire reprendre la façade pour les dégradations occasionnées.
Dire et juger que ces travaux devront intervenir dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, puis sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai.
En tout état de cause :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à payer à la SCI Les Palmiers et à la SARL Les Palmiers la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant tant la procédure devant le tribunal que devant la Cour, outre les entiers dépens distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés à la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, aux offres de droit. »
Par conclusions du 14 novembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni demande à la Cour de :
« Débouter la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers de leur appel comme dépourvu de tout fondement.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Condamner in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble Le Gallieni la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Badie Simon- Thibaud Juston sur leur offre de droit. »
L'instruction de l'affaire a été close le 30 octobre 2018.
Par conclusions du 14 novembre 2018, soit la veille de l'audience, la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ont sollicité :
« Vu les articles 783 et 784 du CPC,
vu l'ordonnance de clôture rendue le 30/10/18,
vu la date d'audience du 15/11/2018,
Révoquer l'ordonnance de clôture.
Admettre aux débats les pièces quatre et cinq communiquées le 14/11/18 par les concluantes.
Si mieux aime la cour,
Renvoyer cette affaire à une prochaine audience pour qu'il soit débattu des nouvelles pièces produites. »
Par écritures du 15 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires Le Gallieni s'est fermement opposé à ces demandes.
MOTIFS
Sur la procédure
Aux termes de l'article 783 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, ni aucune pièces produites aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
L'article 784 du même code ajoute que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
Les pièces produites le 14 novembre 2018 par les appelantes, soit pièce 4, un courriel de la responsable de l'urbanisme de la mairie de [Localité 1] du 31 mars 2017, soit pièce 5, deux photographies concernant des travaux effectués en 2017, mais aussi deux factures en date du 5 septembre 2017 et du 18 août 2017, qui ne sont pas numérotées, sont antérieures ou relatives à des faits antérieurs à l'ordonnance de date du 30 octobre 2018. Ces pièces pouvaient donc être produites avant la clôture.
Aucune cause qui serait intervenue depuis l'ordonnance de clôture n'est invoquée. Il n'y a donc lieu à la révocation de l'ordonnance de clôture.
Aucune atteinte au principe de la contradiction ne justifie que l'affaire soit renvoyée.
La SARL Les Palmiers et la SCI Les Palmiers seront déboutées de ces demandes.
Les pièces numéro 4 et 5 ainsi que les deux factures non numérotées produites par la SARL Les Palmiers et la SCI Les Palmiers seront écartées des débats.
Sur le fond
1.Avant les opérations expertales, la gaine d'extraction d'air de la climatisation et la parole qui étaient en surplomb du fonds de la copropriété Le Gallieni ont été retirées.
Monsieur [V], expert, a confirmé leur retrait dans son rapport et plus aucune demande n'est formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni au titre de ces deux réclamations.
2. Il résulte des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, qu'il ne peut y avoir de vues droites s'il n'y a 19 dm de distance entre le mur où elles sont pratiquées et le fonds voisin, et des vues obliques s'il n'y a une distance de 6 dm.
Les articles 676 et 677 du même code précisent que le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds d'autrui peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, et que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 dm au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est en rez-de-chaussée, et à 19 dm au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
L'extension de l'hôtel H & W a été construite en limite du fonds de l'immeuble Le Gallieni.
La façade nord de cette extension comporte trois ouvertures fermées par des pavés de verre.
Par contre, sur la façade Est de l'hôtel [Établissement 1], qui est à la perpendiculaire de la façade nord de l'immeuble Le Gallieni, ont été aménagées 6 loggias, fermées par des rambardes métalliques ajourées. Lors de son constat le 30 juillet 2013, Maître [F] [E], huissier de justice associé, a relevé qu'il y était installé des tables et des chaises.
Ces loggias qui sont en limite de propriété, ont une vue directe sur le fonds de la copropriété Le Gallieni.
Dans son rapport en date du 13 août 2015, Monsieur [V] a indiqué d'une part que ces loggias n'étaient pas prévues sur le permis de construire initial de 2011, et d'autre part, qu'il avait été installé des cadres fixes en aluminium remplis par un verre opaque, d'une hauteur de 1,90 m.
Cependant, il existe un vide de 10 cm entre le sol et ledit panneau, et un espace libre entre le haut du panneau et le plafond de la loggia.
Dès lors, cette installation n'est pas conforme à la législation applicable rappelée ci-dessus.
Un permis de construire étant toujours accordé sous réserve du droit des tiers, le permis de construire modificatif obtenu le 29 mars 2016 est sans effet.
Les pièces régulièrement produites par la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ne justifient pas que cette atteinte ait été régularisée conformément aux prescriptions de Monsieur [V], en page 64 et 65 de son rapport.
L'expert a proposé deux solutions, soit un mur en maçonnerie à partir du plancher et d'une hauteur de 1,90 m avec un châssis fixe au-dessus pour apporter de la lumière, soit la construction sur toute la hauteur et largeur d'un mur en pavés translucides.
Cette deuxième solution n'étant pas conforme aux textes ci-dessus rappelés, à défaut d'accord du syndicat des copropriétaires Le Gallieni, c'est avec raison que le premier juge a retenu la première solution. Le jugement sera donc confirmé sauf en ce qui concerne l'astreinte.
Cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une période de 6 mois.
3. Nul ne doit causer à autrui de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage.
L'existence des odeurs de cuisine excessives comme constituant une nuisance, est rapportée par les courriers du syndic antérieurs à la mesure d'expertise, et les attestations remises par les copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à l'expert.
En premier lieu, Monsieur [V] souligne que la sortie en couverture de la hotte de cuisine n'est pas conforme aux prescriptions du DTU 24.1 qui prévoit que la hauteur du conduit ou de la souche doit être 40 cm plus hauts que le faîtage le plus haut des constructions existantes dans un rayon de 8 m. Or, l'expert a noté que la partie supérieure de la sortie est 1,04 m plus bas que la génoise de la toiture de l'hôtel.
L'expert note qu'il n'a pas comparé avec le faîtage de la résidence Le Gallieni, mais que dans tous les cas, le haut du conduit était bien trop bas et devait être surélevé.
En deuxième lieu, Monsieur [V] a relevé que deux grilles donnent sur la terrasse de l'immeuble Le Gallieni, la première étant une grille de ventilation simple, mais la seconde étant un exutoire de ventilation forcée qui apporte des odeurs sur la terrasse du médecin ophtalmologue. En outre, une sonde a été posée sur le mur.
Outre que ces grilles n'ont pas été autorisées, leur positionnement apporte des nuisances excessives par rapport aux troubles normaux de voisinage aux copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni.
La SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ne justifient pas avoir effectué les travaux nécessaires pour la mise en conformité au regard de l'évacuation des fumées.
Le jugement déféré qui a ordonné la surévaluation du conduit à 40 cm du faîtage de l'hôtel et la suppression des deux grilles de ventilation sera donc aussi confirmé.
4. L'article 1382 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
On accède à l'arrière de l'immeuble Le Gallieni et à ses garages par un passage qui longe le mur Nord de l'extension de l'hôtel [Établissement 1] et débouche sur une cour.
Des traces de pneus et des rayures sont visibles sur ce mur Nord de l'hôtel.
La SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers soutiennent que ces dégradations seraient le fait des copropriétaires de la résidence Le Gallieni.
Cependant, si ce passage est une propriété privée, il est ouvert à la circulation, et il est utilisé par des personnes qui ne sont pas copropriétaires dans l'immeuble Le Gallieni. Ainsi, lors des échanges avec le syndic, les responsables de l'hôtel ont fait état que cette cour, et donc le passage, était utilisée par les entreprises qui ont procédé à l'édification de l'extension.
À défaut de tout constat mettant en cause un ou des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni, les dégradations ne peuvent leur être imputées.
Le jugement déféré qui a débouté la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers de cette demande d'indemnisation sera confirmé.
5. Il résulte des pièces produites que dès 2013, le syndicat des copropriétaires a signalé à la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers les problèmes de vues non conformes à la législation et les nuisances olfactives en sollicitant un engagement d'y remédier, en vain.
L'intimé produit un constat du 22 août 2017 dressé par Maître [Y] [A], huissier de justice associé, qui démontre que nonobstant l'exécution provisoire ordonnée par le premier juge, la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers n'ont pas effectué les modifications préconisées par l'expert.
Dès lors, l'indemnisation du préjudice de jouissance causé à la copropriété de l'immeuble Le Gallieni par les vues droites et celui causé par les nuisances olfactives à hauteur respectivement de 5000 € et de 2500 € a été appréciée à sa juste valeur.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
L'équité commande de faire bénéficier le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers qui succombent, seront condamnées aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise, et seront déboutées de leur demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Déboute la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers de leurs demandes de révocation de l'ordonnance de clôture du 30 octobre 2018 et de renvoi de l'affaire à une autre audience,
Écarte des débats les pièces produites par la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers après l'ordonnance de clôture,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l'astreinte,
Statuant de ce chef,
Dit que la condamnation de la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à mettre fin aux vues irrégulières sur le fonds de la copropriété Le Gallieni par la mise en place depuis le sol sur 1,90 m d'un mur qui peut être surélevé de jour de souffrance, est assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de six mois,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée de ce chef en première instance,
Condamne in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 690 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
