COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
( anciennement dénommée 4e Chambre A)
ARRÊT AU FOND
DU 10 JANVIER 2019
lb
N°2019/ 5
Rôle N° RG 17/10618 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAUV7
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
SCI SAINT GELAIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me François AUBERT
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 04 Mai 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/04682.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 1]', [Adresse 2] (Var), représenté par son syndic en exercice la société dénommée 'FIDUCIMO IMMOBILIER', SARL , dont le siège est [Adresse 3] (Var), poursuites et diligences de son gérant en exercice , M. [K]
représenté par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SCI SAINT GELAIS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4]
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2019.
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS PARTIES
La société civile immobilière Saint Gelais est propriétaire d'un appartement T3 au quatrième et dernier étage, dans l'ensemble immobilier [Adresse 1], sis à [Adresse 2], lot numéro 271, ainsi que d'un emplacement de parking, lot numéro 482. L'appartement occupé par Madame [N], comporte terrasse et loggia qui ont été fermées par des vérandas.
Exposant que la SCI Saint Gelais a réalisé ces travaux sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] l'a fait assigner par exploit du 22 mai 2015 afin d'obtenir sa condamnation à démolir les vérandas et toutes les installations de fermeture et de couverture mises en place sur les terrasse et loggia, à remettre les lieux en leur état d'origine, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, avec exécution provisoire, et une condamnation au titre de l'article 700 du CPC.
La SCI Saint Gelais a conclu à l'acquisition de la prescription au motif que la véranda litigieuse était installée depuis plus de 10 ans et donc à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement, au débouté des demandeurs ensuite de la ratification implicite par le syndicat des copropriétaires des travaux effectués. Par voie reconventionnelle, elle a sollicité une condamnation au titre l'article 700 du CPC.
Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de Grande instance de Draguignan a :
-déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens,
-rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a relevé appel de cette décision par déclaration du 2 juin 2017.
Par conclusions du 22 décembre 2017, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'appelant demande à la cour de :
« Dire bien appelé et mal jugé.
Vu les articles 26 de la loi de 1965 et 55 du décret 1967 et la résolution n° 10 de l'assemblée générale de l'ensemble immobilier [Adresse 1] du 18 août 2014, et les articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile,
Dire et juger que la construction de la SCI Saint Gelais sur la véranda attenante au lot de copropriété n° 271, est constitutive d'une construction sur une partie commune exigeant une cession de droit accessoire aux parties communes par le syndicat des copropriétaires, dès lors que la construction irrégulière d'une véranda sur une terrasse, même en jouissance privative, exige la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, ordonner la restitution par la SCI Saint Gelais des droits à construire ainsi utilisés et qui appartiennent au syndicat des copropriétaires.
Dire et juger que la terrasse et loggia ne sont pas comprises comme parties privatives dans la définition du lot n° 271, aux termes de l'état descriptif de division et du titre de propriété de la SCI Saint Gelais.
En conséquence, ordonner la démolition par la SCI Saint Gelais des vérandas et toutes installations de fermeture.
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne soutient pas de demandes nouvelles mais seulement des moyens nouveaux au sens des articles 563 et 565 du code de procédure civile.
En conséquence, débouter la SCI Saint Gelais de sa demande d'irrecevabilité.
Dire et juger que l'action introduite par le syndicat des copropriétaires est une action réelle, et comme telle relevant de la prescription trentenaire telle qu'édictée par l'article 2227 du Code civil.
Condamner la SCI Saint Gelais à démolir les vérandas et toutes les installations de fermeture ou couverture mise en place sur les terrasses et loggia du lot n° 271 lui appartenant, et de remettre les lieux en leur état d'origine, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir.
Débouter la SCI Saint Gelais de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Dire et juger que la SCI Saint Gelais ne justifie pas d'une prescription conforme aux dispositions de l'article 2261 du Code civil aux termes duquel la possession doit être continue, non interrompue, paisible et non équivoque et à titre de propriétaire.
Dire et juger que la SCI Saint Gelais a reconnu, notamment dans la procédure ayant conduit au jugement du tribunal de Grande instance de Draguignan du 9 septembre 2008, qu'elle n'avait aucune autorisation conforme à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en sollicitant le maintien des ouvrages litigieux pour raisons de sécurité.
Dire et juger que cette prétention en justice constitue une reconnaissance au sens de l'article 2240 du Code civil ayant interrompu la prescription.
Dire et juger que la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle aucune tolérance ne pourra être constitutive de droit, empêche également une prescription conforme aux dispositions de l'article 2261 du Code civil.
Condamner la société dénommée SCI Saint Gelais à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »
Par conclusions du 22 mars 2018, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI Saint Gelais demande à la cour de :
« Vu les articles 25, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l'article 564 du code de procédure civile,
Vu le jugement rendu par le tribunal de Grande instance de Draguignan le 4 mai 2017,
À titre principal
Déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] irrecevable en sa demande nouvelle relative à la revendication d'une action réelle au visa de l'article 26 de la loi 10 juillet 1965 dès lors qu'il s'agit d'une demande qui n'a pas été présentée devant la juridiction de première instance et qui se heurte aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Constater que le syndicat des copropriétaires ne revendique plus à l'appui de son appel et de ses conclusions le bénéfice des dispositions de l'article 25 de la loi 10 juillet 1965, et en tirer toutes conséquences.
À titre subsidiaire
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] n'est pas fondé à revendiquer le bénéfice d'une action réelle dès lors qu'il n'y a pas d'annexion d'une partie commune à l'initiative de la SCI Saint Gelais laquelle dispose, au titre du règlement de copropriété, d'un droit d'usage privatif de la terrasse sur laquelle la véranda a été édifiée et que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun droit lui permettant de revendiquer l'éviction ou l'impossibilité de jouir de la terrasse pour la SCI Saint Gelais.
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne dispose en l'espèce que d'une action personnelle auquel (à laquelle ') elle a manifestement renoncée dès lors qu'elle ne soutient plus cette demande au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans les conclusions d'appelant qu'il a signifiées.
En toute hypothèse, confirmer le jugement rendu en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Fiducimo Immobilier au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour cause de prescription.
À titre subsidiaire
Constater que les travaux de pose d'une véranda sur les lots n° 271 et 482 appartenant à la SCI Saint Gelais ont été ratifiés par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1].
En conséquence,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Fudicimo Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Fiducimo Immobilier à verser à la SCI Saint Gelais une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société Fiducimo Immobilier aux entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit. »
L'instruction de l'affaire a été close le 30 octobre 2018.
MOTIFS
Sur la procédure
Aux termes de l'article 563 code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges mêmes si leur fondement juridique est différent.
Dans la présente instance, en appel, certes le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] n'invoque plus l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais l'article 26 de cette loi et l'article 55 du décret du 17 mars 1967, mais ses prétentions sont toujours les mêmes, soit la condamnation de la SCI Saint Gelais à démolir les vérandas et fermeture des terrasses dépendant des lots lui appartenant.
Il n'y a donc pas de demandes nouvelles, mais une substitution de moyen, qui est recevable.
La SCI Saint Gelais sera déboutée de cette exception de procédure.
Sur la prescription
Les parties discutent le délai de la prescription qui doit être appliqué.
Le premier élément à prendre en compte est la qualification juridique des terrasses et loggias qui ont été fermées par la SCI Saint Gelais.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] affirme dans ses écritures que la loggia qui a été fermée par une véranda est une partie commune à usage privatif.
La SCI Saint Gelais ne discute pas qu'il s'agisse d'une partie commune à usage privatif.
Cette définition des loggias et terrasses de cet ensemble immobilier, soit des parties communes à usage privatif, est confirmée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division produit par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1].
Il convient ensuite d'apprécier la nature de l'action du syndicat des copropriétaires.
Le droit d'usage exclusif du copropriétaire sur une partie commune à usage privatif est certes un droit réel comme étant l'accessoire de son droit réel de propriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] reconnaît que les terrasse et loggia dont s'agit sont des parties communes à usage privatif. Dès lors, il ne peut soutenir que la SCI Saint Gelais s'est appropriée cette partie commune et a porté atteinte à son droit de propriété puisque la SCI Saint Gelais en a un usage exclusif.
N'est donc en discussion que l'exercice du droit de jouissance de la SCI Saint Gelay qui a entraîné des modifications à l'aspect de l'immeuble alors qu'aucune autorisation n'a été consentie par l'assemblée générale des copropriétaires.
Dans ce cas, l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la SCI Saint Gelais à supprimer la véranda et les systèmes de fermeture de la terrasse et de la loggia du lot numéro 271 est une action personnelle et le délai de prescription applicable est celui édicté par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit un délai de 10 ans
En appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] ne conteste pas que la fermeture de la terrasse et de la loggia du lot numéro 271 remonte à plus de 10 ans.
De plus, la SCI Saint Gelais justifie par la production de plusieurs factures que les travaux ont été effectués en 1999 et qu'au cours de l'assemblée générale du 21 juin 2001 des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], a été évoquée la fermeture de la terrasse de Madame [N], locataire de la SCI Saint Gelais, et qu'il n'était pas envisagé une procédure de dépose, cette dernière vivant seule au quatrième étage du bâtiment B accessible par la terrasse, la fermeture du balcon représentant une sécurité.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] invoque la procédure initiée par la SCI Saint Gelais en 2006 comme interruptive de la prescription au motif que l'intimée aurait reconnu son droit à demander l'enlèvement de la véranda et des fermetures, article 2240 du code de procédure civile.
Cependant, par exploit du 7 novembre 2006, la SCI Saint Gelais a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] en annulation de la résolution numéro 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 août 2006 qui a autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la SCI Saint Gelais pour faire démonter la pergola de Madame [N], alors que cette question n'était pas à l'ordre du jour, et qu'il soit dit qu'il y avait lieu à maintien des fermetures de ses terrasse et balcon par mesure de sécurité et qu'il soit constaté que le syndicat des copropriétaires avait renoncé à solliciter l'enlèvement de ces éléments de fermeture.
Par jugement 9 septembre 2008, la résolution numéro 12 de l'assemblée générale du 23 août 2006 a été annulée, mais la SCI Saint Gelais a été déboutée de ses autres demandes.
Ni dans l'assignation du 7 novembre 2006, ni dans les conclusions signifiées le 18 janvier 2008, la SCI Saint Gelais n'a reconnu le droit du syndicat des copropriétaires à solliciter l'enlèvement desdites fermetures, mais au contraire l'a formellement contesté.
Il n'y a donc pas interruption de la prescription.
De plus, dans cette procédure, en contradiction avec le courrier envoyé par le syndic après l'assemblée générale mettant en demeure la SCI Saint Gelais de remettre les lieux en l'état, le syndicat des copropriétaires avait soutenu qu'il n'avait pas l'intention de poursuivre l'enlèvement desdits éléments de fermeture.
En conséquence, le délai de prescription de 10 ans était largement expiré lorsque le syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 1] a été régulièrement autorisé à ester en justice à l'encontre de la SCI Saint Gelais par la résolution numéro 10 de l'assemblée générale du 18 août 2014, et à plus forte raison, à la date de l'assignation le 22 mai 2015.
Le jugement déféré qui a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sera donc confirmé.
Sur les autres demandes
Contrairement à ce que soutient la SCI Saint Gelais, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] ne s'est pas acharné à son encontre.
En effet, il résulte des procès verbaux des assemblées générales du 21 juin 2001, du 23 août 2006, du 22 août 2012, et du 19 juillet 2013 qu'ayant pris en compte la situation particulière de Madame [N] et de son grand âge, il n'avait pas été mis à l'ordre du jour une quelconque résolution autorisant le syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI Saint Gelais pour obtenir le démontage de la véranda et fermeture dont s'agit, mais que devant la rupture de traitement par rapport aux autres copropriétaires sollicitant d'être autorisés eux aussi à installer des vérandas, le syndicat des copropriétaires avait été contraint d'agir en justice après que la SCI Saint Gelais ait refusé de s'engager à retirer la véranda lorsque le logement ne serait plus occupé par Madame [N].
C'est pourquoi l'équité ne commande pas de faire bénéficier la SCI Saint Gelais des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] qui succombe, sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
