| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 20 décembre 2018, 17/11502

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 20 DECEMBRE 2018

bm

N° 2018/ 942

N° RG 17/11502 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAXE2

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [...] - [...]

C/

Société d'Economie Mixte SOCIETE DU CANAL DE PROVENCE ET D'AMENAGEMENT DE L A REGION PROVENCALE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP RIBON X...

SCP Y... A...

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Mai 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/02230.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [...] dont le siège social est [...] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, la société NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic, ayant un établissement secondaire [...] , elle-même prise en la personne de son directeur d'établissement

représenté par Me Philippe X... de la SCP RIBON X..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

Société d'Economie Mixte SOCIETE DU CANAL DE PROVENCE ET D'AMENAGEMENT DE L A REGION PROVENCALE, dont le siège social est Chateau du Tholonet - [...]

représentée par Me Alain Y... de la SCP Y... A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur Jacques Z..., promoteur, a acquis le 9 novembre 1971 les parcelles C [...], [...], [...] et [...], sises à Aix-en-Provence, traversées par le canal [...] dont la concession avait été consentie à la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale.

L'existence de ce canal dont l'abandon était programmé, restreignait son projet immobilier, de sorte qu'un accord est intervenu entre la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale et monsieur Z... .

Un premier acte intitulé « autorisation d'occupation temporaire » a été signé le 9 novembre 1971 entre les parties, aux termes duquel la société du canal de Provence autorise monsieur Z... à occuper l'emprise d'une partie du canal [...], tandis que monsieur Z... s'engage à racheter l'emprise rattachée à sa propriété sur la base du prix du mètre carré de terrain ressortant des barèmes établis par le service des Domaines pour ce secteur et dans un délai de six mois après notification d'offre de rétrocession de l'emprise du canal ; de plus monsieur Z... s'engage à incorporer les conditions énumérées dans cet acte, dans tous les actes intéressant l'emprise en cause, notamment en vue de rendre ces conditions opposables aux tiers susceptibles de se porter acquéreurs de constructions y projetées ou édifiées.

Un avenant à l'autorisation d'occupation temporaire a été signé le 9 octobre 1972 entre la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale et monsieur Z... ; il y est stipulé que la société du canal de Provence autorise l'intéressé à dévier le cours du canal ; toutes les stipulations de l'autorisation du 9 novembre 1971 sont en outre déclarées maintenues dans tous leurs effets.

Courant 1973, la SCI [...] ayant pour gérant monsieur Jacques Z... a fait édifier sur son terrain, l'immeuble en copropriété dénommé résidence [...].

Lors de la rénovation du cadastre d'Aix-en-Provence en 1974, a été créée la parcelle référencée [...] issue des parcelles anciennement cadastrées C [...], [...] et [...].

Par acte notarié des 10 et 16 novembre 1977, la ville d'Aix-en-Provence a cédé à titre gratuit à la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale qui l'a accepté, diverses parcelles dont la parcelle [...] , sise sur la commune d'Aix-en-Provence ; en 1979, la parcelle [...] a fait l'objet d'une division, entre d'une part les parcelles numéros [...] et [...] rétrocédées à la commune et d'autre part la parcelle [...] restée propriété de la société du canal de Provence

Par exploit du 7 avril 2015, la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], afin de le voir condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à acheter la parcelle [...] au prix de 300000 euros hors-taxes tel que fixé par l'administration des Domaines outre les frais.

Le tribunal, par jugement du 11 mai 2017, a notamment :

- dit que la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale a qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [...]

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à acquérir la parcelle cadastrée [...] au prix de 300000 euros hors-taxes tel que fixé par l'administration des Domaines outre les frais de dossier et d'acquisition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

- ordonné l'exécution provisoire

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer à la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des chefs de sa demande reconventionnelle

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] a régulièrement relevé appel, le 16 juin 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

Il demande à la cour, selon conclusions déposées le 18 septembre 2017 par RPVA, de :

- infirmer le jugement du 11 mai 2017 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

- dire et juger irrecevable l'action de la société du canal de Provence tant qu'elle n'aura pas justifié de la publication de son assignation

- dire et juger que la société du canal de Provence n'était pas propriétaire de la parcelle [...] à la date de l'acte du 9 novembre 1971

- dire et juger que la société du canal de Provence ne rapporte pas la preuve de la qualité « d'obligé » du syndicat des copropriétaires de la convention du 9 novembre 1971

- dire et juger prescrite l'action engagée 44 ans après la date de l'acte fondant l'action au titre de l'achat ou au titre du prix

Subsidiairement

- dire et juger que dans tous les cas l'occupant actuel a acquis par usucapion l'emprise concédée à la société du canal de Provence, telle que définie à l'acte du 9 novembre 1971

- dire et juger que l'acte de 1971 est devenu sans cause et sans objet et ne peut fonder une action réelle immobilière

- dire et juger que le prix visé dans l'acte de 1971 doit viser l'emprise ou ce dont était propriétaire la société du canal de Provence en 1971

- dire et juger que la volonté des parties était de fixer un prix ensemble avec l'aide des barèmes des services des Domaines, et à une date de 1971

- dire et juger que par référence à son prix d'achat la parcelle avait une valeur à la date à laquelle elle aurait pu être revendue de 395,52 euros

Et subsidiairement

- ordonner une expertise visant à déterminer en fonction des barèmes établis par les services des Domaines pour ce secteur, la valeur en 1971 de l'emprise et non du terrain acquis seulement en 1977

Reconventionnellement

- dire et juger que la société du canal de Provence a commis une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] par la déformation de sa qualité en 1971, son immobilisme et son inaction pendant 44 ans, alors qu'elle disposait des moyens de la mettre en oeuvre

- dire et juger que ce préjudice en lien direct avec sa faute doit être établi à la somme de 360000 euros, montant auquel il conviendra de la condamner au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [...]

- ordonner le cas échéant la compensation entre ces deux sommes

- condamner la société du canal de Provence au paiement d'une somme de 20000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la société du canal de Provence aux dépens de première instance et d'appel.

Formant appel incident, la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 16 novembre 2017:

au visa des articles 540, 1134 et 1142 et suivants du code civil

- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions sauf à aggraver la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en la portant à 10000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer cette somme à la société du canal de Provence

- condamner enfin le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de publication de l'assignation

Le syndicat des copropriétaires résidence [...] soulève l'irrecevabilité de l'action de la société du canal de Provence, pour défaut de publication de l'assignation au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

En vertu de l'article 30 5), les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Selon l'article 28, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles ... 4° c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.

En l'espèce, la société du canal de Provence a fait assigner le syndicat des copropriétaires pour obtenir sa condamnation à acheter une parcelle.

Une demande de cette nature n'entre pas dans le champ des articles précités ; ce dont il résulte que la publication de l'assignation n'est pas exigée à peine d'irrecevabilité.

La fin de non-recevoir tirée en cause d'appel du défaut de publication sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à acquérir la parcelle [...]

La société du canal de Provence se prévaut de l'autorisation d'occupation temporaire signée le 9 novembre 1971 avec monsieur Z..., aux termes de laquelle ce dernier s'engageait à racheter l'emprise rattachée à sa propriété.

Pour faire échec à la demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société du canal de Provence n'avait pas la qualité de propriétaire au jour de l'acte et que la convention est donc sans objet ou sans cause ou qu'elle comporte un objet illicite.

Il ressort de l'article 1131 du code civil que l'obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.

Au cas présent, en 1971 lorsqu'elle a signé la convention litigieuse, la société du canal de Provence avait la qualité de concessionnaire du domaine public de l'État selon décret du 15 mai 1963.

Elle a autorisé monsieur Z... à occuper l'emprise du canal d'irrigation se trouvant sur des terrains appartenant à ce dernier et à effectuer toute construction et tout aménagement sur cette emprise ; elle lui a consenti cet avantage sous la charge notamment qu'il s'engage à racheter l'emprise rattachée à sa propriété dans le délai de six mois après notification d'offre de rétrocession de l'emprise du canal.

Monsieur Z... a donc contracté avec la société du canal de Provence, l'obligation de lui racheter l'emprise rattachée à sa propriété.

Or lors de la signature de l'acte, le 9 novembre 1971, la société du canal de Provence n'était pas propriétaire des parcelles situées sur l'emprise ; elle n'en était que concessionnaire ; ce qu'elle reconnaît d'ailleurs dans ses écritures en indiquant qu'elle était alors concessionnaire de l'Etat par décret du 15 mai 1963 ; c'est seulement par un acte des 10 et 16 novembre 1977 produit aux débats, qu'elle en est devenue propriétaire.

N'étant pas propriétaire, elle ne pouvait donc pas vendre les terrains, objets de la convention.

Il importe peu qu'aujourd'hui elle en soit propriétaire, dans la mesure où il est de droit en application de l'article 1131 précité, qu'il faut se placer au moment de la formation du contrat, pour apprécier l'existence de la cause des obligations que comporte un contrat.

Il en résulte qu' à la date de l'acte sur lequel se fonde la société du canal de Provence, soit le 9 novembre 1971, la promesse de rachat de l'emprise à ladite société, faite par monsieur Z..., était de réalisation impossible.

Or il est de droit en application de l'article 1131 précité que la cause fait défaut quand la promesse de l'une des parties s'avère soit nulle, soit de réalisation impossible.

Par conséquent, c'est à bon droit que le syndicat considère la convention du 9 novembre 1971 comme ne pouvant avoir aucun effet.

La circonstance selon laquelle ladite convention a été intégrée au règlement de copropriété et est par suite devenue opposable au syndicat ne lui permet pas de produire effet, au regard de ce défaut de cause ignoré par le syndicat jusqu'à la présente procédure.

Dés lors, la convention du 9 novembre 1971 ne peut servir de fondement à la demande de condamnation au rachat de la parcelle [...] pour le prix de 300000 euros hors-taxes, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens et demandes subsidiaires du syndicat.

Le jugement sera par conséquent réformé.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 360000 euros de dommages-intérêts avec compensation éventuelle, en réparation de la faute commise par la société du canal de Provence qui a créé une obligation d'acquérir en 1971, alors qu'elle n'était pas propriétaire, en usant de sa qualité de concessionnaire pour imposer des obligations à son cocontractant et à ses successeurs, puis qui a fait preuve d'immobilisme et d'inaction durant 44 ans, avant de demander un prix exorbitant par rapport à la valeur du terrain en 1971.

La demande de dommages-intérêts ne saurait toutefois être accueillie favorablement, le syndicat des copropriétaires n'ayant subi aucun préjudice autre que celui résultant de la présente procédure, en l'état du rejet des demandes de la société du canal de Provence.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard de la solution du litige, le jugement sera réformé de ces chefs; la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale, partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires résidence [...] la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 11 mai 2017, mais seulement en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à acquérir la parcelle cadastrée [...] au prix de 300000 euros hors-taxes tel que fixé par l'administration des Domaines outre les frais de dossier et d'acquisition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification de la décision

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer à la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], à acquérir la parcelle cadastrée [...] sise commune d'Aix-en-Provence au prix de 300000 euros hors-taxes, outre les frais de dossier et frais d'acquisition,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale à payer au syndicat des copropriétaires résidence [...] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale aux dépens de première instance et d'appel.

Le Greffier Le Président