COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 DECEMBRE 2018
lb
N° 2018/ 956
Rôle N° RG 17/10098 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BATJO
I... X...
H... Y... DESIGN
C/
Didier Z...
Catherine A... épouse Z...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle J...
SCP RIBON B...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 19 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00340.
APPELANTS
Monsieur I... X...
demeurant [...] / BELGIQUE
représenté par Me Isabelle J..., avocat au barreau de TARASCON, assisté de Me Jean-Louis C..., avocat au barreau de PARIS, plaidant
H... Y... DESIGN
dont le siège social est [...]
représentée par Me Isabelle J..., avocat au barreau de TARASCON, assistée de Me Jean-Louis C..., avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMES
Monsieur Didier Z...
demeurant [...]
représenté par Me Philippe B... de la SCP RIBON B..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame Catherine A... épouse Z...
demeurant [...]
représentée par Me Philippe B... de la SCP RIBON B..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc D..., a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Monsieur Luc D..., Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte du 8 avril 2016 passé devant Me E..., notaire à MAUSSANE LES ALPILLES, Monsieur Didier Z... et Madame Catherine A... épouse Z... ont consenti à Monsieur I... X... une promesse de vente portant sur une propriété bâtie et non bâtie située [...], [...], à [...] (13) d'une contenance de 05 ha 07a 29 ca pour un prix de 2 875 000 euros, frais inclus, sous diverses conditions suspensives et conditions particulières dont notamment une autorisation de changement de la destination agricole et de service en une destination d'habitation.
Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 08 juin 2016 à seize heures, 1'acte authentique constatant la réalisation de la vente devant intervenir au plus tard le 15 juillet 2016.
La promesse comportait également une clause pénale en cas de levée d'option par le bénéficiaire et de non exécution de la vente d'un montant de 200 000 euros.
Une indemnité d'immobilisation de 200 000 euros a été versée par le bénéficiaire lors de la signature de la promesse de vente.
Le 13 mai 2016, Monsieur I... X... s'est substitué la H... Y... DESIGN.
Par acte du 07 juin 2016, Monsieur I... X..., en sa qualité de président de la SA DESIGN IMMOBILIER, elle-même représentant la SAS Y... DESIGN en cours d'immatriculation, a déclaré lever l'option d'achat. La date de réalisation a été reportée au 30 septembre 2016.
Le 2 août 2016, Monsieur I... X... s'est désisté de son intention d'acquérir. Les vendeurs ont refusé ce désistement par courrier du 19 août 2016.
Maître E... a dressé un procès-verbal de difficultés le 30 septembre 2016.
Par acte du 16 février 2017, la société Y... DESIGN et Monsieur I... X... ont assigné M et Mme Z... devant le tribunal de grande instance de Tarascon, sollicitant pour l'essentiel de celui-ci qu'il déclare nulle et de nul effet la promesse de vente signée le 8 avril 2016 et qu'il condamne les époux Z... à restituer, avec intérêts au taux légal de retard, la somme de 200 000 euros outre 1 000 euros de frais de notaire et 1368 euros de frais de déplacement.
Par jugement du 19 mai 2017, le tribunal a :
-débouté la société Y... DESIGN et M. X... de l'ensemble de leurs demandes,
-condamné solidairement la société Y... DESIGN et M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 200 000 euros au titre de la clause pénale et celle de 9 525 euros au titre des frais de déménagement des pépinières,
-débouté M. et Mme Z... de leurs autres demandes,
-condamné solidairement la société Y... DESIGN et M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné solidairement la société VIGUEIRAT DESIGN et M. X... aux dépens de l'instance,
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par acte du 26 mai 2017, la société Y... DESIGN et M. X... ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 octobre 2018, ils demandent à la cour de :
«Vu les pièces versées aux débats, et notamment la promesse unilatérale de vente du 8 avril 2016 des époux Z... à Monsieur I... X...,
Vu les dispositions des articles 116, 1134, 1152,1593 et 1167 anciens du Code Civil, et
700 du Code de Procédure Civile,
Infirmer le jugement du 19 mai 2017 en toutes ses dispositions,
Dire et juger Monsieur I... X... et la H... Y... DESIGN recevables et bien fondés en leurs demandes
A titre principal,
Déclarer nulle et de nul effet la promesse de vente signée le 08 avril 2016, pour manoeuvres dolosives,
En conséquence,
Condamner M. Didier Z... et Mme Catherine Z... à payer à la société Y... DESIGN et Monsieur X... la somme de 200.000 €, à titre de restitution de la somme versée avec intérêts au taux légal depuis la date du versement, soit le 8 avril2016,
Subsidiairement,
Si par impossible la promesse de vente n'était pas déclarée nulle,
Dire et juger que :
1. la date de levée de 1' option était dans la promesse du 8 avril 2016 le 8 juin 2016,
2. la date de réalisation de la condition suspensive particulière de l'obtention par le promettant « d'une autorisation de changement de la destination des constructions existantes, à l'effet de passer d'une destination agricole, et de service à une destination habitation », était le 15 juillet 20016, puis, par suite d'un report contractuel, le 30 septembre 2016,
3. la condition suspensive prévoyait non seulement le dépôt de la déclaration préalable dans le délai d'un mois, mais encore l'obtention d'une non opposition à ladite déclaration de changement de la destination, purgée de tous recours et retrait, au plus tard à la date du 30 septembre 2016,
4. la condition suspensive particulière a défailli à son terme, faute d'écoulement du délai de recours des tiers et de retrait de l'autorité administrative à la date du 30 septembre 2016,
Déclarer en conséquence caduque la promesse susvisée,
Condamner M. Didier Z... et Mme Catherine Z... à payer à la société Y... DESIGN et Monsieur X... la somme de 200.000 €, à titre de restitution de la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation chez le notaire et appréhendée par eux en vertu du jugement, avec intérêts au taux légal depuis la date du versement,
Plus subsidiairement, au cas où la promesse serait considérée comme valable et non défaillie ni caduque,
Dire et juger que les époux Z... n'ont pas «permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente» et qu'ils ont ainsi commis une faute contractuelle,
Constater l'inexécution par le promettant de son obligation de délivrance du bien promis,
Prononcer la résolution de la Promesse unilatérale de vente du 8 avril 2016 pour inexécution,
Dire et juger que la résolution de la promesse entraîne la restitution de la somme de 200.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation,
Condamner en conséquence M. Didier Z... et Mme Catherine Z... à payer à la société Y... DESIGN et Monsieur F... la somme de 200.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal depuis la date du versement de cette somme chez le notaire,
Dans tous les cas :
Condamner en outre M. Didier Z... et Mme Catherine Z..., par application de la clause pénale contenue dans la promesse du 8 avril 2016, à payer à la société Y... DESIGN le montant de la clause pénale prévue, soit 200.000 €
Débouter les époux Z... de leur demande de dommages et intérêts, et de toutes leurs fins et prétentions,
Condamner en tout état de cause M. Didier Z... et Mme Catherine Z... à payer à la société Y... DESIGN et Monsieur X...:
- 33.000 € de frais de déplacement et d'architecte,
- 998 400 € à titre de dommages intérêts pour perte de chance, avec un aléa de 60 % de réaliser le gain escompté de 1 'opération immobilière pour laquelle M. I... X... s'est engagé en levant l'option et la H... Y... en se substituant à lui,
- la somme de 15.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés par Maître Isabelle J..., Avocat, sur ses affirmations de droit.»
En réplique, dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2018, M. et Mme Z... demandent à la cour de :
«CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement la H... Y... DESIGN et Monsieur X... à payer 200.000 euros au titre de la clause pénale aux époux Z... et à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en conséquence,
« CONSTATER puis DIRE ET JUGER que la condition particulière mise à la charge des vendeurs a parfaitement été remplie.
CONSTATER puis DIRE ET JUGER que la vente était parfaite depuis le 7 juin 2016, date de la levée d'option.
DIRE ET JUGER que la société Y... DESIGN n'a pas respecté ses obligations conformément aux stipulations de la promesse de vente et a résilié de manière fautive la vente devenue définitive par sa levée d'option.
DIRE ET JUGER en conséquence, que les parties ont librement décidé d'une clause pénale de 200.000 euros destinée à sanctionner le manquement d'une des parties ayant conduit à la non signature de l'acte authentique.
CONDAMNER solidairement la société Y... DESIGN et Monsieur X... au paiement de la somme de 200.000 euros au titre de la clause pénale et ORDONNER son paiement par le notaire au bénéfice des concluants.
CONDAMNER solidairement la société Y... DESIGN et Monsieur X... au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile»
REFORMER le jugement dont appel en ce qu'il concerne le montant du préjudice alloué aux époux Z...
Et y ajoutant
CONDAMNER solidairement la société Y... DESIGN et Monsieur X... au paiement de la somme de 130.707,03 euros au titre des préjudices réels subis.
DEBOUTER la société Y... DESIGN et Monsieur X... de l'ensemble de leurs demandes
DÉCLARER IRRECEVABLES, comme étant nouvelles en cause d'appel, les demandes tendant à :
-dire et juger que les époux Z... n'ont pas « permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. » et qu'ils ont ainsi commis une faute contractuelle
- à constater l'inexécution par le promettant de son obligation de délivrance du bien promis et prononcer la résolution de la promesse de vente
-dire et juger que la résolution de la promesse entraine la restitution de la somme de 200.000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation et condamner les époux Z... à verser cette somme avec intérêts au taux légal depuis la date du versement de cette somme chez le notaire
-condamner les époux Z... par application de la clause pénale à payer le montant de la clause pénale soit 200.000 euros
-condamner des époux Z... au paiement de la somme de 998.400 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance avec un aléa de 60% de réaliser un gain escompté de l'opération immobilière
En conséquence,
DEBOUTER la société Y... DESIGN et Monsieur X... de leurs nouvelles demandes en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.
CONDAMNER solidairement la société Y... DESIGN et Monsieur X... au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.»
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 23 octobre 2018.
SUR CE:
Sur la fin de non-recevoir :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile: «A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»
Aux termes de l'article 565 du même code: «Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.»
L'exception d'inexécution et l'action en résolution d'une convention constituent, sous deux formes différentes, l'exercice du même droit et tendent aux mêmes fins.
Par suite, les demandes tendant à la résolution de la vente et à la restitution subséquente de la somme de 200 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'à la condamnation des époux Z... à payer le montant de la clause pénale et une somme de 998 400 euros à titre de dommages et intérêts, se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Elles sont donc recevables.
Sur la validité de la vente :
Aux termes de l'article 1589 du code civil: «La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.»
Il est établi par les pièces du dossier, en particulier la promesse de vente, mais aussi le courrier en date du 18 octobre 2018 de Me Pierre E..., notaire, qui indique que «les parties avaient convenu d'un changement de destination comme condition déterminante de la vente», ainsi que par les divers courriers de M. X..., gérant de société, par lesquels celui-ci insiste sur la nécessité d'obtenir un tel changement complet de destination pour la bonne réalisation de ses projets immobiliers, que le changement de destination de l'ensemble des bâtiments était déterminant dans le choix de l'acheteur de contracter.
A cet égard, l'acte de levée d'option du 7 juin 2016, qui reporte la signature de l'acte authentique à une date ultérieure au motif, révélé par les échanges de courriers entre les vendeurs et l'acquéreur avant et après cette date, que la demande de changement de destination n'a pas été réalisée pour l'ensemble de la superficie du bien, ne peut être interprété comme marquant le renoncement par l'acquéreur à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie, alors même que le respect de cette condition était déterminante pour l'acquéreur.
Il résulte de ce qui précède que l'acte de levée d'option ne peut être regardé comme établissant le caractère définitif de la vente.
La promesse de vente du 8 avril 2016 a été faite «sous la condition suspensive particulière de l'obtention par le promettant d'une autorisation de changement de la destination des constructions existantes, à l'effet de passer d'une destination «agricole» et «de service» à une destination «habitation» et qu'ainsi un arrêté d'interdiction d'habiter ne puisse être pris à l'encontre de l'acquéreuraux présentes ou de tous futurs propriétaires. En conséquence le promettant s'engage à déposer une déclaration préalable et obtenir une non-opposition à ladite déclaration de changement de la destination, purgé de tous recours et retrait», le promettant s'obligeant à «déposer la demande dans un délai d'un mois à compter des présentes et à en justifier au bénéficiaire» (page 19).
Ainsi, le vendeur s'engageait à obtenir une décision de non-opposition, purgée de tout recours ou retrait, à une déclaration préalable portant sur un changement de destination portant sur l'intégralité de la surface des bâtiments.
Il ressort en effet des propres écritures des époux Z..., en particulier du tableau figurant en page 4 de celles-ci, que la surface hors oeuvre nette totale du bien mentionnée est de 559 mètres carrés depuis l'année 2001, dont 68 m2 habitables. Or, les vendeurs se sont bornés à effectuer le 19 mai 2016 une déclaration de changement de destination pour une superficie limitée à 274 mètres carrés, suivie le 4 août 2016 d'une déclaration de changement de destination pour une superficie de 98 m2, de sorte qu'aux termes de ce document, le changement de destination de la totalité du bien n'a jamais été sollicité par les vendeurs.
En effet, il est établi en particulier par l'arrêté du 4 août 2016 que les vendeurs avaient procédé dans le passé à la réalisation de constructions en méconnaissance des autorisations d'urbanisme qui leur avaient été accordées, limitant pour l'avenir, en application des dispositions de l'article NC2 du plan d'occupation des sols en vigueur, toute «régularisation» des surfaces non autorisées à une superficie de 100 m2 par période de dix ans.
Il résulte du courrier précité de Me E... que Mme Z... a requis, par courriel du 28 avril 2016, ce notaire aux fins que celui-ci mentionne, dans la déclaration préalable qu'elle lui avait donné mandat de déposer, une surface habitable de 342 m2 et non de 559 m2. Suite au refus opposé par cet officier ministériel, un imprimé de déclaration comportant une surface du bien inexacte a été déposé en mairie, au sujet duquel Me E... relève que certaines des lignes qui y figurent ont été «blanchies» puis remplies de façon manuscrite.
Le but de cette démarche était de réduire la superficie totale des habitations pour tenter d'obtenir une décision autorisant le changement de destination de ce qui aurait alors été présenté comme la totalité du bien.
Ainsi, en consentant une promesse de vente sous la condition, déterminante pour l'acquéreur, d'un changement de destination de la totalité de la surface bâtie, sans obtenir ni même solliciter l'autorisation de changer la destination de la totalité des 559 m2 de surfaces bâties, sans qu'il y ait lieu à cet égard de distinguer entre des surfaces 'principales' et des surfaces 'accessoires', les vendeurs n'ont pas rempli la condition uspensive prévue par la promesse de vente, à laquelle l'acheteur n'avait pas renoncé.
Par suite et sans qu'il soit besoin dès lors d'examiner le moyen tiré du dol, il sera jugé que la vente n'a pas été réalisée du fait du manquement contractuel des vendeurs. Le jugement sera infirmé.
Il y a lieu, par conséquent, d'enjoindre à Mme Catherine Z... et à M. Didier Z... de restituer la somme de 200000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le tribunal de grande instance, ce sous astreinte.
Sur l'application de la clause pénale:
Aux termes de l'article 1229 du code civil alors en vigueur: «La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. / Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.»
Aux termes de l'article 1152 du même code dans sa rédaction alors en vigueur: «Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»
En l'espèce, il ressort des stipulations de la clause pénale convenue entre les parties que celle-ci «a égalementpour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente».
Il résulte de ce qui précède que le manquement contractuel commis par les vendeurs n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente, de sorte que les appelants sont fondés à solliciter l'application de cette clause.
Toutefois, au vu des circonstances de l'espèce, et notamment de ce que le dol a eu pour seules conséquences l'impossibilité pour M. X... et sa société de débuter un projet immobilier, l'application en sa totalité de cette clause serait manifestement excessive.
Il y a donc lieu de condamner les vendeurs au versement de la clause pénale à hauteur de 15000 euros, seulement.
Sur la demande de dommages et intérêts:
La clause pénale convenue en l'espèce entre les parties ne prive pas l'une des parties du droit de demander des dommages-intérêts à l'autre.
Toutefois, en tout état de cause, M. X... et la société Y... DESIGN ne rapportent pas la preuve, par les calculs particulièrement sommaires et reposant sur des éléments hypothétiques, du «gain manqué et de la perte de chance de gains» alléguée. Ils ne sont, de même, pas fondés à demander l'indemnisation des frais d'architecte engagés avant même la conclusion de la vente. Enfin, il n'est pas soutenu que le préjudice résultant des frais de déplacement et les frais payés à la banque excéderaient le montant de la clause pénale destinée à réparer le préjudice résultant de l'inexécution.
Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.
Sur les autres demandes:
M. et Mme Z..., qui n'obtiennent pas satisfaction en leurs demandes, assumeront la charge des dépens de première instance et d'appel et verseront une somme globale de 5000 euros à M. I... Y... et à la société Y... DESIGN au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau,
Dit que la vente immobilière entre la société Y... DESIGN et M. I... X..., d'une part, et Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... d'autre part n'est pas intervenue, du fait des vendeurs,
Condamne Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... à restituer à la société Y... DESIGN et à M. I... X... la somme totale de 200000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2017, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt,
Condamne Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... à verser à la société Y... DESIGN et à M. I... X... la somme totale de 15000 euros au titre de la clause pénale,
Déboute la société Y... DESIGN et à M. I... X... de ses autres demandes,
Déboute Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... à verser à la société Y... DESIGN et à M. I... X... la somme totale de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme Catherine Z... née A... et M. Didier Z... aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Isabelle J... des dépens dont celle-ci aura fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
