COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 DECEMBRE 2018
sl
N° 2018/ 950
Rôle N° RG 17/09903 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BASYJ
[B] [O]
C/
[M] [J]
[O] [J]
Syndicat des copropriétaires LES ROCHES ROUGES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
l'ASSOCIATION WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE
l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCAT ASSOCIES
SCP IMAVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 03 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03599.
APPELANT
Monsieur [B] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pierre-André WATCHI-FOURNIER de l'ASSOCIATION WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [M] [J]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thierry GARBAIL de l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCAT ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
Madame [O] [Z] épouse [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thierry GARBAIL de l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCAT ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
Syndicat des copropriétaires LES ROCHES ROUGES , [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, A BIS SYNDIC DE COPROPRIETES, SAS , dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son Président en exercice, demeurant de droit audit siège social.
représenté par Me Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2018,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte authentique passé le 6 novembre 1986, M. [M] [J] et son épouse Mme [O] [Z] ont acquis dans un immeuble à [Localité 1] dénommé [Adresse 5], outre une cave constituant le lot n°[Cadastre 1], le lot n°[Cadastre 2] désigné comme un appartement au 1er étage côté est avec terrasse.
M. [J] [O] et son épouse ont pour leur part acquis, selon acte authentique en date du 9 janvier 1992, outre une cave (lot n°[Cadastre 3]), un appartement avec terrasse au 1er étage côté ouest du même immeuble constituant le lot n°[Cadastre 4], qu'ils ont cédés à titre gratuit à M. [B] [O] par acte de donation partage passé les 3, 25 août et 28 novembre 1992.
M. [O] a, par acte d'huissier délivré le 27 juin 2014, fait assigner les époux [J] et le syndicat des copropriétaires Les Roches Rouges devant le tribunal de grande instance deToulon aux fins de voir :
- dire, au vu des actes de vente du 9 janvier 1992 de l'acte de donation-partage des 3,25 août et 28 novembre 1992, que M. [O] est propriétaire du lot noté [Cadastre 4] consistant en un appartement et une terrasse ;
- dire que nonobstant les modifications de notation de lots, le lot appartenant au requérant est le seul ayant la jouissance de la terrasse située à son confront, tout autre acte contraire devant être déclaré inopposable ;
- constater que le lot [Cadastre 5] dispose en sa notation de millièmes d'une supériorité sur le lot [Cadastre 2] ce qui inclut nécessairement la jouissance de la terrasse ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à mettre en adéquation l'état descriptif de division et dire qu'il sera opposable aux défendeurs en leur qualité de copropriétaires du lot [Cadastre 2].
Par jugement rendu le 3 avril 2017, le tribunal a :
- déclaré l'action de M. [O] recevable, la formalité de publication des assignations ayant été remplie ;
- dit que les époux [J] sont propriétaires de l'appartement du premier étage côté est constituant le lot [Cadastre 4] et que M. [O] est propriétaire de l'appartement du premier étage côté ouest constituant le lot [Cadastre 2] ;
- débouté M. [O] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier l'état descriptif de division ;
- dit que les époux [J] ont acquis par prescription acquisitive abrégée la propriété de la partie de la terrasse qu'ils occupent actuellement et qui a été rattachée à leur lot dans l'acte de vente du 6 novembre 1986 ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;
- dit n'y avoir lieu au versement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.
M. [O] a régulièrement relevé appel, le 23 mai 2017, de ce jugement.
Il a déposé par RPVA ses conclusions le 22 octobre 2018 et demande à la cour :
Vu les articles 2272 et 2265 du code civil,
'Confirmer la décision en ce qu'elle a dit que les époux [J] sont propriétaires de l'appartement du premier étage est constituant le lot [Cadastre 4] et que Monsieur [O] est propriétaire de l'appartement du premier étage côté ouest constituant le lot [Cadastre 2].
Ordonner la modification des actes de propriété notariés titrant chacun des titulaires de droits de propriété sur les lots énoncés afin de rectifier l'erreur commise par les notaires successifs afin qu'il soit dit que le lot n°[Cadastre 4] est situé à l'ouest, qu'il constitue la propriété de Monsieur [O] et qu'il est assorti de la jouissance d'une terrasse Nord .
Dire que nonobstant les modifications de notation de lots, le lot appartenant à l'appelant est le seul ayant la jouissance de la terrasse située à son confront, tout autre acte contraire devant être déclaré inopposable.
Condamner le syndicat de la copropriété les Roches Rouges à mettre en adéquation l'état descriptif de division et dire qu'il sera opposable à Monsieur [Z] [W] en sa qualité de copropriétaire du lot n°[Cadastre 2].
Constater que la prescription acquisitive invoquée par les époux [J] sur partie de la terrasse Nord est dépourvue d'éléments probants la fondant.
En conséquence,
Débouter les époux [J] de toute prétention de jouissance sur la terrasse Nord constituant le seul et unique lot attribué en totalité au lot propriété de Monsieur [O].
Condamner les époux [J] à verser à Monsieur [O] la somme de 40.000 € à titre de préjudice de jouissance.
Condamner les mêmes à verser à Monsieur [O] la somme de 5.000 € sur le fondement de
l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de Maître Pierre André Watchi-Fournier.'
Dans leurs conclusions déposées par RPVA le 19 octobre 2017, les époux [J] sollicitent de voir :
- dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel de la prétention de M. [O] tendant à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que M. et Mme [J] sont propriétaires de l'appartement du premier étage est constituant le lot [Cadastre 4] et que Monsieur [O] est propriétaire de l'appartement du premier étage côté ouest constituant le lot [Cadastre 2] ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat à modifier l'état descriptif de division ;
- infirmer le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
- débouter M. [O] de toutes ses autres demandes ;
- le condamner à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Me Garbail ;
Subsidiairement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les époux [J] ont acquis par prescription acquisitive abrégée la propriété de la partie de la terrasse qu'ils occupent actuellement et qui a été rattachée à leur lot dans l'acte de vente du 6 novembre 1986.
Selon ses conclusions déposées le 29 août 2017, le syndicat des copropriétaires Les Roches Rouges sollicite sa mise hors de cause, le rejet de l'intégralité des prétentions dirigées à son encontre, la condamnation de M. [O] aux entiers dépens distraits au profit de la Scp Imavocats ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2018.
MOTIFS de LA DÉCISION
Au soutien de son action, M. [O] fait valoir d'une part qu'il y a eu interversion des numéros de lots des parties et d'autre part que la terrasse doit être attachée à son seul lot.
Il convient donc d'examiner les actes versés aux débats.
L'immeuble [Adresse 5] a fait l'objet d'un règlement de copropriété daté du 24 avril 1939, transcrit le 30 mai 1939, mentionnant que :
- l'appartement ouest du 1er étage dispose de 41/1000 et comprend un appartement avec une cave et une terrasse nord avec lavoir ;
- l'appartement est du 1er étage dispose de 36/1000 et comprend un appartement outre une cave;
A l'occasion d'un modificatif au règlement de copropriété du 20 décembre 1954, transcrit le 18 mai 1955, il a été annexé un tableau de répartition dont il ressort que :
- l'appartement est du 1er étage porte le n° de lot [Cadastre 4] avec 32/1000 ;
- l'appartement ouest du 1er étage porte le n° de lot [Cadastre 2] avec 37/1000 ;
- les caves qui y sont attachées portent respectivement les n° de lots [Cadastre 3] et [Cadastre 1] avec chacune 4/1000.
L'état descriptif de division du 8 octobre 1986 qui reprend ces mentions a cependant fait l'objet d'une attestation rectificative faite le 3 novembre 1986 par Maître [I] qui est fournie au stade de l'appel et dont il résulte que :
- le lot n°[Cadastre 4] disposant d'un quote part de sol de 32/1000 est l'appartement ouest du 1er étage ;
- le lot n°[Cadastre 2] disposant d'un quote part de sol de 37/1000 est l'appartement est du 1er étage.
Ces dernières mentions ainsi rectifiées correspondent aux titres de propriété des parties puisqu'il a été vendu :
- aux époux [J], le lot n°[Cadastre 2] correspondant à l'appartement 1er étage côté est avec 37/1000, suivant acte authentique du 6 novembre 1986 ;
- aux parents de M. [O] , le lot n°[Cadastre 4] correspondant à l'appartement 1er étage côté ouest avec 32/1000, suivant acte authentique du 9 janvier 1992, qu'ils ont ensuite donné à l'appelant par acte des 3, 25 août et 28 novembre 1982.
La preuve d'une quelconque supercherie telle qu'évoquée par M. [O] n'est nullement rapportée.
Il n'y a donc aucune erreur de numérotation des lots de sorte qu'il doit être débouté des demandes formées de ce chef.
S'agissant de la terrasse litigieuse, il est incontestable qu'elle est, suivant le règlement de copropriété originaire du 24 avril 1939, attachée uniquement à l'appartement ouest devenu le lot n°[Cadastre 4].
Il n'est justifié d'aucun modificatif permettant de justifier que partie de la terrasse a été attribuée au lot n°[Cadastre 2].
Néanmoins, les actes translatifs de propriété de ce lot, à savoir le partage, le 30 octobre 1972, des biens de M. [P] qui était propriétaire des deux appartements du 1er étage, l'attestation immobilière du 28 juin 1976, et la vente aux époux [J] du 6 novembre 1986 stipulent que le lot n°[Cadastre 2] comprend une terrasse.
Il est attesté par deux témoins que celle-ci est séparée en deux parties depuis 1947 pour l'un et depuis 1974 pour l'autre, sans que leurs allégations soient contredites par les photographies IGN produites par M. [O] .
L'édification d'une clôture séparative constitue incontestablement de la part des auteurs des époux [J], peu importe leur bonne foi, un acte fait à titre de propriétaire rendant partie de la terrasse inaccessible aux auteurs de M. [O] et sa présence depuis lors qu'il s'agisse de 1947 ou de 1974 permet de caractériser une possession utile et plus que trentenaire à la date de délivrance de l'assignation du 27 juin 2014, et ce, même si l'accès nécessite de passer par des parties communes, palier et vide-ordure, et sans qu'il soit démontré que le vote, le 3 juin 1995, par l'assemblée des copropriétaires de la suppression des vides-ordures emporte interdiction d'accès.
Ainsi, il doit être considéré que les époux [J], sont propriétaires par usucapion trentenaire, de la portion de terrasse litigieuse et M. [O] doit également être débouté des demandes formées de ce chef.
Enfin, compte tenu de la solution du litige donnée en appel, M. [O] supportera les entiers dépens et sera condamné à indemniser les intimés de leurs frais irrépétibles dans les conditions précisées au dispositif.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance deToulon en date du 3 avril 2017,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [B] [O] de l'intégralité de ses prétentions,
Dit que M. [M] [J] et son épouse Mme [O] [Z], sont propriétaires, par prescription trentenaire, de la terrasse qu'ils occupent actuellement et qui est séparée par une clôture, de celle de M. [B] [O],
Condamne M. [E] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires Les Roches Rouges et la somme de 2.500 € à M. [M] [J] et son épouse Mme [O] [Z],
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le Greffier Le Président
