COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 NOVEMBRE 2018
N° 2018/ 345
Rôle N° RG 16/12575 - N° Portalis DBVB-V-B7A-64XL
SCI UNIVERS
C/
[S] [H]
[F] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fabrice DELSAD BATTESTI
Me Sylvie CODACCIONI
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 04 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° .
APPELANTE
SCI UNIVERS, Prise en la personne de son représentant légal
sise au [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Fabrice DELSAD BATTESTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [S] [H],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sylvie CODACCIONI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Thibault GONGGRYP, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur [F] [P],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Karine BERTHIER-LAIGNEL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2018,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions :
Par acte du 1er septembre 1999, Monsieur [P] a donné à bail à Monsieur [H] un local à usage d'habitation de 100m² situé [Adresse 4].
Le 1er septembre 2002,un deuxième bail a été établi entre les parties portant sur la totalité du local
Le 1er septembre 2005, un troisième bail a été signé entre les parties pour les mêmes locaux.
Le 2 octobre 2003, selon acte authentique de Maître [Y], notaire, Madame [K] a vendu à la SCI Univers une maison située [Adresse 5] cadastrée H [Cadastre 1].
Le 12 novembre 2003, la SCI Univers a fait sommation à Monsieur [H] d'avoir à quitter le local édifié sur la parcelle H [Cadastre 1].
Monsieur [O], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 28 mai 2004, a conclu que le local occupé par Monsieur [H], situé [Adresse 6], dépendait du bien cadastré au [Adresse 5] parcelle H [Cadastre 1].
Le tribunal de grande instance de Marseille a, par jugement du 19 mars 2009, débouté Monsieur [P] de sa demande visant à être déclaré propriétaire du local dépendant de la parcelle H[Cadastre 1], jugement confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 13 décembre 2010, devenu définitif.
Le 4 juin 2014, le tribunal d'instance de Marseille s'est déclaré compétent pour connaître de la demande d'expulsion de Monsieur [H] du local édifié sur la parcelle n°[Cadastre 1], débouté la SCI Univers de sa demande d'expulsion au motif que Monsieur [H] avait quitté les lieux depuis le 29 juillet 2013 et de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 12 novembre 2003 au 12 mars 2006, Monsieur [H] locataire de bonne foi ayant pu légitimement invoquer la théorie de l'apparence et condamné la SCI Univers au paiement d'une somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a constaté qu'il était établi par acte d'huissier du 12 août 2013 que les lieux litigieux étaient vides de toute occupation et ce depuis le 29 juillet 2013 au moins.
Elle a estimé que le local donné en location à Monsieur [H] était une construction d'un seul tenant édifié sur les parcelles n° [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 1], cette dernière étant un centre du local rendant impossible la libération d'une partie du local, que le local litigieux a été loué de manière constante depuis 1979, que ce fait a pu induire en erreur Monsieur [H] sur la qualité de propriétaire de Monsieur [P] sur l'ensemble de parcelles et ce d'autant que des bâtiments sont édifiés sur les trois parcelles dont deux appartiennent effectivement à Monsieur [P], que titulaire de bonne foi d'un bail et sous l'empire d'une erreur, il pouvait valablement l'opposer au véritable propriétaire.
Le 1er août 2014, la SCI Univers a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions du 10 septembre 2018, elle demande à la cour de :
*condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 24 840€ au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 12 novembre 2003, jour de la sommation d'avoir à quitter les lieux lui a été délivrée, au 12 mars 2006, outre une indemnité de 900e par mois à compter de l'exploit introductif d'instance jusqu'à la libération des lieux soit 78 300~,
*30 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître [Z].
Elle expose qu'elle a acquis le 2 octobre 2003 un bien immobilier situé [Adresse 5], composé de deux magasins au rez de chaussée, d'un appartement à l'étage et d'un local à l'arrière de la construction, mentionné comme vide de tout occupant, alors que Monsieur [H] occupait ce local, que le 12 novembre 2003 une sommation d'avoir à quitter les lieux lui a été délivrée en vain, qu'il est établi par expertise judiciaire que ce local dépend du bien situé [Adresse 5] dont elle est propriétaire.
Elle soutient que le bail du 1er septembre 1999 visait un appartement en rez de chaussé avec un salon, une salle à manger, une chambre, une cuisine et une salle de bain d'une surface de 100m², que la parcelle n° [Cadastre 2], propriété de Monsieur [P] a été évaluée à 139 m², que la parcelle litigieuse n° [Cadastre 1] a été évaluée à 129 m² soit total pour les deux parcelles de 268 m², qu'il est donc certain que Monsieur [H] en signant un bail ne visait que 100m² ne pouvait ignorer que seule la parcelle [Cadastre 2] était concernée et non la H [Cadastre 1].
Elle fait valoir que le bail du 1er septembre 2002 porte sur la même consistance, qu'il fait référence au précédent bail et que l'ajout de la mention commercial ne saurait s'analyser comme une inclusion de la parcelle n°[Cadastre 1], qu'il en est de même pour le bail de 2005.
Elle soutient que les travaux réalisés par Monsieur [H] avant son entrée dans les lieux expliquent l'occupation de la parcelle n°[Cadastre 1], les lieux étant composés avant travaux uniquement d'une entrée, d'une pièce principale, d'un laboratoire et d'un WC, que les deux parcelles étaient séparées par un mur que Monsieur [H] a abattu pour les réunir, contribuant à créer l'erreur, qui ne peut être qualifiée de bonne foi.
A titre subsidiaire, elle soutient que dès le 12 novembre 2003, une sommation de déguerpir a été délivrée au locataire qui ne pouvait ignorer à compter de cette date la difficulté sur la véritable qualité de Monsieur [P] et qui a néanmoins signé un nouveau bail en 2005, que dès le 25 janvier 2006, date du dépôt du rapport de Monsieur [O], toute ambiguïté était levée, qu'il est donc bien redevable d'une indemnité d'occupation.
Par conclusions du 19 novembre 2017, Monsieur [H] demande à la cour de :
*débouter la SCI Univers de ses demandes,
*in limine litis : de dire irrecevable le moyen tendant à la simulation des baux
*confirmer le jugement de première instance,
* condamner Monsieur [P] à le relever et garantir,
*condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts et 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la SCI univers revendique pour la première fois en cause d'appel la simulation des baux, qu'il s'agit d'un moyen nouveau, irrecevable en cause d'appel.
Il expose que l'attestation produite par la SCI Univers émanant de Monsieur [T], qui fait état d'un local situé [Adresse 7], est un faux, qu'il n'a jamais eu de contact avec cette personne, que la parcelle n°[Cadastre 1] ne correspondant pas à l'adresse n° [Adresse 7] qui n'existe pas, la précédente locataire louait bien un local situé au [Adresse 4] et les plans cadastraux ne font pas allusion au [Adresse 7], qu'aucun mur de séparation entre les parcelles n'a jamais existé, que le constat d'huissier démontre l'absence de trace d'anciennes cloisons qui auraient délimité les deux lots.
Il soutient dès lors que les baux souscrits sont opposables à la SCI Univers puisqu'elle en avait connaissance depuis 2004 au moins, qu'il a, de bonne foi, cru Monsieur [P] son légitime propriétaire à qui il a réglé les loyers, qu'il a quitté les lieux le 8 mars 2012 dès qu'il a été informé de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence démontrant sa bonne foi alors qu'il était occupant légitime des parcelles n° [Cadastre 4],[Cadastre 2] et [Cadastre 5] mais qu'il ne pouvait en jouir paisiblement, aucune cloison ne les séparant de la parcelle n°[Cadastre 1] dans laquelle se situent les WC et la cuisine.
Par conclusions du 8 septembre 2015, Monsieur [P] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur [H] de ses demandes et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ce avec distraction des dépens.
Il soutient que suite à la succession de son père, le 29 juin 1964, il est devenu propriétaire de trois lots de terrain situés [Adresse 6] cadastré sous les numéros [Cadastre 6],[Cadastre 2] et [Cadastre 5], que ces trois lots ayant été réunis, Monsieur [H] est devenu locataire d'un bail d'habitation et d'un bail commercial, qu'il n'a plus réglé de loyer depuis le mois de novembre 2010 et a quitté les lieux en février 2012, que la SCI univers est propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] située entre ses parcelles,
Il expose également que la cour ne peut déterminer une indemnité d'occupation uniquement pour la parcelle [Cadastre 1] équivalente au loyer, sachant que les lots latéraux lui appartiennent bien.
Il fait valoir que les baux ne sont absolument pas simulés ainsi que le soutient à tort la SCI Univers, l'absence d'enregistrement n'étant pas une condition de validité, que les actions en justice, y compris le dépôt du rapport d'expert, sont toutes postérieures à la date de signature du dernier bail, date à laquelle l'erreur sur l'identité du propriétaire était encore possible, que les conventions tenant de loi à ceux qui les ont faites, les parties se sont soumises à raison au bail jusqu'à son anéantissement par une décision de justice définitive.
Il soutient que l'erreur était commune à Monsieur [H] et lui -même, qu'il a légitimement cru être propriétaire de la parcelle [Cadastre 1], qu'aucune mention dans les titres n'étaient de nature à l'alerter et ce d'autant qu'il a donné à bail ce bien de façon continue depuis 1979 sans aucune difficulté jusqu'en 2003, la configuration des lieux rendant improbable l'argument de la SCI univers, la parcelle se trouvant 20 mètres en contrebas de l'immeuble situé [Adresse 5], que Monsieur [H] n'a subi aucun préjudice puisqu'il a occupé le local et donné congé en 2007.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2018.
Sur ce
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour des prétentions nouvelles, qu'en prétendant que les baux conclus depuis 1999 ont été souscrit de façon malicieuse par les parties conscientes de leur turpitude, la SCI Univers ne soutient aucune prétention nouvelle mais se fonde sur une nouvelle argumentation qui est parfaitement recevable en cause d'appel ;
Attendu que par acte du 1er septembre 1999, réitéré le 1er septembre 2002 puis le 1er septembre 2005, Monsieur [H] a pris à bail auprès de Monsieur [P] un appartement situé [Adresse 4] ; que le contrat de bail précise que la surface des locaux a été évaluée à 100m² comprenant un salon, une salle à manger, une chambre, une cuisine et une salle de bais et un WC; qu'il a été établi par jugement du 19 mars 2009, confirmé par un arrêt du 13 décembre 2010, que la parcelle H [Cadastre 1] qui composait la partie centrale du local donné à bail n'appartenait pas à Monsieur [P], mais à la SCI Univers pour l'avoir acquise le 2 octobre 2003 de Madame [K] ;
Attendu que si l'acte d'achat établi entre Madame [K] et la SCI Univers le 2 octobre 2013 par Maître [Y], notaire, fait expressément référence à la parcelle H [Cadastre 1] d'une superficie totale de 215m~, il convient néanmoins de noter que dans la désignation du bien vendu Maître [Y] mentionne un immeuble situé [Adresse 5] consistant en une maison avec une partie d'habitation et une partie commerciale et un appartement au premier étage, sans nullement décrite le local situé [Adresse 4], démontrant ainsi la confusion existant dans l'esprit des parties dès l'origine ; que seul le plan de masse édité par le service de l'urbanisme a permis de déceler la difficulté et qu'un acte modificatif du 9 mars 2005 de Maître [Y] a permis de compléter l'acte d'origine, en y ajoutant la construction [Adresse 6], démontrant dès l'origine une ambiguïté certaine quant à la consistance des biens acquis par la SCI Univers ;
Attendu que la SCI Univers se prévaut d'une superficie de 129m² estimant que le cumul des surfaces des deux locaux permettrait de subodorer la tromperie, le locataire jouissant de 268m² alors que son bail n'en mentionne que 100m~, que toutefois, Monsieur [O] indique dans son rapport que la superficie de 129 m² sur les 215m² que comporte la parcelle n° H[Cadastre 1], correspond à la superficie de la partie arrière sis [Adresse 6] mais dépendante du bien situé [Adresse 5] mais aucun élément ne permet d'indiquer qu'elle correspondrait au bâti donné à bail à Monsieur [H] alors que le plan de masse démontre au contraire qu'entre les deux bâtiments, celui situé [Adresse 5] et celui du [Adresse 4], existe une bande de terre non occupée en raison d'un dénivelé abrupt et rocheux, qu'il n'existe d'ailleurs pas de voie d'accès reliant les deux bâtiments ; que de surcroît, la parcelle H[Cadastre 1] ne se compose pas que d'un bâtiment, mais également d emplacements de parkings, de sorte qu'il n'est nullement acquis que Monsieur [H] occupait 268 m²;
Attendu que l'expert judiciaire relève que Monsieur [P] est propriétaire des parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] pour une superficie totale de 726 m², que le bâtiment litigieux est édifié d'un seul tenant sur les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] qui s'ouvrent toutes sur la [Adresse 6], que les constructions sont de la même époque ;
Attendu que la configuration des locaux avec ce dénivelé important, l'existant d'un bâtiment unique avec des matériaux similaires et l'étendue des parcelles contiguës dont Monsieur [P] étaient propriétaires sont autant d'éléments qui ont pu légitimement induire en erreur Monsieur [P] et Monsieur [H] qui a cru de bonne foi souscrire un bail avec le véritable propriétaire des locaux ;
Attendu que Monsieur [H] était titulaire d'un bail souscrit avec celui qui se présentait sous l'apparence crédible du propriétaire, que fort de ce contrat, Monsieur [H] n'a légitimement pas obtempéré à l'obligation de déguerpir qui lui a été délivrée le 12 novembre 2003 alors qu'il réglait régulièrement son loyer ; que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul entre le bailleur et le preneur et doit recevoir exécution, qu'en effet, le droit de louer est un droit personnel qui n'est pas un droit réel; qu'aucun élément ne permettait à Monsieur [H] de douter de la qualité de propriétaire de Monsieur [P] dont la possession n'était nullement équivoque et qui en réitérant les baux a révélé son intention de son conduire en propriétaire ;
Attendu que le jugement du 19 mars 2009 confirmé par arrêt du 13 décembre 2010 affirme que la confusion entre les parcelles date de 1980, date à laquelle l'union sportive, locataire de Monsieur [P], avait obtenu l'autorisation de Madame [K] d'occuper à titre gratuit le 'cabanon' située sur la parcelle H[Cadastre 1] propriété de cette dernière, que l'association sportive a alors réalisé des travaux pour transformer ce qui n'était qu'une cabane en un bâtiment en dur dans le prolongement de celui loué, faisant ainsi disparaître le [Adresse 7] ; que cette décision de justice, qui a aujourd'hui autorité de la chose jugée, contredit l'attestation de Monsieur [T] qui fait état d'un mur existant entre le n°4 et le n°6 [Adresse 6] en 2001; que dans sa motivation le jugement du 19 mars 2009 reprise par l'arrêt du 13 décembre 2013 se base sur des témoignages contraires dont ceux de Messieurs [V] et [G];
Attendu que de surcroît, Monsieur [T] déclare ' Monsieur [H] ne pouvait ignorer que les locaux appartenaient à Madame [K] ' que cette affirmation est insuffisante à l'établir et ce d'autant que Maître [B], huissier de justice, a, le 8 mars 2012, constaté l'absence de marque évidente de séparation entre les différents lots qui ne constituent qu'une seule et même pièce à vivre sans démarcation entre les différents réseaux d'alimentation en eau, gaz et électricité ;
Attendu que Monsieur [H], qui n'était que locataire, n'était pas partie à la procédure en revendication de propriété qui n'a abouti que le 13 décembre 2010 et dont il n'a pas eu connaissance ; que la juridiction ignore quand Monsieur [H] en a été informé mais il est acquis qu'il a quitté les lieux en février 2012, ainsi que l'affirme Monsieur [P] dans ses conclusions;
Attendu que Monsieur [H], locataire de bonne foi, a pu légitimement se maintenir dans les lieux loués jusqu'à la connaissance d'une décision définitive sur l'issue de l'action en revendication de propriété engagée par son bailleur qui arguait d'une prescription acquisitive, théorie qui bien que réfutée par les juridictions pour des critères de faits ne pouvait être qualifiée de fantaisiste, que la SCI Univers doit être déboutée de sa demande et qu'il convient de confirmer le jugement de première instance ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
- CONFIRME le jugement de première instance
- CONDAMNE la SCI Univers aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
