COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
15e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2018
N° 2018/598
N° RG 17/14568 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA7SG
SA LUXORINVEST
C/
[G] [Y] [O] épouse [G]
[F] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Agnès ERMENEUX- CHAMPLY
Me Philippe SCHRECK
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 30 Juin 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/08624.
APPELANTE
SA LUXORINVEST société anonyme de droit luxembourgeois, immatriculée au R.C.S. du LUXEMBOURG sous le numéro B 85399, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]- LUXEMBOURG
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX- ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Cataldo CAMMARATA, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMES
Madame [G] [Y] [O] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe SCHRECK de l'AARPI MSC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
Monsieur [F] [G]
né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe SCHRECK de l'AARPI MSC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. Alain VERNOINE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018,
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et M. Alain VERNOINE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions des parties :
Par acte authentique dressé en l'étude de Me [H], notaire à [Localité 3] (83) en date du 25 juillet 2006, monsieur et madame [G] se sont rendus acquéreurs d'un bien immobilier, situé commune de [Localité 4] lieudit '[Adresse 3]' pour le prix de 230 000 € avec une reconnaissance de dette envers la société Luxorinvest, à hauteur de 725 000 €, remboursable dans le délai de deux ans à compter de l'acte, soit au plus tard le 25 juillet 2008. Il était stipulé que le prêt ne porterait pas intérêt, mais serait un prêt participatif, c'est à dire que le bénéfice sur la vente des deux villas à construire par les débiteurs serait partagé à raison de 50/50 entre le prêteur et les débiteurs.
Le remboursement du prêt n'ayant pas été assuré, la société Luxorinvest a entrepris à l'encontre de Monsieur [F] [G] et son épouse, Madame [G] [Y] [O], la vente sur saisie immobilière de leurs droits sur un immeuble situé commune de [Localité 5] (83) cadastré section A numéro [Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 4] » pour une contenance de 15 a 2 ca .
Dans une décision en date du 30 juin 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan a notamment :
-déclaré irrecevable le moyen tiré de l'acquisition d'une prescription biennale en application de l'article 218-2 du code de la consommation,
-constaté que la créance n'est pas exigible,
-rejeté la demande de vente forcée formulée par la société Luxorinvest,
-ordonné la radiation du commandement aux fins de saisie immobilière,
-dit que les frais taxés préalables d'un montant de 4608,04 euros TTC resteraient à la charge du créancier poursuivant qui était condamné à payer la somme de 3000 € à Monsieur et Madame [G].
Appliquant le principe de l'Estoppel, il retenait que dans une précédente instance, les époux [G], avaient indiqué que le prêt n'était pas exigible au 3 juillet 2008 pour, dans la nouvelle instance, affirmer au contraire, que la prescription biennale avait commencé à courir ce jour là.
Le juge de l'exécution rejetait l'exigibilité de la dette qui supposait selon décision du tribunal de grande instance en date du 25 février 2014, la construction et la vente de la villa, à édifier par l'acquéreur et le partage des bénéfices par moitié entre vendeur et acquéreur.
Il doit être à ce point précisé, que la société Luxorinvest a assigné le 21 février 2012 les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, lequel dans la décision du 25 février 2014 a notamment :
- écarté la notion de prêt participatif,
- condamné les consorts Russo à payer à la société Luxorinvest la somme de 725 000 € due au 25 juillet 2008 au titre du prêt notarié du 25 juillet 2006,
- celle de 625 994.74 € au titre d'autres sommes versées et 16 421.95 € avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2009 avec capitalisation des intérêts,
- celle de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté une demande en paiement de la société Luxorinvest, au titre d'un emprunt de 300 000 € dont l'exigibilité était liée à la vente, non réalisée, du bien édifié.
Le tribunal indiquait dans sa motivation, que monsieur et madame Russo étaient porteurs de parts dans la SARL JFA Luck Construction, et que monsieur Russo ne pouvait être considéré comme profane après avoir réalisé plusieurs opérations immobilières.
La société Luxorinvest a fait appel de la décision du juge de l'exécution en date du 30 juin 2017 par déclaration au greffe en date du 27 juillet 2017 et elle a été autorisée à assigner à jour fixe, par ordonnance en date du 28 juillet 2017.
Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 25 septembre 2018 , la société Luxinvest demande à la cour de :
-infirmer le jugement du 30 juin 2017 en ses seules dispositions relatives à l'exigibilité de la créance et à la régularité de la procédure ,
-juger nécessaire l'interprétation de l'acte notarié en date du 3 août 2006 afin de déterminer la date d'exigibilité de la créance de 300'000 € au 3 juillet 2008,
-valider la procédure de saisie immobilière,
-dire irrecevables et en tout cas non fondées les prétentions des époux [G] qui visent à remettre en cause l'acte notarié du 3 août 2006 qui a définitivement constaté qu'ils sont ses débiteurs,
-dire irrecevables le moyen de prescription biennale qu'ils n'ont jamais développé devant le tribunal de commerce de Marseille puis devant le tribunal de grande instance de Draguignan malgré la règle de concentration des moyens et également en raison du principe de l'Estoppel,
-écarter la mise en 'uvre de l'article L218-2 du code de la consommation en raison de la qualité des parties, la société Luxorinvest n'étant pas un professionnel du crédit et les époux [G] ayant agi pour des raisons professionnelles et spéculatives,
-juger que la créance est exigible à compter de l'échéance contractuelle du 3 juillet 2008 et si besoin était la fixer à cette date sur le fondement de l'article 1305-1 du Code civil et 1211 dudit code,
-subsidiairement les débiteurs qui devaient vendre l'immeuble litigieux et y font obstacle depuis plus de 10 ans, doivent voir juger la nullité de cette condition perpétuelle qui ne dépend que de leur propre volonté,
-les condamner in solidum sur le fondement de l'article 1240 du Code civil en raison de leur comportement procédural à lui payer la somme de 20'000 €,
-les débouter de toutes leurs demandes,
-mentionner le montant de la créance sous réserve des intérêts continuant à courir et déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
-statuer ce que de droit en cas de vente amiable ou de vente forcée,
-condamner in solidum les époux [G] à lui payer 15'000 € au titre de la première instance et 15'000 € au titre de l'appel fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter tous les dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
-ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.
Il est ici renvoyé au détail des conclusions pour un exposé plus exhaustif des moyens et prétentions de la société Luxinvest.
Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 21 septembre 2018, demandent à la cour de :
- Dire, qu'ils sont recevables à soulever la prescription de la créance, sur le fondement des dispositions de l'article 218-1 du Code de la Consommation,.
- Juger que la créance de la société LUXORINVEST est éteinte du fait de la prescription,.
Subsidiairement,
- Dire que la créance n'est pas exigible.
En conséquence,
- Dire nulle et de nul effet la procédure de saisie immobilière.
- Ordonner la radiation du commandement de saisie immobilière ainsi des hypothèques.
- Condamner la société Luxorinvest à payer aux époux [G] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Ils exposent que selon jugement du 25 février 2014, prononcé par le tribunal de grande instance de Draguignan, la société Luxorinvest a été déboutée de sa demande en paiement au titre de ce prêt de 300 000 €. Sur le fondement de l'article 218-2 du code de la consommation ils opposent la prescription biennale courue à compter du 3 juillet 2008, à défaut le prêt ne serait pas exigible. Ils évoquent également un arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 27 juin 2012. Là encore, il est renvoyé au détail des conclusions pour un exposé plus complet des prétentions.
Motivation de la décision :
Les époux [F] [G], dont le mari était à l'époque gérant d'entreprise, ont réalisé en 2006, d'importantes opérations immobilières. Selon contrat passé en la forme notariée, le 25 juillet 2006, ils ont acquis de madame [C] épouse [B] deux parcelles de terrain à bâtir situées à [Localité 4] au prix de 230 000 € et par un autre acte, du 3 août 2006, qui concerne plus précisément le présent débat, ils se sont rendus acquéreurs, auprès de monsieur [L], au prix de 90 000 € d'un terrain situé [Adresse 4] cadastré A[Cadastre 1] objet de la procédure de saisie immobilière soumise à la cour d'appel. Dans cet acte dressé en l'étude de Me [J], notaire à [Localité 6], il est indiqué que la société Luxinvest, est prêteur pour un montant de 300 000 €, remboursable en une seule échéance au plus tard, le 3 juillet 2008, sans intérêt, les caractéristiques du prêt étant que le remboursement se fera sur le bénéfice réalisé par la vente de la maison d'habitation à faire réaliser par l'acquéreur, qui sera partagé à raison de 50 % entre le prêteur et les débiteurs. L'acte stipule également une déchéance du terme, avec exigibilté immédiate si bon semble au prêteur, à défaut de paiement de l'échéance à son terme.
Selon l'article L218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans. Les époux [G] étaient lors des financements, directement interessés à la construction de plusieurs immeubles à fin de revente ou de location, au travers de la société JFA Luck Constructions, dont monsieur [G] était gérant. Dans le dossier, figurent des documents signés de lui à l'entête ou portant le cachet de l'entreprise se chargeant de la construction, sphère professionnelle, ce qui ne permet pas de considérer les époux [G] comme consommateurs. Le bénficie de cet article doit donc leur être refusé.
Concernant l'exigibilité de la dette, elle a été écarté par le jugement prononcé le 25 février 2014 qui a retenu que les biens financés n'avaient pas trouvé acquéreurs, alors qu'ils étaient en vente ou mis en location. Cette décision résulte de la lecture du contrat passé entre les parties lors de l'acquisition du terrain à [Localité 7]. En effet il est indiqué que le financement n'est pas soumis aux articles L312-2 et suivants du code de la consommation, pour ses caractéristiques qui sont que son remboursement se fera sur le bénéfice tiré de la vente de la villa d'habitation à faire réaliser par l'acquéreur avec un partage égal, de ce bénéfice entre ces deux parties, étant rappelé que le prêt est stipulé sans intérêt.
Sur la même page, 4 du contrat, il était cependant indiqué une durée de prêt de 2 ans, avec faculté de remboursement anticipé et au plus tard le 3 juillet 2018. Une déchéance du terme était prévue en page 16 du prêt, à défaut de l'échéance à son terme.
Quoiqu'il en soit le jugement précité a estimé que l'exigibilité de la dette au moment du prononcé de la décision n'était pas acquise, il a autorité de chose jugée dans ces limites.
Mais, à ce jour, plus de dix ans plus tard, les époux [G], affirment que la maison n'est pas vendue, ce qui n'est pas contesté par la société Luxorinvest qui précise que la maison est habitée par les débiteurs qui en ont fait leur domicile et le siége social de leur société. Il n'a pas été indiqué à la cour pour quelle raison, la vente ne peut se réaliser et les difficultés rencontrées à ce titre. Aucune diligence des débiteurs pour sortir de cette situation n'est justifiée, bien au contraire, ils indiquent dans leurs conclusions qu'aucune clause ne les oblige à vendre leur propriété privée. Ceci conduit la société Luxorinvest à affirmer la mauvaise volonté des époux [G] à faire face à leurs engagements en empêchant la condition de se réaliser, laquelle effectivement est établie par leur propre refus de vendre.
L'établissement financier invoque donc les dispositions des anciens articles 1176 et suivants du code civil, devenus depuis la nouvelle codification, 1304-2 et 1304-3 du code civil.
Il résulte de la combinaison de ces textes qu'une condition purement potestative, qui ne dépend que de la volonté d'une partie, le débiteur, n'est pas valable et que la condition suspensive doit être réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement.
Tel est le cas en l'espèce, les époux [G], ne justifiant pas, alors que le prêt ne porte aucun intérêt, leur volonté d'exécuter de bonne foi, les stipulations contractuelles. Il convient donc de juger que le prêt est devenu exigible, la condition étant réputée accomplie.
La vente forcée sera ordonnée, conformément au cahier des conditions de vente déposé, avec la fixation de la créance à la somme de 302 896.74 € qui n'a pas été contestée se décomposant comme suit selon commandement de payer :
- principal :300 000.00 €
- frais de renouvellement de l'hpothèque conventionnelle du 24.05.2013 : 2 896.74 €
- frais de renouvellement de l'hypothèque en date du 22 juin 2009 et du 13 juillet 2011 :pour mémoire
- intérêt au taux légal sur le principal à compter du 9 août 2016 date de délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière :
pour mémoire.
Le dossier sera renvoyé pour reprise de la procédure devant le juge de l'exécution de Draguignan.
Même si la résistance des époux [G] a été farouche, elle n'a pas dépassé l'exercice de leur droit, n'est pas guidée par l'intention de nuire et la société Luxorinvest ne caractérise pas de préjudice particulier justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Il ne sera pas fait droit de ce chef.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Luxorinvest les frais irrépétibles engagés dans l'instance, un montant de 5 000 € lui sera accordé sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront laissés à la charge des époux [G] qui succombent en leurs prétentions.
Par ces motifs :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, contradictoirement, en matière de saisie immobilière,
INFIRME la décision déférée,
Statuant à nouveau,
Vu les articles L 311-1 et R321-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
DECLARE régulière et valide la procédure de saisie immobilière, diligentée par la société Luxorinvest à l'encontre de monsieur [F] [G] et madame [G] [Y] [O], son épouse,
ORDONNE la vente forcée de l'immeuble situé sur la commune de [Adresse 2], cadastré section A n°[Cadastre 1] pour une contenance de 15 a 02 ca, sur lequel est édifiée une maison d'habitation d'un étage sur rez de chaussée avec garage et piscine, d'une surface habitable totale de 151.64 m², ce conformément au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de grande instance de Draguignan le 28 novembre 2016,
FIXE la créance de la société Luxorinvest à la somme de 302 896.74 € sauf mémoire, outre intérêts au taux légal sur la somme de 300 000 € à compter du 9 août 2016,
RENVOIE pour le surplus les parties devant le premier juge, pour poursuite de la procédure de saisie immobilière,
Y ajoutant,
DEBOUTE la société Luxorinvest de sa demande en dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum monsieur et madame [G] à payer à la société Luxorinvest la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de l'instance d'appel avec droit de recouvrement direct des frais dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision au profit de Me Cammarata, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
