COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2018
N° 2018/ 341
Rôle N° RG 16/20896 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7TDJ
SARL COMPTOIR FINANCIER ARIN
C/
SCI LIAR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alain BERDAH
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] en date du 25 Octobre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04603.
APPELANTE
SARL COMPTOIR FINANCIER ARIN, prise en la personne de son représentant légal
sise au [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Alain BERDAH, avocat au barreau de [Localité 1]
INTIMEE
SCI LIAR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de [Localité 1] substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant.
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 avril 1998 la Société Massena Plazza, avait acquis de la SARL Le Carré d'Or, un local [Adresse 3] et s' était fait consentir par le syndicat des copropriétaires une concession sur le local exploité sous les arcades, en vue de l'exploitation d'un kiosque de loto ' générant une redevance au profit exclusif profit exclusif de la SARL Massena Plazza. Cette dernière pourra en disposer comme bon lui semble se devant, cependant, de garantir la copropriété de tous les désordres qui pourraient en résulter. '
Par acte notarié du 4 juillet 2002 la SCI Liar faisait l'acquisition de locaux situés [Adresse 4].
Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2010 la société Comptoir Financier Arin'faisait l'acquisition auprès de la SARL James ( locataire de la SCI Liar) du fonds de commerce de cette dernière exploité dans le kiosque sis sous les arcades entre deux piliers et signait un nouveau bail commercial avec la SCI Liar, moyennant un loyer annuel de 3.300€ indexé.
L'article 20-2 du bail relatif à l'obligation de délivrance stipule': ' le preneur reconnaît expressément qu'il a pu prendre connaissance et qu'il dispose en conséquence, de tous les renseignements qui peuvent lui être utiles, en particulier quant à la configuration et aux caractéristiques essentielles de l'immeuble nécessaires à l'exploitation de son fonds. Le preneur dispense en conséquence le bailleur de tous renseignements de ce chef ; le preneur reconnaissant corrélativement que le bailleur a parfaitement respecté son obligation de délivrance. '
Le 12 mai 2012 la société Comptoir Financier Arin était informé par un courriel du service Architecture et Rénovation de la Ville de Nice d'un possible refus d'autorisation de travaux au motif que selon le service des permis de construire ' ce kiosque est en infraction ' et qu'une régularisation ' au sens validation et non amélioration architecturale' serait probablement refusée.
Par acte du 13 août 2014 société la société Comptoir Financier Arin assignait la SCI Liar devant le tribunal de grande instance aux fins d'annulation du bail pour dol et subsidiairement erreur sur la substance et réparation du préjudice résultant du manquement de bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible du locataire.
Par jugement en date du 25 octobre 2016 le Tribunal d'instance de [Localité 1]' déboutait les parties de l'ensemble de leurs demandes, faisait masse des dépens et ordonnait que chaque partie en supporte la moitié.
Le premier juge déclarait l'action recevable après avoir écarté la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce et retenu la prescription quinquennale de droit commun, qui avait commencé à courir à compter de la conclusion du contrat; il jugeait s'agissant du dol ou de l'erreur sur la substance que l'acte de vente entre la SARL Masséna Plazza et la SCI Liar stipule clairement le régime de concession du kiosque; le Comptoir Financier Arin qui exploite commercialement ce local qu'elle a donné en location gérance ne peut donc se prévaloir de la nullité ou de l'inexistence d'un contrat dont elle tire profit; enfin la SCI Liar qui a consenti à la sous location par courrier du 17 mai 2013 ne peut demander la résiliation du bail pour ne pas avoir été informée de la mise en location gérance.
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Le Comptoir Financier Arin a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 21 novembre 2016.
Les dernières écritures de l'appelant ont été déposées le 4 septembre 2017 et celles de la SCI Liar intimée le 17 novembre 2017.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 août 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La société Comptoir Financier Arin, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, de recevoir son appel , d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, ' faisant ce que les premiers juges auraient dû faire '
* à titre principal
ordonner l'annulation pour cause de dol et subsidiairement d'erreur sur la substance du bail du 22 mars 2010 aux torts et griefs exclusifs de la SCI Liar
condamner la SCI Liar à réparer le préjudice subi du fait de la souscription du bail nul
* subsidiairement
dire et juger que la SCI Liar a engagé sa responsabilité tant en méconnaissant son obligation d'information précontractuelle qu'en n'assurant pas à son locataire la jouissance paisible des lieux loués
en tous les cas condamner la SCI Liar à lui payer la somme de 220.000 € à titre de dommages et intérêts représentant le montant des éléments incorporels dans le bail litigieux outre la somme de 50.000 € en réparation des préjudices annexes subis pour cette acquisition
condamner la SCI LIAR à lui payer la somme
de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les aux entiers dépens tant de première instance que d'appel
Elle expose et soutient que':
* la SCI Liar n'est pas propriétaire ni du terrain, ni bénéficiaire de la concession, elle a fait preuve de réticence dolosive caractérisée à l'article 20-2 du bail qui la dispense d'informer le preneur et présume qu'elle a satisfait à l'obligation de délivrance.
* la SCI Liar a failli à son obligation d'information qui porte atteinte à la jouissance paisible de sa locataire, qui exploite illégalement un fonds de commerce sur le domaine public, elle est en droit d'obtenir indemnisation
La SCI Liar dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour
* au principal
statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel
dire prescrites les demandes de l'appelante
* subsidiairement
les dires totalement infondées, en relevant l'absence de comportement dolosif de la SCI Liar
débouter la ' SCI Liar ' de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner aux entiers dépens au profit de Maître [B], outre 5.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Elle fait valoir que les arcades de la Place Massena à [Localité 1] sont un bien de droit privé appartenant aux copropriétaires, frappé d'une servitude d'affectation au passage public.
Elle a acquis le local le 4 juillet 2002, il était précédemment la propriété de la SARL Masséna Plazza qui bénéficiait d'une concession sur le local exploité sous les arcades, concession consentie par le Syndicat des copropriétaires qui n'a jamais été remise en question.
Le 8 juin 2009 elle a consenti au renouvellement du bail commercial dont bénéficiait la société James et à l'adjonction de l'activité change manuel et opération de vente de pièces d'or, puis postérieurement à l'activité snack bar; par acte du 22 mars 2010 elle a consenti à la cession du bail et consenti un nouveau bail commercial à la société Comptoir Financier Arin, enfin le 26 avril 2010 elle a donné son accord à la demande de travaux formée par le conseil de la société Comptoir Financier Arin qui a pris possession des lieux et les exploite
* prescription': s'agissant d'un bail commercial il est soumis à la prescription biennale de deux ans. La prescription quinquennale est également acquise: l'assignation est du 13 août 2014 or le bail a été renouvelé le 8 juin 2009 suite à l'accord donné, la convention du 22 mars 2010 ne fait que matérialiser cet accord.
* irrecevabilité de l'action en nullité pour vice: la prescription acquisitive de l'article 2224 du code civil est acquise puisque le bail s'est renouvelé le 28 juin 2009 suite à l'accord donné ce jour là.
La locataire informée de l'irrégularité le 12 mai 2012 par la Ville a attendu le 13 août 2014 soit plus de deux ans pour assigner , sans former aucune demande auprès bailleur.
La locataire a mis le fonds en location gérance pour la période du 1er août 2013 au 31 juillet 2015 et consenti une sous location le 11 mai 2017 sans l'informer, ni recueillir son accord en violation des termes du bail. Le courrier du 17 mai 2013 visé par le premier juge autorise une sous location mais pas une location gérance.
Le syndicat des copropriétaires réunit en assemblée générale le 25 mai 2016 n'a pas remis en cause la concession d'utilisation du kiosque.
SUR QUOI LA COUR
1-) prescription
a) prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce
C'est par une juste appréciation des faits et à bon droit que le premier juge a décidé que l'action en nullité du contrat de bail formée par la locataire étant fondée sur le dol et l'erreur, il n'y avait pas à faire application de la forclusion biennale de l'article L145-60 du code de commerce relative applicable aux seules actions nées du statut.
b) prescription de droit commun
Selon l'article 1304 alinéa 1 du code civil : 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.'
Par application de l'article 2224 du Code civil le point de départ du délai est fixé au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce la locataire a eu connaissance le 12 mai 2012 de l'infraction urbanistique affectant le kiosque par un simple courriel des services de la Ville l'informant d'un possible refus d'autorisation de travaux, qui constitue point de départ du délai de prescription.
L' assignation ayant été délivrée le 13 août 2014 la prescription quiquenale n'était pas acquise, l'action en nullité est donc recevable.
2- ) sur les vices du consentement
La locataire soutient que le contrat de bail est atteint de dol ou erreur sur la substance, la SCI Liar qui n'est ni propriétaire du terrain, ni du kiosque et ne bénéficie d'aucune concession, ne pouvait lui consentir un bail , elle a fait preuve de réticence dolosive pour s'être à l'article 20-2 du bail auto dispensée d'informer le preneur auto présumée avoir satisfait à l'obligation de délivrance'et ce faisant a failli à son obligation d'information et porté atteinte à la jouissance paisible de sa locataire, qui exploite illégalement un fonds de commerce sur le domaine public.
La bailleresse fait valoir que les arcades de la Place Masséna à [Localité 1] sont un bien de droit privé appartenant aux copropriétaires, frappé d'une servitude d'affectation au passage public.
Elle a acquis le local le 4 juillet 2002, il était précédemment la propriété de la SARL Masséna Plazza qui bénéficiait d'une concession sur le local exploité sous les arcades, concession consentie par le Syndicat des copropriétaires qui n'a jamais été remise en question et lui a été transmise par la vente.
En conséquence de quoi il convient de rechercher d'une part si la SCI Liar détient des droits dont elle peut disposer sur kiosque implanté sous les arcades, d'autre part si elle a donné le bien à bail en ayant connaissance d'une éventuelle infraction.
La charge de preuve incombe à la locataire qui se prévaut du dol et de l'erreur.
a) droits de la SCI Liar sur le bien donné à bail- erreur sur la substance
Constitue une'erreur'sur la substance toute méprise relative à un'élément substantiel'de l'engagement qui s'apprécie in concreto.
La locataire soutient que sa bailleresse ne dispose d'aucun droit sur le bien donné à bail et qu'elle n'est pas propriétaire du kiosque dans lequel est exploité le fonds de commerce.
L'acte notarié de vente sous condition suspensive du 4 juillet 2002 n'est pas argué de faux il y est indiqué en page 15 dans la partie rappel des servitudes - conditions particulières ' qu'aux termes de l'acte du 14 janvier 1999 contenant modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble dont dépendent les biens vendus que''.. : le local exploité sous les arcades': il est rappelé qu'une concession a été délivrée pour l'exploitation d'un kiosque de loto situé sous les arcades , côté Place Masséna, générant une redevance au profit exclusif de la SARL Masséna Plazza. Cette dernière pourra en disposer comme bon lui semble, se devant cependant de garantir la copropriété de tous désordres qui pourraient en résulter '
Le dit acte notarié fait référence dans ses annexes au Consiglio d'Ornato aux termes duquel par arrêt 12 novembre 1891 la cour d'Aix a jugé les portiques ( arcades) avaient été abandonnés à la circulation publique par les propriétaires de l'immeuble lesquels n'en avaient pas pour autant abandonné la propriété au profit de la Ville.
Il en résulte que la copropriété est propriétaire des arcades et qu'elle a consenti à un de ses copropriétaires, la SARL Masséna Piazza, une concession pour l'exploitation d'un kiosque à loto situé sous les arcades.
Cette concession figure au titre des servitudes dans l'acte de vente entre la SARL Masséna Plazza et la SCI Liar d'où il se déduit qu'implicitement et de la volonté commune des deux parties la concession et le kiosque ont été cédés par la première à la seconde avec les lots K47 et K49, sans que l'accord du syndicat des copropriétaires ne soit nécessaire puisque le règlement visé précise que le concessionnaire ' pourra en disposer comme bon lui semble' ce qui est confirmé par l'exploitation du kiosque sans contestation ni réserve du dit syndicat ce y compris depuis l'acquisition par la SCI Liar en 2002.
En conséquence l'erreur sur la substance n'est pas démontrée.
b) sur le dol et la connaissance par le bailleur d'une infraction
Le dol suppose des man'uvres pratiquées par l'une des parties sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté.
L'article 20-2 du bail relatif à l'obligation de délivrance stipule': ' le preneur reconnaît expressément qu'il a pu prendre connaissance et qu'il dispose en conséquence, de tous les renseignements qui peuvent lui être utiles, en particulier quant à la configuration et aux caractéristiques essentielles de l'immeuble nécessaires à l'exploitation de son fonds. Le preneur dispense en conséquence le bailleur de tous renseignements de ce chef ; le preneur reconnaissant corrélativement que le bailleur a parfaitement respecté son obligation de délivrance. '
La locataire fait valoir que cette clause suffit à établir les man'uvres frauduleuses puisque qu'elle stipule que la bailleresse a satisfait à son obligation de délivrance, alors que le kiosque est en infraction.
Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.
La locataire produit un courriel du responsable du service architecture rénovation qui énonce: ' le service des permis pense que ce kiosque est en infraction' et qu'une régularisation ' au sens validation et non amélioration architecturale' serait probablement refusée.
Ce courriel est insuffisant à établir d'une part l'existence d'une infraction au demeurant non précisée et seulement présupposée et d'autre part la connaissance par la bailleresse d'une irrégularité qu'elle lui aurait volontairement cachée à sa locataire; au contraire force est de constater que la SCI a consenti aux diverses demandes de sa locataires et a donné son accord pour des travaux ce qu'elle se serait abstenue de faire si elle avait eu connaissance d'une irrégularité qui serait découverte par sa locataire à cette occasion.
En conséquence de quoi la locataire échoue à démontrer l'existence d'un dol.
3- ) Obligation à la charge du bailleur
a) d'information pré-contractuelle
La locataire reproche à sa bailleresse de lui avoir caché qu'elle n'était pas propriétaire du kiosque donné à bail , ce moyen est infondé la bailleresse étant comme jugé plus haut (2a) titulaire d'une concession sous les arcades et propriétaire du kiosque litigieux
b) jouissance paisible
Depuis la conclusion du bail le 22 mars 2010 le Comptoir Financier Arin exploite sans contestation, ni réserve du syndicat des copropriétaires, ni procédure de la Ville de Nice ou de la Direction des Territoires et de la Mer.
En conséquence de quoi elle ne démontre pas que le bailleur ait failli à l'obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien donné à bail.
En conséquence de quoi le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
4-) Procédure abusive
Le droit d'agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; en l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par le locataire n'est pas constitutive d'une faute ; s'estimant lésée dans ses droit, il a pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur ses prétentions aussi la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.
5-) Frais et dépens
La société Comptoir Financier Arin qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d'appel , outre que l'équité commande de le condamner à payer à SCI Liar la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y AJOUTANT
Condamne la société Comptoir Financier Arin à payer à la SCI Liar la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposées en cause d'appel et non ciompris dans les dépens.
Condamne la société Comptoir Financier Arin aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
