COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 OCTOBRE 2018
N° 2018/ 456
Rôle N° RG 17/17824 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBIOQ
Syndicat des copropriétaires LES FACULTES
C/
Yves X...
Ahmed Y...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves Z...
Me Gaëtan C...
Me Nicolas A...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Septembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/07169.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires [...]représenté par son syndic en exercice le Cabinet FERGAN SARL au capital de 5 000 € dont le siège social est [...] , immatriculée au RCS 538 373 283 MARSEILLE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, demeurant en cette qualité au siège social, demeurant [...]
représentée par Me Yves Z..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur Yves X...
né le [...] à FES (MAROC), demeurant [...] [...], [...] - [...]
représenté par Me Gaëtan C..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur Ahmed Y...
né le [...] à FES (Maroc), demeurant [...]
représenté par Me Nicolas A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
M. Yves X... est propriétaire dans la résidence [...] située au [...] des lots de copropriété n° 453 et n°454 correspondant à des locaux du rez-de-chaussée dans lesquels est exploité un commerce sous l'enseigne 'Epicerie au Bon Pain'.
Le 17 septembre 2014 M. Jean-Marc B..., administrateur provisoire de la copropriété, a adressé à M. Yves X... un courrier lui indiquant que commerce ne figurait pas au nombre des activités commerciales admises dans la résidence et qui sont limitativement énumérés par l'article 8 du règlement de copropriété.
A défaut d'accord amiable permettant de mettre fin au différend, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] par acte d'huissier en date du 20 novembre 2014 a fait assigner en justice M. Yves X... afin de voir prononcer la résiliation du bail commercial afférent au local en cause.
M. Ahmed Y..., locataire commercial de M. Yves X... est intervenu volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 2 décembre 2015.
Par jugement en date du 5 septembre 2017, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, a :
- reçu l'intervention volontaire de M. Ahmed Y...,
- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...],
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer à M. Yves X... la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer à M. Ahmed Y... la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- dit qu'il n'y avait pas lieu de prononcer l'exécution provisoire de ladite décision.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 2 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] a interjeté appel de cette décision en spécifiant expressément les chefs du jugement critiqués.
Dans ses dernières conclusions en date du 24 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] demande à la cour de :
'Réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions.
Déclarer l'action recevable .
Condamner Monsieur Yves X... à :
Résilier le bail du local dans lequel est exercé le commerce d'alimentation générale boulangerie ' rôtisserie ' boulangerie non prévu au règlement de copropriété, lots 453- 454.
Condamner Monsieur Yves X... et Ahmed Y... à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété de ce chef en supprimant l'activité exercée : alimentation générale, boulangerie et rôtisserie non prévue au règlement de copropriété, et à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété de ce chef, sous astreinte de 200 euros chacun par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
Débouter Monsieur Yves X... et Monsieur Ahmed Y... de toutes leurs demandes fins et conclusions
Les condamner chacun au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'Article 700 ainsi qu'aux dépens.'
Il indique notamment s'agissant de la recevabilité de l'action que :
' l'administrateur provisoire détient tous les pouvoirs du syndic mais aussi ceux de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
' l'action sollicitant la résolution du bail est donc de la compétence de l'administrateur,
' en conséquence l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas requise à peine d'irrecevabilité de l'action entreprise,
' sur le fond l'appelant s'estime fondé à obtenir le prononcé de la résiliation du bail car le commerce en cause n'est pas prévu par le règlement de copropriété.
Pour sa part M. Ahmed Y... dans ses dernières conclusions en date du 12 février 2018, demande à la cour de :
'Confirmer le jugement du 5 septembre 2017,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le
règlement de copropriété,
Constater que le règlement de copropriété n'interdit pas
l'activité de commerce d'alimentation et que le concluant ne
vend pas d'alcool ;
Dire et juger que l'activité exercée par le concluant respectela destination des lots n°453 et 454 ;
Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [...] ;
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES
FACULTÉS à payer au concluant la somme de 3.000,00 euros en
application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas A..., Avocat, qui affirme y avoir pourvu'.
Il indique que :
' le règlement de copropriété n'édicte aucune interdiction au sujet des commerces d'alimentation,
' la copropriété a toujours accepté l'ouverture de commerces d'alimentation dans la résidence,
' les demandes du syndicat des copropriétaires devront être rejetées comme infondées et injustifiées.
Par ordonnance en date du 15 mars 2018, le magistrat de la mise en état de la 11ème chambre Section A de la cour d'appel d'Aix en Provence a prononcé l'irrecevabilité des conclusions de M. Yves X... déposées par son conseil.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2018.
- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [...] :
Il convient de rappeler pour la bonne intelligence des faits de l'espèce que par ordonnance du Président du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 29 avril 2014 (rectifiée le 12 mai 2014) M. Jean-Marc B... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la résidence Les Facultés. La requête saisissant ce magistrat précisait en substance : 'Raison de la saisine: ' L'équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la Résidence '[...]' sis à [...] dans le ressort de la juridiction de céans, est gravement compromis, il convient de préciser que le budget annuel est de 900.000 euros et qu'un appel de fonds trimestriel est d'environ 200.000 euros.'
L'administrateur provisoire initiateur au cas particulier de l'action en résiliation du bail commercial en cause voit ses prérogatives très strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 sur la statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'article 29-1 de loi précitée dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à la présente procédure contentieuse, dispose notamment:
'Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. [...]
Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété . A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic [...] et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ...'.
Il résulte de la disposition précitée que la mission de l'administrateur provisoire est totalement circonscrite au redressement de la situation financière de la copropriété.
Par conséquent dans le cas présent l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action sans rapport avec le redressement financier de la copropriété et qui visait à la résiliation d'un bail commercial.
Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [...].
- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :
Compte tenu des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE:
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. Ahmed Y... les frais irrpétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [...]à payer à M. Ahmed Y... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile au titre de l'instance d'appel.
En revanche il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [...]les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.
Il y a lieu dès lors de le débouter de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
- SUR LES DEPENS :
Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [...]qui succombe aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Y ajoutant :
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [...]à payer à M. Ahmed Y... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LE DÉBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- LE CONDAMNE aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
