COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 OCTOBRE 2018
N° 2018/ 402
Rôle N° RG 17/13073 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BA3PW
SARL WOKAFON
C/
Nicolas X...
Y...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP C&G AVOCATS ASSOCIES
Me Virginie Z...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 15 Juin 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01481.
APPELANTE
SARL WOKAFON RCS DE TOULOUSE , prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [...]
représentée par Me Laurent A... de la SCP C&G AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON,
assistée par Me Jean-Damien B... de la SELARL JURISTIA - AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
INTIMES
Maître Nicolas X..., membre de la SCP BR ASSOCIES, es qualité de mandataire judiciaire de la Y... , en vertu du jugement du TC de TOULON du 13.06.17 (assigné à personne habilitée le 06/02/2018), demeurant [...]
représenté par Me Virginie Z..., avocat au barreau de TOULON, plaidant
Y... , demeurant [...]
représentée par Me Virginie Z..., avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2005, la société Lomag aux droits de laquelle est venue la société Wokafon, es qualité de bailleur, a consenti à la société C... , es qualité de preneur, un bail commercial d'une durée de 9 ans, à compter du 5 décembre 2005.
Ledit bail porte sur des locaux à usage de restaurant, d'une surface de 500 m2 situés à La Valette du Var.
Le bail commercial a fixé un loyer annuel hors charges et hors taxes d'un montant de 132 000 euros payable en douze mois, au plus tard le 5 de chaque mois.
Face à la défaillance de C... dans le règlement de ses loyers et charges, la société Wokafon était contrainte de lui transmettre une mise en demeure de payer le 1er décembre 2014.
L'arriéré s'élevait à la somme de 74 653,91 euros.
Cette demande étant restée sans suite, le bailleur a dû à nouveau faire délivrer à la société C... une mise en demeure de procéder au règlement des loyers et charges par exploit en date du 22 avril 2015, puis un congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour faute grave et légitime en date du 27 avril 2015 ; l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 96 665,66 euros.
Dans ces conditions, la société Wokafon a fait délivrer à la société C..., par acte d'huissier en date du 16 septembre 2015 un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire telle qu'insérée dans le bail commercial du 5 décembre 2005 ; la somme réclamée se montait à 106 551,76 euros correspondant aux arriérés locatifs et charges impayées.
Par assignation en date du 13 octobre 2015, la société a saisi le tribunal de grande instance de Toulon en opposition au commandement de payer du 16 septembre 2015.
Par jugement en date du 15 juin 2017, le tribunal a :
- constaté la résiliation du bail au 28 octobre 2015,
- dit qu'à compter de cette date, la société C... est tenue d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à 1/12 du montant du loyer annuel précisé ci-dessous,
- annulé la clause d'indexation concernant la première révision du loyer ainsi que les indexations suivantes,
- annulé le commandement de payer,
- fixé pour la période litigieuse le loyer annuel à la somme de 132 000 euros HT,
- dit que la prescription quinquennale s'applique concernant les sommes versées à tort par la société C... et invite les parties à formuler leurs observations sur les sommes restant dues au regard du montant du loyer précisé ci-dessus,
- prononce le rabat de l'ordonnance de clôture et renvoie la présente procédure à l'audience du juge de la mise en état du 7 novembre 2017,
- déboute les autres parties de leurs autres demandes.
La société Wokafon a interjeté appel le 6 juillet 2017.
Vu les conclusions en date du 13 juin 2018 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de la société Wokafon.
Vu les conclusions en date du 6 mars 2018 de la société C... auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé.
SUR QUOI :
Sur la recevabilité de la procédure :
Attendu que la société C... soutient qu'en l'état de la procédure de redressement judiciaire la concernant, aucune action en résiliation du bail ne peut intervenir au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation éventuellement dues au jour du redressement judiciaire.
Attendu qu'en vertu de l'artile R 622-20 du code de commerce, la société Wokafon a valablement déclaré sa créance au passif de la société C... le 17 août 2017.
Que suivant assignation d'appel en cause en date du 6 février 2018, la procédure a été régularisée par la constitution de Me X... es qualité de mandataire judiciaire de la société C... .
Que la présente procédure d'appel de la société Wokafon est parfaitement recevable.
Sur la nulité du commandement de payer en date du 16 septembre 2015 :
Attendu que la société Wokafon reproche au premier juge d'avoir annulé le commandement de payer en date du 16 septembre 2015 en le considérant nul 'car reposant sur un décompte découlant d'une clause d'indexation en partie illégale et de calculs erronés et pareillement illégaux'.
Attendu qu'en vertu de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Attendu que l'article 6 intitulé 'indexation du loyer' est libellé de la manière suivante :
Le loyer variera, en plus ou en moins, chaque année, au premier juillet, en fonction des variations de l'indice officiel national du coût de la construction, publié par l'INSEE.La première variation aura lieu le 1er janvier 2005 sur la base du loyer de 132 000 euros ; l'indice de référence ou indice de base, pour la première période est le dernier indice connu à ce jour, celui du 3ème trimestre 2001, à savoir 1145.....
Attendu qu'il n'est pas permis au juge lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles renferment.
Attendu qu'en l'espèce, les parties ont entendu clairement établir comme indice servant de base à la révision du loyer, celui du troisième trimestre 2001 qui est bien de 1145 visé de manière très précise dans le contrat de bail liant les parties.
Attendu que les décomptes versés aux débats par la société Wokafon tiennent parfaitement compte de cet indice.
Que la société C... invoque une prétendue erreur de calcul de mauvaise foi car elle n'a jamais contesté cet indice depuis plus de 10 ans et s'est spontanément exécutée.
Que la société Wokafon a toujours fait application d'un indice de base conforme aux dispositions contractuelles et n'a jamais commis d'erreur d'indexation s'agissant du dernier indice connu à chaque variation.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède, que le commandement de payer en date du 16 septembre 2015 avec rappel de la clause résolutoire, est parfaitement valable.
Qu'il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au au 16 octobre 2015, d'ordonner l'expulsion de la société C... avec, si besoin et, l'assistance de la force publique et de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.
Qu'il convient de rejeter l'argument de la société C... précisant que l'action en résiliation du bail pour non paiement des loyers ne peut être entreprise au titre d'un bail expiré par l'effet du congé.
Qu'en effet, en l'espèce, ce n'est qu'en 28 octobre 2015 que le bail aurait pu prendre fin par l'effet du congé délivré le 27 avril 2015.
Sur les sommes dues :
Attendu qu'il convient de noter qu'en matière de loyers, les actions se prescrivent par cinq ans.
Attendu que la prescription a été interrompue par l'assignation du 13 octobre 2015 et que toutes les sommes dues avant le 13 octobre 2010 sont frappées par la prescription ; que c'est à partir de cette date qu'il convient de calculer les loyers dus par la société C... à la société Wokafon.
Que dès lors les comptes entre les parties doivent avoir lieu entre le 13 octobre 2010 et le 31 mai 2018.
Attendu que la société Wokafon fournit au dossier le grand livre exhaustif des comptes entre les parties.
Que c'est à juste titre qu'elle a distingué les comptes antérieurement au 13 juin 2017 date d'ouverture de la procédure collective et postérieurement à ladite date.
Qu'il convient en conséquence de fixer la créance de la société Wokafon dans la procédure collective de la société C... à la somme de 511 059,96 euros pour les loyers et charges dus pour la période du 13 octobre 2010 au 13 juin 2017 outre la clause pénale de 10 % soit 51 106 euros et de condamner la société C... au versement de la somme de 158 249,59 euros pour les loyers et charges dus du 14 juin 2017 au 31 mai 2018 en deniers et quittances outre la clause pénale de 10 % soit 15 824,96 euros.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire:
Attendu qu'il convient de noter que la société C... ne règle pas ses loyers depuis de nombreuses années et soutient que ses difficultés se sont accrues à cause du prix du loyer à régler; qu'il convient toutefois de remarquer qu'elle n'a jamais engagé de procédure en révision du loyer, n'a jamais fait part de ses difficultés à son bailleur, préférant s'affranchir du règlement des loyers et attendre d'être assignée.
Qu'alors même qu'elle bénéficie d'un régime légal de faveur par l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire, elle ne s'acquitte pas du règlement des loyers courants, pas même sur la base du loyer fixé par le premier juge.
Que la société C... ne peut en toute bonne foi solliciter l'octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire qui ne se justifie aucunement en raison de l'attitude persistante de la société C... ; que les demandes à ce titre seront rejetées.
Attendu enfin qu'il convient de débouter la société C... , qui ne paie pas ses loyers depuis de nombreuses années, de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Wokafon.
Attendu qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens en première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code civil, seront supportés par la société Bao assistée par Me X... es qualités.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 15 juin 2017.
Et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté :
Déclare recevable l'appel interjeté par la société Wokafon.
Déclare valide le commandement de payer délivré le 16 septembre 2015.
Déclare valide la clause d'indexation.
Confirme le jugement en ce qu'il a dit que la prescription quinquennale s'applique.
Constate l'inexécution contratuelle de la société C... .
Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2015.
Ordonne l'expulsion de la société C... avec, si besoin est, l'assistance de la force publique.
Fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.
Fixe la créance de la société Wokafon dans la procédure collective de la société C... à la somme de 511 059,96 euros pour les loyers et charges antérieurs, pour la période du 13 octobre 2010 au 13 juin 2017 outre la clause pénale de 10 % soit 51 106 euros.
Condamne la société C... au versement de la somme de 158 249,59 euros pour les loyers et charges postérieurs à la procédure collective non réglés au 31 mai 2018 en deniers et quittances outre la clause pénale de 10 % soit 15 824,96 euros.
Rejette toutes demandes de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.
Déboute la société C... de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Wokafon.
Dit n' y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Dit que les dépens en première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code civil, seront supportés par la société C... assistée par Me X... es qualités.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
