COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 OCTOBRE 2018
N° 2018/ 392
Rôle N° RG 17/17873 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BBIRY
Syndicat des copropriétaires LES FACULTES
C/
SCI CRYSTAL PALACE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves X...
SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 05 Septembre 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/07170.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires LES FACULTES Représenté par M. Jean-Marc Y... désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du Président du TGI en date du 29 Avril 2014 renouvelée par ordonnance du 6 Février 2017, demeurant [...]
représentée par Me Yves X..., avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI CRYSTAL PALACE Société Civile Immobilière CRYSTAL PALACE, dont le siège social est sis [...] , identifiée au répertoire SIREN sous le N°431 969 161 représentée par son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, demeurant [...]
représentée par Me Diane A... de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Laëtitia Z..., avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Juin 2018 en audience publique devant la cour composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SCI CRYSTAL PALACE est propriétaire dans la résidence LES FACULTÉS située [...] du lot de copropriété n°548 correspondant à un local de 24 m² au rez-de-chaussée dans lequel est exploité un commerce d'alimentation générale depuis le 1er octobre 2013.
Le 17 septembre 2014, M. Jean-Marc Y..., administrateur provisoire de la copropriété, a adressé à la SCI CRYSTAL PALACE un courrier lui demandant de résilier le bail commercial en question, le lot concerné étant désigné dans le règlement de copropriété comme devant être un local à usage de bureau.
A défaut d'accord amiable permettant de mettre fin au différend, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS a saisi le tribunal de grande instance d'Aix en Provence qui par jugement en date du 5 septembre 2017, a :
- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS,
- condamné syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS à payer à la SCI CRYSTAL PALACE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 2 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions en visant expressément dans cette déclaration d'appel tous les chefs du jugement critiqué.
Dans ses dernières conclusions en date du 24 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS demande à la cour de :
'Réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions.
Déclarer l'action recevable
Condamner la SCI CRYSTAL PALACE prise en la personne de son gérant en exercice à,
Résilier le bail liant au commerce d'alimentation générale sis AVENUE DE L'EUROPE alors que le lot 548 est à l'usage exclusif de bureau.
La condamner à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété de ce chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
La débouter de ses demandes fins et conclusions
La condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'Article 700 ainsi qu'aux dépens .'
Il indique notamment que :
' la destination de l'immeuble est fixée par le règlement de copropriété et rappelle qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation bourgeoise,
' seules les professions libérales sont autorisées,
' il résulte de l'état descriptif de division que le lot en cause est à destination d'usage de bureau,
' il y a lieu en conséquence de condamner la SCI CRYSTAL PALACE à mettre un terme au bail la liant au commerce d'alimentation générale en cause et à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété.
Pour sa part la SCI CRYSTAL PALACE dans ses dernières conclusions en date du 15 février 2018, demande à la cour notamment de confirmer le jugement de première instance et de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES FACULTÉS.
Elle indique notamment que :
' l'administrateur provisoire, initiateur de l'action en résiliation puise son pouvoir et sa mission à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère de manière très précise et limitative les cas dans lesquels un administrateur peut être désigné; il peut l'être que 'si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble',
' or, il est évident que la poursuite de commerçants pour un changement de destination du lot ou pour l'exercice d'une activité ne figurant pas dans le règlement de copropriété n'a aucun lien avec le rétablissement de l'équilibre financier de la copropriété ou la conservation de l'immeuble,
' l'administrateur dans le cas présent a engagé la procédure en cause sans avoir qualité pour le faire de telle manière que l'action engagée est irrecevable.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2018.
MOTIFS DE LA COUR :
- SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES FACULTÉS :
Il convient de rappeler pour la bonne intelligence des faits de l'espèce que par ordonnance du Président du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 29 avril 2014 (rectifiée le 12 mai 2014) M. Jean-Marc Y... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la résidence Les Facultés. La requête saisissant ce magistrat précisait en substance : 'Raison de la saisine: ' L'équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES FACULTÉS' sis à [...] dans le ressort de la juridiction de céans, est gravement compromis, il convient de préciser que le budget annuel est de 900.000 euros et qu'un appel de fonds trimestriel est d'environ 200.000 euros.'
L'administrateur provisoire initiateur au cas particulier de l'action en résiliation du bail commercial en cause voit ses prérogatives très strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 sur la statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'article 29-1 de loi précitée dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à la présente procédure contentieuse, dispose notamment :
'Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. [...]
Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété . A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic [...] et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ...'.
Il résulte de la disposition précitée que la mission de l'administrateur privosiire est totalement circonscrite au redressement de la situation financière de la copropriété.
Par conséquent dans le cas présent l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action sans rapport avec le redressement financier de la copropriété et qui visait à la résiliation d'un bail commercial.
Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS.
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE:
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CRYSTAL PALACE les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.
Il y a lieu en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS à payer à la SCI CRYSTAL PALACE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
En revanche il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.
Il convient dès lors de le débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.
- SUR LES DEPENS :
Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Y ajoutant :
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS à payer à la SCI CRYSTAL PALACE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
- LE DÉBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles s'agissant de l'instance d'appel,
- LE CONDAMNE aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
