COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 SEPTEMBRE 2018
N° 2018/ 364
Rôle N° RG 17/08878 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BAQCJ
Jacques G... X...
Marthe Y... veuve Z...
Société MJCY
Société JMPG
C/
SAS SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS MOULINS OPTIQUES PHOTO - SEMOP
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe-Laurent A...
Me John B...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00472.
APPELANTS
Monsieur Jacques G... X... venant aux droits de sa mère, Madame I... J... C..., né le [...] à BERNE (SUISSE)
de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Me Philippe-Laurent A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Rose-marie F... , avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Madame Marthe Y... veuve Z... née le [...] à SALVAN (SUISSE)de nationalité Française, demeurant [...] (SUISSE)
représentée par Me Philippe-Laurent A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Rose-marie F... , avocat au barreau de GRASSE, plaidant
S.C.I. MJCY venant aux droits de Monsieur D..., prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [...]
représentée par Me Philippe-Laurent A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Rose-marie F... , avocat au barreau de GRASSE, plaidant
S.C.I. JMPG venant aux droits de Monsieur Jean-Marie Y..., prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [...]
représentée par Me Philippe-Laurent A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Rose-marie F... , avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEE
SAS SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS MOULINS OPTIQUES PHOTO - SEMOP prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [...]
représentée par Me John B..., avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Juin 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Madame Elena DOISELET, auditrice de justice, a siégé en surnombre et a participé au délibéré avec voix consultative.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Un bail commercial en date du 26 avril 1949 concerne un [...] .
Différents bailleurs et preneurs se sont succédés au cours des années.
Aujourd'hui, les bailleurs sont Jacques G... X..., Monique Y..., la sci JMPG et la sci MJCY et le preneur est la société Semop.
Le 18 janvier 2010, les bailleurs ont assigné la société Semop en résiliation du bail commercial pour occupation illicite des locaux et défaut d'entretien.
Il a déjà été statué définitivement sur l'occupation illicite et il ne subsiste dans la présente procédure que le problème de l'obligation d'entretien des locaux à la charge du preneur et des bailleurs.
Une expertise judiciaire a été diligentée et l'expert a déposé son rapport.
Par jugement en date du 28 février 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté les bailleurs de leur demande de résiliation du bail pour manquement à l'obligation d'entretien de la société Semop, les a condamnés à procéder à la réalisation de certains travaux sur les petits bâtiments conformément à l'expertise et a dit que la société Semop locataire, devait assurer la réfection des sols, de l'escalier, d'un placard et réparer une vitre cassée.
Le jugement a débouté la société Semop de sa demande d'expertise.
Les bailleurs ont interjeté appel le 9 mai 2017.
Par conclusions en date du 19 janvier 2018, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, les bailleurs maintiennent leur demande de résiliation du bail commercial, sollicitent la remise en état des lieux pour un montant de 43 804,82 euros outre 30 000 euros pour procédure abusive.
Par conclusions en date du 23 janvier 2018 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, la société Semop conclut à la confirmation du jugement.
SUR QUOI :
Attendu qu'il convient de rejeter toute demande de nouvelle expertise, l'expertise judiciaire ayant été menée régulièrement avec beaucoup de précision.
Sur l'obligation d'entretien du preneur, la société Semop :
Attendu qu'en vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Attendu en outre que le bail commercial liant les parties, prévoit que le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc...entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
Attendu que l'expertise judiciaire qui a été menée régulièrement, contradictoirement et avec minutie, relève qu'il appartient à la société Semop d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45 de la copropriété [...] .
Attenudu que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'obligation du bailleur :
Attendu que selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce qu'il doit y faire pendant la durée du bail.
Attendu que l'expert a relevé la vétusté de l'installation électrique, des murs où se trouvaient des fissures apparentes, de la toiture entraînant des désordres sur les plafonds, du ballon d'eau chaude.
Attendu que concernant la toiture, une assemblée générale du 28 avril 2008, en point 15, stipulait déjà que la toiture était vétuste et qu'il appartenait aux copropriétaires concernés de prendre position sur le problème ; que ce dernier était donc parfaitement connu dès cette date ; que la réfection de la toiture constituant une grosse réparation, doit être supportée par les bailleurs.
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit' petits bâtiments en appentis' correspondant aux lots de copropriété 39,40, 44 et 45, les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire, relatifs à la réfection des murs, des plafonds, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'à la réfection de la toiture, cette dernière devant être opérée en priorité.
Que les travaux devront être réalisés sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt.
Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la demande des bailleurs en résiliation du bail eu égard au manquements divers à leur obligation d'entretien et d'information.
Sur les pertes d'exploitation :
Attendu que la société Semop sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser une provision à valoir sur les pertes d'exploitation qu'elle aurait subies, eu égard au chiffre d'affaires escompté dont elle n'a pu bénéficier du fait de l'assignation en résiliation du bail.
Que la société Semop ne présente aucun justificatif permettant de confirmer ses allégations sur ce point.
Que c'est à bon droit que le premier juge a débouté la société de ce chef ; que le jugement sera confirmé sur ce point.
Attendu qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les bailleurs.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Dit n'y avoir lieu à une nouvelle expertise.
Vu le rapport d'expertise de Madame E... .
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 28 février 2017 en toutes ses dispositions,
Sauf à préciser que les travaux devant être respectivement effectués par les bailleurs ou par le preneur, devront l'être sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt.
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la demande des bailleurs en résiliation du bail.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Dit que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les bailleurs Jacques G... X..., Monique Y..., la sci JMPG et la sci MJCY.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
