COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 SEPTEMBRE 2018
hg
N° 2018/ 669
Rôle N° RG 16/02128
Antoine X...
Annie Y... EPOUSE X...
C/
Robert Z...
Simon A...
Xavier B...
Société SAS FONCIA SOGIM
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-Martin C...
Me Bruno D...
Me Philippe E... de la SCP IMAVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 11 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05978.
APPELANTS
Monsieur Antoine X...
demeurant [...]
représenté par Me Jean-Martin C... de la F... , avocat au barreau de TOULON substituée par Me Jean-Philippe C..., avocat au barreau de TOULON
Madame Annie Y... épouse X...
demeurant [...]
représentée par Me Jean-Martin C... de la F... , avocat au barreau de TOULON substituée par Me Jean-Philippe C..., avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur Robert Z...
demeurant [...]
représenté par Me Bruno D..., avocat au barreau de TOULON
Maître Simon A... ès qualités d'administrateur de la copropriété sise [...]
défaillant
PARTIE S INTERVENANTE S
Maître Xavier B... désigné ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété sise [...]
représenté par Me Philippe E... de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
SAS FONCIA SOGIM ès qualités de syndic de la copropriété sise
[...]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Juin 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène G... a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène G..., Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2018.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2018,
Signé par Madame Hélène G..., Conseiller pour le président empêché, Monsieur Jean-Luc PROUZAT Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Antoine X... et Annie Y... (les époux X...) sont propriétaires des lots n° 4 ( garage), 5 ( montée d'escalier) et 6 ( appartement au premier étage) auxquels sont affectés 70 /1 000èmes, 6/1 000èmes et 420/1 000èmes des parties communes générales, dans l'immeuble situé [...] à Toulon, cadastré section [...] pour 7a 78 ca, régi par le statut de la copropriété.
Robert Z... est propriétaire des lots 1 (appartement en rez-de-chaussée), 2 (débarras) et 3 ( garage) auxquels sont affectés 431/1 000èmes, 3/1 000èmes et 70/1000èmes dans le même immeuble.
Se plaignant d'empiétements dans les parties communes de la part de ses voisins, Robert Z... a, par acte d'huissier du 20 octobre 2010, fait assigner les époux X... devant le tribunal de grande instance de Toulon afin, au visa des articles 1382 à 1386 du code civil et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, d'obtenir leur condamnation à:
- la remise en état des lieux, sous astreinte de 150 € par jour de retard, leur payer 20 000€ de dommages et intérêts, et 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement avant dire droit du 10 octobre 2011, une mesure d'expertise a été ordonnée, confiée à Madame H..., remplacée par Richard I..., qui a déposé son rapport le 20 juillet 2012.
Le 11 mars 2015, Maître Simon A... est intervenu volontairement, après avoir été désigné administrateur de la copropriété par ordonnance du 5 mars 2014 du président du tribunal de grande instance saisi sur requête de Robert Z..., suite au jugement du 27 janvier 2014 ayant ordonné la réouverture des débats afin de mettre en cause le syndicat des copropriétaires .
Par jugement contradictoire du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Toulon a:
- dit que les époux X... étaient à l'origine d'occupations illicites des parties communes de la copropriété [...] à Toulon ,
- condamné en conséquence les époux X... à mettre fin à l'occupation des parties communes de la copropriété ;
- condamné les époux X... à:
. remettre en état les combles qui seront rendus inaccessibles par enlèvement des deux escaliers
. supprimer les fenêtres velux,
. déposer en enlevant les deux escaliers bois dans le séjour ,
. enlever le plancher bois construit au dessus du niveau plafond,
.déposer et enlever les lambris et le matelas isolant,
. remettre en état le plafond avec trappe d'accès ;
- débouté Robert Z... de ses demandes indemnitaires en paiement de 20 000 € et de 31 898 € ,
- débouté les époux X... de leur demande en paiement de 10 000 € ;
-condamné les époux X... à payer à Robert Z... 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires
- condamné les époux X... aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue le 5 février 2016, les époux X... ont fait appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 mai 2018, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux X... entendent voir, au visa des articles 1382, et suivants, 2265 et 2272 du code civil, 564 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles de l'intimé,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
. constaté que le seul accès aux combles se situe dans une partie privative appartenant aux époux X...,
. observé que Robert Z... ne formulait aucune demande concernant le débarras et la porte-fenêtre donnant sur le jardin,
. considéré que la réparation du pilier d'entrée ne saurait être mise à la charge des époux X..., faute pour Robert Z... de démontrer qu'ils seraient à l'origine de sa dégradation,
. débouté Robert Z... de ses demandes indemnitaires en paiement de 20 000€ et 31 898 €,
- réformer le jugement sur les autres points, et statuant à nouveau,
- condamner Robert Z... à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de réparation du pilier gauche à l'entrée de la copropriété et du portail, ainsi que de reprise des façades, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner Robert Z... à leur payer 10 000 € pour préjudice de jouissance subi de son fait ou de celui de ses ayants droits,
constater dire et juger qu'ils ont la jouissance exclusive des combles par eux aménagés,
- constater dire et juger que le débarras et l'enclos à tortue sont des parties communes,
débouter Robert Z... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
condamner Robert Z... à leur payer 5 000 € sur le fondement de f article 700 du code de procédure civile,
- condamner Robert Z... aux entiers dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le3 avril 2018,auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, Robert Z... sollicite:
- la confirmation du jugement s'agissant de l'appropriation par les époux X... des combles de la copropriété,
- la condamnation des époux X..., après homologation du rapport d'expertise, à la remise en état des lieux, combles notamment mais aussi parking sauvage, terrasse, enclos à tortue, cumulus, et ce sous astreinte liquidée à 20 000 €,
- l'autorisation de procéder lui même à ces travaux en condamnant les époux X... au besoin au versement de 14 210,87 € correspondant au coût des travaux de remise en état des combles outre 500 € de la réparation d'un pilier du portail d'entrée,
- dire et juger que la libération des lieux communs sera ordonnée avec astreinte liquidée à 20 000 €,
- la condamnation forfaitaire des époux X... à lui payer un préjudice locatif qui ne saurait être inférieur à 50 000 €,
- la condamnation des époux X... à lui payer 20 000 € pour préjudice de jouissance de son bien qu'il ne peut plus utiliser depuis 10 ans,
- la condamnation des époux X... aux entiers dépens dont les frais d'expertise, les frais de constat et à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Régulièrement assigné à personne par acte du 28 octobre 2016, Maître B..., ès qualité d'administrateur provisoire de la copropriété désigné par ordonnance du 21 octobre 2016, n'a pas comparu.
Régulièrement assignée à personne habilitée par acte du 27 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Sagim, n'a pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2018.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la recevabilité des demandes de Robert Z...:
En application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, «les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.»
Sans préciser quelles seraient les demandes nouvelles de Robert Z..., les époux X... sollicitent leur irrecevabilité.
Aucune des demandes présentées en appel ne paraît nouvelle eu égard à celles examinées par le premier juge, en sorte que ce moyen d'irrecevabilité sera écarté.
Les époux X... évoquent la prescription de l'aménagement des combles dans les motifs de leurs conclusions pour conclure au rejet des demandes les concernant, tant dans les motifs que dans le dispositif auquel seul la cour est tenue de répondre en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.
Dès lors qu'il leur est reproché une appropriation des parties communes, l'action est réelle et prescriptible par 30 ans.
Dans l'hypothèse où la qualification de parties communes ne serait pas retenue, serait alors examinée la question de la prescription des demandes de remise en état des lieux.
Même en considérant que les travaux dans les combles auraient été réalisés en 1984 comme le soutiennent les époux X..., l'assignation délivrée par Robert Z... le 20 octobre 2010 a interrompu le délai de prescription avant l'expiration des trente ans.
Ce moyen d'irrecevabilité sera écarté.
Sur la demande d'homologation du rapport d'expertise:
Si un rapport d'expertise peut servir de support à une discussion entre les parties et d'outil technique pour les juridictions, il n'a pas à être homologué.
Sur les demandes de Robert Z... relatives aux combles:
Il convient en premier lieu d'apprécier si les combles sont des parties privatives ou des parties communes.
Aux termes du règlement de copropriété établi le 12 mars 1984, l'immeuble est composé de six lots, les parties privatives sont notamment définies comme celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire... comprenant les plafonds et parquets ( à l'exclusion des ouvrages de gros 'uvre qui sont parties communes )... les cloisons intérieures ( mais non les gros murs ni les refends classés dans les parties communes ).
Les parties communes sont notamment définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé... comprenant notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend, les gros 'uvre des planchers...
L'état descriptif de division ne mentionne pas les combles et le lot 6 y est défini comme un «appartement occupant tout l'étage de la maison dépendant du bâtiment A, composé de deux chambres, d'une salle de séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'une entrée, WC et placards.
Il ressort des pièces produites aux débats que l'accès aux combles a été modifié en ce qu'il consistait initialement en une trappe s'ouvrant à partir du WC mentionné dans le lot n°6 alors qu'il s'effectue à ce jour par deux escaliers partant du séjour de ce même lot.
Rien ne permet d'établir que les autres copropriétaires que ceux occupant le lot 6 aient pu accéder à ces combles, la seule ouverture mentionnée vers ceux-ci se trouvant dans ledit lot.
Il est en revanche allégué sans que cela soit contredit que le passage initial par la trappe s'ouvrant à partir du WC était le seul accès à la toiture, partie commune, pour son entretien.
En l'état de cette configuration d'origine, les combles doivent être considérés comme des parties communes à usage privatif.
Il ressort de nombreuses pièces produites par les époux X... que les aménagements réalisés datent de 1984.
En effet, une attestation de Pierre J..., petit fils des propriétaires d'origine, au moment de la division du bien en copropriété, et des devis et factures au nom de Monsieur J... permettent de l'établir.
L'aménagement des combles ressort également du procès verbal de constat d'huissier du 6 mars 1997 puisqu'il y est indiqué que «deux chambres ont été aménagées sous les toits avec escalier de merisier».
Bien que les travaux aient été réalisés plus de dix ans avant l'assignation délivrée par Robert Z... le 20 octobre 2010, le fait d'avoir percé le gros 'uvre des planchers et d'avoir installé des velux dans la toiture, parties communes constituent des appropriations de celles-ci.
La prescription de l'action réelle de trente ans prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc s'appliquer.
Les demandes de Robert Z... tendant à la condamnation des époux X... à :
- remettre en état les combles qui seront rendus inaccessibles par enlèvement des deux escaliers
- supprimer les fenêtres velux,
- déposer en enlevant les deux escaliers bois dans le séjour ,
- enlever le plancher bois construit au dessus du niveau plafond,
- déposer et enlever les lambris et le matelas isolant,
- remettre en état le plafond avec trappe d'accès
doivent donc être accueillies en ce qu'elles feront cesser l'appropriation illégitime.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur les demandes de Robert Z... relatives à la remise en état des lieux, pour le parking sauvage, la terrasse, l'enclos à tortue, et le cumulus:
Sur le parking sauvage et la terrasse:
A l'appui de ces demandes, il n'est produit qu'un procès verbal de constat d'huissier en
date du 4 mars 2010 tendant à établir la présence, sur les parties communes de la
copropriété, et notamment la voie d'accès aux garages, de:
- deux vieilles vespa stockées sous une bâche,
- une vieille voiture sous bâche,
- un vélo d'appartement garés devant l'entrée d'un des garages,
- deux véhicules garés sur la servitude d'accès à la villa.
Ce constat est insuffisant à établir la permanence de ces stationnements qui permettraient d'établir un accaparement des parties communes alors qu'il existe des garages et la possibilité d'accéder en voiture jusqu'à ceux-ci et qu'il n'est pas justifié d'une réglementation ou de résolutions adoptées par assemblée générale qui préciseraient les conditions d'utilisation de la voie d'accès aux garages.
Ni le rapport d'expertise, ni les autres pièces du dossier ne permettent de caractériser une utilisation abusive des parties communes servant à l'accès de véhicules et éventuellement à leur stationnement.
Les demandes de Robert Z... tendant à la condamnation des époux X... à supprimer le parking sauvage et la terrasse seront donc rejetées.
Sur l'enclos à tortue
Aux termes du règlement de copropriété, la totalité du sol, construit ou non, est une partie commune.
Il en résulte qu'il ne doit pas être entravé par l'un des copropriétaires mais laissé à l'usage et à la circulation de chacun.
Les pièces produites aux débats et notamment le rapport d'expertise, ont permis d'établir qu'un enclos à tortue encerclé de grillage est installé sur le terrain commun.
Aucune prescription acquisitive trentenaire ne saurait en résulter alors que tout le terrain est défini comme partie commune empêchant d'acquérir de bonne foi en qualité de propriétaire, la possession étant nécessairement équivoque dans ce contexte.
D'ailleurs, en l'espèce, les époux X... font eux mêmes état du fait que chacun pouvait profiter de l'enclos à tortues, notamment pour les enfants.
Le jugement ayant «dit que les époux X... étaient à l'origine d'occupations illicites des parties communes», et les «ayant condamnés à mettre fin à l'occupation des parties communes» sera donc confirmé dans son principe, mais il sera précisé que les époux X... devront supprimer l'enclos à tortue installé sur les parties communes de la copropriété.
Sur le cumulus:
Il est établi que le cumulus desservant l'appartement des époux X... est installé dans un débarras situé sous la cage d'escalier accédant au premier étage.
Il est également établi par l'attestation de Louis J... que les installations ainsi conçues, comprenant non seulement les deux cumulus mais également les arrivées électriques et d'eau ainsi que les compteurs divisionnaires sont d'origine de la construction.
Les pièces produites aux débats et notamment les plans du géomètre expert K... du 13 novembre 1979 permettent de localiser le lot 2, défini comme un débarras, et d'établir que les installations litigieuses se situent dans ce lot plutôt que dans une partie commune.
La demande de Robert Z... tendant à la condamnation des époux X... à déplacer le cumulus sera donc accueillie, aucune prescription n'ayant pu jouer eu égard au caractère pour le moins équivoque de la possession sur un lieu servant à l'autre copropriétaire et défini comme un lot privatif.
Sur la réparation d'un pilier du portail d'entrée:
Pas plus qu'en première instance, Robert Z... n'établit la dégradation d'un pilier par les époux X..., en sorte que sa demande de ce chef sera rejetée.
Sur les demandes en paiement de Robert Z...:
Robert Z... entend obtenir 50 000 € de préjudice locatif et 20 000 € pour préjudice de jouissance à raison des agissements fautifs des époux X....
En premier lieu, il invoque le départ de ses locataires consécutif au harcèlement des époux X... et justifie notamment que:
- un bail d'habitation avait été consenti à Elodie L... et Emmanuel M... le 18 mai 2009 pour un loyer mensuel de 930 €
- les locataires ont délivré congé dès le 28 mai 2009 en se plaignant de l'attitude des voisins du dessus qui les empêchaient de profiter de leur terrasse, s'accaparaient le jardin et les avaient prévenus qu'ils feraient tout pour qu'ils déguerpissent, leur but étant d'acheter le bien à un prix moindre que celui proposé par le propriétaire,
- des témoins, Pierre EPOUSE, Patrick O... et Liliane L... ont constaté les difficultés causées par Madame X... essentiellement, à l'égard des locataires, Elodie L... et Emmanuel M... .
Les époux X... contestent être à l'origine du départ des locataires et invoquent la déception de ces derniers lorsqu'ils ont constaté qu'ils ne disposaient pas d'un jardin privatif mentionné dans leur bail, et leur occupation privative d'une terrasse commune, la destruction de leur poulailler, la coupe injustifiée d'arbres, la détérioration du portail, le stationnement d'un camion à pizzas ayant conduit à un différend de voisinage.
S'il est exact que les locataires, Elodie L... et Emmanuel M... ont dénoncé le bail souscrit quelques jours après leur arrivée dans les lieux en se plaignant du comportement des voisins du dessus, il est aussi exact que le bail mentionnait à torts la jouissance d'un jardin privatif.
Par ailleurs, Robert Z... ne justifie pas avoir tenté de relouer son bien après le départ d'Elodie L... et Emmanuel M... alors qu'il a confié un mandat de vente à la SARL Toulon Immobilier le 6 octobre 2010.
En l'état de ces éléments, il sera considéré que les agissements nuisibles des époux X... sont en partie la cause du départ des locataires, ce qui justifie d'accueillir Robert Z... en sa demande en paiement de 5 000 € de dommages et intérêts, l'absence de nouvelle location pendant plusieurs années ne pouvant leur être imputée alors que l'absence d'organisation de la copropriété dont chacun des copropriétaires est responsable est source de difficultés à faire respecter le règlement de copropriété.
La demande relative à un préjudice de jouissance ne peut prospérer alors qu'est sollicitée une indemnisation pour préjudice du défaut de location et que l'empêchement allégué d'occuper personnellement ou familialement les lieux n'est pas établi.
Sur l'astreinte:
Les condamnations prononcées à l'encontre des époux X... seront assorties, pour chacune des obligations, d'une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de cette décision.
Sur la demande de Robert Z... tendant à être autorisé à procéder lui même aux travaux de remise en état des combles en condamnant les époux X... au besoin au versement de 14 210,87 € correspondant à leur coût:
Il appartient au seul syndicat des copropriétaires de s'assurer de l'exécution des travaux de remise en état des combles et d'y faire procéder.
Robert Z... sera débouté de cette demande.
Sur la demande en paiement des époux X...:
Les époux X... sollicitent 10 000 € pour préjudice de jouissance subi du fait de Robert Z... ou de celui de ses ayants droits par l'occupation illicite de parties communes.
Aucune des pièces produites ne permet d'établir la réalité d'une occupation illicite de parties communes par Robert Z... ou ses ayants droits, et l'absence d'entretien des parties communes ne peut lui être personnellement imputée alors que chacun des copropriétaires est responsable de l'absence d'organisation de la copropriété.
Sur la demande de condamnation de Robert Z... à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de réparation du pilier gauche à l'entrée de la copropriété et du portail, ainsi que de reprise des façades:
Il n'est aucunement justifié de dégradations commises par Robert Z... ou ses ayants droits sur les parties communes, et cette demande sera rejetée, étant rappelé que l'entretien des parties communes incombe au syndicat des copropriétaires.
Sur les dépens et frais irrépétibles:
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, les époux X... seront condamnés aux dépens d'appel, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € à Robert Z... en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens qui devront être supportés par les époux X... ne peuvent comprendre les frais de constat d'huissier qui n'en font pas partie au regard des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare Robert Z... recevable en ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il arejeté la demande de dommages et intérêts de
Robert Z...,
Y ajoutant et le précisant,
Assortit la condamnation à la remise en état des combles d'une astreinte de 30 euros par
jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification
de cette décision,
Condamne les époux X... à supprimer l'enclos à tortue installé sur les parties communes
de la copropriété, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois mois,
passé le délai de trois mois à compter de la signification de cette décision,
Condamne les époux X... à déplacer leur cumulus, de sorte qu'il ne soit plus dans le lot
2 de Robert Z..., et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant trois
mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de cette décision,
Rejette la demande de Robert Z... tendant à être autorisé à procéder lui même aux
travaux de remise en état des combles en condamnant les époux X... au besoin au
versement de 14 210,87 € correspondant à leur coût,
Rejette la demande de Robert Z... tendant à la réparation d'un pilier du portail
d'entrée,
Condamne les époux X... à payer à Robert Z... la somme de 5 000 € de
dommages et intérêts,
Condamne les époux X... aux dépens d'appel, à l'exclusion des frais de constat
d'huissier, avec distraction dans les conditions prévue par l'article 699 du code de
procédure civile et à payer 2 000 € à Robert Z... en application de l'article 700 du
code de procédure civile.
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
