COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2018
hg
N° 2018/ 648
Rôle N° N° RG 17/02764 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAASM
Philippe X...
Bernadette X...
C/
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE DE [...]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Y...
Me Z...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 31 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04515.
APPELANTS
Monsieur Philippe X...
demeurant [...]
représenté et assisté par Me Arnaud Y..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Ludovic A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame Bernadette X...
demeurant [...]
représentée et assistée par Me Arnaud Y..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Ludovic A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE DE TAMARIS [...] pris en la personne de son syndic en exercice CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE demeurant [...]
représenté et assisté par Me Dorothée Z..., avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
M. Luc BRIAND, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2018
ARRÊT
contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2018
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Philippe X... et Bernadette B... sont propriétaires indivis du lot n°415 ( appartement F3 en rez-de-chaussée avec jouissance d'une parcelle de terre de 132 m² ) auquel sont affectés 55 /10 000èmes des parties communes générales, dans l'immeuble dénommé [...], situé [...] , régi par le statut de la copropriété.
Ils ont soumis à l'assemblée générale des copropriétaires une résolution tendant à être autorisés à installer un abri de jardin sur dalle en béton dans la partie de jardin dont ils ont la jouissance privative, qui a été rejetée le 21 mai 2015 (résolution n° 24).
Entretemps, ils avaient fait édifier cette construction.
Par acte d'huissier du 28 août 2015, Philippe X... et Bernadette B... ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulon afin de voir:
- annuler la résolution n° 24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015,
- être autorisés à réaliser un cabanon de 3 m sur 3 dans l'espace de leurs parties privatives et à installer une terrasse en teck dans le prolongement de leur loggia,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- faire application des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 8 mars 2001.
Par jugement contradictoire du 31 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Toulon a, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965:
- débouté Philippe X... et Bernadette B... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné Philippe X... et Bernadette B... à remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux, en démontant leur abri de jardin et en démolissant la dalle en béton le soutenant,
- condamné solidairement Philippe X... et Bernadette B... au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Z...,
- dit qu'à défaut de règlement spontané des condamnations à intervenu et d'exécution forcée par un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 sur le tarif des huissiers sera supporté solidairement par les consorts X... B...,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration reçue le 10 février 2017, Philippe X... et Bernadette B... ont fait appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 avril 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, ils entendent, au visa des articles 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965:
- être déclarés recevables et bien fondés en leur demande d'annulation de la résolution n° 24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015,
- être autorisés à réaliser un cabanon de 3 m sur 3 dans l'espace de leurs parties privatives et à installer une terrasse en teck dans le prolongement de leur loggia,
- voir condamner le syndicat à leur payer 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner le syndicat aux entiers dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
- les dispenser des charges afférentes à la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour eux:
- l'aménagement litigieux se situe dans les parties privatives,
- le refus qui leur a été opposé constitue une rupture d'égalité alors que le locataire ayant occupé les lieux avait installé un cabanon de même type dès 2002 et l'a démonté en quittant les lieux, et qu'un autre copropriétaire a été autorisé lors de l'assemblée générale du 21 mars 2014 à installer une construction similaire,
- sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux améliorations, ils sollicitent l'autorisation de la juridiction.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le23 juin 2017,auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, le Centre de Gestion Immobilière, sollicite:
- la confirmation du jugement;
- la condamnation de Philippe X... et Bernadette B... à:
. rétablir les lieux dans leur état antérieur, en enlevant leurs abris de jardin et en démolissant la dalle en béton, et ce sous astreinte,
. lui payer 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- leur condamnation aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
- faire application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001.
Il fait valoir que:
- les travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale portent sur une partie commune à jouissance privative,
- ils nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale dans les conditions prévues par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,
- aucune rupture d'égalité n'est caractérisée alors qu'ils ont réalisé leurs travaux sans attendre la décision de l'assemblée générale,
- tel n'était pas le cas lorsque Madame C... a demandé l'autorisation d'installer une balançoire et un abri de jardin lors de l'assemblée générale du 21 mars 2014.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2018.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'annulation de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015:
En premier lieu, Philippe X... et Bernadette B... soutiennent que l'aménagement litigieux se situe dans leurs parties privatives.
Leur attestation de propriété fait référence à l'achat d'un appartement F3 en rez-de-chaussée avec «jouissance d'une parcelle de terre de 132 m²».
L'état descriptif de division décrit le lot 415 comme un appartement F3 en rez-de-chaussée... avec «jouissance dans les termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 d'une parcelle de terre de 132 m² environ».
L'article 2 susvisé définit les parties privatives comme celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et précise qu'elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Par ailleurs, l'article 2 du règlement de copropriété définit comme parties communes «la totalité du sol,en ce compris... des cours, jardins et...'
En l'état de ces dispositions contradictoires, il doit être considéré que la parcelle de terre de 132 m² dont Philippe X... et Bernadette B... ont la jouissance exclusive est une partie commune dont ils peuvent jouir dans les conditions prévues pour les parties privatives, excluant dès lors la nécessité de recueillir l'accord des copropriétaires pour y implanter la construction litigieuse, la seule limitation à leurs droits étant de ne porter atteinte ni à ceux des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
Dans ces conditions, le jugement ayant rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015 doit être infirmé, et l'annulation prononcée.
La cour n'a pas à leur délivrer d'autorisation dans les conditions prévues par l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 alors que l'ajout d'un cabanon de 3 m sur 3 et d'une terrasse en teck ne peut être considéré comme une amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et alors surtout que la jouissance de la parcelle de terre de 132 m² est permise dans les conditions prévues pour les parties privatives.
Sur la demande de condamnation de Philippe X... et Bernadette B... à rétablir les lieux dans leur état antérieur, en enlevant leurs abris de jardin et en démolissant la dalle en béton:
La résolution n° 24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015 étant annulée, et cette demande de condamnation n'étant pas motivée par une atteinte portée aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, ne peut être accueillie.
Sur les dépens et frais irrépétibles:
Le syndicat des copropriétaires succombant à l'instance, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € à Philippe X... et Bernadette B... en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Philippe X... et Bernadette B... seront en outre dispensés des charges afférentes à la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Annule la résolution n° 24 de l'assemblée générale du 21 mai 2015,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Philippe X... et Bernadette B... à rétablir les lieux dans leur état antérieur, en enlevant leurs abris de jardin et en démolissant la dalle en béton,
Rejette la demande d'autorisation formée par Philippe X... et Bernadette B... d'ajouter un cabanon de 3 m sur 3 et une terrasse en teck dans le prolongement de leur loggia,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer 2000€ à Philippe X... et Bernadette B... en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que Philippe X... et Bernadette B... seront dispensés des charges afférentes à la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
