COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 06 JUILLET 2018
N° 2018/ 314
Rôle N° RG 17/11090 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BAWA5
Michel X...
Patrick B...
B...
C/
SCI VIEILLE EGLISE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BOLLET & ASSOCIES
Me Laure Y...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 15 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2016F00160.
APPELANTS
Monsieur Michel X... Es qualité de liquidateur judiciaire de la société D... sise [...]
de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Me Jean Paul Z... de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me A... Thibault, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Monsieur Patrick B...
né le [...] à Marseille (13000)
de nationalité Française, demeurant [...]
représenté par Me Jean Paul Z... de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me A... Thibault, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
D... En liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Marseille RG 2015L02630 en date du 29/07/2015, demeurant [...]
représentée par Me Jean Paul Z... de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me A... Thibault, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
SCI VIEILLE EGLISE, demeurant [...]
représentée par Me Laure Y..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Avril 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président de Chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2018 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 28 juin 2018 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 6 juillet 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La D... avait pour activité commerciale la boulangerie-pâtisserie et exerçait sous l'enseigne 'Le Fournil Les Pitchouns'.
Selon bail commercial en date du 1er septembre 2006 , la SCI LA VIEILLE EGLISE a consenti à M. David C... un bail concernant un local commercial situé [...] moyennant un loyer annuel de 40.000 euros HT. Ce local était composé d'un grand local de 140 m² à usage de boulangerie avec un réserve de 25 m², la jouissance d'un parking étant commune avec les autres occupants des immeubles voisins.
Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2012, M. David C... cédait son fonds de commerce à la société B & N .
Selon acte sous seing privé en date du 15 juillet 2013 intervenait la cession du fonds de commerce entre la société B & N et la société B... pour un prix de 390.000 euros. Le 19 août 2013, la D... est devenue le preneur du bail commercial en cause.
Le 14 octobre 2013, la société B... F... a fait constater par huissier de justice les désordres affectant le bien loué, à savoir la présence de fissures, la déformation du carrelage et la survenance d'infiltrations d'eau lors de précipitations.
Saisi par la société B..., le magistrat des référés du tribunal de grande instance de Marseille par ordonnance en date du 22 août 2014, a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 juin 2016.
Le 11 mars 2015 la SCI VIEILLE EGLISE a fait délivrer un commandement de payer à la société B... F... la somme de 13.149,40 euros au titre des loyers commerciaux impayés.
Par jugement en date du 11 mai 2015, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société B... .
Le 29 juillet 2015, cette juridiction consulaire a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire tout en désignant Maître Michel X... en qualité de liquidateur judiciaire.
Le 3 juin 2015, la SCI VIEILLE EGLISE a déclaré sa créance à titre privilégié entre les mains de Maître Michel X... es qualité à hauteur de la somme de 29.948,19 euros au titre des loyers et charges provisionnelles pour les 1er et 2ème trimestres 2015 outres les frais de commandement.
Saisi par Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... d'une action dirigée contre la SCI VIEILLE EGLISE pour obtenir notamment le paiement de l'intégralité du passif, et le paiement au titre du préjudice subi de la somme de 400.000 euros au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce, le tribunal de commerce de Marseille, par jugement en date du jugement en date du 15 mai 2017, a :
- débouté Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... de toutes leurs demandes,
- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SCI VIEILLE EGLISE tendant à la fixation de sa créance au passif de la société B... F... ,
- condamné M. Patrick B... à payer à la SCI VIEILLE EGLISE la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- laissé les dépens à la charge de M. Patrick B...,
- ordonné l'exécution provisoire de ladite décision pour le tout,
- rejeté pour le surplus toutes autres demandes.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 12 juin 2017, Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Dans le cadre d'une procédure distincte par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 11 juillet 2017, Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... et la D... en liquidation judiciaire ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ordonnance en date du 22 décembre 2017, le magistrat de la mise en état de la 11ème chambre Section A de la cour d'appel d'Aix en Provence a ordonné la jonction de ces deux procédures.
Dans ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2017 Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... demandent à la cour de :
'ENTENDRE la Cour DIRE ET JUGER Maître Michel X..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société B... et Monsieur B... recevables et bien fondés en leur action,
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Marseille le 15 mai 2017 sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'inscription au passif privilégié de la liquidation judiciaire de la D... ,
CONDAMNER la SCI VIEILLE EGLISE à payer à Maitre X... es qualité liquidateur judiciaire de la D... l'intégralité du passif déclaré entre ses mains [ soit 63.071,96 euros],
CONDAMNER la SCI VIEILLE EGLISE au profit de Monsieur B... la somme de 400.000 € au titre du préjudice personnel subi par Monsieur B... (représentant la perte de valeur du fonds, soit 500.000 x 80%),
CONDAMNER la SCI VIEILLE EGLISE au profit de Monsieur B... la somme de 60.000 € au titre du préjudice moral de Monsieur B...,
CONDAMNER la SCI VIEILLE EGLISE au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au profit de Me Michel X... es qté de liquidateur de la société B... et 3.000 € au profit de Monsieur B....
CONDAMNER la SCI VIEILLE EGLISE au paiement des entiers dépens de la présente instance.'
Ils indiquent que :
' la D... a constaté très rapidement de graves désordres se traduisant par de graves infiltrations et des fissures dans les murs,
' aucun des travaux préconisés pour remédier à ces désordres n'a été réalisé par la bailleresse,
' la liquidation judiciaire de la D... est due à la baisse significative du chiffre d'affaires au regard de l'impossibilité pour la D... d'exercer son activité de boulangerie dans des conditions saines,
' la SCI VIELLE EGLISE a manqué à son obligation d'entretien et à son obligation de délivrance lui imposant de délivrer des locaux conformes aux normes liées à l'activité exercée par le preneur,
' au regard des divers préjudices subis par le preneur, la SCI VIEILLE EGLISE devra notamment payer au liquidateur judiciaire de la D... l'intégralité du passif et la somme de 400.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce.
Dans ses dernières conclusions en date du 28 février 2018, la SCI VIEILLE EGLISE demande à la cour notamment de débouter Maître X... es qualité et M. B... de toutes leurs demandes , et de dire que la responsabilité du bailleur n'est pas engagée dans les dommages directs ou indirects, primaires ou secondaires subis par la société B..., M. B... ou les tiers (épouse) et représentant de la liquidation.
Elle indique notamment que la D... ne rapporte pas la preuve de l'imputabilité de sa liquidation judiciaire à la SCI VIEILLE EGLISE.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2018.
***********
*****
- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR LES EVENTUELLES MANQUEMENTS DE LA BAILLERESSE A SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ET SUR SON EVENTUELLE RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE A L'EGARD DU PRENEUR :
- Sur la réalité des manquements allégués de la bailleresse à ses obligations contractuelles :
L'article 1719 du code civil s'agissant des obligations contractuelles du bailleur, dispose en substance:
' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1°/ De délivrer au preneur la chose loué [...],
2°/ D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3°/ D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. [...].'
L'article 1720 du même code quant à lui dispose :
'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bonne état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.'
Par ailleurs l'article 606 du dit code précisant les grosses réparations qui sont à la charge du bailleur, dispose :
'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.'
De plus l'article 7 du contrat de bail commercial en cause prévoit en substance que : 'le PRENEUR sera tenu de prendre en charge ou d'effectuer dans les lieux à ses frais pendant le cours du bail, toutes les réparations nécessaires, à l'exception de celles définies à l'article 606 du Code Civil et tout l'entretien locatif nécessaire au maintien du bon état des lieux loués.'
Dans le cas présent les appelants prétendent que le bailleur aurait tout à la fois manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes aux normes liées à l'activité du preneur, et à son obligation de réparation s'agissant de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur.
En ce qui la concerne la bailleresse conteste de telles allégations et affirme avec la plus farouche énergie qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée.
L'expertise judiciaire réalisée contradictoirement a donné lieu à l'établissement d'un rapport par l'expert mandaté empreint d'objectivité et de sérieux de telle manière qu'il peut très utilement éclairer la religion de la cour s'agissant d'éventuelles fautes contractuelles du bailleur.
L'expert judiciaire dans ce rapport s'agissant de la nature des désordres indique notamment:
' Les découvertes de fondation réalisées par la société ERG les 11 et 15 juin 2015 montrent des fondations peu profondes comprises entre 20 et 40 cm sur l'arrière de la construction, sans semelle pour l'une d'entre elles.
Le niveau hors gel n'est pas atteint.[...].
Concernant les désordres sur les ouvrages proprement dits, il s'agit de fissures plus ou moins importantes allant jusqu'à des lézardes en partie Nord-Est . [...].
Les désordres constatés sont évolutifs et généralisés sur l'ensemble du corps de bâtisse car l'imbrication des constructions, les appuis des unes sur les autres soit au niveau des fondations soit au niveau de la structure, sans joint de dilatation entraîne des contraintes multiples.
L'analyse du sol met également en évidence nombre d'anomalies et surtout des terrains d'assise de piètre qualité.
Le manque de cohérence dans les structures rend difficile la détermination des contraintes et le report des charges.
Compte tenu des éléments ci - avant, de l'évolution des fissures observée entre les divers accedits , des résultats des sondages effectués , du non respect des règles de constructions, il sera très difficile voire impossible d'envisager le confortement des ouvrages existant dans des conditions technico- économiques viables et pérennes.
Des solutions de réparations sont possibles mais leur coût serait à mon sens beaucoup plus qu'une reconstruction totale prenant en compte les éléments de l'étude du sol.'
De plus l'expert judiciaire s'agissant de l'origine des désordres affectant les locaux commerciaux en cause et des travaux propres à y remédier, précise en substance:
'L'origine des désordres des bâtisses est multiple.
Dans un premier lieu, le type de construction avec des rajouts et des modifications successives sans respect des règles élémentaires de construction telle que l'absence de semelle de fondation ou le non respect du niveau hors gel. [...].
D'autre part la nature des sols sur lesquels les bâtisses sont construites dont l'étude du sol a démontré la piètre qualité et surtout la sensibilité hydrique, mais également la présence de dallages plus ou moins profonds, d'épaisseur et de qualité diverses dans la surface de vente ou le laboratoire.[...]
[...] la solution qui paraît la plus économiquement réaliste consiste en une démolition et une reconstruction totale sur des fondations adaptées.'
S'agissant des causes de tels désordres l'expert judiciaire indique de manière symptomatique:
'Les désordres constatés ont plusieurs causes cumulatives.
Dans un premier temps la nature des sols constitués de remblais derrière le mur de soutènement de la voie, dont l'étude des sols démontre la piètre qualité.
Ensuite la nature des ouvrages qui ont subi de multiples modifications avec des fondations hétérogènes non adaptées, des extensions avec des matériaux divers. [...]
Pour terminer il me paraît étonnant que ces désordres soient apparus si subitement après la prise de bail de la D... .'
L'objectivité commande de d'admettre au regard des constatations objectives et empreintes d'esprit de nuances de l'expert judiciaire que les désordres en cause affectent la structure même du bien immobilier ou se trouvent les locaux commerciaux en question et préexistaient à la conclusion du bail. Leur réfection relève des grosses réparations imputables au bailleur et impliquent un démolition et une reconstruction totale. Par suite, au regard de ces éléments objectifs il n'est pas sérieux de prétendre que le preneur aurait fait obstacle à des travaux de réfection alors que les travaux proposés par le bailleur auraient été dérisoires au regard des désordres en cause et n'auraient pas mis fin aux dits désordres.
Par ailleurs l'expert judiciaire indique de manière particulièrement évocatrice qu' 'il est clair que les désordres ont influé sur l'exploitation du fonds de commerce , notamment au niveau du laboratoire de fabrication qui subissait des variations de températures incompatibles avec la fabrication du pain.'
Il convient donc de constater que la bailleresse, la SCI VIEILLE EGLISE, a manqué tout à la fois à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations.
- SUR LES PREJUDICES RESULTANT DES FAUTES CONTRACTUELLES DU BAILLEUR :
- Sur la prise en charge de l'intégralité du passif :
Comme il a été indiqué ci dessus en rendant compte des constatations de l'expertise judiciaire, les désordres en cause ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce. Il y a donc une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire.
Il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé de condamner la SCI VIEILLE EGLISE au regard du justificatif fourni (pièce n°17 de l'appelant à payer à Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la D... au titre de l'intégralité du passif de cette société la somme de 63.071,96 euros.
- Sur le préjudice moral subi par M. B... :
L'objectivité commande de constater au regard des justificatifs médicaux produits par l'appelant que M. B... à la suite du dépérissement de son fonds de commerce imputable aux manquements contractuels de son bailleur, a du subir des soins médicaux liés à un état dépressif (pièce n°16 de l'appelant).
Il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé, de condamner la SCI VIEILLE EGLISE à payer à M. B... la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral.
- Sur le préjudice financier personnel subi par M. B... et le surplus des demandes :
La cour ne saurait statuer dans le flou et le clair obscur sur le préjudice financier personnel de M. B... étant précisé que la cour doit se déterminer à partir de justificatifs complets.
Or, l'objectivité commande de constater que les appelants ne produisent pas de pièces comptables pour la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015.
Il convient en conséquence de sursoit à statuer sur le préjudice financier personnel et d'enjoindre à Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... de produire aux débats tous justificatifs comptables utiles afférents à la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015, et ce dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date du prononcé du présent jugement.
Il y a lieu par ailleurs de surseoir à statuer sur le surplus des demandes et de réserver les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par jugement contradictoire, partiellement au fond et par mise à disposition au greffe,
- INFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Statuant à nouveau :
- CONDAMNE la SCI VIEILLE EGLISE à payer à Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la D... au titre de l'intégralité du passif de cette société la somme de 63.071,96 euros,
- CONDAMNE la SCI VIEILLE EGLISE à payer à M. Patrick B... la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral,
Et avant dire droit, s'agissant du préjudice financier personnel subi par M. B... :
- DIT QU'IL Y A LIEU D'ENJOINDRE à Maître Michel X... es qualité de liquidateur judiciaire de la société B... F... et M. Patrick B... de produire aux débats tous justificatifs comptables utiles afférents à la période allant du 1er janvier 2015 au jour du jugement prononçant le redressement judiciaire en date du 11 mai 2015, et ce dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date du prononcé du présent jugement,
- SURSOIT A STATUER tant sur ce préjudice financier personnel que sur le surplus des demandes,
- RENVOIE l'affaire à l'audience du 12 décembre 2018 à 9 heures, salle 5 Palais Monclar,
- RÉSERVE les dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
