COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 MAI 2018
N° 2018/ 247
Rôle N° RG 17/10857 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BAVK7
Société FB INVESTMENTS
C/
Société MCDONALD'S SYSTEM OF FRANCE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Yann X...
Y... E...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Mai 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/00011.
APPELANTE
Société FB INVESTMENTS, demeurant [...]
représentée par Me Yann X..., avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Société MCDONALD'S SYSTEM OF FRANCE INC Société de l'Etat de Delaware (U.S.A.) prise en la personne de son représentant légal domicilié [...] ) 229 South State Street, dont la succursale en France est située, demeurant [...]
représentée par Me E... F... de la Y... E..., avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2018 en audience publique devant la Cour composée de:
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Selon acte sous seing privé en date du 5 août 1985, les consorts G... aux droits desquels s'est trouvée ultérieurement la société FININCOpuis à présent la SARL FB INVESTMENTS, ont consenti à la société MACDONALD'S SYSTEM OF FRANCE un bail commercial concernant des locaux commerciaux situés [...] à usage exclusif de restauration sur place et à emporter sous toutes ses formes pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 252.500 Francs hors taxes et hors charges.
Selon avenant du 6 janvier 1986 de nouveaux locaux appartenant au bailleur commercial ont été inclus dans les locaux loués moyennant le paiement d'un loyer annuel de 300.000 Francs hors taxes et hors charges.
Par la suite ce bail commercial a été renouvelé à deux reprises au 1er octobre 1994 et au 1er octobre 2003 et le loyer a été fixé par jugements des 3 mars et 27 février 2008 (cette dernière décision étant confirmée par arrêt de la cour d'appel du 29 octobre 2009) à 360.920 Francs (55.021,90 euros) par an au 1er octobre 1994 puis à 202.611 euros par an à compter du 1er octobre 2003.
Suite aux révisions triennales intervenues les 16 octobre 2006 et le 1er mars 2010, le loyer a été fixé à la somme de 257.417 euros par an au 1er avril 2010.
Selon acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2012, la SARL FB INVESTMENTS a adressé à la société MACDONALD'S un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2012 moyennant un loyer annuel déplafonné de 589.500 euros par an hors taxes et hors charges.
Saisi par la SARL FB INVESTMENTS au regard de ce qu'aucun accord n'avait pu intervenir entre les parties quant à la fixation du montant du loyer commercial renouvelé, le tribunal de grande instance de Nice, par jugement en date du 5 novembre 2014, a notamment :
- constaté l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2012 pour une nouvelle durée de 9 ans,
- et avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement, ordonné une expertise afin de fournir notamment tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er octobre 2012.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 2 décembre 2016.
Par jugement en date du 10 mai 2017, le tribunal de grande instance de Nice, a notamment :
- dit que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,
- fixé le loyer sur renouvellement des locaux en cause à la somme de 234.212 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2012.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 8 juin 2017, la société FB INVESTMENTS a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2017, la société FB INVESTMENTS demande à la cour de :
'- INFIRMER le Jugement rendu le 10 mai 2017 par le Juge des loyers commerciaux de Nice en ce qu'il a retenu une surface pondérée des locaux de 267 m2, en application de coefficients de pondération inapplicables en l'espèce et figurant à la charte de l'expertise en évaluation immobilière 2012,
- INFIRMER le Jugement rendu le 10 mai 2017 par le Juge des loyers commerciaux de Nice en ce qu'il a retenu une valeur locative de 816 €/m2
- INFIRMER le Jugement rendu le 10 mai 2017 par le Juge des loyers commerciaux de Nice en ce qu'il a mis à la charge de la SARL FB INVESTMENTS les frais d'expertise judiciaire et dépens d'instance,
- LE CONFIRMER en ce qu'il a dit que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de sa situation locative et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité,
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que l'analyse motivée de l'Expert judiciaire concernant les coefficients de pondération appliqués dans le cadre de son rapport pour le calcul de la surface pondérée ne saurait être remise en cause par les simples recommandations indicatives de la charte de l'expertise en évaluation immobilière 2012,
- DIRE ET JUGER que la surface pondérée des locaux sera dès lors fixée à 322 m2, telle que retenue par l'Expert judiciaire Z..., suite au calcul effectué par son sapiteur le Cabinet de Géomètre expert A... ' B... les 13 juillet et 14 octobre 2016,
- DIRE ET JUGER que les frais d'expertise et dépens d'instance seront mis à la charge de la Société MC DONALD'S System of France,
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux commerciaux sis [...] , occupés par la Société MC DONALD'S System of France, devra être estimé au prix couramment pratiqué dans le secteur concerné au regard des termes de comparaison produits aux débats, soit :
A TITRE PRINCIPAL
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux commerciaux sis [...] , occupés par la Société MC DONALD'S System of France s'établit au 1er octobre 2012 à la somme de 483.000 € HT HC,
-FIXER le loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2012 entre la Société FB INVESTMENTS et la Société MC DONALD'S System of France portant sur les locaux situés au [...] , à la somme de 483 000 € HT HC.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux commerciaux sis [...] , occupés par la Société MC DONALD'S System of France s'établit au 1er octobre 2012 à la somme de 440.174 € HT HC, conformément à l'évaluation complémentaire réalisée le 5 juin 2014 par l'Expert évaluateur ZERVUDACKI
-FIXER en conséquence le loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2012 entre la Société FB INVESTMENTS et la Société MC DONALD'S System of France portant sur les locaux situés au [...] , à la somme de 440 174 € HT HC.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SI DE PAR IMPOSSIBLE LE PRIX DU M2 PONDERE RETENU PAR L'EXPERT JUDICIAIRE NE DEVAIT PAS ETRE REEVALUE A LA HAUSSE
- DIRE ET JUGER que la valeur locative des locaux commerciaux sis [...] , occupés par la Société MC DONALD'S System of France s'établit au 1er octobre 2012 à la somme de 282.000 € HT HC, tel que calculé par l'Expert Z....
-FIXER en conséquence le loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2012 entre la Société FB INVESTMENTS et la Société MC DONALD'S System of France portant sur les locaux situés au [...] , à la somme de 282 000 € HT HC.
En tout état de cause,
- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce que la Société MC DONALD'S System Of France devra régler les arriérés de loyers des locaux par elle occupés suite au nouveau loyer fixé à compter du 1er octobre 2012
- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce que les loyers ou fractions de loyers impayés par rapport à ces montants, produiront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2012 et au fur et à mesure des échéances mensuelles et ce jusqu'à complet paiement.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts jusqu'à complet règlement.
- CONDAMNER la Société MC DONALD'S System of France Inc à payer à la Société FB INVESTMENTS la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- LA CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.'
Elle indique notamment qu'il convient pour la fixation du prix du bail renouvelé de s'appuyer sur l'analyse motivée de l'expert judiciaire rejetant l'application de la Charte de l'expertise de 2012.
Pour sa part la société MACDONALD'S dans ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2017, demande à la cour notamment de :
- débouter la société FB INVESTMENT de toutes ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 à la somme de 223.318 euros par an en principal.
Elle indique notamment qu'il convient au cas particulier de se référer à la Charte de l'expertise de 2012 .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 février 2018.
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- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR LA FIXATION DU PRIX DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ AU 1er OCTOBRE 2012 ET POUR UNE PÉRIODE DE 9 ANS :
L'article L 145-33 alinéas 1er et 2 du code de commerce dispose :
'Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord , cette valeur est déterminée d'après:
1°/ Les caractéristiques du local considéré;
2°/ La destination des lieux;
3°/ Les obligations respectives des parties ;
4°/ Les facteurs locaux de commercialité;
5°/ Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'
L'article L 145-34 alinéas 1er et 4 du même code quant à lui dispose:
'A moins d'une modification des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler , si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans , ne peut excéder la variation , intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période neuf ans antérieure au dernier indice publié.'[...]
'En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail , la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.'
Dans le cas présent le rapport de l'expert judiciaire a été établi avec objectivité et sérieux de telle manière qu'il peut utilement éclairer la religion de la cour s'agissant de la fixation du prix du bail renouvelé.
Il convient d'emblée de mettre en exergue cette évidence que les recommandations figurant dans la Charte de l'expertise ne présentent par essence aucune valeur contraignante étant précisé qu'elles n'ont pas un caractère normatif à l'instar d'un texte législatif ou réglementaire.
1°/ Sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur l'éventuel déplafonnement corrélatif du loyer commercial:
L'expert judiciaire dans son rapport ( notamment en page 24 ) recense avec minutie les modifications intervenues dans les facteurs locaux de commercialité:
' La 1ère ligne de tramway a été mise en service le 24 novembre 2007 :
L'expert relève que la ligne de tramway T1 a été mise en service durant la période de référence et dessert l'avenue [...]. De manière symptomatique il est indiqué que ce moyen de transport a été immédiatement plébiscité puisqu'on comptabilisait 40.000 validations de billets le jour de la mise en service et 60.000 validations quotidiennes à la fin de janvier 2008 soit un peu plus de deux mois plus tard.
De plus il est relevé qu'en 2010 le nombre de rames a été augmenté de 20 à 28. Ainsi en janvier 2011 la fréquentation quotidienne moyenne en semaine était de 90.000 passagers et la barre des 100.000 voyageurs a été passée le 12 octobre 2011 avec 100.706 voyageurs.
L'expert judiciaire de manière évocatrice précise que l'arrêt situé au bas de l'avenue ( au droit des 'Galeries Lafayette') et l'arrêt '[...]' situé en amont (au droit du centre commercial Nice Etoile) sont les deux arrêts les fréquentés de la ligne. Or, le restaurant Mac Donald's en cause se situe à environ 200 mètres de chacun de ces arrêts.
' Le réaménagement de la piétonisation de la place Massena :
Il est relevé par l'expert judiciaire que la place Massena située à environ 260 mètres du commerce en cause, qui était avant les modifications, essentiellement un carrefour pour le trafic automobile, a été piétonisée confortant ainsi une fonction de centre touristique de la ville.
' La piétionisation totale de l'avenue [...] :
Lors de la mise en service du tramway, il a été décidé de piétoniser l'avenue [...] pour ainsi favoriser la circulation des piétons.
Ainsi l'expert judiciaire au regard de telles constatations objectives indique de manière évocatrice que 'la mise en service de la ligne 1 de tramway ainsi que tous les aménagements urbains qui en découlent ont permis une très forte augmentation de la fréquentation de l'avenue depuis 2007 entraînant un modification de l'achalandage du site' et ajoute: ' Je donne l'avis qu'il s'agit là de modifications notables des facteurs locaux de commercialité se rapportant au local objet de l'expertise, celui-ci se situant au milieu de la meilleure partie de l'avenue [...] qui est la portion Sud située entre la place Massena et l'avenue Victor Hugo et également à mi chemin des deux arrêts de tramway parmi les plus utilisés de la nouvelle ligne T1.- L'afflux supplémentaire de chalands que les différentes modifications ont permis dans cette portion de l'avenue [...] profite au commerce considéré dont l'activité est la restauration rapide.'
Ainsi à raison de cette évolution notable et éminemment favorable des facteurs locaux de commercialité le loyer commercial du bail renouvelé au 1er octobre 2012 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.
2°/ S'agissant de la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux faisant l'objet du bail renouvelé :
' Caractéristiques des locaux :
L'expert judiciaire a justement évalué la surface générale utile des locaux commerciaux en cause à hauteur de 605,90 m² et leur surface pondérée à 322m².
' La destination des lieux:
Selon le bail de 1985 les locaux en cause sont loués à destination exclusive de 'restauration sur place et à emporter sous toutes ses formes présentes et à venir'.
' Les obligations respectives des parties :
S'agissant des obligations respectives des parties, il est à relever que :
' le preneur devra maintenir les locaux en parfait état d'entretien et de réparations de quelque nature que ce soit à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil,
' tous les embellissements et améliorations faits par le preneur resteront acquis au bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état d'entretien en fin de jouissance,
' le preneur est autorisé pour les besoins de l'exploitation du restaurant à donner son fonds de commerce en gérance libre et/ou à sous louer les locaux loués en tout ou en partie à toute personne physique ou morale de son choix.
L'expert judiciaire à juste titre relève que cette faculté laissée au preneur de sous louer le local commercial en cause en tout ou partie justifie une majoration de 5 %. La faculté de location gérance quant à elle justifie selon lui, une majoration de 2,5 % .
Ainsi l'expert compte tenu des obligations respectives des parties, estime à bon droit qu'il y a lieu d'appliquer une majoration de 7,5 % sur la valeur locative.
' Les facteurs locaux de commercialité :
Ils ont été longuement examinés plus haut (voir supra).
' Prix couramment pratiqués dans le voisinage :
L'expert judiciaire a fourni des loyers de comparaison (11 termes de comparaison) s'agissant du prix au m² qui permettent de fixer une valeur moyenne à hauteur de 813 euros/m², avec une majoration de 2% en raison de la présence de la terrasse soit 816 euros/ m²/ an.
Ainsi la valeur locative du local commercial en cause peut ainsi être arbitrée, après réformation du jugement querellé, de la manière suivante:
816 euros /m² / an x 322 m² pondérés = 262.752 euros / an.
Il y a lieu d'intégrer un correctif au regard des obligations respectives des parties de + 7,5 %.
Par suite la valeur locative du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2012 s'établit ainsi qu'il suit :
262.752 euros x 1,075 = 282.458 euros/ an valeur arrondie à :
282.000 euros/ an HT HC.
- SUR LE PAIEMENT DES INTÉRÊTS LÉGAUX SUR LES ARRIÉRÉS DE LOYERS:
C'est à bon droit que le premier juge a condamné la société MACDONALD'S SYSTEM OF FRANCE au paiement des intérêts légaux sur l'arriéré locatif depuis le 1er octobre 2012 avec anatocisme.
Le jugement querellé sera en conséquence confirmé sur ce point.
- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :
Compte tenu des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE:
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- SUR LES DÉPENS :
Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de faire masse des dépens tant de première instance que d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de dire qu'ils seront supportés pour moitié par chacune des parties.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME le jugement querellé sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail commercial renouvelé et les dépens,
Statuant à nouveau:
- FIXE le loyer du bail commercial renouvelé afférent aux locaux commerciaux situés [...] 282.000 euros/ an Hors Taxes et Hors Charges, à compter du 1er octobre 2012,
Y ajoutant :
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- DIT n'y avoir lieu à application des disposition de l'article 700 du code de procédure civile,
- FAIT masse des dépens tant de première instance que d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront supportés pour moitié par chacune des parties.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
