COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 MAI 2018
jlp
N° 2018/ 422
Rôle N°RG16/21663
N° Portalis DBVB-V-B7A-7U73
[W] [X]
SCI POSEIDON
C/
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Martine GUERINI
SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 08 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 12/11228.
APPELANTES
Madame [W] [X]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Martine GUERINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SCI POSEIDON, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Martine GUERINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son Syndic la Société Immobilière Tariot dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Me Marc RINGLE de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Coraline HUMBERT SIMEONE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Mars 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
La société civile immobilière Poséidon, dont [W] [X] est la gérante, est propriétaire des lots n° 12, 16, 17 et 19 dans l'immeuble en copropriété des [Adresse 3], tandis que Mme [X] est propriétaire à titre personnel des lots n° 10 et 21.
Par exploit du 17 septembre 2012, la SCI Poséidon et Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d'obtenir l'annulation des résolutions n° 2, 3, 5, 11, 16 et 20 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2012, outre l'allocation de dommages et intérêts.
Le tribunal, par jugement du 8 novembre 2016 a débouté la SCI Poséidon et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnées à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Poséidon et Mme [X] ont régulièrement relevé appel, le 5 décembre 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.
En l'état des conclusions qu'elles ont déposées le 1er février 2018 via le RPVA, elles demandent à la cour d'annuler la résolution n° 16 votée lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012 et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes de 3000 € à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice subi et 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :
'la résolution n° 16 visant à la restitution à la copropriété du tuyau d'évent des canalisations et des caves est irrégulière dans la mesure où il est demandé à un copropriétaire d'intervenir sur des parties communes,
'il est en effet demandé à la SCI Poséidon de procéder à l'enlèvement d'un tuyau d'évacuation des gaz brûlés d'une chaudière branché sur un tuyau vertical placé dans une courette intérieure de l'immeuble, qui constitue une partie commune au sens du règlement de copropriété et qui existait déjà en 1992 lors de l'acquisition des locaux,
'la résolution ainsi votée n'est pas inspirée par la poursuite de l'intérêt collectif, mais crée au contraire une rupture d'égalité entre les copropriétaires puisque la SCI Poséidon, si elle était contrainte de procéder à l'enlèvement de ce tuyau, ne serait plus en mesure de chauffer ses locaux,
'elle ne repose en outre sur aucun motif valable et n'a été prise que pour satisfaire un seul copropriétaire, M. [P], procédant ainsi d'un abus de majorité,
'le procès-verbal de l'assemblée générale n'est d'ailleurs signé ni par le président de séance, ni par le scrutateur.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 3] sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées le 19 février 2018 via le RPVA, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris aux motifs duquel il se réfère et condamner la SCI Poséidon et Mme [X] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 février 2018.
MOTIFS de la DECISION :
En cause d'appel, la SCI Poséidon et Mme [X] ne contestent plus que la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 28 juin 2012, a été adoptée à la majorité des copropriétaires représentant un nombre de voix égal à 569/1000èmes, ladite résolution étant libellée en ces termes:
Restitution du tuyau « d'évent des canalisations et des caves » partant de la cave de M. [P] et montant dans la courette de l'immeuble, par la SCI Poséidon, propriétaire du local du rez-de-chaussée. En effet, sur ce tuyau est actuellement branché un tuyau d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière du local de la SCI Poséidon, cela sans autorisation et sans respect des normes de sécurité. Aussi, il est décidé d'autoriser le syndic à remettre ce dossier entre les mains d'un avocat en cas de non-respect de cette décision. Par ailleurs, toute nouvelle installation de tuyauterie dans les parties communes devrait être soumise à l'approbation du syndic et des membres du conseil syndical.
Les appelantes font valoir, en premier lieu, qu'elles ne sauraient être tenues de restituer « dans sa totalité le tuyau d'évent des canalisations et des caves », au motif qu'est branché actuellement sur ce tuyau vertical le conduit horizontal d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière équipant le local de la SCI Poséidon, une telle intervention sur une partie commune ne pouvant incomber à un copropriétaire.
Le règlement de copropriété établi le 15 juillet 1970, à la section II « définition des parties communes », inclut notamment dans cette catégorie les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux d'aération des water-closet et ceux de ventilation des salles de bains, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout-à-l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central (sauf, toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci).
Malgré les termes employés dans la résolution n° 16, visiblement inappropriés quand est visée « la restitution du tuyau d'évent des canalisations et des caves », il est évident que ce qui a été décidé par l'assemblée générale, qui a également autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la SCI Poséidon en cas d'inexécution de sa décision, consiste en la suppression du branchement sur ce tuyau d'évent du tuyau d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière équipant le local de celle-ci ; implicitement, mais nécessairement, l'assemblée générale a autorisé la SCI Poséidon à intervenir dans la gaine technique accessible par le WC commun du premier étage afin de de supprimer le tuyau en fibrociment, branché au tuyau d'évent, servant à l'évacuation des gaz brûlés de la chaudière, branchement clairement mis une évidence dans le procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2017 par Me [N], huissier de justice.
Cet huissier de justice a également constaté que plusieurs tuyaux sont visibles dans une gaine technique éclairée par un puits de lumière, présente dans une cave occupée par M. [P], dont le tuyau qualifié d'évent par ce dernier, sur lequel se trouve branché un tuyau horizontal en fibrociment, percé de quelques trous, au niveau du rez-de-chaussée correspondant au local de la SCI Poséidon ; la contestation élevée par la SCI Poséidon et Mme [X] quant à la nature de ce tuyau qualifié d'évent aux termes de la résolution n° 16, et qui servirait donc à la ventilation des caves, alors que celles-ci sont aérées par des soupiraux et fermées par des portes à claire-voie permettant ainsi leur ventilation naturelle, n'a pas d'incidence sur la validité de la résolution et les appelantes n'apportent d'ailleurs aucun élément de nature à établir que le tuyau litigieux aurait, contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires, une autre fonction, comme celle d'assurer l'évacuation des gaz brûlés des appareils de chauffage ou de production d'eau chaude.
Contrairement à que soutiennent ensuite la SCI Poséidon et Mme [X], qui produisent notamment un rapport d'évaluation immobilière de M. [D], expert agricole et foncier, en date du 6 mars 1991, mentionnant dans le hall la présence d'une chaudière à gaz murale ELM Leblanc assurant la distribution d'eau chaude de l'installation de chauffage central individuel, et un procès-verbal de constat établi le 5 février 1993 par Me [K], huissier de justice, faisant également état de la chaudière de marque ELM Leblanc installée dans le hall et de radiateurs en fonte équipant le local, il importe peu que ce système de chauffage existait avant l'acquisition en 1992 par la SCI du local, dans lequel est exploité actuellement un laboratoire d'analyses médicales, et a toujours été normalement entretenu ; la question posée est, en effet, celle de savoir si le conduit d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière, se trouvant dans une gaine technique non accessible depuis le local, est ou pas raccordé à un tuyau, partie commune, servant à la ventilation des caves et si le branchement de ce conduit d'évacuation en fibrociment, dont Me [N], huissier de justice, a relevé qu'il était percé de quelques trous, est ou pas conforme aux normes de sécurité en vigueur.
À cet égard, il ne peut être soutenu que la résolution n° 16 votée par l'assemblée générale du 28 juin 2012 est dictée par la poursuite d'un intérêt contraire à l'intérêt général, alors qu'il est indiqué que des émanations de gaz brûlés se propagent à tous les étages en raison du défaut d'étanchéité du conduit, ni que la résolution ainsi adoptée créerait une rupture d'égalité en raison du fait que la SCI Poséidon, si elle était contrainte de procéder à l'enlèvement de ce conduit, ne serait plus en mesure de chauffer ses locaux, alors qu'il n'est pas établi en quoi il serait impossible pour la SCI, plutôt que de se brancher au tuyau d'évent, d'installer son propre conduit d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière dans la gaine technique, ou même de changer de mode de chauffage.
Enfin, contrairement à ce que prétendent les appelantes, l'original du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012, communiqué par le syndicat des copropriétaires en pièce n° 10, est signé par le président de séance (M. [P]) et le scrutateur (M. [L]).
Le jugement entrepris doit, dans ces conditions, être confirmé dans toutes ses dispositions.
Succombant sur leur appel, la SCI Poséidon et Mme [X] doivent être condamnées aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 3] la somme de 2000 € au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 8 novembre 2016,
Condamne la SCI Poséidon et Mme [X] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble des [Adresse 3] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
Le greffier Le président
