COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 AVRIL 2018
N° 2018/ 128
Rôle N° 16/13572
[E] [S]
C/
SCI HOMERE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Brice COMBE
Me Alain ROUSTAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 30 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05817.
APPELANT
Monsieur [E] [S]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] (Maroc)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI HOMERE, prise en la personne de son représentant légal
demeurant [Adresse 2]
plaidant par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2018 prorogé au 19 Avril 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2018,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 1999 , la SCI Homère consentait un bail commercial à la Société Européenne des métiers de bouche, d'une durée de neuf années du 1er août 1999 au 31 juillet 2008,portant sur des locaux sis au rez-de-chaussée et désignés sous le lot n°3 d'une surface de 182 m², ainsi que des parkings et aires de livraison à usage commun avec les lots n°1, n°2 et n°4, situés [Adresse 1], pour les destiner à toute activité commerciale, moyennant un loyer annuel de 70.000 francs hors taxes (soit 10.671,43 €).
Le 24 août 1999, la Société Européenne des métiers de bouche cédait son droit au bail à M. [B] [H], lequel par acte de vente du 17 août 2002, le cédait à M. [E] [S], actuel titulaire.
Un avenant n°1 était régularisé le 27 février 2004, entre les parties aux fins de délimiter très
précisément les aires de parkings et l'aire de livraison, qui donnait naissance à un litige.
Un avenant n°2 du 28 février 2006 était régularisé pour
délimiter le parking commun des trois commerces
préciser que le locataire devra occuper les lieux loués paisiblement conformément aux article 1728 et 1729 du Code civil et pour l'activité de vente au détail des fruits et légumes et produits de boucherie, charcuterie, épicerie, à l'exclusion de toute autre activité
porter le prix du loyer à 18.007,20 € hors taxes par an, à compter du 1er mai 2006.
Par un avenant n°3 du 13 juillet 2011 les parties convenaient de renouveler le bail à effet du 1er janvier 2011, pour une durée de neuf années, moyennant un prix de loyer fixé à la somme annuelle de 21.408,94 € hors taxes.
Par jugement avec exécution provisoire en date du 30 juin 2016 le Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence ':
prononçait la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties et résultant du bail initial du 23 juillet 1999, et de ses avenants en date des 27 février 2004, 28 février 2006 et du 13 juillet 2011, aux torts du preneur, ce à la date de la décision
ordonnait l'expulsion de M. [E] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique
condamnait M. [E] [S] à payer à la SCI Homère, à compter de la décision et jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer actuel augmenté des charges et accessoires qui auraient dû être payés si le bail s' était poursuivi ou avait été renouvelé
ordonnait la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du demandeur et aux frais, risques et périls du preneur et sans garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dues,
déboutait la SCI Homère de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande tendant à l'autoriser à conserver le dépôt de garantie de M. [E] [S] qui est prématurée
déboutait M. [E] [S] de ses demandes reconventionnelles relatives à la différence de superficie du local
condamnait M. [E] [S] à payer à la SCI Homère la somme de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
condamnait M. [E] [S] à supporter les entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'huissier pour les commandements de payer qui sont afférents à l'instance,
déboutait la SCI Homère de sa demande relative à l'article 10 du décret fixant le tarif des huissiers.
Pour le premier juge, la délivrance entre 2012 à 2014 de cinq commandements pour non paiement des loyers à échéance caractérisent des manquements non ponctuels, l'emprise sur le local voisin n'est pas démontré le géomètre expert ayant établi que la surface louée est inférieure à celle mentionnée au bail ( 176,10 / 182 m²), au contraire l'emprise sur un parking privé propriété privé du bailleur ( entreposage de cageots et détritus) est établi par plusieurs constats
d'huissier de 2011/2012 et 2014, tout comme l'emprise sur la parcelle à usage de parking commun aux trois locaux commerciaux, cette emprise étant contraire aux termes du bail.
Le non respect de la clause de destination, par la vente de bouteille de gaz, reconnue par le preneur est établi par des constats d'huissier par contre la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur n'étant pas démontrée que le doublement des cloisons relèvent du régime des travaux d'embellissement ou d'amélioration soumis à autorisation.
La demande de dommages et intérêts formée par le preneur au titre de l'obligation de délivrance était rejetée le différentiel de 5 m² au regard des clauses du bail stipulant une tolérance; la bailleresse était également déboutées de ses demandes non justifiées ( emprise sur le local voisin et résistance abusive) ou comprise dans les dépens ( frais d'huissier pour les commandements compris dans les dépens)
Par ordonnance de référé du 18 novembre 2016, l'exécution provisoire était suspendue quant à la seule résiliation judiciaire du bail commercial.
**
M. [E] [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 20 juillet 2016.
Les dernières écritures de l'appelant ont été déposées le 8 décembre 2017 et celles de la SCI Homère le 14 décembre 2016.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 décembre 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [E] [S], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour de réformer le jugement déféré
de débouter la SCI Homère de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
la condamner à lui payer
la somme 7.423,40 € au titre des dommages-intérêts pour les loyers indûment payés
la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens
Il conteste les retards de paiements et fait valoir qu'ils proviennent de la rétention par le bailleur des chèques, souligne la célérité de ce dernier à faire délivrer les commandements de payer ( dans les 20 jours de l'échéance) et soutient qu'ils ne caractérisent pas des manquements graves justifiant la résiliation du bail
Il conteste l'emprise sur le local voisin, l'appropriation de 13 m² par la destruction d'une cloison alléguée par le bailleur est totalement contredite par le rapport du géomètre expert qui au contraire établit que la surface louée ne lui a pas été en totalité délivrée par la bailleresse.
L'emprise sur le parking privé du bailleur: les trois constats produits attestent de faits ponctuels qui ne constituent pas une violation du bail mais seulement une atteinte au droit de propriété, ni ne caractérisent une faute suffisamment grave.
L'empiétement sur les parties communes: aux termes de l'avenant du 27 février 2004 il bénéfice de la jouissance d'un terrain autour des locaux , matérialisé en pointillé sur la carte.
Sur le non respect de la clause de destination: la vente de bouteilles de gaz est un accessoire à l'activité principale et soumis au régime défini par l'article L 145-47 du code de commerce , elle est conforme aux usages , il y a mis fin comme en atteste la constat d'huissier du 22 septembre 2016
Sur les travaux: le doublement des murs intérieurs par bardage plastique a été réalisé par suite d'une mise en demeure préfectorale, il est conforme à la clause du bail qui impose au preneur de faire son affaire de la mise en conformité 'au regard de toutes les réglementations administratives et de polices applicables, tant audits locaux qu'à l'activité qui y sera exercée.''
Les conséquences économiques ( 10 emplois) et personnelles ( 2 enfants à charge outre un crédit immobilier) de la résiliation du bail seraient disproportionnées.
Le différentiel de 5,90 m² entre la surface louée et la surface délivrée justifie la demande de dommages et intérêts pour loyers indûment payés
La SCI Homère, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle l'ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts et
de constater que les multiples violations aux clauses du bail commises par M.[E] [S] ont eu des conséquences préjudiciables pour la bailleresse qui est dès lors bien fondée à en obtenir réparation
de condamner M. [E] [S] à lui régler une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts nés de la résistance abusive opposée par le preneur à bail
le débouter de l'ensemble de ses demandes
en tout état de cause, le condamner au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens
Elle soutient qu'il faut se placer au jour de la délivrance de l'assignation pour apprécier les manquements du preneur, qu'elle a déjà consenti un avenant le 28 février 2006 pour régulariser les agissements fautifs de ce dernier (empiétement des parties communes et adjonction d'une activité boucherie traiteur) .
Elle souligne que les loyers sont systématiquement payées avec retard, ce y compris durant la présente procédure, le caractère systématique de ces retards caractérise un comportement fautif justifiant la résiliation du bail
Sur l'emprise sur le local voisin: suite aux doléances du locataire voisin elle a fait intervenir un huissier qui par constat du 12 juin 2014 a mesuré la surface du local de M. [S] à 195',08 m² , la surface louée étant de 182m² il est établi qu'il a empiété de 13 m² sur le local voisin La bardage de tous les murs explique que le géomètre mandaté par M. [S] n'ait pas trouvé trace de cet empiétement.
Sur l'emprise sur le parking privé propriété du bailleur; plusieurs constats de 2011, 2013 et 2014 établissent que M. [S] y entrepose des détritus et cageots , malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2014 la situation reste inchangée
Sur l'empiétement sur les parties communes: il est établi par des constats du 17 novembre 2011 et 19 juillet 2013 , M. [S] se prévaut à tort de l'avenant du 27 février 2004 puisque l'avenant du 28 février 2006 lui interdit d'entreposer des présentoirs devant son commerce )
Sur la clause de destination: la vente de bouteilles de gaz n'est pas contestée, elle est contraire aux termes du bail et à l'arrêté du 22 février 2004 , elle ne constitue pas une activité accessoire à l'activité principale et supposait l'accord du bailleur qui n'a pas été sollicité ce qui constitue une faute.
Sur la réalisation de travaux sans l'accord du bailleur: ce n'est qu'en cause d'appel que M. [S] fait valoir l'arrêté préfectoral
La mauvaise foi du preneur justifie l'octroi de dommages et intérêts, la demande de ce dernier sera rejetée comme l'a décidé le premier juge.
SUR QUOI LA COUR
1-) sur la résiliation du bail
Par suite de la demande de renouvellement de bail formée par M. [S] le 26 novembre 2010, acceptée par le bailleur le 23 février 2011, le bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2011, intitulé avenant de bail commercial, aux mêmes clauses et conditions que le bail initial du 23 juillet 1999 et de ses avenants successifs à l'exception du montant du loyer fixé à compter du 1er janvier 2011 à la somme de 21.403,94€ hors taxes et hors charges.
Le bailleur poursuit la résiliation judiciaire de ce dernier bail faisant valoir de nombreuses violations aux clauses contractuelles.
Par application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
* sur le défaut de paiement des loyers à échéance
Le bail commercial initial stipulait le paiement du loyer annuel en quatre termes égaux, à échoir, 5 jours avant la date d'échéance au domicile du bailleur, clause reconduite par le bail de 2011.
Il incombe au locataire de rapporter la preuve du paiement des loyers.
Le bailleur fait valoir que les loyers sont systématiquement payés avec retard le contraignant à faire délivrer des commandements, le preneur qui se justifie par une supposée rétention des chèques ne le démontre pas, le paiement tardif a perduré durant la présente procédure ainsi
les loyers des deuxièmes et troisièmes trimestres 2014 ont été payés par chèques datés du 17 septembre 2014 reçu le 25 septembre 2014
le loyer du premier trimestre 2015 a été payé le 20 février 2015
le loyer du premier trimestre 2016 a été payé le 14 janvier 2016
le loyer du second trimestre 2016 a été payé le 8 juillet 2016
Il est constant et non contesté que la SCI Homère a fait délivrer plusieurs commandements de payer les loyers :
le 19 janvier 2012 pour des loyers impayés du 1er trimestre 2012
le 12 juillet 2012 pour des loyers impayés du 3ème trimestre 2012
le 25 juillet 2013 pour des loyers impayés 3ème trimestre 2013
le 5 février 2014 pour des loyers impayés 4ème trimestre 2013 + le mois de janvier 2014
le 23 avril 2014 pour des loyers impayés du 2ème trimestre 2014
Elle justifie avoir adressé deux lettres recommandées avec accusé de réception les 10 février 2015 , 10 janvier 2016 pour le règlement des loyers du trimestre en cours.
Le locataire ne conteste pas ces retards mais fait valoir qu'ils sont minimes et qu'il est à jour de ses loyers payés en temps raisonnables.
Il n'en demeure pas moins que la locataire a failli à ses obligations en ne s'acquittant pas des loyers à échoir au terme convenu.
Néanmoins ces retards réitérés, qui ont pris fin le 8 juillet 2016, ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail , le locataire étant à jour des loyers à la date à laquelle la cour statue.
* emprise sur le local voisin
Aux termes du bail la superficie louée est de 182 m²
Le premier juge a écarté l'emprise sur le local voisin en relevant que si le procès-verbal d'huissier en date du 12 juin 2014 produit par la bailleresse conclut à une surface de 195,08 m², le preneur produit un métré réalisé par un expert géomètre foncier qui mesure la surface louée à 176,10 m² , la bailleresse ne démontrant pas que le doublement des cloisons dont elle se prévaut explique cette différence. En cause d'appel la bailleresse excipe de l'expertise en cours sur le local voisin or le compte rendu d'accedit du 6 mars 2015 reprend les dires des parties au conditionnel et l'expert indique qu'il mandatera un expert géomètre afin de faire le relevé des lieux.
En conséquence de quoi la bailleresse qui ne produit pas le dit relevé échoue, en cause d'appel, à démontrer l'empiétement sur le local voisin, les métrés réalisés par un expert géomètre mandatés par le preneur étant plus précis qu'un simple constat d'huissier.
* emprise sur le parking privé de la bailleresse
La SCI Homère reproche à son locataire d'entreposer des cageots, des détritus et des véhicules sur un terrain à usage de parking dont elle est propriétaire et qui est attenant à la parcelle louée aux trois fonds dont celui de M. [S].
Pour en justifier elle produit une copie noir et blanc d'un constat d'huissier en date du 21 avril 2011 qui relève la présence sur un quart du terrain litigieux de cageots dont certaines portent des indications de fruits et légumes et la présence de sept véhicules sur le terrain litigieux, le constat d'huissier du 22 février 2013 établit la présence de 6 véhicules, qui ne sont pas ceux relevés par le précédent constat, dont au moins deux sont des véhicules loués, le constat du 2 mai 2014 démontre la présence d'un camion de livraison et la présence de cageots palettes et cartons sur environ 15 m².
M. [S] ne conteste pas être l'auteur d'occupations ponctuelles, il produit un constat d'huissier en date du 22 septembre 2016 qui atteste que le terrain litigieux a été totalement débarrassé et nettoyé.
S'agissant d'un terrain non compris dans l'emprise du bail, ces occupations non autorisées d'un terrain ouvert qui porte le panneau parking sur le portail , un même panneau sur la partie commune à disposition des trois fonds indiquant le dit parking, ne constituent nullement une violation des clauses du bail de nature à justifier la résiliation.
Ce grief est donc inopérant.
* empiétement sur les parties communes
La bailleresse reproche au preneur l'occupation de la parcelle à usage de parking commun aux trois locaux commerciaux
Le constat du 17 novembre 2011 établit la présence devant le commerce de M. [S] de deux palettes supportant des cageots de fruits et légumes, outre la présence d'un ' manège d'enfants' dont la cour relève qu'il est alimenté par un fil en provenance du fonds boulangerie adjacent à celui de M. [S].
De même le constat du 19 juillet 2013 relève la présence au droit du commerce de M. [S] de palettes de fruits et légumes, de sacs de charbons , d'un rack contenant des bouteilles de gaz et d'un conteneur poubelles.
M. [S] fait valoir par la production d'un constat en date du septembre 2016 que les locataires voisins bénéficient d'une tolérance et excipe de l'avenant de 2004.
le bail initial désigne les lieux loués comme le lot n°3 d'une surface d'environ 182 m² ainsi que des parkings et aires de livraison à usage commun avec les lots 1,2 et 4 .
Les avenants du 27 février 2004 et 28 février 2006, qui délimitent les parties communes en jaune, gris et bleu sont produits en copie noire et blanche dont la cour ne peut tirer aucun enseignement.
La bailleresse produit l'avenant de 13 juillet 2011 en couleur , dont il résulte que les superficies non bâties au droit des trois lots, dont celui loués à M. [S], sont communes.
La bailleresse démontre donc la présence au droit du commerce exploité par M. [S] de palettes, d'un rack et d'un conteneur poubelles, étant relevé que le local loué qui est enclavé dans les deux autres lots ne dispose d'une seule sortie par la vitrine, la parcelle comportant les trois commerces ne disposant d'aucun local poubelle.
Ces manquements, sont néanmoins insuffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, ce d'autant et au surplus qu'il n'est pas démontré qu'ils portent préjudice aux autres locataires
* non conformité à la destination du bail
La bailleresse reproche à sa locataire la vente de bouteilles de gaz en violation de la clause de destination et de la réglementation.
La vente des bouteilles de gaz est établie par le constat du 19 juillet 2013, elle n'est pas contestée par le preneur, qui démontre par un constat du 22 septembre 2016 qu'il y a mis fin, mais fait valoir qu'il s'agit d'une activité connexe ou complémentaire autorisée par l'article L 145-47 du bail , à charge pour le bailleur qui la conteste de saisir le tribunal de grande instance qui statuera en fonction des usages.
La clause de destination stipulée à l'avenant du 28 février 2006 est explicite: 'activité de vente au détail de fruits , légumes , produits de boucherie, charcuterie, épicerie, et traiteur à l'exclusion de toutes autres destination.'
A supposer comme le soutient le preneur que la vente de bouteilles de gaz soit connexe ou complémentaire à l'activité autorisée par le bail , M. [S] ne justifie pas en avoir avisé la bailleresse comme l'impose l'article L 145-47 dont il se prévaut.
L'infraction à la clause de destination est donc établie, néanmoins tenant la régularisation démontrée par le constat du 22 septembre 2016 , ce non respect provisoire de la clause de destination, est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
* réalisation de travaux sans accord du bailleur
Le bail met à la charge du locataire tous les travaux d'installation et de décoration intérieure et extérieure , et précise qu'il fera son affaire du maintien en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de polices applicables, tant audits locaux qu'à l'activité qui y sera exercée , conformément à toutes les recommandations et injonctions émanant de l'Inspection du travail, des commissions d'hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés.
Comme justement décidé par le premier juge le bailleur ne démontre pas que le doublement des cloisons entrent dans les travaux nécessitant son autorisation, ce d'autant que M. [S] justifie avoir fait l'objet le 27 juillet 2012 d'une mise en demeure préfectorale pour mise en conformité des locaux.
Ce grief est donc inopérant.
En conséquence de quoi et au final les manquement relevés étant insuffisamment graves pour justifier la résiliation du bail , le jugement déféré sera infirmé et la bailleresse déboutée de sa demande de résiliation du bail.
2 - ) Résistance abusive
Le droit d'agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; en l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la bailleresse n'est pas constitutive d'une faute ; s'estimant lésée dans ses droits, elle a pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur ses prétentions aussi la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.
3- dommages et intérêts
M. [S] demande la condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages et intérêts eu égard à la surface mise à sa disposition mesurée à 176,10 m² par le géomètre expert qu'il a mandaté , inférieure à celle figurant au bail soit 182m² , soit un différentiel de 5,90 m² qui caractérise un manquement de la bailleresse à l'obligation de délivrance.
Comme justement souligné par le premier juge la bail indique une surface 'd'environ 182m²' ce qui autorise une marge d'erreur outre qu'il est stipulé ' toute différence entre les cotes et surfaces mentionnées et les dimensions réelles des lieux ne saurait justifier réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent.'
En cause d'appel le preneur réitère la même demande sans faire valoir de nouveaux moyens , pièces ou arguments, il sera donc au regard des dispositions contractuelles explicites , débouté de sa demande.
4-) sur les frais et dépens
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
Il sera fait masse des dépens qui seront supportées par moitié par chacune des parties
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [E] [S] de sa demande de dommages et intérêts
L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau
Dit n'y avoir lieu à résiliation du bail en date du 13 juillet 2011
Y AJOUTANT
Déboute la SCI Homère de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
Fait masse des dépens qui seront supportées par moitié par chacune des parties
LE GREFFIER LE PRESIDENT
