COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 AVRIL 2018
N° 2018/ 181
Rôle N° RG 17/06977 -
N° Portalis DBVB-V-B7B-
BALIX
SCI FLORINVEST
C/
SARL GRAO
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
l'ASSOCIATION E. W. D ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05410.
APPELANTE
SCI FLORINVEST Société Civile Immobilière au capital de 1.000,00 €, immatri culée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRASSE sous le numéro D 522 755 032, poursuites et diligences de son re présentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEE
SARL GRAO, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas DEUR de l'ASSOCIATION E. W. D ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Selon acte sous seing privé en date du 23 avril 1993, Mme [U] [I] [X] a consenti à la société GRAO un bail commercial concernant des locaux destinés à l'exploitation d'un commerce de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie, situé en bordure du [Localité 1] (Alpes Maritimes) moyennant le paiement d'un loyer annuel de 240.000 Francs ( soit 37.202,38 euros).
Ce bail de neuf ans a été reconduit par tacite reconduction et venait à expiration le 31 mai 2011.
Par acte authentique en date du 2 juillet 2010, Mme [U] [I] [X] a vendu à la société FLORINVEST le bien immobilier ou se trouvaient les locaux commerciaux en cause.
La société FLORINVEST a fait délivrer le 22 octobre 2010 un congé avec offre d'indemnité d'éviction à déterminer à sa locataire pour le 30 juin 2011.
Parallèlement à la signification du dit congé, la société FLORINVEST a fait délivrer à la société GRAO le 6 décembre 2010 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 4.955,53 euros, somme qui selon la société bailleresse correspondrait à un arriéré de loyer.
Par jugement définitif en date du 5 février 2013, le tribunal de grande instance de Grasse, a fixé le loyer annuel dû à compter du 18 octobre 2010 à la somme de 55.418,67 euros outre intérêts au taux légal.
Sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire, par jugement en date du 3 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Grasse, a fixé l'indemnité d'éviction pouvant être due au locataire à la somme globale de 979.289 euros.
Par acte extrajudiciaire délivré le 9 janvier 2014, le bailleur devait exercer son droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L 145-58 du code de commerce.
Par jugement avant dire droit en date du 10 mars 2015, le tribunal de grande instance de Grasse, dans le cadre d'une instance en fixation du loyer sur renouvellement au 9 janvier 2014 du bail commercial en cause, a ordonné une expertise afin d'estimer la valeur locative des locaux commerciaux.
Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 24 mars 2016.
Par jugement en date du 7 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grasse, a:
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise,
- dit n'y avoir lieu à nouvelle expertise,
- fixé le loyer sur renouvellement au 9 janvier 2014 des locaux commerciaux en cause à la somme de 42.734 euros hors charges et hors taxes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de ladite décision nonobstant appel et sans caution,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront supportés dans la proportion des deux tiers par la SCI FLORINVEST et d'un tiers par la SARL GRAO.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 avril 2017, la SCI FLORINVEST a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2018, la SCI FLORINVEST demande notamment à la cour de :
- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture rendue,
- recevoir les conclusions en réponse n°3 de la société FLORINVEST,
- réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Et statuant de nouveau ,
A titre principal,
- prononcé la nullité du rapport d'expertise de M. [P],
A titre subsidiaire :
- dire qu'il n'y a pas lieu d'homologuer le rapport d'expertise,
Après avoir constaté que le bail expiré a une durée de plus de 12 ans,
- dire qu'il y a lieu de prendre en considération le rapport d'expertise établi par Mme [M] soumis au contradictoire du locataire et fixant la valeur locative des locaux loués à la somme de 67.430 euros soit 5619 euros / mois à compter du 9 janvier 2014,
A titre infiniment subsidiaire:
Si la cour ne s'estimait pas suffisamment convaincue par la valeur locative telle que déterminée par Mme [M],
- fixer le loyer à la valeur indexée soit à la somme de 59.183,91 euros soit 4.932 euros/ mois à compter du 9 janvier 2014,
- débouter la société GRAO de son appel incident,
Encore à titre infiniment subsidiaire :
- ordonner une nouvelle expertise.
Elle indique que :
- Sur la nullité de l'expertise :
' il y a lieu de prononcer la nullité du rapport d'expertise de M. [P] pour défaut de prestation de serment et non respect des dispositions de l'article 233 du code civil au regard de la faiblesse des investigations réalisées par l'expert et du non respect de sa mission qui n'a pas été effectuée en conscience et en toute impartialité,
- Sur le fond s'agissant du bien fondé des constatations de l'expert:
' le rapport d'expertise de M. [P] est éminemment critiquable notamment s'agissant de la détermination de la commercialité étant précisé qu'il aurait dû notamment prendre en compte le caractère passant de l'artère en cause étant précisé que le local est situé sur un axe très fréquenté entre [Localité 2] et [Localité 3], et que les clients peuvent s'y garer très facilement.
Pour sa part la SARL GRAO dans ses dernières conclusions en date du 22 janvier 2018, demande à la cour de :
'- Dire et juger infondé l'appel interjeté par la société FLORINVEST.
- Confirmer le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Grasse le 7 mars 2017 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise de Monsieur [P] et dit n'y avoir lieu à nouvelle expertise.
- Infirmer ledit jugement pour le surplus.
Statuant à nouveau :
- Fixer la surface pondérée des locaux incluant l'appartement situé au rez-de-jardin à 295 m².
- Fixer la valeur locative à 125 € par m² pondéré.
- Dire et juger que le montant du loyer de renouvellement dû par la société GRAO applicable au 9 janvier 2014 s'établit à la somme de 34.609 € hors charges et taxes après déduction de l'imposition foncière (295 m² x 125 € - 2.266 €) ;
- Condamner la société FLORINVEST aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire qui a confirmé la justesse de la position du preneur et la disproportion flagrante entre la valeur locative des lieux donnés à bail et le montant du loyer sollicité par la bailleresse ;
- Condamner la société FLORINVEST à payer à la société GRAO une indemnité de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.'
Elle indique que :
- S'agissant de la prétendue nullité du rapport :
' la prestation de serment est régulière,
' l'expert a scrupuleusement respecté les dispositions de l'article 233 du code civil exigeant que l'expert de remplir personnellement la mission qui lui est confiée ; il n'a à aucun moment délégué à un autre technicien le soin de réaliser les opérations d'expertise,
- Sur la fond:
' en définitive il résulte de l'ensemble des éléments d'appréciation retenus par l'expert que la valeur locative des lieux en cause doit être fixée à hauteur de 36.875 euros, déduction devant être faite de la taxe foncière que le bail met à la charge du locataire.
L'ordonnance de clôture initiale est intervenue le 24 janvier 2018.
Il a été procédé à le 7 février 2018 à la révocation de l'ordonnance de clôture du 24 janvier 2018, étant précisé qu'une nouvelle clôture a été prononcée le 7 février 2018.
- MOTIFS DE LA COUR :
- SUR LA NULLITÉ ALLÉGUÉE DU RAPPORT D'EXPERTISE :
- Sur la nullité prétendue du rapport d'expertise pour défaut de prestation de serment :
Pat des motifs pertinents que la cour adopte c'est à bon droit que le premier juge a estimé que si le formulaire signé par l'expert, M. [J] vise indûment l'article 20 du décret du 31 décembre 1974 qui a été abrogé par l'article 40 du décret du 30 décembre 2004, la prestation de serment qui y est contenue en est néanmoins parfaitement valable car tant l'esprit que la lettre du texte de prestation de serment sont demeurés les mêmes dans l'article 22 du décret du 30 décembre 2004 désormais applicable. Le premier juge également à juste titre a considéré en conséquence que c'est vainement que la bailleresse excipe de la nullité du rapport d'expertise pour défaut de prestation de serment par l'expert, observation étant faite qu'aucun texte n'interdit que la prestation de serment de l'expert non inscrit soit faite par écrit.
- Sur la nullité prétendue du rapport d'expertise pour non respect de des dispositions des articles 233 et 237 du code de procédure civile :
L'article 233 alinéa 1er du code de procédure civile dispose :
'Le technicien investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.'
De plus l'article 237 du même code quant à lui dispose :
'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.'
Il ne ressort d'aucun élément objectif du dossier que l'expert, M. [P] n'ait pas accompli sa mission lui même ni qu'il ait manqué à ses devoirs d'objectivité et d'impartialité.
De plus par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit que même si l'expert judiciaire M. [P] a pris en considération la suggestion faite par M. [O] [Z], évaluateur foncier, assistant technique de la locataire, de prendre pour base entre autres références, les valeurs 2014 publiées dans l'ouvrage des éditions CALLON intitulé 'côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières', l'expert n'en a néanmoins pas moins pris également en compte d'autres références émanant du Mémento [V] [H] et de la publication du Marché des notaires, l'enquête de voisinage et les recherches personnelles par lui réalisées dans les environs immédiats ([Localité 4]) ne lui ayant pas permis de trouver aucun commerce de comparaison à proximité ou dans les environs immédiats des locaux litigieux. Par suite le premier juge en a déduit à juste titre que l'expert n'a en rien délégué à une tierce personne l'exécution de sa mission mais a simplement intégré dans son calcul de la valeur locative, l'un des documents de référence cité par le conseil technique du locataire.
Au regard des observations qui précédent, il y a donc lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI FLORINVEST d'annulation du rapport d'expertise de M. [P].
- SUR LE FOND S'AGISSANT DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX COMMERCIAUX EN CAUSE :
L'article L 145-33 alinéas 1er et 2 du code de commerce dispose:
'Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord , cette valeur est déterminée d'après :
1°/ Les caractéristiques du local considéré ;
2°/ La destination des lieux ;
3°/ Les obligations respectives des parties ;
4°/ Les facteurs locaux de commercialité ;
5°/ Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'
L'article L 145-34 alinéas 1er et 4 du même code quant à lui dispose :
'A moins d'une modification des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler , si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans , ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période neuf ans antérieure au dernier indice publié.'[...]
'En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.'
Le rapport d'expertise judiciaire diligentée par M. [T] [P] a été établi avec objectivité et sérieux de telle manière qu'il peut utilement éclairer la religion de la cour s'agissant de la détermination de la valeur locative même si certains points mériteront d'être nuancés.
Dans le cas présent le bail expiré en date du 23 avril 1993, ayant eu du fait de sa tacite reconduction au delà de son terme au 31 mai 2002, une durée supérieure à 12 ans, le loyer sur renouvellement au 9 janvier 2014, doit en application de l'article L 145-34 du code de commerce précité, être fixé à la valeur locative.
Le bâtiment litigieux se trouve édifié sur une parcelle de 5627 m². Les locaux en cause situés [Adresse 3], exploités sous l'enseigne GRAO, comportent une partie proprement commerciale et une partie privative d'habitation. Ainsi il y a au rez-de-jardin notamment une partie privative constituée par un appartement avec une entrée séparée avec 4 pièces. Au rez-de-chaussée se trouve la partie commerciale avec le magasin de boulangerie et la réserve.
L'expert judiciaire dans la conclusion de son rapport estime la surface pondérée de ces locaux à 325 m². Cette surface pondérée est contestée tant par l'appelante que par l'intimée dans des sens opposés.
L'article R 145-4 alinéa 2 du code de commerce dispose :
'Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée en comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorée ou minorés pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.'
Ainsi par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge, opérant une exacte application du droit aux faits (notamment en appliquant des modalités de calcul différentes de la valeur locative selon qu'il s'agit de surfaces dédiées à l'habitation ou de surfaces commerciales au sens strict), a considéré à juste titre que la valeur locative au 9 janvier 2014 devait être fixée à la somme de 42.734 euros par an se décomposant de la manière suivante:
- maison d'habitation: 12.000 euros,
- partie commerciale:
264 m² x 125 euros: 33.000 euros,
45.000 euros
A déduire taxe foncière: 2.266 euros
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Soit la somme de: 42.734 euros
Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.
- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :
Compte tenu des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- SUR LES DÉPENS :
Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune d'elle la charge de ses propres dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,
Y ajoutant:
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
- DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
