COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 AVRIL 2018
N° 2018/ 121
Rôle N° N° RG 16/15568 - N° Portalis DBVB-V-B7A-7E3G
S.A.R.L. FRANCE MOULURES
C/
[F] [V]
[E] [E]
[H] [O] [Z]
[M] [P] EPOUSE [Z] épouse [Z]
SARL TRANSEB
Grosse délivrée
le :
à :
Me Sylvie MAYNARD
Me Dominique CHABAS
Me Jean-philippe ROMAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 30 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00150.
APPELANTE
S.A.R.L. FRANCE MOULURES représentée en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Madame [F] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Dominique CHABAS de la SCP CHABAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [E] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Dominique CHABAS de la SCP CHABAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [H] [O] [Z]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean-philippe ROMAN de la SCP COURTOIS ROMAN GROSSO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [M] [P] épouse [Z]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean-philippe ROMAN de la SCP COURTOIS ROMAN GROSSO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SARL TRANSEB, pris en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est au [Adresse 5]
représentée par Me Dominique CHABAS de la SCP CHABAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Février 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 16 novembre 1997, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail commercial à la société France Moulures pour une durée de 9 ans des locaux situés à [Adresse 6], moyennant le prix mensuel de 1 177,23€.
Le bien visé dans le bail est 'un local à usage d'entrepôt et bureaux de 400m²ainsi que la parcelle de terrains d'une superficie de 3 157m², le tout cadastré sous la section G lieudit [Localité 1] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] étant précisé que le terrain est entièrement clôturé et fermé par un portail'
Monsieur et Madame [Z] étaient également propriétaires d'une parcelle attenante au local commercial cadastrée sous le ° [Adresse 7] sur laquelle était construite une maison, qu'ils ont vendu ce bien à Monsieur [W] qui l'a revendu à Monsieur [E] et Madame [V] par acte du 4 novembre 2013.
En 2012, il a été procédé au bornage entre les terrains des époux [Z] et celui de Monsieur [W] et à l'issue de cette opération, la clôture, mise en place en 1997 par Monsieur [Z] pour séparer les deux fonds, a été détruite et une nouvelle clôture a été installée.
Par jugement du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a débouté la société France Moulures et l'a condamnée au paiement d'une somme de 1 500€ aux époux [E] et à la société Transeb à titre de dommages et intérêts.
Après avoir constaté que la difficulté venait du fait qu'il existait une contradiction entre les références cadastrales et la clôture implantée par le bailleur, la juridiction a considéré qu'en visant expressément les références cadastrales dans le bail les parties ont entendu faire prévaloir cette délimitation objective sur une simple clôture posée par le bailleur lui-même et dont l'implantation s'est avérée erronée, la société France Moulures ne démontrant pas une éventuelle erreur de surface, que la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 3] lieu dit allée des Suiles n'étant pas compris dans le bail.
Le 24 août 2016, la société France Moulures a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Par conclusions du 16 mai 2017, elle demande à la cour de :
*confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de nullité de vente de la parcelle et de dommages et intérêts,
* infirmer pour le surplus,
* constater que le bail commercial prévoit la location d'une parcelle de 3 157m² entièrement clôturée et fermée par un portail,
*constater qu'une clôture a été arrachée, des arbres coupés et une nouvelle clôture reconstruite à un endroit différent,
*constater que le différent était connu des parties,
*dire que la société France Moulures a intérêt à agir,
* dire que Monsieur et Madame [Z] ont violé les termes du bail en vendant une partie du terrain donné à bail,
*dire que les agissements des consorts [E] portent atteinte à son droit de jouissance,
*prononcer la nullité de la vente de la parcelle aux époux [E] par les époux [Z],
*ordonner sous astreinte la démolition de la clôture litigieuse et sa remise en son état initial,
*condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts,
*condamner les requis au paiement d'une somme de 4 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que la parcelle attenante au local commercial a été à la fois vendue à Monsieur [W] puis Monsieur et Madame [E] et donné en location à la société Moulures, qu'un bornage a été réalisé en fraude de ses droits, qu'en octobre 2012, Monsieur [N], gérant de la société Moulures, a avisé Monsieur [Z] et Monsieur [W] de l'obligation de procéder au retrait des bornes implantées à l'issue du bornage, que le 16 octobre 2012, elle a fait procéder à un constat d'huissier qui a relevé que 3 bornes étaient implantées sur le terrain donné à bail, que le 18 novembre 2013, elle fait constater par huissier que la clôture grillagée d'origine avait été enlevée, que le 18 novembre 2013, elle a fait sommation à Monsieur [E], nouvel acquéreur, et le 20 novembre 2013 à Monsieur [Z], de remettre les lieux en l'état d'origine et que le 20 novembre 2013, elle fait constater la présence d'une nouvelle clôture sur un emplacement différent suivant un bornage erroné, que l'huissier relève que des arbres et des arbustes ont été coupés pour poser la nouvelle clôture, preuve qu'aucune limite n'existait à cet endroit auparavant.
Elle soutient qu'elle est fondée à agir sur le fondement de la violation des dispositions contractuelles du bail ainsi que l'a reconnu le juge de première instance.
Elle fait valoir que les termes du bail sont clairs, qu'ils visent un local et une 'parcelle de 3 157m²cadastrée sous la section G lieu dit [Localité 1] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] étant précisé que le terrain est entièrement clôturé et fermé par un portail' que cette circonstance est connue et reconnue de tous, que les parties ne nient pas la réalité du litige à savoir qu'une parcelle louée a été ensuite vendue mais n'en tirent pas les conséquences juridiques, que le bail commercial de 1997 est antérieur à l'acquisition intervenue le 4 novembre 2013, que le procès verbal de bornage intervenu le 11 octobre 2012 vient corroborer le fait que le grillage qui sépare les deux parcelles ne suit pas les limites établies, que les époux [E] n'ont pas hésité à signer l'acte de vente en connaissance de cause, que l'acte de vente informe l'acquéreur du litige existant avec le locataire voisin, qui déclare en faire son affaire, que les époux [E] ne peuvent arguer aujourd'hui de leur ignorance de la situation.
Elle soutient également que les époux [Z] lui ont donné à bail une superficie qui doit donc rester libre de toute occupation par un tiers pendant le bail, qu'il n'est pas contesté que la clôture a été déplacée, qu'elle a pris à bail un terrain clôturé et fermé, que les bailleurs ne peuvent ultérieurement et unilatéralement déplacer la clôture, que le bornage effectué le 11 octobre 2012 lui est inopposable car effectué en violation du principe du contradictoire.
Elle critique le jugement de première instance qui affirme que les références cadastrales priment sur la clôture alors que la clôture a été posée lors de la signature du bail, que la société Moulures pouvait de bonne foi croire que les limites posées sur le terrain étaient en adéquation avec les références cadastrales, que l'acte de vente mentionne des difficultés concernant le bornage démontrant qu'aucune certitude ne prévalait dans l'esprit des parties.
Elle sollicite la réparation du préjudice subi aussi bien par le bailleur sur le fondement de la responsabilité contractuelle que par les époux [E] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, que Monsieur [Z] a commis une faute qu'il le reconnaît dans ses correspondances; qu'il a tiré un double profit de la même parcelle à la fois louée et vendue, que surcroît, le bail contenait un pacte de préférence pour la vente, de sorte que le bailleur aurait dû l'avertir en priorité de cette vente, qu'elle demande la nullité de cette vente et l'indemnisation de la perte d'une parcelle dont elle avait la jouissance, par une réduction du prix du loyer.
Elle soutient enfin qu'elle subit des troubles de jouissance du fait des agissements des époux [E] notamment en raison de la perte d'une partie de son terrain et de l'arrachage des arbres.
Dans leurs conclusions déposées et notifiées le 3 janvier 2017, Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de :
* confirmer le jugement
*condamner la société France Moulures à leur régler :
- 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et à prendre en charge les dépens avec distraction au profit de la SCP Courtois Roman et Grosso.
Ils exposent que la société France Moulures est de mauvaise foi, que d'autres procédures opposent les parties et notamment que l'expulsion de la locataire est demandée en raison de sa violation des dispositions contractuelles, que l'appelant soutient qu'une parcelle donnée à bail a été vendue par les époux [Z] mais ne rapporte pas la preuve de ses affirmations, que la locataire ne démontre pas que la surface dont elle jouit est inférieure à 3 157m² comme prévue au contrat de bail, que l'argument concernant une parcelle vendue alors qu'elle était louée, n'est pas vérifié, qu'il n'est pas démontré que la surface donnée en location aurait été réduite, que les constats d'huissier ne font pas état de la diminution de la surface alors qu'une simple prise de mesures sérieuses permettrait d'apporter ou non cette preuve.
Ils soutiennent que l'huissier a constaté la modification de quelques centimètres de l'implantation des clôtures, que l'objet du litige, quelques centimètres, est minime compte tenu de l'importance des surfaces louées, 3 157m², que tout propriétaire a la possibilité de faire borner son terrain pour délimiter sa propriété, que la société France Moulures, qui est locataire, n'a aucune qualité pour contester le bornage ou se plaindre du caractère non contradictoire de cet acte.
Ils font valoir que le clôture initiale n'était pas posée sur les limites séparatrices, Monsieur [Z] ayant reconnu avoir lui-même installé cette clôture sans suivre exactement la limite séparatrice, qu'il était prévisible que l'acquéreur fasse corriger la clôture, que la société France Moulures a bénéficié avant le bornage d'une surface plus importante que celle prévue au bail, que le bornage s'impose à la société France Moulures comme il s'impose à son bailleur.
Concernant le pacte de préférence, ils font valoir qu'il n'existe pas de vente [Z]-[E] dont la société France Moulures demande l'annulation, qu'aucune parcelle donnée en location n'a été vendue, que les références cadastrales doivent primer sur l'erreur commise par un propriétaire sur la pose d'une clôture, que les concluants n'ont pas vendu un bien déjà donné en location, que simplement la clôture n'était pas posée au bon endroit et que de 1997 à 2012, la société France Moulures a bénéficié d'un terrain plus grand que celui donné à bail, que la substitution du bénéficiaire de la vente et la nullité de la vente en cas de violation du pacte de préférence n'est possible que lorsque le tiers avait connaissance de ce pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, que tel n'est pas le cas en l'espèce ;
Ils ajoutent que la société France Moulures ne rapporte pas la preuve d'un trouble dans les conditions de jouissance du terrain alors qu'il ne peut être contesté qu'il s'agit d'un terrain broussailleux qui ne peut être utilisé, qu'elle fait état de réception dans cet endroit sans en justifier et qu'il parait même difficile d'organiser de telles réceptions à cet endroit au vu de la présence de chênes verts de 2m50 de hauteur.
Par conclusions du 12 décembre 2016, Madame [V] Monsieur [E] et la société Transeb demandent à la cour de :
*infirmer partiellement le jugement querellé,
* constater le défaut d'agir de la société France Moulures
*la débouter de ses demandes,
à titre subsidiaire :
*confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société France Moulures de ses demandes,
*condamner la société France Moulures à leur payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 5 000€ à titre de dommages et intérêts et 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
à titre très subsidiairement :
*condamner les époux [Z] à les relever et garantir de toutes condamnations.
Ils exposent que Monsieur [W], acquéreur de Monsieur [Z], sollicitait en 2012 la réalisation d'un bornage par un géomètre expert au contradictoire des parties propriétaires concernées, que ce bornage établit qu'une parcelle jusqu'alors utilisée par la société France Moulures appartient à Monsieur [W], que le 4 novembre 2013, les époux [W] vendent leur bien aux époux [O], qu'une nouvelle clôture conforme au bornage est posée, la précédente non conforme est déposée.
Ils soutiennent que la société France Moulures se prévaut d'un empiétement sur la propriété des époux [Z], qu'une telle action n'est ouverte qu'aux propriétaires de la parcelle amputée, que la société France Moulures locataire n'a pas qualité pour agir, qu'elle sera déclarée irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir, que la société France Moulures déclare agir sur le fondement du bail mais les requérants sont étrangers au contrat de bail qui leur est inopposable.
A titre subsidiaire, sur le fonds, ils affirment qu'à l'époque où le bail a été conclu, aucun bornage n'avait été effectué, dans la mesure où le propriétaire des deux parcelles était une seule et même personne, à savoir Monsieur [Z] que ce n'est que lorsque Monsieur [Z] a vendu la parcelle mitoyenne à celle occupée par la requérante à Monsieur [W], que la question de délimiter les propriétés s'est posée et que le recours à un expert géomètre aux fins de réalisation d'un bornage contradictoirement entre les parties a eu lieu, que la parcelle acquise par les concluants était parfaitement délimitée par le bornage qui avait été réalisé par les propriétaires, et que Monsieur [Z], leur voisin en avait accepté expressément les conclusions que le bail commercial dont se prévaut la société FRANCE MOULURES est totalement inopposable aux concluants la société FRANCE MOULURES, dont la qualité à agir est déjà non établie, ne peut bénéficier de plus de droits sur la parcelle concernée que son propriétaire, enfin, que la société FRANCE MOULURES ne peut venir revendiquer la mise en place d'une clôture non conforme au plan de bornage accepté par les parties ;
Concernant les dommages et intérêts, s'agissant d'une action en responsabilité, l'appelante doit
rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux, qu'il est manifeste que les concluants n'ont commis aucune faute que lorsque les consorts [E] ont acquis la parcelle des époux [W], le PV de bornage et de délimitation des propriétés avait
déjà été réalisé et accepté par Monsieur [Z], que les concluants, propriétaires de la parcelle mitoyenne à celle occupée par la société FRANCE MOULURES sont libres de disposer de leur
terrain dans son intégralité comme bon leur semble, que ce droit ne leur a d'ailleurs jamais été contesté par Monsieur [Z], propriétaire du terrain voisin.
Enfin, ils indiquent que la société FRANCE MOULURES ne rapporte pas la preuve de ce qu'une modification des modalités de jouissance de son lot serait intervenue que la petite parcelle de terrain litigieuse était broussailleuse et que des arbres y étaient implantés, qu'aucun préjudice n'est donc établi.
Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2018.
SUR CE
Recevabilité de l'action :
Attendu que les consorts [O] invoquent l'irrecevabilité de l'action de la société France Moulure pour défaut de qualité à agir faute de justifier d'une qualité de propriétaire du terrain litigieux, que toutefois la société France Moulures déclare agir à l'encontre des époux [Z] sur le fondement de la responsabilité contractuelle en vertu contrat de bail souscrit le 16 novembre 1997 et à l'encontre des consorts [O] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, leurs agissements lui auraient causé un préjudice de jouissance, que la société France Moulures est recevable à agir ;
Attendu que l'action en nullité du contrat de vente peut être exercée par la voie oblique par un tiers s'agissant d'une action à caractère patrimonial et la société France Moulures se prévalant de la carence de son bailleur ;
Attendu que la société France Moulures est recevable en son action;
Sur le fond :
Attendu que la société France Moulures a pris à bail notamment un terrain d'une superficie de '3 157m² cadastré sous la section G lieu dit [Localité 1] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], étant précisé que le terrain est entièrement clôturé et fermé par un portail' ; que la contrariété entre les termes de ce contrat est à l'origine du présent litige, puisqu'en effet, la clôture présente sur le terrain ne clôt pas les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] mais entoure une parcelle d'une superficie légèrement supérieure ainsi que l'a démontré le bornage effectué entre Monsieur et Madame [Z] et les consorts [W] le 11 octobre 2012 par Monsieur [H], géomètre expert ;
Attendu qu'il convient de considérer ainsi que l'a fait à raison le juge de première instance que la mention des données objectives sur le contrat de location telles que les références cadastrales prime sur la simple clôture présente sur le terrain mais posée de façon approximative par Monsieur [Z], ainsi que ce dernier le reconnaît dans un courrier du 24 octobre 2012 adressé à son locataire ; que toutefois aucun élément n'est fourni concernant la superficie réelle du terrain donné à bail, qu'il convient de confirmer la décision du premier juge sur ce point ;
Attendu toutefois qu'en implantant sur son terrain, une barrière, selon un tracé qu'il savait approximatif donc susceptible d'induire en erreur un contractant de bonne foi, Monsieur [Z] a commis une faute de nature à justifier l'octroi de dommages et intérêts, qu'il a agi avec une légèreté blâmable qui a pu légitimement tromper la société France Moulures sur la réalité de ses droits et sur la surface donnée à bail, qu'elle est fondée à être indemnisée à hauteur de 1 500€;
Attendu qu'aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [E] et Madame [V] qui ont acquis ultérieurement le terrain et ont entrepris de clore leur bien conformément à l'acte de vente obtenu ;
Attendu que la société France Moulures n'a commis aucune faute en s'opposant à la mise en place de barrières, que s'estimant lésée dans ses droits et eu égard à la procédure contentieuse en cours, elle a pu légitimement souhaiter attendre l'issu du conflit pour l'apposition des bornes délimitant la propriété de chacune des parties ; qu'il convient d'infirmer le jugement de première instance à ce titre ;
Attendu qu'aucun élément ne milite en faveur de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la société France Moulures en nullité de la vente et en dommages et intérêts et en ce qu'il a débouté la société France Moulures de ses demandes ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes tendant à voir condamner les époux [O] et la société Transeb à détruire sous astreinte la barrière litigieuse,
Statuant à nouveau :
Déclare recevable l'action de demande de destruction sous astreinte de la barrière litigieuse;
Déboute la société France Moulures de ses demandes ;
Déboute Monsieur [E], Madame [V] et la société Transeb de leurs demandes;
Condamne solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer à la société France Moulures la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts ;
Déboute les parties de leur demande au titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société France Moulures aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
