COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 MARS 2018
jlp
N° 2018/ 265
Rôle N° 16/13787
SCCV HEROD'S PALACE
C/
[G] [P]
[K] [W] épouse [P]
SA ALBINGIA IARD
Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES P ROVENCE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Me Gilles MATHIEU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/14464.
APPELANTE
SCCV HEROD'S PALACE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 13]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Grégoire ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur [G] [P]
demeurant [Adresse 11]
représenté par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [K] [W] épouse [P]
demeurant [Adresse 11]
représentée par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SA ALBINGIA IARD, représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par Me Caroline VUILLQUEZ de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES P ROVENCE, dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Guillaume ISOUARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte notarié du 12 juillet 2006, [I] [U], légataire universelle des biens de [N] [L], a vendu à la SA Azur Promotel une parcelle cadastrée à [Adresse 11] (8ème arrondissement), section [Cadastre 8] D n° [Cadastre 4], d'une surface cadastrale de 15 097 m², situé [Adresse 11], provenant de la division de la parcelle n° [Cadastre 6] ; une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 4] au profit de la parcelle n° [Cadastre 3] restant la propriété de la venderesse a été instituée dans l'acte, ainsi qu'une servitude réciproque de cour commune.
La parcelle n° [Cadastre 4] a ensuite été revendue, le 12 novembre 2007, à la SCI Marseille 8ème, émanation du groupe Kaufman and Broad, qui y a fait édifier un ensemble immobilier de 150 logements dénommé « Domaine du Large » en trois tranches, les bâtiments de chaque tranche étant soumis au statut de la copropriété ; les 60 logements dépendant de la copropriété « Domaine du Large III », composée de trois bâtiments, ont été achevés et livrés dans le courant des mois de septembre à décembre 2010.
Entre-temps, la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] D n° [Cadastre 3], située [Adresse 11], d'une surface cadastrale de 3583 m², a été vendue par Mme [U] à la société civile de construction vente Herod's Palace par acte notarié du 4 août 2009 et cette société a entrepris la réalisation d'un programme de construction comprenant un bâtiment collectif, une bastide et trois villas individuelles.
Le 30 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires Domaine du Large III a fait établir un procès-verbal de constat par Me [A], huissier de justice, faisant apparaître que la société Herod's Palace était en train d'aménager une route fermée par une haie en son extrémité sur l'assiette de la servitude de passage et de réaliser un bassin de rétention en surélévation du terrain naturel et un mur de clôture empiétant sur l'assiette de la servitude de cour commune.
À la demande de la SCI Marseille 8ème, le maître d''uvre de l'opération Herod's Palace, le cabinet d'architecte Atelier 9, a proposé, en février 2011, un nouveau plan d'aménagement des lieux, que le syndicat des copropriétaires Domaine du Large III n'a pas accepté.
Par exploit du 10 mars 2011, ce syndicat a notamment fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille, la société Herod's Palace, la société Atelier 9 et la SCI Marseille 8ème en vue de l'instauration d'une mesure d'expertise destinée à vérifier l'existence des violations, alléguées, aux servitudes constituées aux termes de l'acte notarié du 12 juillet 2006 ; par ordonnance du 24 juin 2011, M. [E] a été désigné en qualité d'expert et a déposé, le 11 octobre 2015, un pré-rapport suivi, le 13 juillet 2016, de son rapport définitif.
[G] [P] et [K] [W] son épouse ont, par acte notarié du 29 septembre 2011, acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la société Herod's Palace, dans l'ensemble immobilier du même nom, le lot 95 correspondant à un appartement de type 4 en rez-de-chaussée situé dans la bastide avec la jouissance exclusive d'un jardin.
Pour le financement du prix d'acquisition de leur bien, fixé à la somme de 410 000 € TTC, M. et Mme [P] ont contracté auprès de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence un prêt de 361 500 € sur 25 ans, objet d'une offre préalable en date du 9 mars 2011.
Reprochant à la société Herod's Palace de leur avoir dissimulé, lors de la vente, l'existence de la procédure judiciaire en cours relativement au non-respect des servitudes, dont il n'avait été informé qu'en juin 2015 après avoir été appelés aux opérations d'expertise de M. [E], M. et Mme [P] ont, selon la procédure d'assignation à jour fixe, attrait la société Herod's Palace, la société d'assurances Albingia Iard, son assureur, et la caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d'obtenir l'annulation de la vente avec toutes conséquences de droit.
Par jugement du 14 juin 2016, le tribunal a notamment :
'prononcé la nullité de la vente du lot 95 dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] consentie par la société civile de construction vente Herod's Palace aux époux [G] [P] et [K] [W], cadastré [Cadastre 8] D n° [Cadastre 3], acquis en l'état futur d'achèvement de la société Herod's Palace suivant acte dressé par Me [C] [R], notaire à Marseille, le 29 septembre 2011, publié et enregistré le 10 novembre 2011 à la conservation des hypothèques de Marseille 3ème bureau ' 2011 D n° 17 453 volume 2011 P n° 10 302,
'condamné la société Herod's Palace à payer aux époux [P] la somme de 410 000 € au titre du remboursement du prix,
'condamné la société Herod's Palace, relevée et garantie par la société d'assurances Albingia, à payer aux époux [P] la somme de 17 075,72 € au titre du remboursement des travaux d'aménagement,
'débouté les époux [P] de leur demande en remboursement des charges de copropriété,
'débouté la société Herod's Palace de sa demande au titre d'une indemnité d'occupation,
'prononcé la nullité du contrat de prêt consenti par la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence,
'condamné les époux [P], solidairement, à rembourser le montant du prêt, soit 361 500 €, à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence,
'débouté la banque de sa demande de voir majorer cette somme des intérêts au taux légal depuis le déblocage des fonds,
'condamné la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence à rembourser aux époux [P] les intérêts perçus au titre du prêt annulé,
'débouté les époux [P] de leur demande en remboursement des primes d'assurance du prêt,
'condamné les époux [P] à restituer à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la somme de 361 500 € qui viendra se compenser avec les paiements effectués par les époux [P] en remboursement du prêt,
'condamné la société Herod's Palace à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la somme de 30 000 € de dommages et intérêts en réparation de l'annulation du prêt,
'condamné la société Herod's Palace à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux époux [P] et à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la somme de 3000 €.
La société Herod's Palace a régulièrement relevé appel, le 22 juillet 2016, ce jugement en vue de sa réformation.
En l'état des conclusions qu'elle a déposées par le RPVA le 10 février 2017, elle demande à la cour de :
Principalement :
'constater que l'assignation n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques,
'déclarer irrecevable la présente procédure,
'en toute hypothèse, surseoir à statuer dans l'attente d'une éventuelle procédure qui pourra être engagée par le syndicat des copropriétaires du Domaine du Large et dans l'attente d'un jugement définitif qui pourrait être rendu,
'débouter purement et simplement les époux [P] de toutes leurs fins et conclusions,
A titre subsidiaire :
'constater que les époux [P] ne rapportent à aucun moment la preuve d'une réticence dolosive,
'constater que les époux [P] ne rapportent nullement la preuve que le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du Domaine du Large aurait des conséquences particulières sur les conditions d'habitabilité ou d'accessibilité de leur logement,
'constater que les époux [P] n'établissent pas que la connaissance de l'existence de la procédure les aurait dissuadés acquérir,
'constater qu'ils ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice,
'les débouter purement et simplement de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident,
'les condamner à une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre infiniment subsidiaire :
'condamner les époux [P] à lui verser la somme de 84 800 € au titre de l'indemnité d'occupation,
'débouter purement et simplement la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence de toutes ses demandes, fins et conclusions,
'dire et juger que la compagnie Albingia sera condamnée à la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations pouvant être prononcées au profit des époux [P] et de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence,
'condamner les époux [P] à lui verser la somme de 84 800 €.
La société d'assurances Albingia Iard sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées le 18 décembre 2017 par le RPVA :
Vu les conditions personnelles, les conditions spéciales et les conditions générales du contrat RC 1008247 souscrit,
'réformer le jugement déféré en ce qu'il est entré en voie de condamnation à son encontre à hauteur de la somme de 17 075,72 €,
'juger inapplicable le contrat d'assurance souscrit RC 1008247 à la réparation des préjudices sollicités par les époux [P] en application de l'article 8-1 des conditions spéciales,
'juger inapplicable le contrat d'assurance souscrit n° RC 1008247 en application de l'article 5.k des conditions spéciales,
'juger inapplicable le contrat d'assurance souscrit RC 1008247 en application de l'article L. 113-1 du code des assurances,
'la mettre hors de cause,
'débouter la société Herod's Palace de son appel dirigé à son encontre,
'débouter les époux [P] et la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence de leurs demandes de condamnation dirigées à son encontre,
Surabondamment,
'juger injustifié le préjudice allégué par les époux [P] du chef de la perte des aménagements intérieurs, à hauteur de la somme de 17 075,72 €,
'juger qu'il ne saurait excéder 8000 €,
'débouter, pour le surplus, les époux [P] de leurs demandes,
'juger applicable et opposable aux époux [P] et à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la franchise contractuelle de 5000 € hors actualisation contenue dans les conditions personnelles du contrat d'assurance souscrit RC 1008247,
'réformer de plus fort le jugement déféré en ce qu'il est entré en voie de condamnation au profit des époux [P] à son encontre, sans déduire la franchise contractuelle,
Subsidiairement,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il n'est pas entré en voie de condamnation à son encontre pour le surplus des demandes des époux [P],
'juger inapplicables les dispositions de l'article 3.1 des conventions spéciales de la police d'assurance souscrite, le présent litige résultant du silence gardé par la société Herod's Palace sur l'existence d'une procédure antérieure à la vente du bien au profit des époux [P], portant sur l'invocation de la violation des servitudes de cour commune et de passage,
'juger que la restitution du prix de vente, le remboursement des frais de notaire, le remboursement du montant du crédit ne constituent pas un préjudice indemnisable pour les époux [P],
Vu les dispositions des articles 5, alinéa x, et 5, alinéa n, contenus dans les conditions spéciales du contrat RC 1008247,
Vu la théorie de l'estoppel,
'juger irrecevables les demandes des époux [P] fondées sur les dispositions de l'article 1626 du code civil,
'rejeter de plus fort les demandes de condamnation dirigées à son encontre par les époux [P] et la société Herod's Palace,
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il n'est pas entré en voie de condamnation à son encontre du chef des demandes formulées par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence,
En substituant les motifs,
'juger non avérée la perte de chance de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence,
'débouter celle-ci de son appel incident en tant que dirigé à son encontre,
'débouter la société Herod's Palace de son appel dirigé à son encontre et de sa demande de garantie de ce chef,
Plus subsidiairement,
Vu les dispositions de l'article 1202 du code civil (ancien),
'juger que la solidarité ne se présume pas en l'absence de tout lien contractuel entre elles et les consorts [P], et d'absence d'obligation légale solidaire avec son assuré,
'juger n'y avoir lieu à condamnation solidaire avec son assuré, au profit des époux [P], ou de tout autre partie,
'juger applicables et opposables aux tiers et à la société Herod's Palace les plafonds et franchise contenus dans le contrat RC 1008247,
'juger que le plafond des dommages immatériels non consécutifs s'élève à la somme de 500 000€ avec un maximum de 250 000 € par sinistre,
Vu les conditions spéciales du contrat RC 1008247 souscrit auprès d'elle,
'juger que toutes les réclamations relatives aux violations des servitudes de cour commune et de passage, constituent un même sinistre,
'n'entrer en voie de condamnation à son encontre que dans la limite du plafond de 250 000 € et après déduction de la franchise de 5000 €, hors actualisation,
Reconventionnellement,
'réformer le jugement déféré du chef de l'indemnité de procédure,
'condamner la société Herod's Palace in solidum avec les époux [P] et la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [P] demandent, pour leur part, à la cour aux termes des conclusions qu'ils ont déposées par le RPVA le 21 juillet 2017 :
Vu le rapport de l'expert judiciaire,
Vu les articles 1109, 1116 et 1626 du code civil,
(')
'dire et juger que leur action est recevable, l'assignation ayant été publiée et enregistrée le 28 janvier 2016 au SPF de [Localité 12], volume 2016 P n° 914, 2016 D n° 1457,
'débouter la société Herod's Palace de sa demande de sursis à statuer comme étant irrecevable faute d'avoir été soulevée devant le conseiller de la mise en état in limine litis et mal fondée,
'débouter, en tout état de cause, la société Herod's Palace de sa demande de sursis à statuer comme étant infondée en l'état de la procédure de référé actuellement pendante devant le président du tribunal de grande instance de Marseille,
'confirmer la nullité de la vente en date du 29 septembre 2011 pour réticence dolosive de la société Herod's Palace,
'condamner in solidum la société Herod's Palace et la société d'assurances Albingia à leur restituer le prix de la vente à hauteur de la somme de 400 000 €,
'condamner in solidum la société Herod's Palace et la société d'assurances Albingia à leur payer la somme de 3547,10 € en remboursement des frais de notaire,
' condamner in solidum la société Herod's Palace et la société d'assurances Albingia à leur payer la somme de 17 075,72 € au titre des travaux et aménagements réalisés dans la villa,
' condamner in solidum la société Herod's Palace et la société d'assurances Albingia à leur payer la somme de 5120,42 € au titre des charges de copropriété,
'débouter la société d'assurances Albingia de toutes ses demandes à leur encontre comme étant infondées,
Si la nullité de la vente est prononcée,
'prononcer la nullité du contrat de prêt n° C2Q5T3014PR souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence,
'condamner celle-ci à leur restituer les sommes perçues au titre des intérêts conventionnels et les cotisations d'assurance, sommes à parfaire au jour de la décision,
'condamner tout succombant à leur payer la somme de 15 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence, dont les conclusions ont été déposées le 25 janvier 2017 par le RPVA, sollicite de voir :
Vu les articles 1116, 1382 et suivants du Code civil,
'statuer ce que de droit sur la demande d'annulation du contrat de vente et du contrat de prêt,
Pour le cas où le contrat de prêt viendrait à être anéanti :
'confirmer le jugement querellé en ce qu'il :
' a condamné solidairement M. et Mme [P] à lui payer la somme de 361 500 €,
' l'a condamnée à rembourser à M. et Mme [P] les intérêts perçus au titre du prêt annulé,
' a condamné la société Herod's Palace à lui payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts et 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
'infirmer le jugement en ce qu'il :
' l'a déboutée de sa demande à voir majorer la restitution du capital des intérêts au taux légal,
' a fixé le montant des dommages et intérêts dus par la société Herod's Palace à la somme de 30 000 €,
Statuant à nouveau sur ces points,
'condamner M. et Mme [P] à lui restituer le montant du capital prêté augmenté du taux légal à compter du déblocage des fonds,
'condamner la société Herod's Palace, le cas échéant solidairement avec la société d'assurances Albingia, à lui payer la somme de 244 873,50 € à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
'condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2018.
MOTIFS de la DECISION :
1-l'irrecevabilité tenant au défaut de publication de l'assignation délivrée par M. et Mme [P] :
Contrairement à ce qui est soutenu, l'assignation délivrée, le 23 novembre 2015, par M. et Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d'obtenir la nullité de la vente a été publiée, le 28 janvier 2016, auprès du service de la publicité foncière de Marseille 3ème bureau, sous le numéro D01457, ainsi qu'il en est justifié, conformément à l'article 28 c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (portant réforme de la publicité foncière) ; le moyen d'irrecevabilité soulevée par la société Herod's Palace n'est donc pas fondé.
2-la demande de sursis à statuer dans l'attente d'une éventuelle procédure susceptible d'être engagée par le syndicat des copropriétaires Domaine du Large III :
Une demande de sursis à statuer, assimilable à une exception de procédure, relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état conformément à l'article 771 du code de procédure civile applicable par renvoi de l'article 907 du même code ; la société Herod's Palace n'est dès lors pas recevable à demander à la cour qu'il soit sursis à statuer dans l'attente d'une action qui pourrait être engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires Domaine du Large III et dans l'attente d'un jugement définitif qui pourrait être rendu, sachant que ce syndicat a d'ores et déjà introduit une procédure de référé contre lui et contre le syndicat des copropriétaires « Herod's Palace » et que par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille en date du 13 juillet 2017, elle a été condamnée à relever et garantir celui-ci de la condamnation mise à sa charge et visant à ce qu'il soit procédé, sous astreinte passée un délai d'exécution de 18 mois, à la démolition des ouvrages construits sur la servitude de cour commune, sur les parcelles cadastrées D n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et à procéder à la remise en état des lieux conformément à la solution n° 1 bis préconisée dans le rapport d'expertise de M. [E] en date du 13 juillet 2016.
3-l'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 29 septembre 2011 entre la société Herod's Palace et M. et Mme [P] :
Aux termes de l'article 1116 du code civil alors applicable : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiqués par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
En l'occurrence, lorsque M. et Mme [P] ont acquis de la société Herod's Palace le lot 95 correspondant, dans l'ensemble immobilier projeté, à un appartement de type 4 en rez-de-chaussée situé dans la bastide avec la jouissance exclusive d'un jardin, ils ont eu connaissance des servitudes résultant des énonciations du règlement de copropriété ; ledit règlement établi par acte de Me [R], notaire associé à [Localité 12], en date du 21 septembre 2009 rappelle ainsi, en pages 17, 18 et 19 les servitudes constituées aux termes de l'acte notarié du 12 juillet 2006 à savoir la servitude de passage grevant la parcelle D n° [Cadastre 4] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 3], dont l'assiette devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré(e) et ne pourra être ni obstrué(e) ni fermé(e) par un portail d'accès, et la servitude réciproque de cour commune consistant en une prohibition de bâtir en élévation et destinée à assurer l'existence d'un prospect minimum entre l'immeuble à construire (sur la parcelle D n° [Cadastre 4]) et celui pouvant être édifié dans l'avenir, étant précisé que cette prohibition (') constitue la seule restriction qu'auront à supporter les droits de propriété et de jouissance des propriétaires successifs des emplacements de ces cours communes, qui conservent, pour le cas où ils construiraient sur le surplus du terrain, la faculté d'utiliser l'assiette de ces cours communes pour tout autre destination que celle prohibée, et notamment d'y implanter des constructions annexes en sous-sol, comme des garages des remises et celliers.
M. et Mme [P] ne reprochent pas à la société Herod's Palace de leur avoir dissimulé ces servitudes de passage et de cour commune, qui sont clairement rappelées dans le règlement de copropriété, mais de ne pas les avoir informés de l'existence de la procédure de référé-expertise, qui était en cours lors de leur acquisition, à l'initiative du syndicat des copropriétaires Domaine du Large III, lequel se plaignait précisément d'un non-respect des modalités d'exercice des servitudes.
Dans le pré-rapport d'expertise, qu'il a déposé le 11 octobre 2015, et dans son rapport définitif du 13 juillet 2016, M. [E] a relevé que l'assiette de la servitude de passage, destinée à permettre un accès à l'ensemble immobilier projeté sur la parcelle D n° [Cadastre 3] par le [Adresse 11], était encombrée par des voitures dont le stationnement avait été prévu sur les plans du permis de construire, contrairement à l'acte constitutif de servitude, que le terrain avait été surélevé d'environ 2 m pour permettre la réalisation d'une voie d'accès aux deux villas jumelées situées à l'ouest de la parcelle, que des réseaux souterrains, non réglementés dans l'acte constitutif, avaient été aménagés dans le tréfonds et que l'assiette du passage avait été fermée par un mur bahut surmonté d'un grillage se prolongeant en limite nord de la parcelle D n° [Cadastre 3] fermant ainsi l'assiette de la servitude de cour commune ; il a également constaté que l'espace correspondant à cette servitude de cour commune avait été surélevé par rapport au niveau du terrain naturel, que des ouvrages (un bassin de rétention) avait été implantés dans les terres apportées et que sur cet espace, un mur bahut surmonté d'une clôture avait été érigé.
Il est constant que l'accès aux villas de l'ensemble immobilier « Herod's Palace », prévu initialement par l'assiette de la servitude de passage, tandis que l'accès au bâtiment collectif devait s'effectuer par une seconde voie de desserte par l'[Adresse 11], a dû être modifié et qu'un permis modificatif a été accordé, le 30 novembre 2007, prévoyant un accès unique par l'avenue, localisé au centre du projet, ce qui a ainsi conduit à une « privatisation » de l'assiette du passage, qui a été surélevée et fermée par un mur bahut surmonté d'un grillage, afin de permettre l'accès aux deux villas jumelées situées à l'ouest de la parcelle, comme l'indique l'expert.
À l'issue de ses opérations, M. [E] a proposé trois solutions afin de remédier à la création de voies surélevées, d'équipements et réseaux divers et de murs et clôtures sur les assiettes des servitudes, à savoir :
-la remise en état originel : une démolition des murs et un réaménagement conséquent d'une voie non close empruntant les servitudes, via le tracé actuel, mais avec une altitude correspondant au terrain naturel, c'est-à-dire le haut du talus quand il existe ou les terrains adjacents actuels (') ; cette solution a été précisément chiffrée et s'établit à 245 000 € TTC au 12 mars 2014.
-l'autorisation d'un accès direct au [Adresse 11] : il s'agit d'autoriser l'accès au boulevard des deux villas situées à l'ouest de l'opération Herod's ; cette solution permettrait de supprimer la voie nord les reliant au reste de l'opération via la servitude de cour commune qui serait alors simplement aménagée et paysagée, sans reprise des infrastructures (bassin de rétention) ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l'autorisation à laquelle elle est subordonnée ; elle s'établit à environ 130 000 € TTC au 12 mars 2014.
-une démolition des murs et des clôtures, ainsi que des soutènements et un réaménagement d'une voie non close empruntant les servitudes, mais à voie unique sur la servitude de cour commune pour diminuer l'assiette, son impact et donc tout soutènement ; traitement paysager des talus, reprise des superstructures (lampadaires, regards) créés sur les terrains de la servitude de passage ; cette solution nécessite l'accord des copropriétaires de l'opération Grand Large III ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l'autorisation à laquelle elle est subordonnée ; elle s'établit environ 160 000 € TTC au 12 mars 2014.
Même si les travaux de remise en état projetés n'ont pas d'incidence sur les parties privatives de M. et Mme [P], dont la consistance ne sera donc pas affectée, ni sur les conditions de desserte de leur appartement, il n'en demeure pas moins que lorsque ceux-ci ont acheté leur appartement en rez-de-jardin, le 29 septembre 2011, une expertise judiciaire était en cours à l'initiative du syndicat des copropriétaires Grand Large III, se plaignant d'un non-respect de la servitude de passage et de la servitude de cour commune instaurées aux termes de l'acte notarié du 12 juillet 2006, qui faisait courir aux intéressés un risque financier conséquent en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, dont ils devenaient membres, à la remise en état des lieux, d'autant qu'ils étaient titulaires de 433/10 065° de la propriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier ne comportant qu'une trentaine de copropriétaires et que le coût des travaux finalement chiffrés par l'expert à l'issue de ses opérations varie de 130 000 € à 245 000 € ; il importe peu que l'implantation d'un bassin de rétention dans le tréfonds de l'assiette de la servitude de cour commune ne soit pas interdite par l'acte constitutif ou qu'il existe, selon la société Herod's Palace, une discussion quant au point de savoir si l'édification d'un mur porte ou pas atteinte à cette servitude ; il est évident que M. et Mme [P] auraient renoncé à acquérir le bien s'ils avaient eu connaissance, lors de la vente, de l'expertise judiciaire en cours, qui les exposait à un risque financier de nature, à terme, à grever leur budget de manière significative, alors qu'ils l'achetaient au prix de 410 000 € financé en grande partie au moyen d'un emprunt ; la dissimulation par la société Herod's Palace de cet élément déterminant a donc vicié leur consentement, dans des conditions de nature à entraîner l'annulation de la vente, comme en a justement décidé le premier juge.
4-les conséquences de l'annulation de la vente dans les rapports de M. et Mme [P] avec la société Herod's Palace et l'annulation corrélative du contrat de prêt conclu avec la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence :
L'effet rétroactif de l'annulation de l'acte de vente conduit à remettre les parties dans leur situation initiale ; à ce titre, M. et Mme [P] sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 410 000 € correspondant au prix d'acquisition de leur bien et de la somme de 3547,10 € correspondant, non aux droits de mutation et taxes de publicité foncière acquittés au Trésor public et restituables à l'acquéreur évincé en vertu de l'article 1961, alinéa 2, du code général des impôts, mais aux émoluments versés au notaire lors de l'établissement de l'acte de vente.
La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut également demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; au cas d'espèce, la société Herod's Palace, dont la faute consistant à dissimuler à M. et Mme [P] une expertise judiciaire en cours lors de la vente qui, s'ils en avaient eu connaissance, aurait conduit ces derniers à ne pas contracter, est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage donc sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 ; M. et Mme [P], qui ont dû régler des charges de copropriété au cours de la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2015 à hauteur de 5120,42 € et qui ont réalisé ou fait réaliser divers travaux (revêtements de sol, aménagements de jardin, dressing, cuisine équipée, porte de garage, sèche serviette ') pour un coût de 17 075,72 €, qui resteront dans l'appartement et le jardin après leur départ, apparaissent dès lors fondés à obtenir la condamnation de la société venderesse au paiement desdites sommes, justifiées par les pièces produites, à titre de dommages et intérêts.
En revanche, la société Herod's Palace ne saurait obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation, puisque l'annulation de la vente est prononcée en raison de sa réticence dolosive.
Du fait de l'annulation avec effet rétroactif de l'acte de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu et donc ne pas l'avoir été dans le délai fixé par l'article L. 312-12 du code de la consommation, alors applicable, ce dont il résulte que le contrat de prêt souscrit pour en assurer le financement auprès de la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence se trouve annulé de plein droit par application de ce texte ; c'est dès lors à juste titre que le premier juge, du fait de l'annulation du contrat de prêt consécutive à celle de l'acte de vente, a condamné M. et Mme [P] à rembourser à la banque la somme de 361 500 € correspondant à la somme prêtée, sous réserve de déduction des paiements effectués par ces derniers en remboursement du prêt, et condamné la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence à rembourser à M. et Mme [P] les intérêts perçus au titre du prêt annulé ; les intérêts sur la somme de 361 500 €, dont la restitution est ordonnée par suite de l'annulation du contrat, ne peuvent courir, contrairement à ce que soutient la banque, à compter du déblocage des fonds, seules étant applicables en la matière les dispositions de l'article 1153 du code civil, devenu l'article 1231-6 ; le premier juge a donc, à bon escient, écarté sa demande en paiement d'intérêts moratoires à compter du jour du versement.
Le contrat de prêt immobilier liant M. et Mme [P] à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence n'a certes pas d'effet à l'égard de la société Herod's Palace, qui est un tiers, mais n'en constitue pas moins un fait juridique, dont il peut être déduit des conséquences à l'égard de celle-ci ; la banque apparaît dès lors fondée à reprocher à la société Herod's Palace une faute à l'origine de l'annulation du contrat de prêt, puisque cette annulation découle directement de celle de l'acte de vente due à la réticence dolosive de la société venderesse, qui engage ainsi sa responsabilité sur un fondement délictuel à son égard ; le préjudice de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence s'analyse, comme elle l'indique elle-même, en la perte d'une chance de tirer profit du prêt d'argent consenti à M. et Mme[P], un tel préjudice ne pouvant être égal à la totalité du profit escompté dans l'opération ; hormis les cotisations d'assurance (caution, décès, incapacité), qui ne peuvent être regardées comme des éléments de préjudice de la banque, celle-ci pouvait escompter percevoir une rémunération égale au montant des intérêts, qu'elle aurait pu percevoir sur la durée du prêt (25 ans), soit 196 074€, mais les emprunteurs disposaient d'une faculté de de remboursement anticipé du prêt en contrepartie du paiement d'une indemnité prévue contractuellement et la banque n'était pas elle-même assurée que M. et Mme [P] remboursent leur prêt, sans défaillance, jusqu'à son terme; en l'état de ces éléments d'appréciation ainsi analysés, le préjudice de la banque consécutif à la perte d'une chance de tirer profit de l'opération de crédit, peut être évalué à la somme de 98 000 €.
5-la garantie de la société d'assurances Albingia Iard au titre de la police RC 1008247 :
En vertu de l'article 3.2 des conditions spéciales de la police, l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir, dans le cadre de son activité, en raison des dommages immatériels non consécutifs causés à autrui, résultant notamment de faute, erreurs de droit ou de fait, manquement aux obligations souscrites, omission, inexactitude, oubli, négligence, exécution défectueuse de ses prestations, inobservation des formalités ou des délais imposés par les lois et règlements en vigueur, fausses interprétations de textes légaux ou réglementaires ; l'article 1 de de ces mêmes conditions spéciales définit le dommage immatériel consécutif comme tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d'un droit, de l'interruption d'un service rendu par une personne ou par un bien ou de la perte d'un bénéfice, en l'absence de dommages corporels ou de dommages matériels.
La société d'assurances est fondée à soutenir que les restitutions consécutives à l'annulation de l'acte de vente et du contrat de prêt constituent des dommages immatériels non consécutifs, qui ne sont pas indemnisables au titre de la garantie souscrite ; reste les préjudices subis par M. et Mme [P] (charges de copropriété réglées, travaux d'aménagement payés) et par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence (perte du profit escompté dans l'opération de crédit) directement liés à la faute commise par la société Herod's Palace, ayant dissimulé aux acquéreurs, lors de la vente intervenue le 29 septembre 2011, l'expertise judiciaire en cours sur le non-respect des servitudes instaurées dans l'acte notarié du 12 juillet 2006.
À cet égard, la société Albingia Iard invoque la clause d'exclusion de garantie prévue à l'article 5 k des conditions spéciales de la police, dont il résulte que sont exclues du contrat les responsabilités résultant d'une violation délibérée par l'assuré des lois et règlements ou des usages constants régissant l'exercice de sa profession ou des servitudes existantes ; en l'occurrence, l'expert, M. [E], a clairement indiqué, dans son rapport du 13 juillet 2016, que l'assiette de la servitude de passage grevant la parcelle D n° [Cadastre 4] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 3] avait été « privatisée », dans le cadre des travaux de construction, par la société Herod's Palace, puisque l'assiette de la servitude se trouvait constamment encombrée par des véhicules, qui y stationnaient, que des réseaux souterrains, non prévus dans l'acte constitutif, avaient été aménagés en tréfonds et que l'édification d'un mur bahut surmonté d'un grillage avait eu pour effet de la rendre inaccessible aux copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Large III, ainsi privés de la jouissance de la bande de terrain correspondante ; ce faisant, la société Herod's Palace a délibérément violé une servitude existante au sens de l'article 5 k des conditions spéciales de la police et elle ne peut sérieusement soutenir que, les travaux étant exécutés sous les ordres d'un maître d''uvre et par une entreprise, elle n'avait pas connaissance de la nature précise des travaux exécutés et n'a donc pas personnellement violé la servitude existante ; en sa qualité de maître d'ouvrage, effectuant habituellement des opérations de promotion immobilière, elle ne pouvait, en effet, ignorer les modalités d'exercice de la servitude de passage résultant de l'acte notarié du 12 juillet 2006.
Il résulte de ce qui précède que la société Albingia Iard est fondée à dénier sa garantie, dès lors que les préjudices, dont l'indemnisation est sollicitée, procèdent d'une violation délibérée par son assuré d'une servitude de passage existante, à l'origine de la procédure de référé-expertise engagée par la copropriété voisine, procédure ayant été dissimulée à M. et Mme [P] lors de l'acquisition de leur bien.
6-les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La société Herod's Palace qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer diverses aux indemnités de procédure, qui seront indiquées ci-après, à M. et Mme [P], à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence et à la société Albingia Iard, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Rejette la demande de sursis à statuer,
Au fond, réforme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 14 juin 2016, mais seulement en ce qu'il a :
'débouté M. et Mme [P] de leur demande de remboursement des émoluments versés au notaire lors de la vente et des charges de copropriété,
'prononcé des condamnations à l'encontre de la société d'assurances Albingia Iard,
'condamné la société Herod's Palace à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne la société Herod's Palace à payer à [G] [P] et [K] [W] son épouse les sommes de :
' 3547,10 € correspondant aux émoluments versés au notaire lors de l'établissement de l'acte de vente,
'5120,42 € au titre des charges de copropriété réglées au cours de la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2015,
Met hors de cause la société d'assurances Albingia Iard,
Condamne la société Herod's Palace à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes Provence la somme de 98 000 € en indemnisation de son préjudice,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Précise, pour les besoins de la publicité foncière, que le bien, dont la vente est annulée, a été acquis par :
[G] [P], né à [Localité 10] le [Date naissance 7] 1971, de nationalité française,
[K] [W] épouse [P], né à [Localité 9] le [Date naissance 2] 1977, de nationalité française,
En état futur d'achèvement de la société civile de construction vente Herod's Palace suivant acte dressé par Me [C] [R], notaire à [Localité 12], le 29 septembre 2011, publié et enregistré le 10 novembre 2011 à la conservation des hypothèques de [Localité 12], 3ème bureau -2011 D n° 17 453, volume 2011 P n° 10 3002,
Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 11] »,
Ledit ensemble immobilier comprenant un bâtiment collectif élevé sur deux sous-sols, d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, une bastide, trois bâtiments individuels dont deux jumelées dénommés « Villa 1 », « Villa 2 » et « Villa 3 », des parkings automobiles attachés à l'usage de chacun des bâtiments et des espaces verts, une voirie, un éclairage et des réseaux divers à l'usage de l'ensemble immobilier,
Cadastré :
Préfixe
Section
n°
Lieu-dit
Surface
[Cadastre 8]
D
[Cadastre 3]
[Adresse 11]
00 ha 35 a 83 ca
Désignation des biens :
Le lot n° 95 à savoir :
Dans la bastide, au rez-de-chaussée, un appartement de type 4, portant le n° 95 sur le plan dudit niveau, comprenant une entrée avec porche, un séjour, une cuisine, un dégagement avec placard, trois chambres avec placard, une salle de bains, un WC,
Un garage attenant avec rangement,
Et la jouissance exclusive et privative du jardin tel que défini aux plans annexés à l'acte,
Avec les 454/10 065° de la propriété du sol et des parties communes générales,
Les 454/10 000° des charges d'entretien de la voirie intérieure,
Les 4897/10 000° du bâtiment bastide,
Et les 10 000/10 000° de la partie commune spéciale au lot n° 95,
État descriptif de division - règlement de copropriété :
L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Me [F] [R], notaire à [Localité 12], le 21 septembre 2009, volume 2009 P, n° 8077,
Ledit état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié aux termes d'un acte reçu par Me [C] [R], notaire à [Localité 12], le 13 décembre 2010, dont une copie authentique a été publié au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 13 janvier 2011, volume 2011 P, n° 387,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Herod's Palace aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [P] la somme de 3000 €, à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alpes Provence la somme de 1500 € et à la société Albingia Iard la somme de 1500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
Le greffier Le président
