COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
15e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 FEVRIER 2018
N° 2018/ 127
Rôle N° 17/01768
[Y] [D]
SCICV LE JARDINS DES ECOLES
SCI GAZETAIN 1
SCI GAZETAIN 2
SCI GAZETAIN 3
SCI GAZETAIN 4
SCI GAZETAIN 5
SCI CHAZET
SCI GAZETAIN
SCI LOCATER
C/
[W] [N]
[L] [Y]
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D'AZUR
SCP [N]. [E] & [B]. [X]
Grosse délivrée
le :
à : Me Sébastien BADIE
Me Dounia AZERINE
Me [E] [U]
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge Commissaire du Tribunal de Grande Instance de DIGNE- LES-BAINS en date du 12 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 11/00017.
APPELANTS
Monsieur [Y] [D]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCICV LE JARDINS DES ECOLES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN 1 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN 2 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN 3 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN 4 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN 5 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI CHAZET prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI GAZETAIN prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI LOCATER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Madame [W] [N]
demeurant [Adresse 3]
assignée à l'étude d'huissier le 16/06/2017
défaillante
Monsieur [L] [Y]
né le [Date naissance 2] 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Dounia AZERINE, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D'AZUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège sis [Adresse 5]
assignée à personne habilitée le 16/06/2017
défaillante
SCP [N]. [E] &[B]. [X] Société Civile Professionnelle de Mandataires Judiciaires, mandat conduit par Maître [B] [X], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI GAZETAIN 5, SCI SCCV LE JARDIN DES ECOLES, SCI CHAZET, SCI GAZETAIN, SCI GAZETAIN 1, SCI GAZETAIN 2, SCI GAZETAIN 3, SCI GAZETAIN 4, SCI LOCATER, M. [Y] [D], Mme [W] [N], nommée à ces fonctions par jugement du 13 juin 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS, et par jugement désignant la SCP [N]. [E] & [B]. [X] aux lieu et place de Me [X] du 9 janvier 2013 rendu par le Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me [E] [U], avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Présidente
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. Alain VERNOINE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018,
Signé par Madame Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Présidente et Madame Ingrid LAVIGNAC, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
LA SCP [N] [E] & [B] [X], agissant en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés civiles SCI GAZETAIN, SCI GAZETAIN 1, SCI GAZETAIN 2, SCI GAZETAIN 3, SCI GAZETAIN 4, SCI GAZETAIN 5, la SCICV LE JARDIN DES ECOLES, ainsi que la SCI CHAZET et la SCI LOCATER, poursuit la liquidation des actifs de ces sociétés dont dépend un immeuble situé [Adresse 7] acquis le 20 juillet 2007 pour 260 000 € et sur lequel la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d'Azur ( le Crédit Agricole) dont la créance a été admise pour 452 583,68 €, dispose d'un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 250 000 € et 150 000 €
Par ordonnance dont appel du 12 janvier 2017 le juge commissaire du tribunal de grande instance de Digne , statuant après expertise produite par le Crédit Agricole et communication de devis de travaux de rénovation, a:
- rejeté la proposition d'acquisition de gré à gré soumise par Monsieur [L] [Y] sur la sur la base d'un avis de valeur établi par l'office notarial de [Localité 3] le 23 juillet 2015 pour un prix proposé de 30'000 €
' ordonné la vente aux enchères des actifs immobiliers de la SCI GAZETAIN 5
' fixé la mise à prix des enchères à la somme de 80'000 € avec possibilité de baisse du quart de la moitié en cas de carence d'enchères
' ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation.
Le juge commissaire énonce en ses motifs:
- l'ensemble de l'immeuble exploité en hôtel dépend d' une copropriété constituée de parties communes et de parties provatives.
- le mauvais état de l'immeuble relevé tant par M [W] mandaté dans le cadre de la procédure collective, que par M [B], expert commis par le CREDIT AGRICOLE et leurs évaluations respectives dans une fourchette comprise entre 80 à 90 000 € , et pour le second à 60 000 €, après déduction du coût des travaux de réfection
- la contradiction entre ces deux évaluations et un avis de valeur notarié limité à 30 000 € pour les deux étages qu'il convenait d'écarter pour cette raison et en ce qu'il incluait la dépréciation de la toiture qui est une partie commune de la copropriété, et le rejet de la demande de vente de gré à gré formée par Monsieur [Y] à hauteur de 30 000 €, conduisant faute d'autres proposition, à ordonner la vente aux enchères de l'immeuble
Le 27 janvier 2017 Monsieur [Y] [D], la S.C.1. GAZETAIN 1a S.C.I. GAZETAIN 2, la S.C.I GAZETAIN 3, la S.C.l. GAZETAIN 4 et S.C.l. GAZETAIN 5, la S.C.I. LOCATER, la SCI CHAZET et la SCICV LE JARDINS DES ÉCOLES, ont relevé un appel total de cette ordonnance.
Au terme de leurs conclusions transmises le 17 janvier 2018 ils demandent à la cour :
Vu l'ordonnance dont appel
Vu les pièces produites
- Recevoir l'appel formé.
A titre principal :
- Ordonner le sursis à statuer.
A titre subsidiaire :
- Confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'e1le a rejeté la vente de gré à gré.
- Confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a ordonné la vente aux enchères du bien appartenant à la SCI GAZETAIN 5.
- Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a retenu une mise à prix de 80 000 €
Statuant nouveau,
- Ordonner la vente aux enchères du bien situé à [Adresse 7] aux enchères publiques avec une mise à prix qui ne saurait être inférieure au montant de l'évaluation réalisée par Monsieur [B], soit 250 000 €/260 000 €.
En tout état de cause,
- Rejeter la demande d`expertise judiciaire sollicitée par Maître [X], es qualité
- Condamner tout succombant à la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu`aux entiers dépens
Ils invoquent à cet effet:
- la plainte contre X déposée par M [D] entre les mains du procureur de la République de Digne les Bains pour escroquerie, et l'enquêtre préliminaire en cours
- la plus value tenant à la possibilité d'accéder à l'immeuble à partir de la rue par un couloir donnant sur la porte située sur la face Nord de l'immeuble, le seul accès n'étant pas limité à celui passant par le bar restaurant. Ils s'opposent toutefois à l'organisation d'une expertise judiciaire qui permettrait de procéder à cette vérification, estimant que cette demande émanant du syndic ne repose sur aucun intérêt légitime.
- les insuffisances des avis de valeur autres que celui auquel est parvenu M [B]
- leur opposition à une vente de gré à gré
Vu les conclusions transmises le 16 juin 2017 par M [L] [Y] qui demande à la cour
'Vu I'articIe L 642-18 al. 3 du Code de commerce',
Au principal
- Réformer la décision dont appel.
- Débouter Monsieur [Y] [D] de sa demande de vente aux enchères de l'immeuble de la SCI GAZETAIN [Adresse 7], cadastre section F n' [Cadastre 1] lots
n' [Cadastre 2] à [Cadastre 3],
- Autoriser la cession par Maître [X] es qualités au profit de Monsieur [L] [Y] de l'immeuble de la SCI GAZETAIN [Adresse 7], cadastré section F n' [Cadastre 1] lots n' [Cadastre 2] à [Cadastre 3], au prix de 30 000.00 €, payable au comptant et sur fonds propres.
A titre subsidiaire
- Confirmer I'ordonnance du Juge Commissaire déférée.
- Débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions.
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
Il se prévaut
- des mentions d'un constat d'huissier du 9 mai 2016 dressé à l'initiative de Me [X] selon lequel il n'existe pas et n'a jamais existé d'accès aux lots appartenant à la SCI GAZETAIN 5 par l'extérieur, et des constatations identiques de l'expert du crédit agricole qui évoque le passage mentionné dans l'état descriptif de division pour ajouter ' ' que cet accès n'a pas encore été créé, le seul accès étant actuellement par le rez de chaussée'
- de l'état dégradé de l'immeuble qui justifierait une cession de gré à gré rapide ou subsidiairement sa vente aux enchères ordonnée par le jugement
Vu les conclusions transmises le 29 septembre 2017 par la SCP [N] [E] & [B] [X] agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI GAZETAIN, SCI GAZETAIN 1, SCI GAZETAIN 2, SCI GAZETAIN 3, SCI GAZETAIN 4, SCI GAZETAIN 5, SCICV LE JARDIN DES ECOLES, SCI CHAZET et la SCI LOCATER, qui demande à la cour:
Vu l'ordonnance rendue par le Juge commissaire du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS le 12janvier 2017 ;
Vu l'article L 642-18 du Code de commerce ;
- Rejeter l'appeI formé par M. [D], la SCI GAZETAIN 5 et autres à l'encontre de l'ordonnance rendue par le Juge commissaire près le Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS le 12 janvier 2017
En conséquence, débouter purement et simplement M. [D], la SCI GAZETAIN 5 et autres del'intégraIité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- DébouterM [Y] de ses demandes fins et conclusions
- Ordonner une expertise judiciaire ;
- Désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en pareille matière, et notamment :
- Décrire l'immeuble propriété de la SCI GAZETAIN 5 sis [Adresse 7]
[Adresse 7], cadastré section F N' [Cadastre 1] Lots 5 et [Cadastre 3] ;
- Evaluer ledit immeuble ;
- Dire si l'accès auxdits lots ne peut se faire que par le bar restaurant ;
- Donner son avis sur les possibilités de partage en nature et sur éventuellement la composition
de lots ;
- Proposer une mise à prix de l'immeuble ou des éventuels lots dans le cadre d'une vente sur
adjudication ;
- Procéder de façon générale, à toutes constatations et conclusions utiles sur la situation de
l'immeuble, notamment au regard de son occupation en vertu de baux en cours et des règles
d'urbanismes applicables.
A titre subsidiaire,
- Confirmer I'ordonnance rendue par le Juge commissaire près le Tribunal de Grande Instance de DIGNELES BAINS le 12 janvier 2017 ,
Madame [W] [N], assignée en étude d'huissier le 15 juin 2017, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d'Azur, dont l'assignation a été remise à personne habilitée le 16 juin 2017, n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance clôturant l'instruction de la procédure a été rendue le 24 janvier 2018.
SUR CE
Attendu que l'arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Attendu que le présent litige s'inscrit dans le cadre de l'article L 642-18 du Code de Commerce selon lequel :
« Les ventes d'immeubIes ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civilesd'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 à L. 322-9 sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.
Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'ef'fet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où lejugement d'ouverture l'avait suspendue.
Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.»
Que se posent les questions relatives à l'évaluation et aux modalités de la vente du bien figurant dans l'actif de la SCI GAZETAIN 5 dont la procédure de redressement judiciaire, puis depuis le 13 juin 2012, la procédure de liquidation judiciaire, ont été étendues aux autres sociétés appelantes.
Attendu que l'immeuble dans lequel se situent les biens de la SCI GAZETAIN 5 est un ancien hôtel à l'enseigne « [Établissement 1] '', implanté sur trois étages qui est composé :
- au rez-de-chaussée des locaux commerciaux avec accès privé exploités en café restaurant,
propriété de M. [Y].
- au premier étage et à l'arrière du bâtiment: un appartement indépendant du reste de l'immeuble avec son accès privé comprenant deux pièces, propriété de Mme [F].
- aux deux étages supérieurs de l'ensemble hôtelier concerné par la présente procédure de vente sur adjudication. composé de chambres avec points d'eau (ou pas) appartenant à la SCI GAZETAIN 5,
Que l'état du bâtiment est décrit comme ' mauvais' par l'expert [B], commis par le Crédit Agricole, tandis que M [W], technicien désigné dans le cadre de la procédure collective, estime qu'il «se trouve dans un état déplorable et nécessitera obligatoirement une intervention de réfection totale. Il est évident que cet hôtel ne correspond plus depuis longtemps aux critères de sécurité et d'hygiène, la valeur commerciale n'existe donc plus seule reste l'exploitation de la surface des planchers». Enfin la SCP TURLUR LANGELIN-DUPRIEZ SULMONI Notaires à Forcalquier ajoute que:
- La toiture est à refaire entièrement. Elle est soutenue par des étais, et menace de s'écrouler.
- Points positifs : de beaux volumes qui offrent diverses possibilités.
- Point négatif: Immeuble en péril.
Sur le sursis à statuer:
Attendu que les appelants demandent le prononcé d'un sursis à statuer en l'état de la plainte adressée pour le compte de M [D] au Procureur de laRépublique faisant notamment état d'un mur construit par M. [Y] bouchant ainsi l'accès à ses lots, de l'évaluation faite par l'Office Notarial de [Localité 3] à hauteur de 30 000 € alors que 7 ans auparavant cette même étude avait procédé à la vente du bien au prix de 260 000 €.
Qu'en effet, le 15 janvier 2017, l'ancien gérant de l'entreprise GAZETAIN 5, a porté plainte en réaction à la proposition d'acquisition par M [Y] des locaux de l'ancien hôtel. Toutefois, compte tenu de ce que, d'une part, la plainte a été déposée contre X pour l'infraction de tentative d'escroquerie sans qu'il ne soit possible, en l'état de la production de la seule audition du plaignant si des manoeuvres frauduleuses sont suceptibles d'être caractérisées, et que, d'autre part, le mandataire [W] qui fait état de cet emmurement dont il a manifestement tenu compte fournit un état de valeur compris dans une fourchette comprise entre 80 à 90 000 € , il n'y a pas lieu en conséquence de surseoir à statuer jusqu'à l'issue, au demeurant incertaine, de l'enquête préliminaire en cours.
Sur la demande d'expertise:
Attendu que la cour se trouve comme l'était le juge commissaire en possession de trois évaluations du bien, lesquelles ne sont pas en contradiction en ce que, comme il a été noté dans l'ordonnance déférée, l' avis de valeur notarié limité la valeur de deux étages à 30 000 € pour en ce qu'il incluait la dépréciation de la toiture qui est une partie commune.
Qu'une nouvelle expertise ne s'impose pas.
Sur l'évaluation du bien et l'orientation de sa vente :
Attendu que le juge commissaire a tiré des documents permettant l'évaluation du bien, les conclusions qui s'imposaient en déduisant comme l'avait préconisé l'expert M [B] de valeur de l'ensemble des lots vendus en bloc à 250 000 ou 260 000 €, le coût des travaux de rénovation, chiffré selon devis détaillé à 119 100 € TTC, et en apportant un correctif à la valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages retenue pour permettre ainsi de chiffrer une valeur résiduelle des actifs à 60 000 €, permettant la mise en vente sur mise à prix de 80 000 € avec possibilité de réduction d'enchères, en écartant ainsi la proposition de vente de gré à gré à M [Y].
Qu'en conséquence l'ordonnance sera confirmée en ces dispositions, et complétée sur les modalités de la licitation, conformément à la demande de précision présentée par le mandataire judiciaire.
Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe, et qu'il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par défaut, après avoir délibéré conformément à la loi
DIT n'y avoir lieu au prononcé d'un sursis à statuer ni à l'organisation d'une expertise judiciaire,
Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions.
Y ajoutant
Ordonne la vente aux enchères à la barre du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS, sur le cahier des charges qui sera établi par Maître [E] [U], Avocat à [Localité 2], du bien,dépendant de la SCI GAZETAIN 5, société civile immobilière au capital social de 300 €, inscrite au RCS de MANOSQUE sous le N' 493 148 985, dont le siège social est [Adresse 2], et dont le dirigeant est M. [Y] [D] demeurant [Adresse 1], et Mme [W] [N] demeurant [Adresse 3] situé sur la Commune de [Localité 4] ([Adresse 7], cadastré section F N' [Cadastre 1] Lots N°[Cadastre 2] à [Cadastre 3] comprenant au sein d'un,immeuble de deux niveaux sur rez-de-chaussée: les deux étages (chambres avec points d'eau ou non d'un ancien hotel) ;
Dit que la vente s'effectuera à la barre du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS, en un seul lot sur la mise à prix de 80 000 € , avec possibilité de baisse de mise à prix d'un quart, puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;
Dire qu'une visite des biens sera effectuée à la diligence de Me [U] au cours de l'un des quinze jours précédant la date fixée pour ladite vente ;
Dit qu'en cas de carence d'enchères, Maître [X] ne pourra être déclarée adjudicataire et que dans ce cas elle pourra poursuivre de nouveau la vente sans autre formalité que la publicité imposée avec pour nouvelle mise à prix le montant de la demière carence d'enchère avec la nouvelle possibilité de baisse du quart et de la moitié en cas de carence d'enchère ;
Dit que cette nouvelle vente pourra intenrenir après une simple sommation aux créanciers inscrits et au saisi de comparaître pour une audience éventuelle qui statuera sur éventuellement tout dire déposé dans le délai légal ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile .
Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
