COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 FEVRIER 2018
bm
N° 2018/ 189
Rôle N° 16/12933
[U] [U]
C/
SARL NICE GESTION
Grosse délivrée
le :
à :
Me Rachel COURT-MENIGOZ
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04154.
APPELANTE
Madame [U] [U]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
assistée de Me Rodolphe MACHETTI, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SARL NICE GESTION représentée pa son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2], agissant en qualité de syndic de l'Immeuble sis [Adresse 3], subrogé dans les droits de l'Hôpital [Établissement 1] dit Hôpital [Établissement 2] sis [Adresse 4], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Dominique BRUNEL de la SELARL BRUNEL - CASTELLACCI - PEROU LIPERINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte du 20 décembre 1982, l'hôpital [Établissement 1] a donné à bail emphytéotique pour une durée de 80 ans à la SARL agence Otic un ensemble constitué de deux immeubles « [Établissement 3]» et « [Établissement 4] », situés [Adresse 3], moyennant paiement d'une redevance annuelle indexée.
Le 19 mai 1983, la SARL agence Otic a créé une copropriété régie par un règlement de copropriété et un cahier des charges puis a vendu les lots qui en dépendent avec cession correspondante du droit au bail, chaque copropriétaire étant tenu au paiement de sa quote-part de redevance d'emphytéose annuelle.
L'administration de la copropriété a été confiée à la société Nice gestion en qualité de syndic.
Le 25 juillet 1983, la SARL agence Otic a cédé à madame [U] le lot numéro 14 de l'ensemble immobilier au sein de la « [Établissement 4] ».
Le 16 avril 2010, la société Nice gestion a acquitté la somme de 12.667,09 euros réclamée par voie d'avis à tiers détenteur par l'hôpital [Établissement 1] au titre de redevances annuelles d'emphytéose impayées.
Par exploit du 16 juillet 2014, la société Nice gestion, en sa qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 3] se déclarant subrogé dans les droits de l'hôpital [Établissement 1], a fait assigner madame [U] devant le tribunal de grande instance de Nice, en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15.902,39 euros au titre de la redevance d'emphytéose.
Le tribunal, par jugement du 26 avril 2016, a notamment :
- débouté madame [U] de ses demandes
- condamné madame [U] à payer à la société Nice gestion, agissant en qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 3], la somme de 6320,73 euros au titre de la redevance du bail emphytéotique due sur le lot numéro 14 de l'immeuble en copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2015, avec intérêts légaux capitalisés aux dates d'exigibilité de la redevance
- débouté la société Nice gestion agissant en qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 3], de ses autres ou plus amples demandes
- ordonné l'exécution provisoire du jugement
- condamné madame [U] à payer à la société Nice gestion, agissant en qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 3], la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné madame [U] aux dépens.
Madame [U] [U] a régulièrement relevé appel, le 11 juillet 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.
Elle demande à la cour, selon conclusions déposées le 10 mars 2017 par RPVA, de :
Au principal
- l'accueillir en son appel et le dire fondé
- constater que le syndicat des copropriétaires subrogé dans les droits de l'hôpital hospice a ramené ses demandes initiales à la somme de 6302,73 euros
- dire et juger que ces demandes n'en demeurent pas moins irrecevables en vertu de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal d'instance de Nice du 18 juin 1996 et de l'arrêt confirmatif de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 septembre 2002
Subsidiairement sur le fond
- dire et juger qu'elle est bien fondée à compenser chaque année à due concurrence le montant de sa redevance d'emphytéose avec le montant de l'impôt foncier qu'elle règle aux lieu et place de l'hôpital hospice, propriétaire bailleur
- dire et juger que pour la période considérée (2009-2015), madame [U] qui justifie avoir réglé au titre de la taxe foncière la somme globale de 6574 euros présente donc un compte créditeur de 253,27 euros
- dire et juger en conséquence que les demandes du syndicat des copropriétaires sont infondées et en conséquence l'en débouter
Reconventionnellement
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à madame [U] la somme de 5000 euros de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile
- condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser les comptes de copropriété de manière à ce que madame [U] n'apparaisse plus en ligne débitrice, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à madame [U] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Formant appel incident, la SARL Nice gestion sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 12 janvier 2017 :
- constater qu'elle a ramené sa demande à la somme de 6320,73 euros selon décompte, au titre de sa quote-part des sommes dues, non diminuées du montant de la taxe foncière
- dire et juger que la quote-part de la redevance emphytéotique due par madame [U] au titre des années 2009 à 2015 n'est pas prescrite
- dire et juger que la présente instance ne concerne pas les mêmes parties et que la demande n'est pas fondée sur la même cause
- rejeter l'autorité de chose jugée
- en conséquence, débouter madame [U] de sa demande principale et confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à autorité de la chose jugée, et débouté madame [U] de ses demandes
- dire et juger que le paiement de la redevance du bail emphytéotique incombe à l'emphytéote et que le paiement doit être effectué entre les mains du syndic subrogé dans les droits de l'hôpital [Établissement 1] dit hôpital [Établissement 2]
- débouter madame [U] de sa demande reconventionnelle
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté madame [U] de ses demandes
- dire et juger que madame [U] refuse de s'acquitter de la redevance du bail emphytéotique depuis l'année 1984, contrairement à tous les autres copropriétaires
En conséquence
- dire et juger qu'en sa qualité d'emphytéote madame [U] doit et devra régler pour l'avenir sa quote-part de la redevance du bail emphytéotique au syndic de copropriété, lequel est redevable de celle-ci pour le compte des copropriétaires, à l'égard de l'hôpital [Établissement 1]
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 26 avril 2016, en ce qu'il a condamné madame [U] au paiement à la société Nice gestion, en sa qualité de syndic de la copropriété subrogé dans les droits de la maison de retraite [Établissement 5] de la somme de 6320,73 euros au titre de la redevance du bail emphytéotique due sur le lot numéro 14 pour la période du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2015
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 26 avril 2016 en ce qu'il a débouté madame [U] de ses demandes
- condamner madame [U] à payer pour l'avenir à la société Nice gestion en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3], subrogé dans les droits de la maison de retraite [Établissement 5] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner madame [U] aux entiers dépens.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes
La SARL Nice gestion demande à la cour de dire et juger que la quote-part de la redevance emphytéotique due par madame [U] au titre des années 2009 à 2015 n'est pas prescrite ; ainsi que l'a relevé le tribunal, ladite société a ramené ses prétentions à la période non couverte par la prescription en les réduisant à la somme de 6320,73 euros ; le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription ne fait plus discussion.
S'agissant du moyen tiré de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du tribunal d'instance de Nice du 18 juin 1996 et de l'arrêt confirmatif de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 septembre 2002, c'est à bon droit que le premier juge l'a écarté, après avoir relevé l'absence d'identité des litiges, en application de l'article 1351 du code civil.
Il convient d'ajouter que les parties ne sont pas les mêmes et que les procédures sont fondées sur des causes distinctes ; ainsi, le jugement du 18 juin 1996 et l'arrêt du 12 septembre 2002 opposaient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avenue capitaine Scott à madame [U] en vue d'un recouvrement de charges de copropriété ; dans la présente instance, cette dernière se trouve opposée à la société Nice gestion agissant sur le fondement de la subrogation dans les droits et actions de l'hôpital hospice, en vue d'obtenir restitution de sommes payées.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et déboute madame [U] de sa demande principale d'irrecevabilité.
Sur le paiement de la somme de 6320,73 euros
En premier lieu, pour faire échec à la demande de la société Nice gestion, madame [U] soutient que rien ne démontre que la somme de 12.667,09 euros payée volontairement par le syndicat des copropriétaires au Trésor public le 28 avril 2010, correspond effectivement à l'arriéré de fraction d'emphytéose qu'elle n'aurait pas réglée et, qu'il n'est justifié ni du principe ni du quantum de la créance alléguée, en méconnaissance de l'article 1315 du code civil, compte tenu de l'absence de tout décompte.
Cette argumentation est inopérante, en l'état de l'acte notarié dressé le 8 avril 2014 entre l'hôpital [Établissement 1] dit hôpital [Établissement 2] et la société Nice gestion, aux termes duquel l'hôpital hospice reconnaît que Nice gestion a payé la somme de 12 667,09 euros le 28 avril 2010 correspondant à la quote-part dans le bail emphytéotique de madame [U] dont elle est redevable auprès de l'hôpital hospice et, délivre ainsi quittance subrogative à Nice gestion ; cette dernière pour sa part, dans le même acte se déclare subrogée de plein droit dans tous les droits et actions de l'hôpital hospice pour toutes sommes pouvant être dues par madame [U] ; à cet acte se trouve jointe la quittance subrogative du 4 novembre 2013, signée par le représentant de l'hôpital hospice ; par ailleurs, la société Nice gestion produit aux débats deux décomptes en date des 30 septembre 2015 et 10 janvier 2017 et un relevé de compte bancaire mentionnant le débit de 12 667 09 euros.
En second lieu, madame [U] se prévaut de la compensation devant être opérée en application des articles 1289 et suivants du code civil, entre la fraction d'emphytéose non réglée à l'hôpital hospice et le montant de l'impôt foncier dont elle a fait l'avance chaque année auprès de l'administration fiscale, soit 6574 euros pour la période considérée 2009 à 2015 ; elle s'estime de ce fait créancière à hauteur de 253,27 euros.
C'est cependant à bon droit que la SARL Nice gestion s'oppose à toute compensation.
Il ne saurait être retenu comme l'a fait le premier juge le fait que madame [U] ne justifie pas avoir procédé au paiement effectif des taxes foncières.
Néanmoins, il ressort de l'acte authentique de vente de madame [U] en date du 25 juillet 1983, en page 5 reprenant les termes du bail emphytéotique du 20 décembre 1982, que la taxe foncière est due par l'emphytéote, lequel doit acquitter à compter de l'entrée en jouissance les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature relatifs à l'immeuble loué ; la clause figurant en marge de la page 12 de l'acte de vente de madame [U] et mentionnant que « la taxe foncière demeure à la charge de l'hôpital [Établissement 1] propriétaire » consentie par la SARL agence Otic venderesse, n'est pas opposable à l'hôpital hospice, lequel n'était pas partie audit acte de vente ; cette clause n'est pas davantage opposable à la société Nice gestion subrogée dans les droits de l'hôpital hospice ; ce dont il résulte que initialement, la société agence Otic était redevable de la redevance annuelle en sa qualité d'emphytéote et que désormais chacun des acquéreurs de l'agence Otic bénéficiaire de la cession partielle de droit au bail se trouve tenu aux obligations de cette dernière.
Madame [U] doit donc régler sa quote-part de redevance, ainsi que le stipule d'ailleurs son acte de vente en page 9 au titre des conditions particulières ainsi rédigées : « en ce qui concerne la redevance du bail emphytéotique, le propriétaire du lot 14 sera tenu de verser le montant de la quote-part afférente audit lot 14, de la redevance due en vertu du bail sus énoncé... » et ne saurait invoquer valablement une compensation légale.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame [U] de ses demandes au titre de la redevance et la condamne à payer à la société Nice gestion, syndic la somme de 6320,73 euros au titre de la redevance du bail emphytéotique due sur le lot 14 de l'immeuble en copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2015, avec intérêts légaux capitalisés aux dates d'exigibilité de la redevance.
La demande formée en cause d'appel par la société Nice gestion tendant à dire et juger que madame [U] devra régler pour l'avenir sa quote-part de la redevance du bail emphytéotique est en revanche irrecevable, s'agissant d'une demande future.
Sur le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts et la régularisation des comptes de copropriété
Le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame [U] de sa demande en paiement de la somme de 5000 euros de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la SARL Nice gestion, dont l'essentiel des demandes est accueilli favorablement, n'ayant commis aucune faute.
De même, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame [U] de sa demande accessoire de régularisation sous astreinte des comptes, compte-tenu du bien-fondé de la créance de 6320,73 euros.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant sur son appel, madame [U] doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Nice gestion la somme de 5000 euros au titre des frais non taxables que celle-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 26 avril 2016,
Dit irrecevable la demande de la société Nice gestion tendant à dire et juger que madame [U] [U] devra régler pour l'avenir sa quote-part de la redevance du bail emphytéotique,
Condamne madame [U] [U] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Nice gestion en sa qualité de syndic de l'immeuble en copropriété du [Adresse 3], la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le Greffier Le Président
