COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 FEVRIER 2018
LB
N° 2018/ 193
Rôle N° 16/12538
[F] [A]
[G] [R] épouse [A]
C/
Syndic. de copropriété DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]'
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-Michel KARCENTY
Me Jérôme CULIOLI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 19 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05279.
APPELANTES
Madame [F] [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Michel KARCENTY de la SCP KARCENTY & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 1], substitué par Me India FOURNIAL, avocat au barreau de [Localité 1]
Madame [G] [R] épouse [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Michel KARCENTY de la SCP KARCENTY & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, substitué par Me India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat de copropriété DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [P] [G], dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Sébastien PEROTTI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc BRIAND, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Mesdames [F] [A] et [G] [R] épouse [A] sont propriétaires indivises de lots au sein de l'immeuble situé au [Adresse 1], à [Localité 1].
Lors de l'assemblée générale du 25 juillet 2014 a été adoptée la résolution n°10 décidant de reprendre les études pour la rénovation de la cage d'escalier, mandat étant donné au syndic de recueillir plusieurs devis à cette fin.
Mesdames [A] ont demandé au tribunal de grande instance de Nice de déclarer nulle, sur le fondement de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la clause du règlement de copropriété qui dispense les propriétaires du rez-de-chaussée de participation aux dépenses et frais relatifs à la réparation et à l'éclairage de l'escalier.
Par jugement du 19 mai 2016, le tribunal a débouté Mesdames [A] de leurs demandes.
Par acte du 4 juillet 2016, Mesdames [F] et [G] [A] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 octobre 2017 par RPVA, elles demandent à la cour, au visa du règlement de copropriété, du procès-verbal d'assemblée générale du 10 juillet 2015 et des articles 1354 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement entrepris pour :
- constater l'aveu extrajudiciaire du syndicat des copropriétaires quant à l'absence d'exonération des copropriétaires du rez-de-chaussée quant aux frais et dépenses relatifs aux réparations et à l'éclairage de la cage d'escalier,
-juger non écrite la clause exonérant les copropriétaires du rez-de-chaussée des frais et dépenses relatifs aux réparations et à l'éclairage de la cage d'escalier,
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de constat d'huissier du 8 juillet 2016 à hauteur de 392,24 euros, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-dire qu'elles seront dispensées du paiement de ces condamnations, en application des dispositions du paragraphe 2 de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
A l'appui de leurs demandes, elles soutiennent pour l'essentiel que le syndicat des copropriétaires a mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 10 juillet 2015 un projet de résolution n°8 relatif à la réfection de la cage d'escalier et de l'entrée prévoyant une répartition des frais calculée sur l'ensemble des tantièmes de la copropriété, ce qui démontre selon elle que le syndicat admet que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne peuvent être dispensés des frais afférents à la réparation de la cage d'escalier. Elles font valoir que le critère de l'utilité est inopérant pour les dépenses relatives aux escaliers et qu'en tout état de cause, les copropriétaires en ont, en l'espèce, l'utilité.
En réplique, dans ses dernières conclusions déposées le 4 décembre 2017 par RPVA, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 1] demande à la cour, de :
-confirmer le jugement entrepris et débouter Mesdames [A] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner Mesdames [A] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamner les appelantes à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mesdames [A] aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, il soutient pour l'essentiel que les moyens des appelantes ne sont pas fondés. Il fait valoir en particulier que la résolution du 10 juillet 2015 ne saurait être regardée comme un aveu extrajudiciaire, dans la mesure où elle porte sur la réfection de l'entrée et des escaliers, et non sur l'utilisation de la seule cage d'escalier.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité de la clause litigieuse du règlement de copropriété :
Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble en cause : « Les propriétaires du rez-de-chaussée ne participeront pas aux dépenses et frais relatifs à la réparation et à l'éclairage de l'escalier. »
*Sur le moyen tiré de l'existence d'un aveu extrajudiciaire :
Aux termes de l'article 1354 du code civil dans sa rédaction alors applicable : « L'aveu qui est opposé à une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire. »
En l'espèce, si l'assemblée générale des copropriétaires a, le 10 juillet 2015, adopté une résolution n°8 décidant « la réfection de la cage d'escalier et de l'entrée » et répartissant les frais de ces travaux en 105/105 tantièmes, incluant ainsi les copropriétaires du rez-de-chaussée, il ne se déduit pas de cette résolution, dont l'objet est plus large que la seule réparation de l'escalier puisque les travaux qu'elle autorise consistent en la réfection de l'entrée de l'immeuble, que le syndicat des copropriétaires aurait avoué que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne pourraient être exonérés des frais afférents aux réparations de la cage d'escalier.
Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté.
*Sur le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
Aux termes de l'article de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
En vertu toutefois des dispositions de l'article 24 de cette même loi, le règlement peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de l'immeuble et du procès-verbal de constat en date du 8 juillet 2016, que la cage d'escalier ne bénéficie pas aux lots n°1, 2 et 4 à 6 du rez-de-chaussée, ceux-ci étant des locaux commerciaux sans accès aux parties communes, seul le lot n°3, qui ne bénéficie pas de la dispense de participation à cette dépense, bénéficiant d'un accès aux parties communes.
Dès lors, le règlement de copropriété pouvait stipuler qu'en raison de la situation particulière des lots n°1, 2 et 4 à 6 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et qui n'avaient pas l'utilité de la cage d'escalier, ceux-ci pourraient être dispensés de la participation aux dépenses afférentes aux réparations de cette partie commune.
Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté.
*Sur le moyen tiré de l'abus de majorité :
La seule circonstance que l'assemblée générale aurait, au cours de l'assemblée générale du 25 juillet 2014, donné quitus de sa gestion au syndic et les actions judiciaires que Mesdames [A] disent avoir été contraintes d'engager à l'encontre de la copropriété ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un abus de majorité. Le moyen n'est pas fondé.
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement ne peut qu'être confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Le droit d'agir en justice dégénère en abus si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
En l'espèce, les pièces du dossier ne permettent pas de caractériser une telle attitude de la part de Mesdames [A].
Sur les autres demandes :
Succombant sur leur appel, Mesdames [A] doivent être condamnées aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 19 mai 2016,
Condamne Mesdames [F] [A] et [G] [R] épouse [A] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » à [Localité 1] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
