COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 19 JANVIER 2018
N°2018/0016
Rôle N° 16/02423
[Z] [S] épouse [L]
[M] [T]
C/
[W] [V]
[E] [G]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean Michel GARRY
Me Laurence LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 23 Novembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/01720.
APPELANTS
Madame [Z] [S] épouse [L] exploitant un fonds de commerce à l'enseigne 'HUIT A HUIT' sis [Adresse 13], RCS TOULON N° 414 651 786
née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11]
représentée et plaidant par Me Jean Michel GARRY de la SELARL GARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Mathieu D'ACQUI, avocat au barreau de TOULON
Maître [M] [T] es-qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Mme [Z] [L], désigné par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Toulon en date du 14/01/2011, demeurant [Adresse 7]
représenté et plaidant par Me Jean Michel GARRY de la SELARL GARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Mathieu D'ACQUI, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Madame [W] [V]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Emeric GUILLERMOU, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Alice DUGUET, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [E] [G]
né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Emeric GUILLERMOU, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Alice DUGUET, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Juin 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTANIE, Présidente, et Mme Florence TANGUY, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente (rapporteur)
Mme Béatrice MARS, Conseiller
Mme Florence TANGUY, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017, prorogé au 16 Novembre 2017, au 30 Novembre 2017, au 21 Décembre 2017 et au 19 Janvier 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2018.
Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, procédure, moyens et prétentions des parties :
Les consorts [I], au droit desquels viennent aujourd'hui [W] [I] divorcée [G] et [E] [G], fils de [W], donnent à bail à construction, selon acte authentique en date du 29 octobre 1984, à la SARL libre-service Genty, aux droits de laquelle vient aujourd'hui [Z] [L], une partie de la parcelle cadastrée section AN N° [Cadastre 4], située à [Localité 8] (Var) [Adresse 10], constituée par une bande de terrain d'une superficie de 120 m² environ, contigüe à l'autre partie bâtie de cette parcelle, faisant déjà l'objet d'un bail commercial conclu entre les mêmes parties, pour l'exploitation d'un libre service de type supérette, à charge d'y édifier un bâtiment annexe à caractère commercial, en vue de l'extension de l'activité commerciale précitée.
Il est prévu au contrat de bail à construction que le bailleur, à l'échéance du contrat de bail à construction, dont l'expiration est prévue à pareille époque de l'année 2002, soit le 29 octobre 2002, promet de donner à bail commercial les biens et les constructions qui y seront édifiées, au profit du preneur ou de son successeur.
À l'issue du bail à construction, aucun bail commercial n'est finalisé.
Les bailleurs provoquent la désignation, selon ordonnance de référé en date du 15 novembre 2005, de l'expert [F] dont le rapport en date du 6 mai 2008 conclut, après application d'un correctif de 30 % destiné à prendre en compte le non respect par le bailleur de son obligation de prise en charge des travaux d'isolation de la terrasse et des travaux de sécurité concernant le monte-charge, à la fixation du montant du loyer annuel à la somme de 12'600 € hors-taxes et hors charges, portée après indexation au 1er mai 2008, à la somme annuelle de 13'824,25 euros.
Dans le même temps, les bailleurs font délivrer commandement à la locataire, selon acte extrajudiciaire du 4 décembre 2008, de payer les loyers dus pour la période du mois de novembre 2002 au 1er mai 2008.
Ce commandement est demeuré sans effet.
Statuant par jugement en date du 7 juin 2010, le tribunal de grande instance de Toulon, saisi par les bailleurs selon acte d'assignation à jour fixe, en date du 18 mars 2010 :
condamne la locataire à payer aux bailleurs, à titre de loyer commercial, avec l'exécution provisoire, la somme de 1050 € mensuels, hors charge et hors-taxes, à compter de la présente décision,
la condamne en outre à payer l'arriéré d'un montant de 63'000 €, arrêté à octobre 2009, sauf à parfaire, avec exécution provisoire sur les 2/3 de la somme,
sur la demande reconventionnelle, constate que les bailleurs n'ont pas respecté l'obligation de délivrance,
avant dire droit, ordonne une mesure d'expertise confiée à [N] [K], chargé notamment de la mission d'examiner les désordres affectant le monte-charge, les infiltrations et leurs conséquences sur l'état du circuit électrique, de chiffrer le montant et la durée des réparations et de donner tous éléments permettant au tribunal de statuer sur le préjudice subi par la locataire.
Statuant par arrêt en date du 23 janvier 2014, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les bailleurs n'avaient pas respecté leur obligation de délivrance et en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise. Elle a réformé pour le surplus, a dit que les parties étaient liées par une bail commercial verbal ayant pris effet le 29 octobre 2002, a fixé le loyer commercial à la somme de 12'600 € hors-taxes et hors charges, tenant compte d'une pondération de 30 % en raison des désordres affectant les locaux loués, a rejeté l'exception d'inexécution soulevée par la locataire et enfin a fixé la créance des bailleurs au redressement judiciaire de la locataire, ouvert selon jugement du tribunal de commerce de Toulon en date du 14 février 2011, à la somme de 95'550 €, au titre des loyers échus du mois de novembre 2002 au mois de mai 2010.
Le rapport de l'expert [K] est déposé le 10 juillet 2013.
Par jugement en date du 23 novembre 2015, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Toulon :
dit, qu'en leur qualité de bailleurs, les consorts [V]-[G] ont manqué à leur obligation de délivrance,
condamne, en tant que de besoin, les bailleurs à réaliser les travaux destinés à mettre fin aux désordres (travaux de conformité du monte-charge, réfection de l'étanchéité de la totalité de la surface de la toiture terrasse, reprise et réfection des peintures et des surfaces du plafond et des murs, en relation avec les désordres consécutifs aux infiltrations, vérification de la totalité de l'installation électrique et remise en état du réseau éclairage, selon les normes en vigueur), sous astreinte de 20 € par jour, à l'issue du troisième mois suivant la signification du jugement,
déboute [Z] [L] et Maitre [M] [T], pris en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de [Z] [L], de leur demande d'indemnisation au titre des pertes d'exploitation, du surcoût d'entretien et de la perte de chiffre d'affaires pendant les travaux à réaliser,
condamne solidairement les bailleurs à payer à la locataire la somme de 2500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
condamne solidairement les bailleurs aux dépens de la procédure.
[Z] [L] et maître [M] [T], es qualité, relèvent appel de ce jugement, selon déclaration au greffe en date du 11 février 2016.
Dans leurs dernières écritures en date du 30 août 2016, [Z] [L] et Maître [M], es qualité, concluent à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté [Z] [L] de ses demandes indemnitaires dirigées contre des bailleurs, pris solidairement. Ceux ci doivent être condamnés solidairement à leur payer les sommes suivantes :
- 266'560 € hors-taxes, au titre du préjudice résultant des pertes de chiffre d'affaires, relatives à la période de janvier 2003 à mai 2016,
- 449'083,33 euros, au titre de la perte de chance d'exploiter les 31 étagères condamnées du fait des infiltrations, pour la période du mois de janvier 2003 au mois de mai 2016,
- 25'847,57 euros, au titre du surcoût d'entretien découlant des inondations du magasin, pour la période du mois de janvier 2003 mois de mai 2016,
- 25'217,31 euros, au titre de la perte de chiffre d'affaires, durant les jours de travaux à réaliser,
15'000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, du fait de la résistance abusive des bailleurs dans la mise en 'uvre de leurs obligations vis-à-vis de leurs locataires,
6000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Dans leurs dernières écritures en date du 12 janvier 2017, [W] [V] et [E] [G] demandent en préalable qu'il soit constaté que les travaux préconisés par l'expert ont été exécutés et qu'il soit jugé qu'à la date de fin des travaux, la pondération de 30 % sur le loyer annuel sera supprimée et que le loyer mensuel sera fixé à 1912 € hors-taxes, soit un loyer annuel de 22'952 € hors-taxes, conformément aux préconisations de l'expert [F]. Sur les prétentions indemnitaires adverses, ils concluent au principal à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour en date du 23 janvier 2014 ne concernait pas les conséquences consécutives à la violation de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur et statuant à nouveau, ils demandent que la cour déboute les appelants de toutes leurs demandes indemnitaires, la question de la compensation financière des désordres ayant été définitivement tranchée par l'arrêt précité. Subsidiairement, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté [Z] [L] et maitre [M] [T] de la totalité de leurs demandes indemnitaires et à son infirmation, en ce qui concerne le monte-charge, les travaux d'entretien le concernant incombant à la locataire. À titre infiniment subsidiaire, ils demandent que le préjudice subi par la locataire soit limité à hauteur de la somme de 120'106 € hors-taxes et qu'il soit jugé que la cour, dans son arrêt du 23 janvier 2014, a fixé la créance des bailleurs au redressement judiciaire de la locataire à la somme de 95'550 €. La compensation entre ces deux dettes doit être ordonnée. Le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qui concerne le rejet de la demande indemnitaire adverse, formée au titre de leur prétendue résistance abusive. La locataire ayant en revanche fait preuve d'abus, en refusant de régler les loyers, doit être condamnée avec son mandataire judiciaire à leur payer la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice en résultant. Ils demandent enfin et en tout état de cause que les appelants soient condamnés à leur payer la somme de 6000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est en date du 24 mai 2017.
SUR CE
- Sur l'exécution des travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire [K] :
Il est établi par les pièces produites par les bailleurs devant la cour et en particulier par le courrier de la société Etanchéité Travaux Spéciaux en date du 1er juillet 2016 que les travaux concernant l'étanchéité de la toiture-terrasse, ayant fait l'objet d'un devis en date du 6 octobre 2014, d'un montant de 8107,50 € TTC ont été exécutés du 17 au 26 juin 2016.
De même, il est prouvé par le devis de mise en conformité de l'ascenseur délivré par la société « Kone » le 8 janvier 2016 pour un montant de 13'476 € TTC, sur lequel a été payé le 25 mai 2016, un acompte de 6738 € que le monte-charge litigieux dont la vétusté avait été mise en évidence a été mis aux normes par les bailleurs, auxquels ces travaux incombaient sans conteste et dont l'appel incident de ce chef doit en conséquence être rejeté.
La vérification de l'installation électrique et les réparations entreprises à la suite de ce contrôle ont également donné lieu à l'établissement de devis et de factures, en date du 10 février 2016, du 28 février 2016 et du 24 septembre 2016, d'un montant respectif de 384 € TTC et de 2834,40 euros TTC, payés par les bailleurs.
Seuls demeurent inexécutés, au vu des documents produits, les travaux d'embellissement des peintures des murs et plafonds du local litigieux ayant donné lieu à l'établissement d'un devis de l'entreprise de peinture Giorgi en date du 23 février 2016, d'un montant de 9448,45 euros TTC, sur lequel a été payé le 25 mai 2016 un acompte de 2850 €.
Les bailleurs justifient cependant par la production d'un acte extrajudiciaire de sommation de laisser libre l'accès de la supérette pour exécuter des travaux de peinture, en date du 24 avril 2017, délivré à la locataire, de leur détermination à entreprendre lesdits travaux.
La cour constate, au bénéfice de ces observations, que les travaux de reprise des désordres ont été exécutés, courant 2016, postérieurement au jugement du 23 novembre 2015 dont appel, à l'exception des travaux d'embellissement et observe par ailleurs que les appelants ne forment dans leurs écritures récapitulatives du 30 août 2016 aucune demande de ce chef.
- Sur la demande des bailleurs en fixation du loyer :
La cour a fixé à la somme de 12'600 € hors taxes et hors charges, tenant compte d'une pondération de 30 % pour les désordres affectant les lieux loués.
Les consorts [V]-[G] demandent, qu'il soit jugé qu'à la date de la fin des travaux de reprise, la pondération de 30 % sur le loyer annuel sera supprimée et que le nouveau loyer sera fixé à la somme mensuelle de 1912 € hors-taxes, soit un loyer annuel de 22'952 € hors-taxes.
Cette demande qui est soumise au régime spécifique des loyers commerciaux ne peut prospérer dans le cadre de la présente procédure est doit en conséquence être rejetée.
- Sur les demandes indemnitaires de la locataire :
* Sur la recevabilité :
Le moyen d'irrecevabilité tiré par les bailleurs de la fin de non recevoir attachée à l'arrêt de cette cour, en date du 23 janvier 2014, doit être rejeté.
La pondération de 30 % mise en 'uvre par l'arrêt précité du 23 janvier 2014, pour la fixation du loyer, est en effet destinée à prendre en compte les désordres affectant les lieux loués alors que les demandes indemnitaires formées aujourd'hui par la locataire tendent à sanctionner la violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance et à obtenir l'octroi de dommages et intérêts, en réparation des préjudices résultant de la méconnaissance par leurs bailleurs de cette obligation.
Les prétentions portées par [Z] [L] devant la cour, sur appel du jugement mixte du 7 juin 2010, poursuivaient un objet différent de celles soumises au tribunal postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, de sorte que ces dernières ne se heurtent pas à l'autorité de la chose jugée attachée au précédent arrêt de la cour et doivent en conséquence être déclarées recevables.
* Sur le fond :
Sont établis par le rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 juillet 2013, après des accedit en date des 28 septembre 2010, 22 décembre 2010 et 14 juin 2012, les éléments objectifs suivants :
la toiture-terrasse surmontant une partie de la surface présente plusieurs points d'infiltrations,
ces infiltrations ont pour conséquence des inondations dans une partie de la surface de vente et des courts-circuits, entraînant le déclenchement des sécurités électriques avec l'arrêt des éclairages et l'arrêt du monte-charge pouvant provoquer l'enfermement momentané d'une personne,
la réfection de l'étanchéité de la totalité de la surface de la toiture-terrasse s'impose, y compris celle des ouvrages en relief et des périphéries,
la durée des travaux de réparation est estimée à 3 jours pour la reprise de l'étanchéité de la toiture-terrasse, 5 jours pour les travaux de peinture des surfaces du plafond et des murs et 3 jours pour la reprise du circuit électrique.
L'expert [K], architecte, s'est adjoint pour l'appréciation des préjudices économiques et financiers de la locataire, le concours d'un sapiteur expert-comptable, dont les conclusions consignées dans son rapport, en date du 29 mars 2013, sont les suivantes :
il n'est pas possible de dire si ce sont les intempéries ou les désordres provoqués par les intempéries, dans le magasin, qui ont détourné les clients,
il apparaît cependant, alors que le magasin est situé dans une zone favorable présentant une population résidente plutôt aisée et une activité touristique importante, sur une période de l'année relativement longue, que l'évolution globale de l'activité du magasin reste quasi systématiquement en dessous des indices de performance du secteur, en termes d'évolution du chiffre d'affaires,
il est raisonnable de penser que cet état de fait est une des conséquences des désordres constatés dans le magasin. Dès lors, une estimation du préjudice en termes de chiffre d'affaires peut être calculée si l'on considère que l'établissement doit à minima évoluer comme la moyenne du secteur, c'est-à-dire suivant l'évolution des indices INSEE. Cela dit, il semble logique d'exclure du calcul d'indemnisation les mois de juillet et d'août qui présentent tous les deux une pluviométrie extrêmement réduite. Les calculs d'indemnisation ont donc été basés sur le chiffre d'affaires annuel minoré de celui constaté lors des mois de juillet et d'août de chaque année,
dans ces conditions, un montant d'estimation sur les exercices 2006-2011 des pertes de chiffre d'affaires entraînées par les conditions dans lesquelles l'établissement est exploité pourrait être de 466'750 € hors-taxes pour un préjudice de 120'106 € hors-taxes.
Ces éléments objectifs, amplement motivés et contradictoirement débattus priment sur les considérations unilatérales des appelants et conduisent la cour à fixer le préjudice global subi par la locataire, jusqu'au premier semestre 2016, date de réalisation des travaux de reprise, à la somme de 210'106 € hors-taxes, toutes taxes confondues.
La créance indemnitaire de [Z] [L] sur les consorts [V]-[G], d'un montant de 210'106 € hors-taxes doit se compenser avec la créance des consorts [V]-[G] sur [Z] [L], au titre des loyers impayés, d'un montant de 95'550 €.
En l'absence de résistance abusive, démontrée de part et d'autre, les demandes indemnitaires formées de ce chef doivent être rejetées.
Il apparaît équitable enfin d'allouer à [Z] [L], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 €, au titre des frais irrépétibles exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
Constate que les travaux de reprise du local commercial litigieux, concernant la reprise de l'étanchéité de la toiture-terrasse et la mise en conformité du monte-charge et de l'installation électrique ont été exécutés,
Constate que [Z] [L] ne forme aucune demande du chef des travaux,
Rejette la fin de non recevoir tirée par les consorts [V]-[G] de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de cette cour en date du 23 janvier 2014,
Rejette la demande des consorts [V]-[G] tendant à la fixation du montant d'un nouveau loyer,
Condamne solidairement [W] [V] et [E] [G] à payer à [Z] [L], en réparation de son préjudice économique et financier, la somme de 210'106 € hors-taxes, toutes causes confondues,
Ordonne la compensation de cette créance avec la créance de loyers impayés d'un montant de 95'550 €, dont les consorts [V] [G] sont titulaires envers [Z] [L],
Condamne solidairement [W] [V] et [E] [G] à payer à [Z] [L] la somme de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne solidairement [W] [V] et [E] [G] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 la du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
