COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2018
N° 2018/ 1
Rôle N° 16/20302
[D] [K]
[M] [K]
C/
EURL [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ROUSTAN BERIDOT
Me Daniel LAMBERT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TGI d'AIX-EN-PROVENCE en date du 10 Octobre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/03072.
APPELANTS
Monsieur [D] [K]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [M] [K]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
EURL [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Daniel LAMBERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2017 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère,
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2018,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Les consorts [K] et l'Eurl [Adresse 1] sont liés par un bail commercial sous seing privé en date du 29 septembre 1967 renouvelé régulièrement jusqu'au 29 septembre 2014.
Il s'agit d'une boulangerie-pâtisserie située [Adresse 4], comportant un magasin en rez de chaussée et un appartement à usage d'habitation à l'étage.
Le 14 janvier 2014, l'Eurl [Adresse 1] preneur, a formé une demande de renouvellement qui a été acceptée par les consorts [K] bailleurs mais à condition que le loyer soit augmenté à la somme annuelle de 29 982 euros annuelle, en raison de travaux qu'ils ont réalisés au cours du bail.
Par exploit en date du 10 mai 2016, les bailleurs [K] ont saisi le tribunal de grande instance d'Aix en Provence qui par jugement en date du 10 octobre 2016, a débouté les bailleurs de leur demande en précisant que ces derniers ne produisaient aucun élément permettant de dire qu'ils auraient pris en charge des travaux d'amélioration dont ils font état.
Les consorts [K] ont interjeté appel le 14 novembre 2016.
Par conclusions en date du 17 août 2017 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, les consorts [K] indiquent que des travaux ont bien été effectués, selon une expertise ancienne faite à l'occasion d'une procédure de déplafonnement en 1996, lesdits travaux ayant permis d'augmenter la surface utilisable des locaux loués à l'étage ; ils sollicitent la fixation du loyer annuel à compter du 1er juillet 2014, à la somme de 29 982 euros ou à défaut sollicitent la désignation d'un expert.
Par conclusions en date du 14 mars 2017, l'Eurl [Adresse 1] preneur, conclut à la confirmation du jugement et à la fixation du loyer au montant actuel soit la somme annuelle de 16 732,20 euros.
SUR QUOI :
Attendu qu'aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, le déplafonnement du montant d'un loyer commercial ne peut être justifié que par la modification de l'un des quatre premiers éléments cités à l'article L145-33 du code de commerce, à savoir :
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité.
Attendu qu'au soutien de leurs prétentions, les consorts [K] produisent un rapport [E] intitulé 'mémoire de valeur locative' en date de décembre 2015.
Qu'il convient de noter que ce rapport a été établi de manière non contradictoire, n'est pas opposable au preneur et ne peut à lui seul, être utilisé aux fins de solliciter une augmentation du montant du bail.
Attendu qu'après avoir écarté toute modification de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité, le rédacteur de ce rapport fait état de travaux d'amélioration qui auraient été effectués par le bailleurs entre 1994 et 2005 tendant à augmenter la surface louée à l'étage de 8,50m2.
Attendu qu'il résulte des éléments apportés au dossier que le logement d'habitation loué au-dessus de la boulangerie, comportait un appentis de 8,50m2 situé en haut de l'escalier menant à l'étage qui, au début de la location n'était pas utilisé car son accès était encombré ; qu'en revanche au moment de l'établissement du rapport [E], cet appentis était effectivement utilisé ; qu'en aucun cas, il ne peut être soutenu par les bailleurs qu'il y aurait eu une augmentation de la surface louée.
Que les bailleurs doivent être déboutés de leur demande de déplafonnement fondée sur une prétendue modification notable des caractéristiques du local considéré.
Attendu par ailleurs que les bailleurs estiment qu'en application de l'article L145-33 du code de commerce tel que précisé par l'article R145-8 du code de commerce, une modification des obligations respectives des parties serait intervenue, de nature à justifier un déplafonnement.
Qu'ils visent des travaux d'amélioration des locaux prévus à l'alinéa 3 de l'article précité disposant que : 'les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge'.
Attendu qu'en l'espèce, les bailleurs ne rapportent nullement la preuve qu'ils auraient assumé la charge financière des prétendus travaux d'amélioration.
Que la demande d'expertise formulée par les bailleurs ne saurait pallier la carence de ces derniers à rapporter la preuve de leurs allégations.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le premier juge a débouté les bailleurs de leur demande de déplafonnement.
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 10 octobre 2016 en toutes ses dispositions.
Attendu qu'il convient de condamner les consorts [K] à verser à l'Eurl [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu qu'il convient de condamner les consorts [K] aux dépens de première instance et aux dépens en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 10 octobre 2016 en toutes ses dispositions.
Condamne les consorts [K] à verser à l'Eurl [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Condamne les consorts [K] aux dépens de première instance et aux dépens en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
