168COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2018
sl
N° 2017/ 22
Rôle N° 16/08738
SCI CERRONE & CIE
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Marc CONCAS
Me Jérôme ZUCCARELLI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06658.
APPELANTE
SCI CERRONE & CIE
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESPACE GESTION, dont le siège social est [Adresse 3]
représenté par Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La Sci Cerrone & Cie est, suivant acte authentique du 18 octobre 2004, propriétaire d'un appartement constituant le lot n°23 d'un immeuble situé [Adresse 1].
Reprochant à la Sci Cerrone & Cie d'avoir procédé à la location de chambres meublées dans son appartement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 février 2013, a condamné la défenderesse à :
- supprimer les chambres meublées qu'elle a réalisées dans son lot en violation du règlement de copropriété et à remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de quatre mois ;
- supprimer le branchement illicite d'eaux usées de son lot qu'elle a effectué sur l'évacuation des eaux de pluie située en façade de l'immeuble, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de quatre mois.
Par jugement rendu le 14 avril 2014 confirmé en appel le 22 janvier 2016, le juge de l'exécution a liquidé les astreintes prévues par le juge des référés à la somme de 60000 € et fixé deux nouvelles astreintes de 500 € par jour de retard pendant quatre mois, passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision.
Par jugement rendu le 26 janvier 2016 , le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à la somme de 60000 € concernant le branchement et prononcé une astreinte définitive de 1000 € par jour pour une durée de six mois visant à enjoindre la Sci Cerrone & Cie à remettre en état le conduit d'évacuation des eaux usées illicitement posé en façade de l'immeuble.
Par acte d'huissier signifié le 10 décembre 2013, la Sci Cerrone & Cie a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir :
- dire que l'action du syndicat est prescrite ;
- dire que les condamnations mises à sa charge par le juge de référé et le juge de l'exécution sont infondées ;
- condamner le syndicat à payer les sommes de 15000 € à titre de dommages-intérêts, 10000 € sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, et 5000 € en application de l'article l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 18 avril 2016, le tribunal a :
- déclaré irrecevables et non fondées les demandes de la Sci Cerrone & Cie tendant à voir déclarer prescrite l'action du syndicat, voir constater des faits ou situations et porter une appréciation sur les décisions d'autres juridictions ;
- débouté la Sci Cerrone & Cie du surplus de ses demandes ;
- et l'a condamnée à payer la somme de 4000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci Cerrone & Cie a régulièrement relevé appel, le 11 mai 2016, de ce jugement en vue de son infirmation.
Dans ses conclusions déposées le 26 octobre 2017 par le RPVA, elle demande à la cour de :
Vu les articles 31,32 et suivants, 122 et suivants, 484 et 488 du code de procédure civile,
Vu les articles 2224, et 1382 du code civil,
Vu l'article 55 du décret du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article D. 542 14 deux du code de la sécurité sociale,
Au principal,
- déclarer prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ayant abouti à la délivrance de l'ordonnance de référé rendu le 26 février 2013 ;
- en conséquence, constater l'anéantissement de cette ordonnance ainsi que l'anéantissement consécutif du jugement du juge de l'exécution en date du 14 avril 2014, de l'arrêt d'appel par la cour le 22 janvier 2016, et du jugement du juge de l'exécution en date du 26 janvier 2016, et ce, même si ces décisions sont passées en force de chose jugée ;
Subsidiairement, si la cour venait à écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- dire que le syndicat ne démontre pas que la Sci Cerrone & Cie à réalisé des travaux de transformation intérieure de son appartement ;
- dire qu'il ne démontre pas qu'elle a procédé à la location de chambres meublées ;
- dire que c'est à tort que le juge des référés a condamné la Sci Cerrone & Cie à supprimer les chambres meublées et à remettre les lieux en leur état initial sous astreinte ;
- dire que ces prétendus travaux à supposer qu'ils aient été réalisés étaient en tout état de cause conformes au règlement de copropriété ;
- constater que depuis le 15 avril 2013, date du bail signé avec ses locataires, la Sci Cerrone & Cie ne procède à aucune location de chambres meublées ;
- dire que le syndicat ne démontre pas que la Sci Cerrone & Cie a réalisé les prétendus travaux de branchement de son réseau d'évacuation des eaux usées sur le réseau d'eaux pluviales de la copropriété ;
- dire que c'est à tort que le juge des référés a condamné sous astreinte la Sci Cerrone & Cie à supprimer le branchement illicite d'évacuation des eaux usées de son lot privatif qu'elle aurait effectué sur l'évacuation des eaux de pluie située en façade de l'immeuble ;
- dire qu'à supposer que les travaux précités ont été réalisés, ils sont parfaitement licites et conformes au règlement du service public de l'assainissement de l'hydraulique et du pluviale de la métropole Nice Côte d'Azur et ne peuvent être reproché à la Sci Cerrone & Cie ;
- constater que d'autres copropriétaires de cette copropriétaires procèdent au même type de branchement ;
- débouter le syndicat de l'ensemble de ces prétentions ;
- en conséquence, constater de plus fort l'anéantissement de l'ordonnance de référé du 26 février 2013 et l'anéantissement consécutif du jugement du juge de l'exécution en date du 14 avril 2014, de l'arrêt rendu par la cour le 22 janvier 2016, du jugement du juge de l'exécution du 26 janvier 2016, et ce, même si ces décisions sont passées en force de chose jugée ;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer la somme de 50000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la multiplication des procédures abusives et la mise en 'uvre de voies d'exécution intempestives ;
- le condamner au paiement d'une amende civile qui ne saurait être inférieure à la somme de 10000 € ;
- le condamner à régler la somme de 10000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sollicite de voir, suivant conclusions déposées par RPVA le 20 octobre 2017 :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 31et 122 du code de procédure civile,
- déclarer irrecevables toutes les demandes de la Sci Cerrone & Cie pour défaut d'intérêt à agir
- en conséquence, confirmer le jugement entrepris ;
- subsidiairement, constater que la Sci Cerrone & Cie viole les dispositions du règlement de copropriété en louant son appartement en meublé et en ayant branché une évacuation des eaux usées sur l'évacuation d'eaux pluviales de la copropriété ;
- condamner la Sci Cerrone & Cie à payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Le 7 novembre 2017, il a été procédé à la révocation de l'ordonnance de clôture et une nouvelle clôture a été prononcée préalablement à l'ouverture des débats.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur l'intérêt à agir de la Sci Cerrone & Cie
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
Cet intérêt doit être né et actuel de sorte que sont irrecevables les actions déclaratoires qui ont pour but de faire déclarer l'existence ou l'inexistence d'une situation juridique qui n'est pas contestée.
En l'espèce, la Sci Cerrone & Cie s'est vue condamner sous astreinte, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 26 février 2013 sur requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à supprimer les chambres meublées réalisées dans son appartement, à remettre les lieux dans leur état initial, ainsi qu'à supprimer le branchement d'eaux usées de son lot sur l'évacuation des eaux de pluie en façade de l'immeuble.
En application des articles 484 et 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire et n'a pas autorité de chose jugée au principal.
Ainsi, elle est susceptible d'être remise en cause au fond, et les parties sont libres de ne pas en faire appel et de saisir le juge du fond du litige.
Ce dernier n'est pas tenu par la décision du juge des référés qui n'a d'autre vocation que de régir une situation provisoire jusqu'à l'intervention du jugement.
En l'occurrence, la Sci Cerrone & Cie a fait assigner devant le le tribunal de grande instance le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux fins de voir dire qu'elle n'a pas donné à bail meublé les chambres de son lot et qu'elle n'a pas fait de travaux illicites.
Le syndicat a fait le choix sur le fond de ne pas former reconventionnellement de demandes en condamnation mais conteste les prétentions de la Sci Cerrone & Cie.
C'est donc à tort qu'il affirme que la présente action est déclaratoire dés lors que la Sci Cerrone & Cie a bien intérêt à ce qu'il soit revenu sur l'ordonnance de référé portant condamnation à son encontre ainsi que subséquemment sur les décisions du juge de l'exécution.
La fin de non recevoir soulevée de ce chef doit être rejetée.
Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires
La Sci Cerrone & Cie soulève la prescription de l'action du syndicat ayant abouti à la délivrance d'une ordonnance de référé rendue par le tribunal de grande instance de Nice en date du 26 février 2013.
La cour est certes saisie au fond sur appel du jugement en date du 18 avril 2016 et le syndicat fait le choix de s'abstenir de formuler devant elle des demandes reconventionnelles en condamnation.
Mais le juge du fond, saisi après l'intervention du juge des référés, doit vérifier le bien-fondé de la décision prise par celui-ci en fait comme en droit.
Ainsi, la fin de non recevoir tirée de la prescription peut être examinée.
En application de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application cette loi entre entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans, l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 étant inapplicable en cette matière.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a le 20 décembre 2012 fait assigner en référé la Sci Cerrone & Cie aux fins d'obtenir la cessation par la Sci Cerrone & Cie d'une part de la location de chambres meublés et d'autre part du branchement d'évacuation des eaux usées sur la descente des eaux pluviales en façade de l'immeuble.
Or, ainsi qu'il sera examiné ci-dessous, il est reproché à la Sci Cerrone & Cie des baux conclus en 2010 et 2013 de sorte que la prescription de ce chef n'est pas acquise.
En revanche, il est établi par une attestation de l'auteur de la Sci Cerrone & Cie, M. [M], que le branchement litigieux existait dés octobre 2002.
Ce témoignage n'est pas utilement contredit pas les simples photographies du syndicat qui n'a eu recours ni à un huissier, ni à un technicien.
Dés lors, il doit être retenu que la prescription est acquise sur ce point.
Sur la location de chambres meublées
Selon le règlement de copropriété d'origine et son modificatif, la location en meublé d'appartements entiers est autorisée mais la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.
En l'espèce, la Sci Cerrone & Cie a acquis, suivant acte authentique du 18 octobre 2004, le lot n°23 désigné comme étant un appartement composé d'un couloir d'entrée, séjour,deux chambres, cuisine et WC, une salle de bains.
L'attestation de surface annexée révèle cependant qu'il existe quatre chambres.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] établit pour sa part que la Sci Cerrone & Cie, suivant actes sous seing privés, a donné à bail meublé dans un appartement de 5 pièces composé de 5 chambres, un cuisine, une salle de douche et un WC :
- la chambre n°1 à M. [E] [I] et à M. [I] [I] le 1er juin 2010 puis le 1er octobre 2010
- une chambre à M. [K] [I] le 11 avril 2012.
A la suite de la mise en demeure qui lui a été adressée le 7 septembre 2012 de cesser les locations en chambres meublées, le mandataire de la Sci Cerrone & Cie a répondu le 3 octobre 2012 en indiquant ' Concernant le problème de location des chambres meublées, nous vous informons que le bailleur n'est pas contraire à changer le style de location', reconnaissant ainsi et incontestablement le reproche qui lui était fait.
La Sci Cerrone & Cie produit un bail meublé en date du 15 avril 2013 postérieur à l'ordonnance de référé portant sur l'entier appartement conclu avec MM. [E] [I], [I] [I], [K] [I], [K] [L], [E] [I] moyennant un loyer de 1230 €.
Il est toutefois démontré au vu d'un extrait de grand livre que les locataires payent individuellement une partie dudit loyer.
Au surplus, dans le cadre d'un procédure les opposant au bailleur, ils indiquent ignorer l'existence de la convention du 15 avril 2013 et affirment que chacun d'entre eux loue et régle sa propre chambre.
Ainsi, et contrairement à ce que soutient la Sci Cerrone & Cie la preuve est rapportée que celle-ci est en infraction avec le règlement de copropriété pour louer en meublé et divisément des chambres de son appartement.
Néanmoins, la transformation matérielle de celui-ci ne peut lui être reprochée puisque le règlement de copropriété prévoit au contraire que chaque propriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement, sous quelques réserves dont il n'est pas allégué qu'elles seraient applicables à l'espèce.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
Dés lors, il doit être considéré que le juge des référés ne pouvait que faire interdiction à la Sci Cerrone & Cie de faire la location de chambres meublées et que c'est donc à tort qu'il a ordonné la suppression des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial, étant ajouté au demeurant que la consistance exacte des travaux de transformation n'est pas précisé pas plus que celle des travaux à réaliser pour une mise en conformité de l'appartement.
Sur les effets de l'ordonnance de référé et des décisions du juge de l'exécution
Au vu de l'ensemble des développements ci-dessus, la décision du juge des référés et celles du juge de l'exécution deviennent sans effet, sans que la cour ait à constater au dispositif de son arrêt qu'elles sont anéanties, les demandes de constat étant en effet dépourvues d'effets juridiques.
Sur les dommages-intérêts et l'amende civile
L'exercice d'une action en référé et des mesures d'exécution en résultant sont un droit dont il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait abusé en l'espèce, alors même que la Sci Cerrone & Cie qui a son siège à l'appartement dont s'agit même si son gérant vit en Italie et a un mandataire professionnel à Nice, n'a pas comparu devant le juge des référés, n'a pas fait appel de l'ordonnance rendue et a préféré saisir le le tribunal de grande instance.
La demande de dommages-intérêts formée par la Sci Cerrone & Cie ne peut en conséquence être accueillie.
De même, l'article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative des juridictions, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire.
La demande formée de ce chef par la Sci Cerrone & Cie doit donc être rejetée.
Sur les frais et dépens
Compte tenu de la solution du litige donné en appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu'à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 18 avril 2016,
Statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir,
Déclare prescrite l'action en référé du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux fins de voir supprimer le branchement des eaux usées de la Sci Cerrone & Cie sur la descente d'eaux pluviales en façade de l'immeuble,
Dit que la Sci Cerrone & Cie a procédé à la location de chambres meublées dans son appartement en contravention avec le règlement de copropriété,
Dit que le juge des référés qui ne pouvait qu'interdire ce type de location a à tort ordonné la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
4e Chambre A
