COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 DECEMBRE 2017
SL
N° 2017/ 932
Rôle N° 15/19968
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
[F] [L]
SCI SAINT ESTEVE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Jérôme LACROUTS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06267.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la société SOGEA [Adresse 2], sis [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par Me Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Monsieur [F] [L]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, plaidant
SCI SAINT ESTEVE poursuites et diligences de son représentant en exercice y d omicilié et au [Adresse 5], demeurant [Adresse 6]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2017
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2017,
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 18 mars 2011, M. [F] [L] est propriétaire à [Localité 1] d'un fonds constitué de deux parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Selon ordonnance de référé du 9 mai 2012, M. [A] [S] a été désigné en qualité d'expert aux fins de déterminer si ces parcelles sont enclavées et rechercher les possibilités de désenclavement.
L'expert a déposé son rapport le 23 octobre 2012.
Sur la base de ce rapport, M. [L] a fait assigner par acte d'huissier du 23 novembre 2012 le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], propriétaire de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 3], et la SCI Saint Estève, propriétaire de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 4] aux fins de désenclavement.
Par jugement du 25 juillet 2014, rectifié par jugement du 5 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Nice a, :
- constaté l'état d'enclave relative des parcelles cadastrées AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2],
- octroyé aux parcelles cadastrées AT AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] un droit de passage sur les parcelles AT [Cadastre 3] et AT [Cadastre 4], dans les conditions préconisées en annexe 5 du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] en date du 23 octobre 2012,
- condamné M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre de l'acquisition de la servitude,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à la charge de chacune des parties les dépens par elles engagés,
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques sur les fiches des immeubles concernés,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a interjeté appel des jugements du 25 juillet 2014 et du 5 septembre 2014 par déclaration du 29 août 2014.
Par acte délivré le 19 novembre 2014 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la SCI Saint Estève sa déclaration d'appel et ses conclusions remises au greffe le 18 novembre 2014.
Par arrêt rendu le 6 mai 2016, la cour a :
- confirmé le jugement sur l'état d'enclave,
- ordonné un complément d'expertise confié à M. [S] aux fins d'examiner les tracés de désenclavement proposés par le syndicat.
M. [S] a établi son rapport complémentaire le 17 mars 2017.
Aux termes de ses conclusions déposées le 22 août 2017, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite de voir :
A titre préliminaire,
- dire M. [L] irrecevable à contester l'usucapion pour défaut de qualité à agir ;
A titre principal,
- dire que les annexes du rapport [S] n'ayant pas été transmises, M. [L] n'a pas respecté le principe du contradictoire ;
- dire que les passages envisagés par M. [S] ne respectent pas les règles d'urbanisme ;
- dire que l'expertise ne répond aucunement aux chefs de mission et ne pas l'homologuer ;
- rejeter les prétentions de M. [L] ;
A titre subsidiaire,
- condamner celui-ci à régler la somme de 30000 € au titre de l'indemnisation de la servitude;
- le condamner à participer aux frais d'entretien concernant l'assiette de son passage et du portal de la residence [Adresse 1] ;
- le condamner au paiement de la somme de 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de l'expertise complémentaire.
Dans ses conclusions déposées le 22 août 2017, M. [L] demande à la cour de :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de des prétentions ;
- confirmer le jugement entrepris, à savoir :
. dire que la propriété [L] cadastre section AT n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sera désenclavée par un droit de passage pour tous véhicules terrestres sur les parcelles même section n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] selon le tracé établi par l'expert figurant en annexe 5 de son rapport initial du 23 octobre 2012 et en annexe 8 de son rapport complémentaire du 17 mars 2017 ;
. fixer l'indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 5000 € ;
. ordonnerla publication du judgement au service de la publicité foncière ;
Y ajoutant,
- condamner le syndicat à payer la somme de 10000 € pour appel abusif et dilatoire ;
- dire que l'acte de notoriété acquisitive de la parcelle AT [Cadastre 4] ne permet pas au syndicat d'acquérir la propriété de cette parcelle qui appartient à la SCI Saint Estève ;
- condamner le syndicat sous astreinte provisoire d'un montant journalier de 500 € par infraction constatée à compter de la signification de l'arrêt, en cas d'obstruction à la réalisation des travaux de désenclavement et en cas d'entrave à la libre circulation de M. [L] ou de sa famillesur le tracé de désenclavement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Saint Estève n'a pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2017.
MOTIFS
En la forme
Il y a lieu au préalable de relever que les opérations d'expertise avant été faites au contradictoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], celui-ci ne peut utilement reprocher à M. [L] de ne pas lui avoir transmis les annexes du rapport.
En revanche, M. [L] n'a pas qualité à contester la prescription acquisitive dont se prévaut le syndicat des copropriétaires sur la parcelle AT [Cadastre 4] de la SCI Saint Estève.
Il est donc irrecevable de ce chef.
Au surplus, la cour, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de sorte que les développements dans le corps des écritures de M. [L] relativement au caractère nouveau de la demande d'indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires sont inopérants.
Sur le désenclavement des parcelles AT [Cadastre 1] et [Cadastre 2]
La cour a d'ores et déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'état d'enclave relative des parcelles de M. [L] de sorte qu'il ne peut à nouveau être discuté de ce point.
S'agissant des possibilités de désenclavement, l'article 683 du code civil dispose que 'Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.'
L'article 684 du code civil prévoit pour sa part que ' Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.'
En l'espèce, il ressort du rapport de M. [S] en date du 23 octobre 2012 que :
- comme il a été démontré dans une affaire similaire ( SCI Prediletta), le bien de M. [L] provient avec les parcelles AT n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la division d'un fonds plus grand dit propriété [V] ce qui conduit à l'application de l'article 684 ;
- est donc proposé de préference un passage sur lesdites parcelles figurant en annexe 5 qui emprunte la voie existante de la copropriété [Adresse 1] depuis le boulevard [Localité 2] puis une voie nouvelle à créer.
Au surplus, l'expert, dans le cadre du complément d'expertise en date du 17 mars 2017 a examiné les quatre solutions de désenclavement proposées par le syndicat des copropriétaires:
- la solution n°1 qui passe à l'aval du bâtiment D ne peut être retenue pour plusieurs raisons : passage sur une dalle au-dessus des garages sans connaître la résistance de cette dalle, risques
de dégradations de l'étanchéité, impossibilité ensuite de développer un tracé de pente acceptable au-delà de l'angle est du bâtiment ;
- la solution n°2 ( 440 mètres) qui implique des propriétaires non attraits à la cause nécessite un élargissement et l'obtention des rayons de giration impossibles à réaliser ainsi que la transformation et l'élargissement d'un escalier trop étroit ;
- la solution n° 3 est très difficile à réaliser du fait de l'élargissement d'un chemin privé qui toucherait six propriétés et serait très préjudiciable à deux d'entre elles en passant à proximité immédiate d'habitations et de piscine ;
- la solution n° 4 (310 mètres) touche 5 parcelles, est techniquement très difficile à réaliser et son tracé fortement dommageable pour trois d'entre elles ;
- les solutions n°2 à 4 sont plus longues que celle préconisée dans le rapport initial.
M. [L] entend voir adopter le tracé annexe 5 du rapport du 23 octobre 2012 complété par l'annexe 8 du rapport du 17 mars 2017.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s'y oppose formellement.
Il argue en premier lieu du non respect par M. [S] des règles d'urbanisme.
Celui-ci dans son rapport complémentaire a cependant précisé que les dipostions du PLU ( espaces boisés classés et plan de prévention des risques) n'interdisent pas d'utiliser la parcelle [Cadastre 4] .
C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires invoque notamment l'article UD 7 selon lequel les constructions doivent être implantées à 5 mètres des limites séparatives.
En outre, la SCI Prediletta propriétaire d'un terrain voisin également enclavé a déposé le 10 mai 2017 une déclaration de travaux pour la réalisation d'une voirie de désenclavement selon le même tracé que celui de M. [L].
Cette dernière déclaration, a fait l'objet d'un arrêté municipal de non opposition en date du 20 juin 2017 visant une étude géologique et géotechnique du 29 mars 2017 qui est versée aux débats et qui prescrit d'exécuter les travaux conformément à cette étude.
Le syndicat a certes déposé un recours contre cet arrêté mais dont la cour n'a pas à apprécier le bien fondé.
Dés lors, ce premier moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires argue d'une absence d'exhaustivité dans la recherche par l'expert d'autres passages.
Il n'apporte cependant aucun élément justificatif venant contredire l'examen par M. [S] des autres solutions de désenclavement, qui sont ou plus longues ou plus dommageables que le tracé préconisé par lui de sorte qu'il était par ailleurs inutile de mettre en cause les propriétaires concernés.
En troisième lieu, le syndicat reproche à l'expert des incohérences et en particulier de ne pas répondre à sa mission, de reproduire un autre rapport dans la procédure contre la SCI Prediletta, de fournir des informations floues et hypothétiques, et de ne pas s'être fait assister d'un sapiteur s'agissant des travaux à réaliser.
Il ressort toutefois des rapports que l'expert a visité les lieux, examiné les diverses pièces fournies par les parties, envisagé plusieurs passages possibles et, après analyse, retenu le meilleur tracé en annexe , a répondu à tous ses chefs de mission notamment au regard de la réglementation en vigueur.
Il a certes évoqué rapidement les travaux à exécuter par M. [L], mais il n'était nullement obligé de recourir à un sapiteur sur ce point et les travaux ont fait l'objet de l'étude géotechnique susdite non critiquée.
Par ailleurs, la procédure opposant le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à la SCI Prediletta qui est un voisin immédiat porte sur une action similaire en désenclavement du fonds de celui-ci de sorte qu'il ne peut être sérieusement reproché à M. [S] également désigné dans cette affaire d'avoir pris les mêmes conclusions.
Enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produise une nouvelle pièce consistant en un acte notarié établi le 6 juin 2014 contenant notoriété acquisitive, aux termes duquel il a acquis par prescription trentenaire la parcelle AT [Cadastre 4] de la SCI Saint Estève promoteur qui avait procédé à l'aménagement de la résidence, ne permet pas de remettre en cause les constatations de l'expert.
Dés lors, les rapports de M. [S] étant détaillés, circonstanciés, sans que le syndicat ne prouve en quoi il seraient erronnés, doivent être retenus et le désenclavement des fonds de M. [L] fixé selon le tracé figurant en annexe 5 ainsi que l'a jugé le tribunal, complété par l'annexe 8 du complément d'expertise.
Sur l'indemnité due au syndicat des copropriétaires
En application de l'article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé doit en contrepartie du droit de passage verser une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
En l'occurrence, il ressort de l'expertise que le projet emprunte pour partie le sol de la copropriété (AT [Cadastre 3]) et pour une grande partie la parcelle de la SCI Saint Estève (AT [Cadastre 4]) qui est une voie existante.
Il estime que la réparation due par le fonds dominant doit dans ces conditions être fixée à 5000 € pour le syndicat et 1000 € pour la SCI Saint Estève.
Le syndicat sollicite pour sa part la somme de 300000 €.
Compte tenu de l'acte de notoriété dressé relativement à la parcelle AT [Cadastre 4] usucapée par le syndicat, celui-ci fait en effet valoir en premier lieu qu'il sera privé de quatre emplacements de parking au bénéfice des copropriétaires, d'une valeur globale de 140000 €.
Mais les avis de valeur fournis sont inopérants comme portant sur des garages à [Localité 3].
En outre, l'expert mentionne d'une part que cette parcelle AT [Cadastre 4] à l'origine était destinée à recevoir une voie de desserte publique et d'autre part que ces quatre places parkings peuvent être déplacés sur un espace libre.
Aucune indemnisation ne saurait donc être retenue de ce chef.
L'appelant argue en second lieu de la disparition d'une partie de l'espace boisé classé, d'un empêchement à la libre circulation des personnes, de la dégradation environnementale au plan visuel sans cependant produire le moindre justificatif venant étayer sa demande d'indemnisation sur ces points.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité proportionnée au dommage causé par le passage doit être fixée à la somme globale de 6000 € revenant au syndicat bénéficiant de la prescription acquisitive suivant acte de notoriété ; étant précisé que le montant de l'indemnité ne peut être égale à la valeur vénale du terrain servant d'assiette.
Sur la participation de M. [L] aux frais
Le syndicat sollicite que M. [L] participe aux frais d'entretien concernant l'assiette de son passage sur le sol de la copropriété et le portail de la résidence.
Il ne précise cependant pas dans quelle proportion M. [L] devrait contribuer aux frais.
La demande formée de ce chef par le syndicat ne peut qu'être rejetée.
Sur la résistance du syndicat
Il ressort du dossier que le syndicat s'oppose depuis plusieurs années au passage de ses voisins aux fins de désenclavement.
Ainsi, il est légitime à ce stade de lui interdire de faire obstacle aux travaux de désenclavement, à peine d'astreinte de 500 € par infraction constatée.
En revanche, il est prématuré d'ordonner une astreinte en cas d'entrave à la libre circulation de M. [L] ou sa famille sur le tracé de désenclavement de sorte que la demande de ce chef doit être rejetée.
Sur le caractère abusif de l'appel
La défense à une action en justice et l'exercice des voies de recours sont des droits dont il n'est pas établi en l'espèce que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ait abusé.
La demande de dommages-intérêts formée par l'intimé ne peut donc être accueillie.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Succombant sur son appel, le syndicat supportera les dépens et devra régler à l'intimé la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare M. [F] [L] irrecevable en sa contestation relative à l'usucapion de la parcelle AT [Cadastre 4],
Dit qu'il ne peut être reproché à celui-ci de violation du principe du contradictoire,
Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 25 janvier 2014 rectifié le 5 septembre 2014 mais seulement en ce qu'il a :
- condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre de l'acquisition de la servitude,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 6000 € à titre d'indemnité de désenclavement,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que le tracé de désenclavement des parcelles section AT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] doit être fixé outre l'annexe 5 du rapport de M.[S] en date du 23 octobre 2012, suivant l'annexe 8 du complément d'expertise en date du 17 mars 2017,
Fait interdiction au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] d'empêcher la réalisation des travaux de désenclavement, à peine d'astreinte de 500 € par contravention constatée,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] tendant à voir condamner M. [L] à participer aux frais d'entretien concernant l'assiette de son passage et le portail de la résidence,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. [F] [L],
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens d'appel y compris le complément d'expertise, ainsi qu'à payer à M. [F] [L] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le greffier Le président
