COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 DECEMBRE 2017
sl
N° 2017/ 914
Rôle N° 16/05419
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
Me Sylvie MAYNARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 08 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07523.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21, dont le siège social se trouve [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 4]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le société CITYAMER ET SOLEIL, SARL au capital de 907.000,00 euros,immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 348 090 754 dont le siège social est sis '[Adresse 5]
représenté par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] possède à [Localité 1]s dans la commune de [Localité 2] la parcelle cadastrée section CT n°[Cadastre 1] qui est contiguë à celle cadastrée même section n°[Cadastre 2] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 2].
Ce dernier pour accéder depuis la voie publique à ses parkings emprunte un chemin se situant sur la parcelle CT [Cadastre 1] et longeant la place [Localité 3] qui s'y trouve.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a déposé, le 19 mars 2013, une déclaration préalable de travaux en vue de la réalisationd'une clotûre avec installation d'un portail et d'un portillon sur sa parcelle.
Estimant que ce projet entrave son droit de passage, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a saisi le juge des référés qui, suivant ordonnance rendue le 5 février 2014, a ordonné une expertise qu'il a confiée à M. [E].
Celui-ci a déposé son rapport le 15 décembre 2014.
Par acte d'huissier délivré le 30 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir constater qu'il est en droit de se clôturer et obtenir le déplacement de l'assiette du droit de passage.
Par jugement rendu le 8 mars 2016, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 4000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a régulièrement relevé appel, le 24 mars 2016 de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées le 18 septembre 2017 par le RPVA, il demande à la cour de :
'Réformer en tous points le jugement rendu le 8 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Draguignan,
Statuant de nouveau ;
Constater que la place [Localité 4] est un espace privé, appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Constater que cette place n'est grevée d'aucune servitude d'utilité publique ;
Constater dès lors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est en droit de se clôturer ;
Constater que déjà, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] bénéficie d'une autorisation administrative pour se clôturer ;
Vu l'article 682 du Code civil,
Constater que la servitude de passage dont bénéficie la parcelle CT [Cadastre 2] est une servitude légale,
Vu l'article 683 du Code civil,
Constater que l'assiette du droit de passage dont bénéficie la parcelle CT [Cadastre 2] n'est pas le chemin le plus court entre la parcelle enclavée et la voie publique,
Ordonner par conséquent que l'assiette du droit de passage dont bénéficie le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ne se fera désormais plus sur la parcelle CT [Cadastre 1] que sur la bande se trouvant entre la voie publique et jusqu'au droit du pignon ouest du bâtiment de la copropriété [Adresse 2] conformément au plan annexé à la déclaration préalable et intitulé 'projet de fermeture patio quartier Latin [Adresse 1]'et repris dans le 'plan maître d'oeuvre zonage version courte' pièce n° 22 ;
Ordonner qu'à partir du pignon ouest du bâtiment de la copropriété [Adresse 2], le passage jusqu'à l'entrée des garages de la copropriété [Adresse 2] ne se fera plus que sur la parcelle cadastrée CT [Cadastre 2] lui appartenant ;
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à la somme de 41000 € correspondant au coût des travaux rendus nécessaires par son attitude dilatoire .
Subsidiairement,
Vu les articles 647 et 701 du Code civil,
Constater que l'actuelle assiette du droit de passage empêche le propriétaire du fonds servant de réaliser des réparations avantageuses ;
Constater que la nouvelle assiette du droit de passage ne sera pas moins commode pour le fonds dominant ;
Ordonner par conséquent que l'assiette du droit de passage dont bénéficie le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ne se fera désormais plus sur la parcelle CT [Cadastre 1] que sur la bande se trouvant entre la voie publique et jusques au droit du pignon ouest du bâtiment de la copropriété [Adresse 2] conformément au plan annexé à la déclaration préalable et intitulé 'projet de fermeture patio [Adresse 1]' ;
Ordonner qu'à partir du pignon ouest du bâtiment de la copropriété [Adresse 2], le passage jusqu'à l'entrée des garages de la copropriété la [Adresse 2] ne se fera plus que sur la parcelle cadastrée CT [Cadastre 2] lui appartenant ;
Constater, en tout état de cause, que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] est en droit de se clôturer dans les limites des plans qui avaient été produits à l'appui de la déclaration de travaux déposés le 19 mars 2013 portant le numéro D P 0806113F008IVet pour laquelle la mairie de [Localité 2], relevant que le projet respectait l'ensemble des dispositions d'urbanisme opposable aux tiers, a émis le19 avril 2013 une déclaration de non opposition ;
Subsidiairement,
Constater que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] est en droit de se clôturer dans les limites du droit de passage actuellement utilisé pour desservir la parcelle CT [Cadastre 2] appartenant à la copropriété [Adresse 2], le tout, conformément au plan établi par le maître d'oeuvre du projet de réfection d'étanchéité de la dalle portant le titre 'plan maître d''uvre zonage version longue' ;
En tout état de cause,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] de ses entières demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande d'expertise et de sa demande de prise en charge des frais de consolidation de la dalle ;
Subsidiairement sur ce point,
Vu les articles 697 et 698 du Code civil,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à réaliser, à ses frais, les travaux de mise en conformité de l'assiette du droit de passage dont elle bénéficie avec les dispositions de l'article 4 du décret du 3 janvier 1986 ;
Le condamner notamment à procéder aux travaux permettant à la dalle de supporter une force portante calculée pour un véhicule de 130 kilonewtons (dont 40 kilonewtons sur l'essieu avant et 90 kilonewtons sur l'essieu arrière, ceux-ci étant distants de 4,50 mètres).
Le tout sous astreinte de 500 € par jour passé un délai de 6 mois suivant signification du jugement à intervenir ;
Condamner en ce cas le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à une somme provisionnelle de 15000 € à valoir sur le préjudice de jouissance que ne manquera pas de subir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] durant la réalisation des travaux de confortement ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les frais de l'expertise de Monsieur [E], distraits au profit de Maître Musacchia, avocat aux offres de droit ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à la somme de 10000 € au titre des frais irrépétibles'.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite de voir, suivant conclusions déposées par le RPVA le 3octobre 2017 :
Vu les articles 15,16 et 132 du code de procédure civile,
Vu l'article L311-6 du code de l'urbanisme,
Vu les articles 1134 et suivants du code civil,
Vu les articles 682 et suivants et l'article 701 du même code,
- confirmer le jugement entrepris ;
- rejeter l'intégralité des prétentions de l'appelant ;
- constater en toute hypothèse que l'assiette du passage modifié qu'entend imposer ce dernier se situe pour partie sur la parcelle CT [Cadastre 3], c'est à dire l'assiette foncière de la copropriété [Adresse 6] qui n'est pas partie à la procédure.
Subsidiairement si par extraordinaire s'il devait être fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], s'agissant de la modification de l'assiette du passage, de telle sorte que celui-ci emprunte le parvis composé de dalles gravillonnées de la copropriété [Adresse 2],
- dire et juger que les frais de réalisation de cette nouvelle assiette de passage seront intégralement à la charge de la copropriété [Adresse 1] ainsi que l'indemnisation des préjudices subis consécutifs
- par conséquent et préalablement désigner un expert avec pour mission de déterminer et d'évaluer les travaux d'aménagement du parvis de telle sorte qu'il puisse supporter le passage des véhicules de sécurité et notamment les camions pompiers, et donner tous éléments permettant d'évaluer l'ensemble des préjudices subis par le syndicat [Adresse 2] ;
- condamner l'appelant aux dépens comprenant les frais d'expertise et au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 3octobre 2017.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur le droit de se clore du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Suivant déclaration préalable de travaux déposée le 19 mars 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] entend, aux fins de sécuriser sa parcelle CT [Cadastre 1] , se clore en installant un portail, un portillon et une clôture qui sera édifiée du côté de la parcelle CT [Cadastre 2] dépendant du syndicat des copropriétaires [Adresse 2].
Ce dernier s'y oppose en invoquant les dispositions d'un cahier des charges.
Il ressort en effet du dossier que :
- la commune de Fréjus a créé une zone d'aménagement concertée dénommée [Localité 1] ;
- dans ce cadre, il a été établi un cahier des charges de cession des terrains qui a été déposé au rang des minutes de Me [G] le 20 juin 1989, et il a été construit un ensemble d'immeubles organisés en copropriété, [Adresse 7] ;
- par arrêt rendu le 27 février 2015, le conseil d'état a déclaré entaché d'illégalité le plan d'aménagement de la zone approuvé par délibération du conseil municipal en date du 26 octobre 1987 et a annulé l'arrêté préfectoral déclarant d'utilité publique les travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la ZAC.
Le cahier des charges qui n'a pas été annulé par le conseil d'état comprend néanmoins, outre des dipositions réglementaires, des dispositions contractuelles puisqu'il est mentionné en pages 9 et 10 que le titre III intitulé 'Règles et servitudes d'intérêt général' :
' s'impose à tous les propriétaires anciens ou nouveaux et plus généralement à tous les utilisateurs des terrains ou de constructions, ainsi qu'à leurs héritiers ou ayant cause à quelque titre que ce soit et ce sans limitation de durée. Chacun de ces assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions de ce titre III à l'encontre des autres assujettis, [...]
Il fixe les règles et servitude de droit privé imposées aux bénéficiaires des cessions, des concessions d'usage et des locations, à leurs héritiers ou ayant droit quelque titre que ce soit,[...]
Le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en date du 20 juillet 1990 reprend in extenso les dispositions ainsi reproduites et y ajoutant que ' Ce cahier des charges déterminant les devoirs, droits et obligations de la SEMAF, des constructeurs, des utilisateurs, et tous les propriétaires des lots de copropriété'.
Dés lors, il est indiscutable que ce cahier des charges se trouve contractualisé de sorte que la décision susdite du conseil d'état est sans incidence et qu'il doit recevoir application en l'espèce.
A cet égard, son titre III contient un article 45 rédigé comme suit :
' Les parties constituant les arcades ainsi que celle constituant des circulations piétonnes
ouverts au public sont grevés d'une double servitude de passage à usage des piétons :
- l'une au profit de la voirie communale qui constitue le fonds dominant ;
- l'autre au profit des fonds inclus dans le périmètre soumis au présent cahier des charges. Cette servitude a un caractère de servitude réciproque.
Le tout précisément analysé sous le titre 'passages'.'
Ce dernier correspond à l'article 21 dénommé ' passages publics' du chapitre II relatif aux terrains privés, titre II et stipule :
' En conformité du plan de masse générale, des voies de circulation publique seront prévues à travers certains terrains privés.
Le terrain d'emprise de ses voies sera laissé gratuitement à la disposition de la Société par l'Acquéreur du terrain traversé. Celle-ci aménagera, gérera et entretiendra lesdits passages, destiné à être incorporé dans le domaine public communal, jusqu'à leur remise à la commune.
Toutefois il y a lieu de distinguer plusieurs types de 'passages' publics :
I Ceux qui sont soumis à des servitudes d'intérêt public
A[...] L'emprise des voies, places, trottoirs, jardins au droits de l'immeuble dont s'agit établi en continuité des voies, places, trottoirs, jardins constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics.
L'entretien de cette assise sera public. [...]
B . Il en sera de même des passages sous arcades, destinées à faire l'objet de droits privatifs, des passages nécessaires d'un lieu public à un autre lieu public.
L'emprise du sol au rez-de-chaussée, sous ses arcades passage constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics.
L'entretien de cette assiette sera public. [...]
II Ceux qui seront ouverts au public mais dont la gestion restera privée
Certains immeubles pourront comporter en principe, au rez-de-chaussée, des galeries ou couloirs ouverts au public, pouvant permettre l'accès d'un lieu public à un autre lieu public.
La réglementation de ces passages (fermeture éventuelle de nuit et/ou jours fériés, éclairage, décor, entretien, etc.) sera assurée dans le cadre de la ou des copropriétés de l'immeuble, ou des immeubles dans son dont s'agit, éventuellement entre les seuls propriétaires de locaux bordant ce passage.
L'entretien de ces passages sera assuré par la ou les copropriétés concernées qui supportent également tous les frais relatifs. '
En l'occurrence le projet de travaux de l'appelant emporte fermeture de la place [Localité 3] qui lui appartient comme étant sur sa parcelle CT n°[Cadastre 1].
Il est constant que cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune et qui doivent être distingués des autres passages publics ainsi que le prévoit expressément l'article 21 de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] prétend qu'elle n'est pas concernée par ce texte.
Au contraire les dipositions combinées de celui-ci et de l'article 45 instaurent sur cette place une circulation publique piétonnière, qui est perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics , et réciproque entre les syndicats de copropriétaires.
En effet, il est rappelé par l'intimé qui n'est pas démenti sur ce point, que [Localité 5] a été conçu à l'effet que chacun, qu'il soit copropriétaire, occupant de l'ensemble immobilier ou extérieur puisse accéder au port.
Le fait que cette place soit entretenue par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et non par la commune ne permet pas à celui-ci de s'opposer au passage piétonnier prévu contractuellement et sur lequel elle ne peut revenir unilatéralement.
Au surplus, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne peut se prévaloir de l'avis de non opposition à la déclaration préalable de travaux par arrêté municipal des 19 avril et 15 mai 2013, dans la mesure où les autorisations administratives sont toujours faites sous réserve des droits des tiers, en l'occurrence celui du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] .
L'appelant ne peut non plus utilement invoquer l'article 33 c) du cahier des charges qui permet l'implantation de clôtures à l'intérieur des ilôts, mais seulement dans le cas ' où il existe un espace privatif entre le pied des bâtiments et les espaces publics, à l'exception des espaces libres privatifs restant en limite des espaces cédés par la commune'.
Or, précisément et en application des articles 45 et 21, la place litigieuse n'est pas réservée aux copropriétaires du syndicat [Adresse 1] mais doit rester à l'usage des tiers de sorte qu'elle ne peut être clôturée, sans que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] puisse prétendre au bénéfice du II de l'article 21 qui concerne les galeries et couloirs.
Par ailleurs, le courrier de la municipalité en date du 9 mai 2017 qui mentionne que la place [Localité 4] partie privative n'est pas concernée par la servitude d'intérêt et d'utilisation publique est inopérant comme non circonstancié et ne permet pas non plus de contredire la réciprocité entre les parties stipulée à l'article 45.
Enfin, le passage piétonnier sur cette place n'entre pas dans le champ d'application de l'article L 126-1 du code de l'urbanisme, de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] se prévaut de ce texte.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, et comme jugé en première instance, il doit être retenu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne peut clore, quelle que soit l'assiette de la servitude de passage automobile ci-dessous examinée dont bénéficie le fonds du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] .
Sur l'accès du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à ses parkings en sous-sol
Il est constant que, pour pouvoir accéder depuis la voie publique à leurs parkings situés en sous sol de leur immeuble, les copropriétaires du syndicat [Adresse 2] empruntent depuis l'origine ( soit depuis le début des années 1990, date de construction de l'ensemble) la voie goudronnée se trouvant sur la parcelle CT 15dépendant du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] .
Celui-ci sollicite le déplacement de ce passage.
Pour rejeter les demandes formées de ce chef, le tribunal a retenu sur ce point que :
- le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] admet que son fonds est grevé d'une servitude de passage au profit de la parcelle CT [Cadastre 2] sur laquelle est édifiée l'immeuble des copropriétaires du [Adresse 2] ;
- le tracé de cette servitude résultant des plans de permis de construire visés dans son règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne peut, au visa de l'article 683 du code civil arguer qu'il ne s'agit pas du trajet le plus court car une telle demande se heurte au principe de fixité de de l'assiette des servitudes posé à l'alinéa 2 de l'article 701 dudit code ;
- c'est vainement qu'il invoque les dispositions combinées des article 647 et 701 alinéa 3 de ce code qui permettent au propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage de se clore à condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l'exercice plus incommode, puisque ce dernier texte suppose que la nouvelle assiette du passage demeure sur le fonds servant et non sur un autre fonds, comme proposé en l'espèce, sans qu'il soit besoin de rechercher si les autres conditions légales sont remplies ;
- il n'y a pas lieu dés lors de statuer sur les questions relatives relatives aux travaux de modification de l'assiette de la servitude.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne fait que reprendre à l'identique devant la cour ses prétentions et moyens de première instance.
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties
Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.
La demande de modification du droit de passage n'étant pas accueillie, doit également être rejetée la demande subséquente faite en appel par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux fins de paiement de la somme de 41000 € au titre d'un surcoût de travaux relatifs à la réfection de la dalle du parvis effectuée depuis le jugement entrepris.
Sur les frais et dépens
Succombant sur son appel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] doit être condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3000€ au titre des frais non non taxables que celui-ci a du exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 8 mars 2016,
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 41000 €,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le greffier Le président
