COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 NOVEMBRE 2017
sl
N° 2017/ 883
Rôle N° 16/07406
[M] [D]
[V] [J]
C/
[Z] [G]
[J] [L]
[R] [I] épouse [P]
SCP [O],[U], [L] ET [C]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Nicolas CASTELLAN
Me Joëlle MICHEL
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Florence HUMBERT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Mars 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00498.
APPELANTS
Monsieur [M] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame [V] [J]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [Z] [G]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Maître [J] [L]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL-D'JOURNO-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
SCP [O] [U] [L] [C] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL-D'JOURNO-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame [R] [I] épouse [P]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Florence HUMBERT de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Sylvie LANTELME, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 10 décembre 2004, Mme [Z] [G] a acquis auprès de Mme [R] [I] une construction à usage d'habitation avec terrain attenant située à [Localité 1].
Suivant acte authentique passé par Maître [J] [L] le 30 juillet 2007, Mme [G] a revendu le bien à M. [M] [D] et son épouse Mme [V] [J].
Ces derniers ont, le 8 décembre 2009, signé un compromis de vente sur ce bien avec les époux [N] qui se sont rétractés motif pris d'une attestation de la mairie révélant que la maison avait été édifiée à une date indéterminée antérieure aux années 60 et n'avait fait l'objet d'aucune autorisation administrative de sorte que le bâti ne pouvait être reconstruit en cas de sinistre.
Soutenant ne pas avoir été informés au moment de leur acquisition que le bien ne pouvait être reconstruit après sinistre, les époux [D] ont, par actes d'huissier délivrés les 11 et 18 décembre 2012, fait assigner Mme [G] , Me [L] et la SCP [O] [U] [L] [C] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir :
- prononcer la nullité de la vente pour vice caché subsidiairement pour erreur ;
- condamner in solidum les défendeurs à payer les sommes de 182000 € (prix de vente) outre 9264 € (droits), soit 191264 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2007 ;
- les condamner in solidum à payer la somme de 3000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- avant dire droit, désigner un expert aux fins d'arbitrer la moins value attachée au vice d'inconstructibilité ;
- ordonner l'exécution provisoire.
Par acte d'huissier signifié le 21 août 2014, Mme [G] a appelé en garantie Mme [R] [I].
Par jugement rendu le 31 mars 2016, le tribunal a rejeté les prétentions des époux [D] et les a condamnés in solidum à payer à chacun des défendeurs la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [D] ont régulièrement relevé appel, le 21 avril 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.
Dans leurs conclusions déposées le 13 juillet 2016 par le RPVA, ils demandent à la cour de :
'Dire et juger recevable l'appel formé par M.et Mme [D],
Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Draguignan,
Statuant à nouveau,
Dire et juger que Maître [J] [L], notaire des époux [D] a manqué à son obligation d'éclairer ses clients et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il a été requis de donner la forme authentique,
Dire et juger que Mme [G] s'est abstenue de révéler l'absence de permis de construire dans le cadre du compromis de vente et n'a informé les vendeurs du fait que la construction été édifiée en fin des années 1960 qu'au stade de l'acte authentique privant les époux [D] d'une information qui aurait pu les conduire à exercer leur faculté légale de rétractation prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation,
A titre principal,
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Dire et juger que l'impossibilité de reconstruction après sinistre du bien constitué d'une construction à usage d'habitation avec terrain attenant constitue pour les époux [D] un vice caché.
À titre subsidiaire,
Vu les articles 1110 et suivants du code civil,
Dire et juger que l'impossibilité de reconstruction après sinistre du bien constitué d'une construction à usage d'habitation avec terrain attenant constitue une erreur sur les qualités substantielles de l'objet de la cession qui a vicié le consentement des époux [D].
En tout état de cause :
Vu les articles 1147 et suivants du code civil,
Vu l'article 1382 du code civil,
Prononcer la nullité de l'acte authentique régularisé le 30 juillet 2007 par Maître [J][L], notaire associée de la SCP [A] [O], [L] [U] et [J] [L] [F] [C] entre Mme [Z] [G] et les époux [D].
Condamner in solidum Mme [Z] [G],Me [J][L], notaire associée de la SCP [A] [O], [L] [U] et [J] [L] [F] [C] au paiement de la somme de 182000 € (prix de vente) outre la somme de 9264 € (droits) soit 191264 € avec intérêts compensatoires calculés sur la base de l'intérêt légal à compter du 30 juillet 2007.
Condamner in solidum Mme [Z] [G],Me IsabelleBondil-Jullian, notaire associée de la SCP [A] [O], [L] [U] et [J] [L] [F] [C] à payer à M. [M] [D] et Mme [V] [D] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1644 du Code civil,
Avant-dire droit, désigner au contradictoire des requis tout expert qu'il plaira aux fins d'arbitrer la moins-value qui s'attache au vice d'inconstructibilité.'
Aux termes de ses conclusions déposées par le RPVA le 9 septembre 2016, Mme [G] sollicite de voir :
- à titre principal, confirmer le jugement entrepris ;
- à titre subsidiaire, condamner Mme [I] à la garantir de toutes condamnations ;
- condamner les époux [D] à verser la somme de 5000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner les époux [D] aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.
Me [L] et la SCP [O] [U] [L] [C] dans leurs écritures déposées par le RPVA le 12 septembre 2016 concluent à :
- à la confirmation du jugement ;
- subsidairement, à la condamnation de Mme [G] à les garantir ;
- en toute hypothèse, à l'octroi de la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.
Dans ses conclusions déposées par le RPVA le 12 septembre 2016, Mme [I] demande à la cour de :
- confirmer le jugement ;
- subsidiairement, dire que Mme [I] ne doit pas sa garantie ;
- condamner Mme [G] à lui régler la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2017.
MOTIFS de LA DÉCISION
Reprenant les termes du compromis en date du 13 avril 2007 conclu entre les époux [D] et Mme [G] ainsi que l'acte authentique passé le 30 juillet 2007, le tribunal a débouté les demandeurs de leur action en retenant pour l'essentiel que :
- ils ont été informés dés le stade du compromis de l'incertitude sur la date de construction et sa régularité administrative ;
- ils ont été avertis de l'impossibilité de reconstruire la toiture en cas de sinistre compte tenu de l'absence d'autorisation ainsi que de la zone non constructible dans laquelle l'immeuble se trouve ;
- il leur a été rappelé les dispositions de l'article L11-3 du code de l'urbanisme selon lesquelles dans une zone inconstructible la reconstruction à l'identique en cas de sinistre est possible si elle a été régulièrement édifiée ;
- le vice n'était donc pas caché et il n'est pas justifié d'une atteinte à l'usage ou la destination du bien ni d'un préjudice actuel et certain ;
- n'est pas non plus caractérisée dans ces conditions d'erreur sur la chose achetée.
Les moyens invoqués par celui-ci au soutien de son appel ne font que réitérer, mais sans justification complémentaire utile, ce que le premier juge a connu et auquel il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient d'ajouter que les époux [D] contestent avoir été informés de l'incertitude sur la régularité administrative de la construction originaire, comme relevé par le premier juge.
A cet égard, le notaire, tenu d'un devoir de conseil et d'information, n'a certes pas recherché si elle avait été édifiée avec permis de construire alors qu'elle se trouve en zone inconstructible.
Mais les époux [D] ne justifient pas avoir fait de la reconstructibilité après sinistre un élément déterminant de leur consentement, et ce, alors même qu'avisés que des travaux sur toiture courant 2005 ainsi qu'une citerne et du bardage avait été faits sans autorisation administrative, ils ont déclaré en faire leur affaire personnelle et vouloir poursuivre leur acquisition.
Au surplus, l'impossibilité de reconstruire après un éventuel sinistre ne peut constituer vice caché comme ne rendant pas le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s'il l'avait su au sens de l'article 1641 du code civil.
Le jugement en date du 31 mars 2016 contenant une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties doit donc être confirmé.
Succombant sur leur appel, les époux [D] doivent être condamnés aux dépens, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des indemnités déjà allouées de ce chef en première instance.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 31 mars 2016,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au stade de l'appel,
Condamne M. [M] [D] et son épouse Mme [V] [J] aux dépens,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Le greffier Le président
