COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 NOVEMBRE 2017
jlp
N° 2017/ 889
Rôle N° 16/07354
SCI DBS
C/
[K] [W] [B] [Y]
[D] [P]
[N] [D]
Grosse délivrée
le :
à :
la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
la SCP ROUILLOT GAMBINI
SCP BERARD & NICOLAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Février 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06182.
APPELANTE
SCI DBS (dont le nom commercial est LECHILI) prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Sirio PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Monsieur [K] [W] [B] [Y]
demeurant [Adresse 2]S (LUXEMBOURG)
représenté par la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE, plaidant
Monsieur [D] [P]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP ROUILLOT GAMBINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [N] [D]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP ROUILLOT GAMBINI, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
[K] [Y] est propriétaire sur le territoire de la commune de [Localité 1] d'une parcelle cadastrée lieu-dit « [Localité 2] », section [Cadastre 1], d'une superficie de 2515 m2 ; la société civile immobilière DBS est propriétaire au même lieu-dit de la parcelle [Cadastre 2], tandis que [D] [P] et [N] [D], venant aux droits de [J] [J] et [Y] [E] [O] épouse [K], sont propriétaires indivis de la parcelle [Cadastre 3], d'une superficie de 1083 m2, sur laquelle une maison d'habitation se trouve édifiée.
Exposant que sa parcelle [Cadastre 1] était enclavée, M. [Y] a obtenu, par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 10 novembre 2009, au contradictoire de divers propriétaires riverains, l'instauration d'une mesure d'expertise confiée à M. [R], géomètre expert, à l'effet notamment de déterminer les conditions de désenclavement du fonds, la nature des ouvrages à mettre en 'uvre pour permettre la réalisation du tracé et le montant des indemnités dues, proportionnelle au dommage causé.
L'expert commis a déposé, au mois de décembre 2010, un rapport de ses opérations, dans lequel il confirme l'état d'enclavement de la parcelle [Cadastre 1], précise que les dispositions d'urbanisme actuellement applicables sont celles du plan d'occupation des sols de la commune classant le secteur en zone NB, constructible pour les parcelles de plus de 1500 m2, et retient trois possibilités de désenclavement, à savoir :
-la variante 1 proposé par Toposud ne sera pas proposée par l'expert, d'une part parce que les fonds supportant le tracé (parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] etc...) ne sont pas attraits à la cause, mais aussi et surtout parce que cette solution débouche sur un chemin privé, au nord-ouest, très éloigné d'une voie ouverte à la circulation publique et de dimension insuffisante pour assurer une desserte normale au fonds du demandeur.
-La variante 2 ne paraît pas la plus courte et la moins dommageable ; en effet, elle emprunterait une partie du fonds [J] ([P]-[D]), avec démolition d'un abri de jardin, à faible distance des maisons des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 8], et de plus au niveau de la bande de terre étroite qui constitue le jardin d'agrément exigu de ces fonds ; la gêne apparaît importante, comme la dépréciation qui en découlerait pour le fonds servant. Au surplus, cette solution impose de franchir le mur de soutènement séparatif des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 9] dont la dénivelée est de 2,60 m, ce qui impliquerait la réalisation d'une rampe à 15 % sur plus de 17 m de longueur avec le mur de soutènement correspondant dont la hauteur varierait de 0 à 2,60 m.
-La variante 3 apparaît simple et techniquement facile, sans création de murs nouveaux le long de la limite 202-558, cette dernière parcelle appartenant à l'indivision [Y] (cet espace sur la parcelle [Cadastre 9] se développe en frange de parcelle, côté amont, au-dessus de la zone aménagée en stationnement automobile). Cette bande de terre est déjà traitée comme un futur chemin selon les dires mêmes du demandeur et nos observations ; il se développe en frange de parcelle, côté amont, au-dessus de la zone aménagée en stationnement automobile. En traversée de la parcelle [Cadastre 2] de la SCI DBS, cette variante 3 emprunterait un espace de terre située en limite nord et amont de cette parcelle un peu isolé du fonds et en état de friche, sans donc créer de gêne importante à cette parcelle bâtie.
Un tel tracé impliquerait la construction d'un mur de soutènement de 25 m de long dont 12 sur la parcelle servante, et d'une hauteur d'environ 1,70 m avec, sur 3 ml environ, un exhaussement à 3,20 m environ.
La gêne pour la parcelle [Cadastre 3] serait très réduite, car le mur de soutènement existant à l'aval de sa limite constitue, compte tenu de sa hauteur d'environ 2,40 m, un réflecteur antibruit qui renverra les bruits vers l'aval. Tout au plus pourrait-on envisager d'habiller ce mur d'un revêtement absorbant des ondes sonores.
Par exploit du 21 novembre 2013, [K] [Y] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice la SCI DBS, M. [J] et Mme [O] en vue d'obtenir, sur le fondement de l'article 682 du code civil, le désenclavement de sa parcelle [Cadastre 1] selon la variante 3 proposée par l'expert judiciaire.
M. [P] et Mme [D], devenus propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] par acte notarié du 12 mai 2014, sont intervenus volontairement dans l'instance.
Le tribunal, par jugement du 29 février 2016, a notamment :
-constaté l'état d'enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] située à [Localité 1], lieu-dit « [Localité 2] », appartenant à [K] [Y],
-dit que le désenclavement s'effectuera selon le tracé porté sur le plan constituant la variante n° 3 du rapport de M. [R], le fonds servant étant la parcelle [Cadastre 2] appartenant à la société DBS, la variante n° 3 de l'expert judiciaire prévoyant une servitude d'une largeur de 3,50 m,
-dit que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente,
-constaté que [K] [Y] offre de payer à la société DBS la somme de 3 300 € pour l'indemniser,
-condamné la société DBS à démolir les travaux illicites effectués sur l'assiette prévue du droit de passage, au plus tard dans les deux mois de la date de signification du jugement, sous peine d'une astreinte de 20 € par jour de retard,
-débouté les parties de leurs demandes respectives en dommages et intérêts,
-condamné la société DBS à payer à [K] [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-mis hors de cause M. [J] et Mme [O] épouse [K],
-débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SCI DBS a régulièrement relevé appel, le 21 avril 2016, de ce jugement.
Elle demande à la cour (conclusions déposées le 15 septembre 2017 par le RPVA) de :
A titre principal :
-réformer la décision en toutes ses dispositions,
-enjoindre le demandeur d'attraire à la cause les propriétaires des parcelles concernées par la solution n° 1 du rapport de M. [R] : [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7],
-ordonner un complément d'expertise, s'agissant de la solution n°l, une fois les propriétaires des parcelles sus désignés attraits à la cause,
A titre subsidiaire :
-réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société DBS à démolir les travaux illicites effectués sur l'assiette prévue du droit de passage, au plus tard dans les deux mois de la date de signification du jugement, sous peine d'une astreinte de
20 € par jour de retard,
-dire et juger que lesdits travaux n'empêchent pas la mise en 'uvre de la solution n° 3,
-dire et juger qu'il ne saurait y avoir lieu à démolition desdits travaux,
-voir fixer l'indemnité due à la somme de 14 700 €,
-condamner [K] [Y] à lui payer une somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de la valeur de sa villa,
A titre infiniment subsidiaire :
-désigner tel expert avec pour mission :
de se rendre sur les lieux litigieux et de se faire remettre toutes pièces,
de dire si la situation antérieure des lieux comportait un risque d'affaissement du terrain et d'effondrement du mur,
de dire si les travaux réalisés par la SCI DBS ont été rendus nécessaires en raison de ces risques,
de dire si ces travaux ont eu pour objet de consolider le terrain et d'éviter tout risque d'affaissement et d'effondrement,
d'indiquer si les lieux litigieux peuvent être remis en leur état initial,
de préciser, dans un tel cas, les risques d'affaissement du terrain et la dangerosité que pourrait créer une telle situation,
En tout état de cause :
-condamner [K] [Y] au paiement de la somme de 3500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
[K] [Y] sollicite la confirmation du jugement aux motifs duquel il se réfère et la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile (conclusions déposées le 22 septembre 2017 par le RPV A).
M. [P] et Mme [D] concluent également à la confirmation du jugement, faisant valoir que la solution n°2 n'est pas adaptée et comporte une gêne et une dépréciation importante pour le fonds servant ; ils sollicitent l'allocation de la somme de 2 500 € en remboursement de leurs frais irrépétibles (conclusions déposées le 31 août 2016 par le RPV A).
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2017.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur l'état d'enclave
Selon les articles 682 et 683 du code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé »
En l'espèce, l'état d'enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] retenu par le tribunal n'est pas discuté, aucune voie publique ne la desservant et aucune servitude de passage ne lui étant consentie sur les fonds riverains.
D'une superficie de 2 515 m2, et située en zone NB du plan d'occupation des sols, elle est constructible.
Son état d'enclave est donc caractérisé ainsi que l'a retenu à juste titre le tribunal.
Sur le tracé du désenclavement :
Nul ne suggère que la solution n°2 du rapport d'expertise soit retenue.
Le débat porte sur le choix entre les solutions 1 et 3 envisagées par l'expert.
La première de ces solutions nécessiterait de passer sur les fonds [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], dont les propriétaires n'ont pas été mis en cause.
Mais l'expert ayant examiné cette possibilité l'a aussitôt écartée notamment « parce que cette solution débouche sur un chemin privé, au nord-ouest, très éloigné d'une voie ouverte à la circulation publique et de dimension insuffisante pour assurer une desserte normale au fonds du demandeur ».
La note technique établie par [P] [S], architecte destinée à contredire l'expertise mentionne uniquement que le tracé est linéaire entre la voie privée et la parcelle [Cadastre 1], et que cette voie privée est raccordée directement à l'avenue de la Concorde, qu'elle est rectiligne et en pente relativement forte.
Il n'est fourni aucune indication sur la longueur de la voie privée à emprunter avant de parvenir à une voie publique et la déclivité indiquée dans le rapport de M. [R] qui précise qu'un mur serait à construire pour réduire la pente de 20 à 15 % n'est pas contredite.
La solution 3 est quant à elle décrite comme simple et techniquement facile, elle traverse la parcelle [Cadastre 2] de la SCI DBS, en sa limite nord et en son amont dans une zone un peu isolée du fonds et en état de friche, sans donc créer de gêne importante au bâti (qui est situé sur le fonds 222, également propriété de la SCI DBS).
Ce tracé implique la construction d'un mur de soutènement de 25 m de long dont 12 mètres sur la parcelle servante 559, d'une hauteur d'environ 1,70 m avec, sur 3 ml environ, un exhaussement à 3,20 m environ.
Dans ces conditions, et par la comparaison des deux solutions entre lesquelles porte le débat, il n'apparaît pas utile, contrairement à ce qui est sollicité par la société DBS d'attraire à la cause les propriétaires des parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], et d'ordonner un complément d'expertise relatif à la solution n°l.
Il convient, au contraire de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la variante n° 3 du rapport de M. [R], le fonds servant étant la parcelle [Cadastre 2] appartenant à la société DBS pour une servitude de 3,50 m de large pour tenir compte de la nécessité de réaliser le mur de soutènement.
Sur l'indemnité due à la société DBS :
La société DBS entend voir fixer les indemnités lui revenant aux sommes de 14 700 € et
150 000 € pour perte de valeur de sa villa.
L'indemnité due au propriétaire du fonds servant doit être proportionnée au dommage occasionné par le passage sur son fonds.
Il ressort de l'expertise de M. [R] que l'emprise sur le fonds de la société DBS est de 42 m², en sa limite nord et en son amont dans une zone un peu isolée du fonds et en état de friche, ce qui ne crée pas de gêne importante au bâti (qui est situé sur le fonds 222, également propriété de la SCI DBS).
Il a proposé une indemnité de 800 € en tenant compte de 50% du prix de 115,31 € au m² tel que payé en 2008.
Aucun élément de nature à apporter d'autres appréciations sur le préjudice invoqué n'est apporté par la société DBS qui ne produit pas même ses titres de propriété permettant de connaître la superficie d'ensemble de sa propriété.
La somme de 3 300 € offerte dès la première instance par [K] [Y] sera retenue à titre d'indemnité proportionnée à l'intégralité du dommage causé par le passage à la SCI DBS.
Sur la condamnation de la société DBS à démolir les travaux illicites effectués sur l'assiette prévue du droit de passage :
Par ordonnance du juge de la mise en état ayant statué dans le cadre de la première instance, la société DBS a été condamnée sous astreinte à cesser les travaux entrepris sur son fonds n°559 sur l'assiette préconisée dans sa variante 3 par l'expert pour la servitude de passage.
Il ressort des constats établis par huissier les 21 mai 2012 et 9 août 2016 que des travaux ont été réalisés sur le fonds 559.
Sans contester la réalité de travaux réalisés sur l'assiette prévue pour la servitude de passage, la société DBS entend les justifier par le risque d'affaissement de son terrain et produit pour en justifier :
- des factures de travaux de l'entreprise Ricardo,
- une attestation de [W] pour ladite entreprise, irrégulière en la forme au regard des exigences de l'article 202 du code de procédure civile, suivant laquelle en mai 2012 des travaux ont été entrepris afin d'éviter les conséquences désastreuses liées à un affaissement de terrain.
En l'absence de preuve de la nécessité et de l'urgence de réaliser des travaux de confortement du terrain précisément sur l'assiette envisagée car simple et techniquement facile dès le stade de l'expertise judiciaire, il doit être considéré que cet agissement fautif doit donner lieu à réparation dans les conditions fixées par le juge de première instance.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société DBS aux dépens et à payer à [K] [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La société DBS succombant également en appel sera condamnée aux dépens d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € à [K] [Y] et 2 000 € à [D] [P] et [N] [D], en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne [K] [Y] à payer à la société DBS la somme de 3 300 € à titre d'indemnité pour le dommage causé par le passage à la SCI DBS,
Rejette le surplus des prétentions indemnitaires de la SCI DBS,
Condamne la société DBSM à payer aux dépens d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 € à [K] [Y] et 2 000 € à [D] [P] et [N] [D], en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
