COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2017
N° 2017/ 520
Rôle N° 16/08628
SARL LA GRANDE MAISON
C/
SARL FRANCE LOCATION
Grosse délivrée
le :
à :
Me Nathalie CAVIGIOLO
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de NICE en date du 04 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00026.
APPELANTE
SARL LA GRANDE MAISON, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nathalie CAVIGIOLO, avocat au barreau de NICE, substitué par Me TAOUMI Olivier, avocat au barreau de Marseille, plaidant
INTIMEE
SARL FRANCE LOCATION Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2017,
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant bail commercial en date du 19 décembre 2002, la société La Grande Maison a donné en location à la société France Location, un hôtel de 69 chambres et 50 places de parkings, à [Localité 1] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 188 274 euros.
Par exploit en date du 30 mai 2013, la société France Location sollicite le renouvellement du bail pour 9 ans.
Suivant mémoire préalable du 25 juin 2013, retourné à l'expéditeur, non réclamé, la société France Location affirme que la valeur locative est inférieure au loyer en cours qui est de 253375,74 euros et sollicite la baisse du loyer sur renouvellement à la somme de 100 000 euros.
Par exploit en date du 18 septembre 2013, la société France Location a fait assigner sa bailleresse devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir fixer le bail commercial à la somme de 100 000 euros ou si besoin est, de voir ordonner une expertise.
Par jugement avant-dire droit au fond en date du 7 mai 2014, le tribunal de grande instance de Nice a ordonné la réouverture des débats aux fins de recevoir les observations des parties sur la fin de non recevoir tirée du caractère prématuré de la saisine par assignation du 18 septembre 2013 en l'absence de réception par la société La Grande Maison du mémoire préalable du 25 juin 2013 non reçue par le destinataire, le courrier étant retourné à l'expéditeur.
Par jugement mixte en date du 1er octobre 2014, le juge des loyers commerciaux a :
- déclaré l'action recevable, la formalité de notification du mémoire préalable ayant été accomplie,
- constaté l'accord des parties quant au renouvellement du bail,
- ordonné une expertise et dit dans ses motifs, sans le reprendre dans le dispositif, que les locaux étaient monovalents.
L'expert a déposé son rapport le 1er avril 2015.
Par jugement en date du 4 mai 2016 le tribunal a :
- rejeté la demande de la société La Grande Maison tendant à voir annuler l'expertise,
- fixé le loyer commercial renouvelé à la somme de 156 090 euros en relevant que les locaux étaient monovalents, car ceci avait été tranché par le jugement en date du 1er octobre 2014.
La société La Grande Maison a interjeté appel le 10 mai 2016.
Par conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société La Grande Maison précise qu'elle a fait appel à l'encontre des trois décisions dont les deux arrêts avant-dire droit précités, conclut à la nullité du mémoire préalable du 25 juin 2013 de la société France Location car le nom des représentants légaux des sociétés n'aurait pas été précisé, que le tribunal se serait trompé en affirmant que les locaux étaient monovalents car la société France Location exerceraient plusieurs activités et indique enfin que l'expertise est incohérente et qu'il convient d'en envisager une nouvelle.
Par conclusions en date du 6 octobre 2016 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société France Location indique notamment que la déclaration d'appel ne vise que le seul jugement en date du 4 mai 2016, que le problème soulevé concernant la nullité du mémoire préalable est nouvelle en cause d'appel, que le problème de la monovalence des locaux a été tranchée par le jugement du 1er octobre 2014 et enfin souligne que l'expert a parfaitement apprécié les faits de l'espèce en se basant sur la méthode hôtelière.
SUR QUOI :
Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la société La Grande Maison soutient que les jugements avant-dire-droit peuvent faire l'objet d'un appel autonome comme d'un appel en même temps que le jugement au fond ; qu'elle précise qu'au cas particulier, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice a rendu deux jugements avant-dire-droit l'un en date du 7 mai 2014, l'autre le 1er octobre 2014 et enfin un jugement au fond le 4 mai 2016.
Que par conséquent, la société La Grande Maison affirme que l'appel qu'elle a interjeté le 10 mai 2016, visait les trois jugements précités.
Mais attendu que ladite déclaration d'appel en date du 10 mai 2016 vise uniquement le recours formé à l'encontre du jugement du 4 mai 2016.
Que le moyen soutenu par la société La Grande Maison, de ce chef, sera rejeté.
Sur la validité du mémoire préalable :
Attendu que la société La Grande Maison soutient que le mémoire préalable du preneur du 25 juin 2013 doit être déclaré nul ainsi que par la suite l'assignation du 18 septembre 2013, en raison de l'absence du nom des représentants légaux des sociétés.
Mais attendu qu'en vertu de l'article 564 et suivants du code de procédure civile, il convient de noter que cette demande d'irrecevabilité n'a jamais été formulée au préalable ; que s'agissant de demande nouvelle, celle-ci sera déclarée irrecevable.
Sur la monovalence des locaux :
Attendu qu'il ne peut être valablement soutenu que le principe de la monovalence des locaux aurait été définitivement tranché par le jugement en date du 1er octobre 2014.
Qu'en effet, cette décision était un jugement avant-dire droit et ne reprenait pas dans son dispositif la qualification de monovalence des locaux.
Que la présente Cour se doit en conséquence de trancher cette difficulté.
Attendu que la société La Grande Maison soutient que les locaux litigieux ne seraient pas monovalents, car ils serviraient outre à l'activité hôtelière, à des activités de syndic et de gestion immobilière.
Attendu qu'il n'est pas rapporté au dossier que ces éventuelles activités annexes aient une quelconque importance ; que d'ailleurs, l'expert judiciaire n'a relevé aucune activité annexe ou accesssoire lors de ses visites et lors de ses opérations d'expertise.
Qu'il convient en conséquence de retenir le caractère monovalent des locaux.
Sur la nullité du rapport d'expertise :
Attendu que la société La Grande Maison demande à la présente Cour de prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire.
Attendu que l'ensemble des moyens soulevés par la bailleresse ne sauraient prospérer, l'expert ayant fait un travail soigneux, ayant respecté les droits de la défense et le principe du contradictoire ; qu'il ne peut lui être reproché d'avoir évalué la valeur des présents locaux sur la seule méthode dite hôtelière, les parties étant libres de fournir d'autres méthodes et les juridictions restant parfaitement libres d'adopter ce mode de calcul.
Que les demandes de nullité du rapport d'expertise et de désignation d'un nouvel expert, seront rejetées.
Sur la valeur locative :
Attendu que l'hôtel dont s'agit est composé de 60 chambres sur trois niveaux avec restaurant au rez de chaussée et 50 emplacements de parkings.
Que ledit hôtel est implanté sur la commune de [Localité 1] et ne se trouve nullement en bord de mer.
Que pour y parvenir, il convient d'emprunter une petite rue étroite ; que l'hôtel est caché par l'établissement [Établissement 1] ; que l'expert indique que si l' établissement litigieux convient à l'hébergement, il n'est pas idéal pour l'activité de restauration.
Attendu que conformément aux usages, l'expert a procédé à la fixation de la valeur locative en appliquant la méthode dite hôtelière convenant parfaitement à la situation de l'espèce, en tenant compte des éléments suivants :
- établissement de la recette théorique de l'hôtel correspondant aux prix affichés x365 jours,
- calcul de la recette annuelle théorique corrigée par la prise en compte des rabais moyens consentis aux groupes,
- calcul du chiffre d'affaire HT déduction de la tva,
- détermination de la valeur locative brute par application d'un pourcentage sur les recettes variables selon la catégorie.
Attendu que c'est sur la base de ces principes que l'expert a opéré ses calculs en tenant compte des tarifs appliqués sur les mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2012 ainsi que sur la période couvrant janvier à juin 2013, le renouvellement étant intervenu le 1er juillet 2013.
Qu'eu égard aux calculs de l'expert, il apparait que le loyer payé par la société France Location était parfaitement surévalué et que la demande de la locataire de fixation à la baisse du loyer était parfaitement justifiée.
Attendu qu'il convient de retenir les calculs très précis et justifiés de l'expert et de fixer le montant du loyer au 1er juillet 2013 à la somme annuelle de 156 090 euros ; que le jugement sera confirmé sur ce point ainsi d'ailleurs que concernant les autres dispositions.
Attendu qu'il convient de condamner la société La Grande Maison à verser à la société France Location la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société la Grande Maison.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Dit que l'appel en date du 10 mai 2016, est interjeté uniquement à l'encontre du jugement en date du 4 mai 2016 du tribunal de grande instance de Nice.
Déclare valable le mémoire préalable en date du 25 juin 2013.
Retient le caractère monovalent des locaux dont s'agit.
Dit n'y voir lieu à la nullité du rapport d'expertise et à la désignation d'un nouvel expert.
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date 4 mai 2016 en toutes ses dispositions.
Condamne la société La Grande Maison à verser à la société France Location la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Dit que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société la Grande Maison.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
