COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 NOVEMBRE 2017
N° 2017/ 334
Rôle N° 15/05126
SCI BG
C/
S.A.R.L. PAGELI
Grosse délivrée
le :
à :
Me Eric DEMUN
Me Pascal ALIAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Février 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03988.
APPELANTE
SCI BG, agissant par la personne de son représentant légal
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric DEMUN, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.A.R.L. PAGELI Nom commercial STAR SUD JOUETS, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2017,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 22 février 2002, la société BG a donné à bail commercial à la société Pageli dans un ensemble immobilier pour un local de 900m2 situé au rez de chaussée [Adresse 3] pour le loyer actuel annuel de 141 630€, pour un usage de vente de jouets, articles de puériculture, vêtements et chaussures de plage, article de Paris, le locataire ayant la jouissance privative d'un parking situé face au bâtiment à l'exception de 4 emplacements figurant sous les n°1, 2,16 et 17 dont le bailleur conservait l'usage.
Par jugement contradictoire du 10 février 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 32 991,43€ en indemnisation du trouble de jouissance subi, ordonné que le bailleur retire les plants de Pyracanthas sur la terre plein jouxtant le parking, ordonné que le locataire cesse toute exploitation commerciale sur le dit terre plein, dépose le système de vidéo surveillance et a rejeté les autres demandes.
La juridiction a estimé que la clôture grillagée située sur la partie nord du bâtiment était préexistante au contrat et que le grillage posé dans l'angle sud ouest et constaté sur le procès verbal de février 2014 ne concerne pas les lieux loués, que l'aménagement du terre plein central séparant le parking de la voie publique qui n'a pas été donné à bail ne doit néanmoins pas constituer une gêne pour les usagers du commerce, que si le locataire doit cesser toute exploitation sur le terrain non compris dans le bail, le bailleur doit ôter tout aménagement intempestif, que les rochers litigieux ont été enlevés et le bailleur en dégradant le nouveau système de climatisation et en s'opposant à la mise aux normes des locaux n'a pas exécuté de bonne foi le contrat en portant atteinte à la jouissance paisible de son locataire.
Le 25 mars 2015, la société BG a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 18 /09/2014, elle demande à la cour de :
* infirmer le jugement,
*Condamner la SARL PAGELI a remettre les locaux en l'etat initial, ceci sous astreinte de 200€ par jour
de retard, a savoir :
- Procéder à la dépose des trois blocs de climatisation implantés sur la façade nord
plus à l'ouest que ceux existants initialement ;
- Procéder à la dépose des cameras de surveillance ;
- Remettre en l'état les places de stationnement n 1, 2, 16 et 17, réservées à la SCI
BG, et leurs bordures en réinstallant les arceaux.
Interdire à la SARL PAGELI d'utiliser le terre-plein et les espaces verts ont toutes fins commerciales sous astreinte de 5.000€ par chaque infraction constatée,
Dire et juger que la SARL PAGELI est dans l'obligation d'entretenir le terre-plein, en remplaçant les plantes mortes, en arrosant, taillant, tondant comme le ferait un bon père de famille.
Condamner la SARL PAGELI au paiement des dommages et intérêts de 10.000€ en réparation des
divers préjudice résultant des :
- Détériorations des clôtures limitant accès a la façade nord
- Détériorations et la replantation des haies sur le terre-plein
- Violations de l'inimité de la SCI BG par l'installation des cameras de surveillance avec vu sur sa propriété
- Violations constantes par le locataire de ses obligations et notamment de refus de solliciter les autorisations du Bailleur avant de procéder à des travaux sur les locaux loues.
Condamner la SARL PAGELI au paiement de 5.000€ a titre de l'article 700 Code de procédure civile
Elle soutient qu'elle s'est réservé lors de la signature du bail, l'usage de 4 emplacements de parkings que néanmoins face au comportement du locataire qui les utilisait sans réserve, elle a été contrainte de faire poser des arceaux qui ont été endommagés, de sorte qu'elle ne peut user paisiblement de son bien, qu'elle a un temps fait poser des rochers sur ses emplacements afin d'en interdire l'accès qui ne gênaient en rien l'usage du parking par le preneur et les usagers pour les autres places.
Elle expose que bien que le terre plein séparant le parking de la voie publique n'était pas compris dans le bail, le locataire a pris l'habitude d'y entreposer des jouets destinés à la vente, de sorte que le passage des salariés et des clients a progressivement érodé le sol et détruit les plantations présentes sur cet espace, qu'elle a, pour le préserver, fait planter des périanthes, que ces plantations ne causent aucun préjudice au locataire puisqu'elles ne gênent en rien la visibilité de sa boutique ou l'accès au commerce et qu'elles ne présentent aucun caractère toxique ainsi qu'il le prétend.
Elle fait valoir que le bail exigeait l'accord du bailleur pour tout aménagement dans les locaux, qu'un grillage interdisant l'accès aux façades latérales du bâtiment a été installé en 1996, le preneur n'ayant accès qu'à la façade EST, que le grillage a été renforcé en raison de multiples effractions, que le locataire a procédé au changement de ses climatiseurs installés sur la façade Nord, franchissant et détruisant pour se faire une partie du grillage, que le locataire prétend qu'un tel grillage n'existait pas lors de son entrée dans les lieux alors que sa présence résulte du plan joint au bail et d'une facture de 1996, que la correspondance adressée par une entreprise chargée des travaux au bailleur ne constitue pas une demande en bonne et due forme, qu'enfin l'installation de caméras de surveillance sur une façade du bâtiment sans l'autorisation du bailleur constitue une violation de ses obligations par le preneur.
Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 24 /07/2017, l'intimée conclut :
* confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a constaté que la SCI BG, bailleur, a troublé à plusieurs reprises la jouissance paisible des lieux loués par la SARL PAGELI, preneur, [Adresse 1] et l'a condamné au paiement de dommages et intérêts.
Le REFORMER sur la nature et le quantum des dommages et intérêts accordés.
Et statuant de nouveau sur ce point,
DIRE ET JUGER que ces dommages et intérêts prendront la forme d'une diminution de loyer à hauteur de 40.000 € par an, ces dommages et intérêts visant à réparer le préjudice subi.
DIRE ET JUGER que la diminution du loyer commencera à courir à compter de la date de délivrance de l'assignation soit le 16 juillet 2014, et ce jusqu'au terme du bail reconduit, soit le 28 février 2020.
Subsidiairement,
PORTER les dommages et intérêts à la somme de CENT MILLE Euros (100.000 €),
A titre infiniment subsidiaire, sur les dommages et intérêts,
CONFIRMER le montant accordé en première instance.
CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société BG de sa demande à l'encontre de la société PAGELI de déposer les climatiseurs installés sur la face nord du bâtiment.
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la Cour imposerait au locataire la dépose du matériel de climatisation dont il se devait contractuellement d'assurer le remplacement et l'entretien, il y aura lieu de : CONDAMNER le bailleur, dans le cadre de son obligation de délivrance, à installer une climatisation, à ses frais, conforme à l'utilisation qui doit être faite par la société PAGELLI
DIRE ET JUGER que le remplacement du matériel de climatisation devra intervenir immédiatement après la dépose du matériel qui serait ordonnée par votre Cour, de sorte qu'il n'y ait aucun trouble de jouissance pour le locataire et qu'il puisse assurer la continuité du chauffage et/ou de la climatisation des locaux pour la clientèle fréquentant lesdits locaux.
CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a ordonné à la SCI BG de retirer les plans de Pyracanthas sur le terre-plein jouxtant le parking.
Le REFORMER sur les autres points et statuant de nouveau.
ORDONNER à la SCI BG, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard dans les 72 heures de la signification de l'arrêt à intervenir de procéder à la suppression pure et simple des grillages et barrières installés tant du côté latéral droit du bâtiment que sur l'arrière du bâtiment, empêchant l'accès du locataire à ces splits de climatisation pour en assurer l'entretien, tels que figurant sur le procès-verbal de constat d'huissier du 20 mars 2014.
Vu l'article 2224 du code civil,
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné à la société PAGELI de déposer le système de vidéo surveillance installé sur la façade nord du bâtiment.
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a interdit à la SARL PAGELI d'utiliser le terre-plein et les espaces verts à toutes fins commerciales
VU l'article 564 du CPC,
Vu le principe d'Estoppel et l'article 122 du CPC
DEBOUTER la SCI BG de ses demandes nouvelles, en tant que telles irrecevables, visant à ce que le locataire : remette en l'état les bordures des places de stationnement n°1, 2, 16 et 17 Réinstalle les arceaux, Réinstalle les rochers sur les places réservées,
DEBOUTER le bailleur de toutes ses autres demandes.
CONDAMNER la société BG à payer à la SARL PAGELI à une somme complémentaire à celle allouée en première instance de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit des avocats en la cause.
Elle expose que le bailleur a l'obligation de maintenir les lieux loués dans leur forme initiale lors de la prise à bail, qu'un changement même portant sur une chose accessoire constitue un trouble de jouissance et que le bailleur a l'obligation de laisser le preneur jouir paisiblement des lieux loués, qu'en l'espèce, elle a pris à bail notamment un parking destiné à sa clientèle, dépourvu de plantation d'épineux sur les abords et des locaux auxquels elle pouvait librement accéder, aucune clôture n'étant installée lui permettant ainsi d'avoir un accès aisé à ses blocs de climatisations.
Elle fait valoir qu'elle a accepté de laisser au bailleur la jouissance de 4 emplacements de parkings tout en assumant les charges correspondant à ces places, que le bailleur a, ainsi que'il le reconnaît, entrepris un temps d'entreposer des rochers sur ces emplacements qui ont gêné l'accessibilité et la circulation sur le dit parking, qu'il a en raison d'une procédure de référé engagée à son encontre, accepter de les ôter en novembre 2014, que néanmoins la présence pendant plusieurs années de ces gros rochers sur le parking d'un commerce dédié aux jouets pour enfants a causé un préjudice certain.
Elle soutient que lors de la prise à bail, le bâtiment n'était pas entouré d'un grillage ce qui permettait l'accès au système de climatisation posé à l'extérieur sur le mur latéral droit, que la pose d'un grillage par le bailleur a eu pour conséquence d'interdire au locataire de procéder à l'entretien de ce système, qu'il résulte des documents produits par le bailleur qu'une grille séparatrice préexistait au bail mais uniquement entre le bâtiment et un local mitoyen mais nullement sur la façade nord du bâtiment ; que l'absence de grillage résulte des plans joints au bail et des factures'entretien depuis 2009 du système de climatisation démontrant que le locataire y avait aisément accès, que la facture de 1996 produites part le bailleur concerne une autre société, que le plan annexé au bail et qui ne mentionne aucun grillage est corroboré par des photographies publicitaires de l'époque, qu'au demeurant ce grillage posé sur la façade nord ne protège rien et est particulièrement inutile.
Elle affirme que le bailleur tente de troubler sa jouissance paisible des lieux loués ainsi qu'en attestent des témoins, qu'il a notamment volontairement coupé les câbles d'alimentation de l'enseigne ainsi qu'il l'a reconnu devant les services de police, qu'il multiplie les commandements visant la clause résolutoire et des propos déplacés notamment sur les accusés de réception des courriers qui lui sont distribués, qu'il refuse de répondre aux demandes de mises aux normes et a volontairement dégradé le système de climatisation, qu'une procédure pénale est en cours (cassation )
Elle souligne que le bailleur a procédé à la plantation de haies de Pyracanthas en mai 2014, alors qu'il n'existait aucune végétation sur ce terre plein ainsi que l'établissent les constats d'huissiers et les photographies, que le choix de ce type de végétaux nuit à son commerce.
Elle réfute les accusations portées contre elle concernant les dégradations des arceaux posés sur le parking ou des plantations, ces affirmations n'étant corroborées par aucun élément. Elle s'oppose à la demande d'installation d'arceaux s'agissant d'une demande nouvelle en cours d'appel.
Elle indique que le système de vidéo surveillance a été installé en février 2005, soit il y a plus de 10 ans pour assurer la sécurité des personnes et des biens, qu'il ne nuit pas à l'intimité de la vie privée du bailleur qui est une personne morale et qu'en tout état de cause, une telle demande est prescrite, qu'il en est de même de la demande d'interdiction d'exposer des jouets sur le terre plein central puisqu'elle agit de la sorte depuis 2006 ainsi que cela résulte des publicités datant de cette époque, agrémentées de photographies sur lesquelles figurent ces expositions de jouets en extérieur.
Par arrêt avant dire droit du 25 février 2016, la cour a ordonné une médication judiciaire.
Sur ce :
Attendu qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose loué et de l'en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail ;
Attendu que les parties sont en l'état d'un bail commercial du 27 février 2002 portant sur des locaux à usage commercial de 900m² et un parking situé face aux bâtiments à l'exception des emplacements n°1, 2,16 et 17 dont le bailleur s'est réservé l'usage ;
Attendu que la société BG, condamnée en première instance à retirer les plants de Pyracanthas payer 32 991,43e au titre de dommages et intérêts à la locataire et débouté de sa demande de condamnation de la locataire à déposer les climatiseurs, a interjeté appel de cette décision et sollicite la condamnation de la société locataire à déposer les climatiseurs installés sur la façade nord ainsi que les caméras de surveillance, remettre en état les places de stationnement en réinstallant des arceaux, à lui interdire l'usage du terre plein central et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour avoir détériorer des clôtures et les haies centrales, violer son intimité en installant des caméras et de son obligation de solliciter l'avis du bailleur avant tous travaux ;
Sur les emplacements de parking
Attendu qu'il est acquis et établi que le bailleur a fait retirer le 24 novembre 2014 les rochers qu'il avait entreposés sur ses emplacements de parking ; qu'il produit une facture datée du 17 décembre 2008 faisant état de la pose de trois arceaux de stationnement, que toutefois, la preuve ni l'existence ni même de la dégradation par le preneur de ces installations n'est pas rapportée au dossier ;
Attendu qu'en déposant sur le parking d'un commerce de jouets, des rochers de nature à gêner les manoeuvres de stationnement et de livraison et présentant une image dégradée des alentours du commerce portant atteinte à sa commercialité, le bailleur a causé un trouble de jouissance certain au locataire en portant atteinte à son usage paisible de la chose louée ;
Sur le terre plein central
Attendu que conformément au plan de masse 2/7 annexé au bail, le terre plein central séparant le parking de la voie publique n'a pas été donné à bail au preneur, que le plan mentionne la présence de plantations sur cet emplacement mais de manière très figurative et sans précision quant à leur nature exacte, que le bailleur reconnaît que le terre plein central était à l'origine agrémenté de végétations, arbres et haies, qu'il lui appartenait d'assurer la permanence et la qualité de ces plantations ; que le bailleur assure que les plantations existantes préalablement ont été détruites par le passage incessant du personnel et de la clientèle, mais sans rapporter aucun élément probant à l'appui d'une telle affirmation, le présence d'une cabane en plastique n'étant pas de nature à causer de tels désordres ; que le 14 mai 2014 il informait son preneur de plantations nouvelles pour la création de haies vives, deux lignes parallèles de Pyracanthas qu'en implantant à proximité du commerce de son preneur, une haie d'arbustes présentant de grosses épines, le bailleur a causé un préjudice certain au preneur en donnant à son commerce un aspect peu engageant ;
sur les caméras de surveillance
Attendu que le preneur reconnaît avoir installé des caméras de surveillance du local, que toutefois, les personnes morales ne peuvent se prévaloir d'une atteinte à leur vie privée, que la société BG doit être déboutée de sa demande à ce titre ;
sur le grillage
Attendu que la présence d'un grillage comparable à celui existant lors de la prise à bail des locaux n'est pas établie par les documents produits au débat, la facture de l'entreprise Di Mundo du 16 juillet 1996 concernant une société tiers à la procédure, la photographie produite par la locataire étant mal cadrée et les plans annexés au bail s'ils portent mention d'une séparation ne permettent pas d'en connaître la nature exacte, la composition et la hauteur ;
Attendu néanmoins que le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée et tous ses accessoires et dépendances indispensables à son utilisation normale, qu'en l'espèce, le preneur a en vertu du bail l'obligation d'entretenir les climatiseurs posés en façade nord du bâtiment, qu'il justifie avoir toujours pu procéder depuis son entrée dans les lieux à leur entretien régulier, que le changement des appareils vétuste s'avérait indispensable au bon fonctionnement de son commerce et était conseillé par la société procédant à l'entretien, qu'en entravant cet exercice par la création ou la modification d'un grillage rendant l'accès aux dits climatiseurs impossible, le bailleur trouble la jouissance paisible de son locataire ;
Attendu que le préjudice subi par la locataire pour ces troubles de jouissance a été justement évalué par le juge de première instance ;
sur l'utilisation du terre plein par le preneur
Attendu que le procès verbal du 15 mai 2014 établit l'utilisation par le preneur du terre plein central pour y exposer des jouets alors que cette surface ne rentre pas dans l'assiette du bail, qu'il convient d'interdire au locataire d'user de la sorte de la propriété d'autrui sous astreinte de 150€ par infraction constatée par huissier ; que le preneur se prévaut d'une prescription de l'action mais sans toutefois établir la date à laquelle le bailleur a ou aurait du connaître les faits, la preuve de la connaissance par le bailleur de la publicité paru en 2006 et sur laquelle figurait cette exposition extérieure n'étant nullement établie ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement déféré à l'exception de la dépose des caméras de surveillance et du grillage ;
Attendu qu'il convient de faire droit à la demande de la société Pageli au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
Confirme le jugement déféré à l'exception de la dépose des caméras de surveillance et la suppression du grillage
Dit n'y avoir lieu à déposer le système de vidéo surveillance installé sur la face nord du bâtiment,
Ordonne la suppression des clôtures interdisant l'accès aux climatiseurs et ce sous astreinte de 125e par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision
Interdit au locataire d'user du terre plein, propriété du bailleur, sous astreinte de 150€ par infraction constatée par huissier
Condamne la société BG aux dépens et à une somme de 8 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
