COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT DE RENVOI
DU 16 NOVEMBRE 2017
N° 2017/ 331
Rôle N° 16/19145
SAS SAINTE EULALIE DEVELOPMENT -SED
C/
[H] [J] veuve [V]
[X] [Q]
[A] [Q]
[R] [Q] épouse BERTHIER
[Q] [Q]
[C] [Z]
[V] [X]
Société civile SOCIETE CIVILE DE BEAUREGARD
SCP [C] [Z] & [B] [L]
SCP BR ASSOCIES
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
Me Laurent COUTELIER
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Décision de la Cour de Cassation de PARIS en date du 06 Octobre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 1056 F-D.
APPELANTE
SAS SAINTE EULALIE DEVELOPMENT -SED agissant par la personne de son Président en exercice domicilié ès-qualités au siège sis, demeurant [Adresse 1],
[Adresse 2]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Rose Marie BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [H] [J] veuve [V] prise en sa qualité d'épouse donataire et bénéficiaire légale de Monsieur [Z] [V]
née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [X] [Q] prise en sa qualité d'héritière de son père, Monsieur [Z]
[Adresse 3]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [A] [Q] prise en sa qualité d'héritière de son père, Monsieur [Z] [V]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Madame [R] [Q] épouse BERTHIER prise en sa qualité d'héritière de son père, Monsieur [Z] [V]
née le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
Madame [Q] [Q] prise en sa qualité d'héritière de son père, Monsieur [Z] [V]
née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de [Localité 1]
Maître [C] [Z], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître [V] [X] Administrateur judiciaire, pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la SAS SAINTE EULALIE DEVELOPMENT,, demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Rose Marie BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
Société civile [V],
demeurant [Adresse 3]
plaidant par Me Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
SCP [C] [Z] & [B] [L] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Maria DA SILVA , avocate au barreau de TOULON
PARTIE INTERVENANTE
SCP BR ASSOCIES, mandataire judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SAS Ste Eulalie Developpement,
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Rose Marie BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 9 mars 2000, la commune [Localité 2] confiait à la société Saint-Eulalie Development (ci après désignée SED) l'aménagement d'une ZAC prévoyant la création d'un complexe de golf.
Dans le cadre de cet aménagement, et par acte du 26 avril 2000, M. [Z] [Q] promettait de donner à bail emphytéotique à la SED, pour une durée de 70 ans, diverses parcelles de terre d'une superficie de 169 ha moyennant un loyer annuel de 40.399 euros (265.000 francs) avec condition suspensive de rétrocession par la SED au bailleur de diverses parcelles d'une superficie de 22 ha environ à acquérir auprès de la SAFER.
Cette promesse comportait, en page 6, au titre des conditions suspensives, la mention: "Que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de prescription administrative de nature à mettre en cause la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble, à savoir: Opération d'aménagement d'un golf".
Le même jour, M. [Q] consentait à la société SED une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de 13 ha environ et la SAFER consentait à la société SED une promesse unilatérale de vente portant sur une propriété rurale d'une superficie totale de 185 ha environ.
Après levée des options, les actes étaient signés le 21 décembre 2000.
Le bail emphytéotique'consenti par M. de [N] Beauregard à la SED ne comportait plus aucune référence à la condition suspensive relative aux autorisations urbanistiques pour la réalisation du golf; il mettait notamment à la charge de la SED l'obligation de constituer une caution bancaire, de planter des parcelles de terrain d'une superficie minimale de 21 ha en vignes et d'édifier un bâtiment à usage de cave, entrepôt et magasin, le tout devant faire l'objet d'un bail emphytéotique au profit de M. [Q].
Le 2 février 2001, les terrains donnés à bail emphytéotique à la SED étaient apportés par M. [Q] à la socité civile [V].
La SED s'étant montré défaillante dans l'exécution de ses obligations, par jugement du 25 février 2002 le TGI de [Localité 1] constatait la résolution du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et condamnait la SED au paiement d'une somme de 627.712,65 euros correspondant aux frais engagés par M. [Q] pour la préparation des parcelles qui incombait à la SED, à la perte des droits à plantation imputable à la carence de la SED et à la perte de cinq années d'exploitation.
Le 26 avril 2002, un protocole d'accord était signé aux termes duquel la SED s'engageait notamment à fournir au plus tard le 30 juillet 2002 une caution bancaire de 5 ans en garantie du paiement des loyers, à consentir un bail rural de 70 ans sur une superficie de 21 ha, à préparer 13 ha pour la plantation des vignes, à réaliser une route goudronnée, à fournir un local de vente de 40 m² et à régler la somme de 625.040,97 euros à titre de dommages et intérêts garantie par une hypothèque conventionnelle; en contrepartie la société de Beauregard et Monsieur [Z] de [N] Beauregard renonçaient à solliciter la résolution du bail emphytéotique outre la construction des bâtiments d'exploitation par la SED, laquelle s'engageait à rétrocéder, dans un délai de quatre ans, les terrains d'assiette des bâtiments à usage agricole , à régler le loyer à l'aide d'un ordre de virement ; enfin les parties se désistaient, sous réserve de la bonne exécution du protocole, de toute instance et action l'une à l'égard de l'autre
Des avenants à cet accord étaient signés le 30 août 2002, substituant une caution bancaire à la constitution de l'hypothèque conventionnelle et mettant à la charge de la SED des travaux d'entretien d'une chapelle située dans le domaine.
Par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008, le Préfet du Var opposait un refus aux demandes d'autorisation urbanistiques au titre du défrichement des parcelles et de la loi sur l'eau.
Les recours contentieux formés par la SED contre ces deux arrêtés étaient définitivement rejetés et la commune de [Localité 2] prononçait la caducité puis la suppression de la ZAC.
M. [Q] décédait le 25 septembre 2009, laissant pour lui succéder son épouse et ses enfants (les consorts [Q]).
Par acte du 24 avril 2012, les consorts [Q] et la société [V] assignaient la SED en paiement de diverses sommes en exécution du protocole d'accord du 26 avril 2002 et de ses avenants.
Par actes des 23 octobre et 5 novembre 2012, la SED assignait les consorts [Q] et la SOCIÉTÉ [V] en résolution du bail emphytéotique, du protocole d'accord du 26 avril 2002 et de ses avenants et en remboursement de diverses sommes réglées dans le cadre du projet d'aménagement annulé.
Enfin, par acte du 28 mars 2013, la SED a assignait M. [Z], notaire rédacteur des divers actes passés entre les parties, et la SCP [T] en responsabilité pour manquement à leur devoir de conseil.
Les instances étaient jointes et, par jugement du 20 février 2014, le tribunal de grande instance de [Localité 1]
déclarait prescrites l'action en résolution du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et des actes subséquents et l'action en responsabilité dirigée contre les notaires
condamnait la SED à payer aux consorts [Q] et à la SOCIÉTÉ De Beau regard la somme de
579.306 euros au titre du protocole d'accord du 26 avril 2002,
21.154,85 euros en réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien de la chapelle
122.593,59 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement des réseaux
à fournir sous astreinte la caution bancaire due au titre de la garantie du paiement de la redevance annuelle du bail emphytéotique et la caution bancaire due en garantie de la somme de 579.306,26 euros au titre des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord du 26 avril 2002
condamnait la SED à réaliser sous astreinte le local de vente de 40 m² prévu par le bail emphytéotique.
La société Ste Eulalie relevait appel de ce jugement à l'encontre de toutes les parties par déclaration au greffe en date du 4 mars 2014.
L'arrêt confirmatif rendu par notre cour le 2 décembre 2014 était cassé par arrêt de la cour de cassation en date du 6 octobre 2016 sur le fondement de l'article 2224 du code civil motifs pris que la réalisation du dommage ne se situait pas à la date de la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail.
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Parallèlement notre cour ( 1ère chambre C) par arrêt du 26 juin 2014 condamnait la Société Sainte Eulalie Development à payer à la Société Civile [V] la somme de 113.163,24€ au titre des loyers impayés.
Par jugement en date du 7 juillet 2015, le Tribunal de Commerce de [Localité 1] ouvrait la procédure de sauvegarde de la société Sainte Eulalie Development et désignait Maître [X] en qualité d'administrateur.
Le 6 août 2015 Les consorts de [V] Beauregard et la SOCIÉTÉ [V] déclaraient leur créance au passif de la Société Sainte Eulalie Development conformément au jugement rendu le 20 février 2014 par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] à hauteur de 1.934.412,74 €.
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Les dernières écritures des parties ont été déposées
pour les consorts [V]-Beauregard le 5 juillet 2017
pour la SED et Maître [V] [X] pris en sa qualité d'administrateur judiciaire, appelants et la SCP BR associés en qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde, intervenant volontaire le 16 août 2017 ,
pour Maître [Z] et la SCP [Z] et [L] le 24 juillet 2017
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SED, maître [V] [X] pris en sa qualité d'administrateur judiciaire, la SCP BR associés en qualité de mandataire judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde, aux termes de 102 pages de conclusions , dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour,
I-) SUR LA RECEVABILITÉ DES ACTIONS
* contre les consorts Beauregard et leur société
juger que les contraintes administratives, découlant tant du POS que de la ZAC, pesant sur la propriété Beauregard sont des charges réelles définissant la propriété même des parcelles Beauregard à vocation exclusive d'implantation de parcours de golf
juger que ces charges réelles inhérentes et attachées aux parcelles Beauregard, incluant les 2 autorisations préfectorales, s'imposent à tous les ayant-droits sur ces parcelles
juger recevable l'action de la SED en résolution du bail ( qui ne pouvait agir au plus tôt qu'après connaissance du refus des 2 autorisations préfectorales et épuisement du contentieux administratif qui aurait pu réformer les 2 refus d'autorisation.
* contre les notaires : juger l'action de la SED recevable, la révélation du dommage ayant pris naissance à la date du refus des 2 autorisations préfectorales et après épuisement du contentieux administratif.
* du bailleur contre la demande de la SED, au vu du protocole du 26 avril 2002 : juger que cette irrecevabilité est subordonnée à l'action en résolution du bail et des actes subséquents
II- SUR LA DEMANDE EN RÉSOLUTION
réformer le jugement déféré
débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions.
juger que l'ensemble des conventions concernant les parcelles Beauregard se trouvaient contraintes et limitées par les charges réelles définissant sa propriété et découlant tant du POS que de la ZAC
juger que les parcelles louées devaient être le siège d'un golf conformément à la nature de la propriété des parcelles s'imposant au bailleur et au preneur
juger que la commune intention des parties, découlant des droits du bailleur et des engagements de la Société SED, était déterminée par le rappel constant des règles d'aménagement d'un golf
juger que le bail du 21 décembre 2000 et l'ensemble des actes subséquents s'inscrivent légalement dans le cadre de la propriété des parcelles.
juger que la propriété des parcelles [Adresse 3] ne permettait que l'implantation de golf et son exploitation était subordonnée à 2 autorisations préfectorales.
juger que les autorisations préfectorales faisaient partie de la chose louée, en permettant de réaliser un golf et de l'exploiter conformément à son seul usage, et de obligation de délivrance à la charge du bailleur
constater que le refus des 2 autorisations préfectorales et le rejet du contentieux administratif ont été motivés exclusivement en raison des caractéristiques physiques des parcelles louées, incompatibles avec la création de parcours de golf
juger que le bailleur a failli à son obligation de délivrance, par le refus des 2 autorisations préfectorales
juger que le bailleur n'a jamais exécuté le bail conformément à son obligation de délivrer la chose louée et conforme à sa destination administrative et contractuelle pour l'exploitation d'un golf
juger que faute de délivrance par le bailleur, le bail n'a jamais reçu un commencement d'exécution
débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions sur l'application du Code Rural et l'éviction du Droit Civil et les articles 1719 et 1726 du C.civ
juger que quelle que soit la nature juridique du bail, le régime de propriété de la chose louée s'impose au bailleur, qui ne peut louer plus de droits qu'il n'en possède et que l'obligation de délivrance s'impose au bailleur
juger qu'un bail emphytéotique n'est régi par le Code Rural que s'il s'agit d'un bail rural
juger que le bail emphytéotique ne relève du Code Rural qu'à l'égard de sa définition
juger que le bail du 21 décembre 2000 ne porte pas sur un bail rural
juger que le bail porte sur la location de parcelles destinées à recevoir l'implantation d'un golf et son exploitation
juger que cette affectation n'entrave nullement l'usage de la chose
juger que la SED n'a conclu ce bail qu'en l'état de cette affectation précise
juger que ce bail se trouve régi par l'article 1719 du C.civ quant à l'obligation de délivrance, incluant les 2 autorisations préfectorales permettant la réalisation d"'un golf et son exploitation
juger cette clause résolutoire incluse dans le bail incompatible, pour dénaturer la nature juridique d'un bail emphytéotique
juger recevable cette défense et y faisant droit, requalifier ce bail emphytéotique en un bail de longue durée, régi exclusivement par les règles du Code Civil et l'article 1719 du C.civil
Vu l'article 1184 du C.civ
juger que le bail n'a jamais été exécuté par le bailleur, pour manquement a son obligation de délivrance.
juger bien-fondée l'action en résolution rétroactive de la Société SED.
prononcer la résolution judiciaire des conventions liant les parties,
à compter du 21 décembre 2000, à savoir le 1er acte notarié du 21 décembre 2000,le protocole d'accord signé le 26/4/2002, et les avenants tous signés le 30/8/2002,
et du 2ème acte notarié du 25/7/2003 portant modificatif du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et comportant un bail emphytéotique consenti par la Société SED à la société [V] sur différentes parcelles
juger que la résolution des conventions remettra les parties dans leur état originaire, avant leur signature au 21 décembre 2000.
juger l'anéantissement rétroactif du bail et des actes subséquents par absence d'exécution du bail par le bailleur, lié au défaut de délivrance
débouter le bailleur de sa demande en irrecevabilité, au vu du protocole du 26/4/2002 résolu
juger que l'anéantissement du bail et des actes subséquents remettra encore les parties dans leur état originaire, avant signature au 21 décembre 2000, tant aux restitutions réciproques physiques qu'au regard des restitutions financières payées par la Société SED, sans contrepartie.
Sur les restitutions foncières en nature
au regard de la SED : juger que les parcelles cédées ou données à bail emphytéotique par la SED au profit de la société [V] et des Consorts Beauregard, réintégreront le patrimoine de la SED, libres et franches de toute hypothèque ou inscription quelconque
au regard de la société : juger que les parcelles données à bail emphytéotique réintégreront le patrimoine de la société [V]
pour les besoins de la publicité foncière : constater l'identité de la Société SED et de la société [V] et les actes dont la résolution est prononcée
II-) SUR LES CONSÉQUENCES FINANCIÈRES DE LA RÉSOLUTION
débouter le bailleur de sa demande en non restitution des conséquences financières,
condamner in solidum les Consorts [V] et la société [V] à rembourser à la SED, l'ensemble des redevances, frais, débours et factures payées, s'élevant ensemble à la somme globale de 1.367.561, 77 €, arrêtée au 31 décembre 2016, avec intérêt légal au 21 décembre 2000 sauf à parfaire, se décomposant comme suit :
au titre des redevances, la somme de 875 294 € arrêtée à fin 2016, sauf à parfaire,
au titre des taxes foncières, la somme de 6 942 €,
au titre des différentes factures en exécution des travaux, la somme de 98.598,40€,
au titre du barrage et des divers travaux exécutés, la somme globale de 23.604,66€
au titre du gardiennage de la propriété Beauregard, incluant salaires et charges, la somme de 317.388 €, arrêtée au 31 décembre 2016, sauf à parfaire,
au titre du protocole du 26 avril 2002, la somme de 45.734,71 €, payée par la SED
juger qu'au vu de l'arrêt à intervenir et sous un délai de un mois à compter de son caractère définitif, les parties devront choisir un notaire, en vue de consacrer la résolution des 2 actes authentiques qui seront publiés au 2ème Bureau des Hypothèques de [Localité 1]
en cas de refus par les Consorts [V] et de la société [V] de déférer, juger que l'arrêt à intervenir sera publié au 2ème Bureau des Hypothèques de [Localité 1], en marge des actes authentiques résolus.
juger que l'ensemble des frais notariés, fiscaux et autres seront à la Charge de la société et des Consorts [V].
III-) SUR LA DEMANDE EN IRRECEVABILITÉ DU PROTOCOLE DU 26 AVRIL 2002 ET EN EXÉCUTION DU BAIL
débouter le bailleur de sa demande en irrecevabilité, ce protocole ayant été résolu
en toutes hypothèses, juger que ce protocole n'a jamais été une transaction, faute de concession pour aggraver les obligations de la SED et qu'il n'a jamais porté sur l'obligation de délivrance et qu'au vu de l'assignation du bailleur, le protocole s'est trouvé nul et non avenu.
IV- ) POUR LE SURPLUS SUR LES CONDAMNATIONS
réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions du chef des condamnations.
débouter les Consorts Beauregard et leur société de toutes leurs demandes, fins, conclusions, appel incident pour être irrecevables et sans fondement.
supprimer toutes les condamnations mises à la charge de la SED, pour être sans fondement, et violer au surplus les règles d'urbanisme définissant la nature juridique du droit de propriété attaché aux parcelles.
Vu la procédure de sauvegarde au profit de la SED
ordonner la modification de l'état des créances et la radiation du passif de la SED, de l'ensemble des créances déclarées par la société Beauregard et les Consorts [V], du chef de l'arrêt d'[Localité 3] du 2 décembre 2014, cassé et annulé.
ordonner la radiation de l'inscription d'hypothèque définitive inscrite le 6 décembre 2015 par l'avocat des consorts Beauregard et de leur société au Bureau n° 2 des Hypothèques de [Localité 1], dépôt 2015 n° 39, volume 2015 V n° 14 ayant effet le 6 janvier 2025 pour un montant en principal et intérêts de 962.103,59 €, sur la propriété de la SED² et dont cette inscription définitive se substitue à l'inscription d'hypothèque provisoire publiée le 25 septembre 2012, volume 2012 V n° 3036
retenant la mauvaise foi de la société Beauregard et des consorts Beauregard, les condamner à payer à la SED :
une somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive
celle de 50 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
les entiers dépens d'instance et d'appel.
V-) SUR L'ACTION EN RESPONSABILITÉ CONTRE LES NOTAIRES
dire qu'ils ont failli à leur obligation d'information et de conseil en rédigeant des actes inefficaces
condamner in solidum les notaires avec les consorts Beauregard et leur société , à rembourser à SED les sommes suivantes:
1.367.561, 77 € correspondant l'intégralité des sommes décaissées avec intérêt légal à compter du 21 décembre 2000
100.00 € à titre de dommages et intérêts
50 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens d'instance et d'appel, distraits au profit de Maître Philippe-Laurent Sider
La SCI et les consorts [Q], dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour,
au principal
juger les articles 1719 et 1726 du Code Civil invoqués par la Société Sainte Eulalie Development inapplicables en matière de bail emphytéotique régi par les articles L 451-1 à L 451-13 du Code Rural
débouter la Société Sainte Eulalie Development de toutes ses fins, demandes et conclusions
juger que le bail emphytéotique ne peut par nature comporter de restriction quant à la destination des lieux
juger que la demande de résolution du bail irrecevable et inondée
juger irrecevable et infondée toute demande de remboursement de sommes versées au titre du bail alors que les terrains sont toujours à disposition de la Société Sainte Eulalie Development qui n'a engagé son action que le 23 octobre 2012
juger irrecevables et infondées les demandes à l'encontre des consorts De [V] Beau regard.
juger que la demande de remboursement des redevances, frais et débours et factures payées au titre de l'occupation du terrain par la Société Sainte Eulalie Development est infondée et l'en débouter.
fixer la créance de Madame [H] Crousnilhon veuve De [V] Beauregard, Monsieur [X] De [V] Beauregard, Monsieur [A] De [V] Beauregard, Madame [R] Berthier née De [V] Beauregard, Mademoiselle [Q] De [V] Beauregard et à Société Civile [V] au passif hypothécaire de la Société Sainte Eulalie pour les sommes suivantes :
579.306 € restant due au titre du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, assortie de 160.396,96 € au titre des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2003 outre les intérêts entre le jugement et date d'ouverture de la procédure de sauvegarde soit 739.702,96 €
21.154,85 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien de la chapelle et de son allée outre intérêts entre le jugement et la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde (1.593,89 €) soit au total la somme de 22.748,74 €
122.593,59 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement des réseaux outre intérêts entre le jugement et la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde soit 122.593,59 € majorée des intérêts (9.236,77 €) soit un total de 131.830,36 €
condamner la Société Sainte Eulalie Development à fournir à Madame [H] Crousnilhon Veuve De [V] Beauregard, Monsieur [X] De [V] Beauregard, Monsieur [A] De [V] Beauregard, Madame [R] Berthier née De [V] Beauregard, Mademoiselle [Q] De [V] Beauregard et à la Société Civile [V], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir :
la caution bancaire qu'elle devait souscrire en sûreté et garantie du paiement de la redevance annuelle due aux termes du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000,
la caution bancaire à concurrence d'un montant de 579.306,26 € en garantie du paiement des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002
condamner la Société Sainte Eulalie Development
à réaliser le local de vente de 40 m² dans le hameau et à leur mettre à disposition, conformément aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et du protocole d'accord du 26 avril 2002, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir
dire qu'à défaut d'exécution à l'issue de ce délai, la Société Sainte Eulalie Development sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant trois mois et, à défaut d'exécution dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
au paiement d'une somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts entre le jugement et la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( 6.027,56 €) soit un totale de 86.027,56 € annuel et la somme de 919.886 € (83.626 X 11) au titre du préjudice du fait de la non livraison de 3ha 66a 71ca depuis 2014
subsidiairement,
confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise
le réformer en ce qu'il a débouté les Consorts De [V] Beauregard et la Société Civile [V] de la réparation du préjudice subi à la suite de la non-réalisation de la cave
condamner la Société Sainte Eulalie Development au paiement de la somme de 428.400 € en réparation du préjudice subi de 2004 à 2012, outre 95.200 € au titre des années 2013 et 2014, ainsi que 71.400 € au titre du délai nécessaire à la réalisation des travaux
confirmer le jugement dont est appel sauf à fixer la créance des concluants au passif de la procédure de sauvegarde et à étendre la mission de l'expert Monsieur [G] au chiffrage du préjudice lié à l'absence de cave
condamner la Société Sainte Eulalie Development au paiement de la somme de 30.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du rapport de Monsieur [G].
Ils font valoir que le bail emphytéotique répond aux seules dispositions spécifiques du code rural, à l'exception de la preuve du contrat qui s'établit selon les règles du code civil en matière de baux ( article L451-3 du code rural) ; la condition suspensive relative aux autorisations administratives incluse dans la promesse de bail emphytéotique n'a pas été reprise dans le bail lui même , la SED n'entendait pas lier la signature des actes à l'exécution de la convention ZAC mais entendait avoir la maîtrise foncière de la zone.
Elle a satisfait à l'obligation de délivrance en remettant les terrains litigieux à la SED
Les terrains litigieux sont situés en zone 1 NDG du POS qui autorise la réalisation de parcours de golf ainsi que les bâtiments techniques nécessaires au fonctionnement du golf
Maître [Z] et la SCP [Z] et [L] dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour,
de leur donner acte de ce qu'aucun grief et aucune demande n'est formulée à leur encontre par les consorts [Q] et la société De Beau regard.
juger mal fondées les demandes de la Société SED à leur encontre
débouter la SED de toutes ses demandes et fins et conclusions
prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SCP [C] [Z] et [B] [L], Notaires associés et de Maître [C] [Z], notaire
condamner tout succombant à payer à leur la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner tout succombant aux entiers. dépens distraits au profit de la SCP Cohen Guedj, avocat en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Ils soutiennent que l'action en responsabilité est prescrite et que la SED ne démontre pas la faute et le lien de causalité avec le préjudice.
SUR QUOI LA COUR
I-) sur la recevabilité des actions
Seule est discutée la recevabilité de l'action contre les notaires qui arguent de la prescription.
En l'espèce le Préfet du Var a refusé les demandes d'autorisation au titre du défrichement des parcelles et de la loi sur l'eau par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008.
L'action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil du notaire rédacteur et de la SCP a été engagée par acte du 28 mars 2013.
L'article 2224 du code civil dans la version issue de la loi du 17 juin 2008 dispose : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'
L'article 26, la loi du 17 juin 2008 ne s'applique pas aux actions engagées avant son entrée en vigueur, les dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent à compter de cette date sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Par application de l'article 2243 l'interruption de la prescription est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande, laisse périmer l'instance ou si sa demande est définitivement rejetée.
En matière de responsabilité, sauf disposition dérogatoire, la prescription de l'action court à compter de la réalisation du dommage ou de la date de sa révélation à la victime qui n'en avait pas connaissance.
Ces règles s'appliquent pour la mise en jeu de la responsabilité du notaire coupable d'un manquement à son devoir de conseil.
En l'espèce la réalisation du dommage ne se situe pas à la date de la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail, soit les 29 décembre 2007 et 18 février 2008, sans qu'il y ait interruption du délai de prescription , les actions engagées ayant été définitivement rejetées.
L'action en responsabilité contre le notaire rédacteur et la SCP engagée le 28 mars 2013, soit plus de 5 ans après les décisions administratives est donc prescrite.
II-) Sur la demande nouvelle en appel
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
Les demandes en appel sont donc recevables même si elles sont nouvelles si elles tendent au rejet des prétentions adverses.
Les parties s'opposent sur l'obligation de délivrance qui conditionne la résolution du bail , les consorts [V] font valoir un moyen nouveau tiré de l'application des seules dispositions du code rural au bail emphytéotique litigieux, qui vient en réponse au moyen soutenu par la SED qui invoque les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, en conséquence de quoi il n'y a pas lieu de faire droit.
III- ) sur la résolution du bail emphytéotique
La résolution du bail a été constatée par jugement rendu par le TGI de [Localité 1] le 25 février 2002 à la date du 21 décembre 2000 qui a condamné la SED au paiement d'une somme de 627.712,65 euros correspondant aux frais engagés par M. [Q] pour la préparation des parcelles qui incombait à la SED, à la perte des droits à plantation imputable à la carence de la SED et à la perte de cinq années d'exploitation.
La SED , qui est demeurée dans les lieux suite à la transaction conclue entre les parties, forme une nouvelle demande de résolution fondée sur le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et soutient que les autorisations urbanistiques constituent des charges réelles qui grèvent le fonds et s'imposent aux parties.
Les consorts [V] font valoir que le bail emphytéotique est régi par les seuls articles L451-1 et suivants du code rural à l'exclusion des articles 1719 et 1726 du code civil.
Le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire, un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible, les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables au louage emphytéotique qui a ses règles propres; aussi à défaut de convention contraire et à l'exception de la preuve du contrat d'emphytéose qui est régi par les règles du code civil en matière de baux, le dit contrat est régi par les dispositions spécifiques et dérogatoire du code rural ( art 451-3 du code rural)
En effet à la différence du contrat de louage ordinaire, qui ne confère qu'un droit personnel au preneur, le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible de très longue durée, comprise entre 18 et 99 ans , moyennant une faible redevance dès lors que les investissements effectués doivent revenir au bailleur en fin de contrat, sans indemnité (article L. 451-7 du Code rural et de la pêche), raison pour laquelle le bail emphytéotique est soumis au régime spécifique prévu à titre supplétif par les articles L. 451-2 à L. 451-13 dudit Code, il se distingue du bail classique, de sorte que les règles de droit commun du louage de choses ne lui sont pas applicables, puisque le titulaire d'un tel bail emphytéotique dispose d'un droit réel immobilier.
En conséquence le moyen tiré du non respect par le bailleur emphytéotique de l'obligation de délivrance est en l'espèce inopérant.
IV-) Sur la requalification du bail
La SED soutient que le bail doit être requalifié en bail ordinaire de longue durée, le bail litigieux comportant un clause résolutoire expresse en faveur du bailleur incompatible avec ce type de bail, pour porter atteinte directement au droit réel de l'emphytéote, en dénaturant le bail .
C'est à bon droit que la SED fait valoir ce moyen car la clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un bail emphytéotique
Or en l'espèce le bail litigieux comporte bien en page 15 une clause résolutoire de plein droit qui vise cinq causes (inexécution d'une clause du bail , défaut de production de la garantie bancaire, défaut de paiement de trois termes , défaut de réitération par acte authentique du bail rural à long terme de 70 ans) .
En conséquence de quoi il y a lieu de requalifier le bail en contrat de louage de longue durée
V ') sur la résolution du bail de longue durée pour manquement à l'obligation de délivrance
Aux termes de l'article 1719 du code civil : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
de délivrer au preneur la chose louée '.
d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée
d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail
d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'
L'obligation de délivrance du bailleur porte le local principal et ses accessoires , elle lui impose de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination , les travaux rendus obligatoires par l'administration peuvent aussi être rattachés à l'obligation de délivrance conforme du bailleur qui doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires sont acquises et les différentes réglementations sont respectées.
En l'espèce le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil impose de déterminer préalablement si la destination des lieux donnés à bail ( aménagement d'un complexe de golf, avec les autorisations administratives nécessaires au déboisement et au respect de la loi sur l'eau) est entrée dans le champ contractuel ou si , comme le soutient la SED les biens donnés à bail sont grevés d'une charge réelle tenant à la réglementation urbanistique.
Le bail du 21 décembre 2000 ne comporte aucune indication quant à la destination des lieux loués, alors que la promesse signée le 26 avril 2000 fait référence à «' la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble: opération d'aménagement de golf» condition qui n'a pas été reprise au bail, il s'en déduit que la commune intention des parties n'était pas de donner aux lieux loués la destination de golf , la destination envisagée par le preneur ne pouvant se confondre pas avec la destination convenue contractuellement par les parties.
La SED soutient donc que «'la location d'une chose dépend du droit de propriété qui s'y attache qui en l'espèce est soumise à la destination prévue au plan local d'urbanisme ( implantation d'un golf) et aux contraintes administratives y afférents qui constituent des charges réelles qui s'imposent aux parties.'»
Or le zonage du plan d'occupation des sols constitue une contrainte imposée par la puissance publique aux fonds privés qui ne peut être assimilée à une servitude au sens de l'article 686 du code civil , ni à une charge réelle grevant le fonds lui même.
De plus les refus opposés par l'autorité administrative n'ont pas pour origine l'ensemble des parcelles incluses dans le projet d'aménagement , ils ne sont pas fondés sur le plan d'occupation des sols qui autorisait le projet porté par la SED , mais sur la législation applicable au défrichement et la loi sur l'eau .
Or le refus de défrichement opposé par le Préfet, concerne quasi exclusivement les parcelles dont la SED avait acquis la pleine propriété et le refus au titre de la loi sur l'eau est intervenu suite au non respect des recommandations du commissaire enquêteur qui ne peut être reproché au bailleur.
En conséquence de quoi le défaut de délivrance argué par la SED n'est pas établi , elle sera donc déboutée de sa demande en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000 et du second acte notarié du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique aux torts du bailleur pour manquement à l'obligation de délivrance et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncières en nature.
VI -) sur la résolution judiciaire du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et de ses avenants
Aux termes de l'article 2044 du code civil applicable à l'espèce :'La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.'
L'existence de concessions réciproques est un élément constitutif de la transaction qui sont souverainement appréciées par les juges qui doivent en relever l'existence; si elles sont contestées, les juges doivent vérifier, qu'elles ne sont pas dérisoires et apprécier la portée de la transaction.
En l'espèce la SED fait valoir que les concessions réciproques étaient totalement déséquilibrées à son détriment , ce qui ne permet pas de qualifier l'accord du 26 avril 2002 de transaction.
Aux termes du protocole d'accord signé par les parties le 26 avril 2002, la SED s'engageait notamment à fournir une caution bancaire en garantie du paiement des loyers, à modifier l'assiette du bail rural de 70 ans sur une superficie de 21 ha, à préparer 13 ha pour la plantation des vignes, à réaliser une route goudronnée, à fournir un local de vente de 40 m² et à régler la somme de 625.040,97 euros à titre de dommages et intérêts garantie par une hypothèque conventionnelle
La société [V] et les consorts [V] pour leur part renonçaient à l'action en résolution du bail emphytéotique, renonçaient à la construction des bâtiments mise à la charge de la SED à l'exception du local de vente de 40 m² et consentaient une réduction de la redevance annuelle de 40.398,99 € à 39.331,85€
La transaction fait expressément référence aux autorisations de défrichement non obtenues.
L'existence de concessions réciproques, consenties en connaissance de cause est donc établie.
Elle comporte des désistements d'instance et d'action réciproques, seule l'assiette du bail rural de 70 ans prévue au bail a été modifiée par la transaction , la somme de 625.040,97 € représente les frais générés par le caractère provisoire des plantations et le surcoût des travaux de préparation des sols engendrés par le non respect du bail emphytéotique , la longueur de la route goudronnée a été fixée à 3,50 mètres.
En conséquence de quoi la SED qui a bénéficié de la poursuite du bail dont le juge avait constaté la résolution, de délais de paiement pour régler les sommes mises à sa charge consécutives au non respect des obligations du bail et s'est trouvé déchargée de la construction de bâtiments agricoles, est infondée à se prévaloir d'un déséquilibre à son détriment.
En conséquence de quoi il n'y a pas lieu d'annuler le protocole et ses avenants.
VII ') sur les demandes de la société et des consorts [V]
Depuis le jugement rendu par la tribunal de commerce de [Localité 1] du 7 juillet 2015 la SED bénéficie d'une procédure de sauvegarde , le 6 août 2015 la société et les consorts [V] ont déclaré des créances hypothécaires et privilégiées à hauteur de 1.906.043,62 € , ils demandent la fixation des dites créances au passif de la SED par application des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce .
* au titre du protocole du 26 avril 2002'
Il est demandé la condamnation de la SED à leur payer la somme de 579.306€ au titre du solde de la somme fixée par le protocole du 26 avril 2002', majorée de 160.396,96 € au titre des intérêts à compter du 20 août 2003 ( date du jugement déféré jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 .
Tenant la validité du protocole transactionnel qui engage les partie il sera fait droit à la demande, cette somme convenue entre les parties pour dédommager la société et les consorts [V] ne se rapportant pas aux bâtiments agricoles
* au titre du défaut d'entretien de la chapelle
Comme rappelé par le premier juge le bail stipule en page 11 que la chapelle et son allée doivent être entretenues par le preneur , obligation non modifiée et précisée dans l'avenant du 30 août 2012.
Contrairement à ce que soutient la SED aucune obligation de remise en état préalable de la chapelle n'a été stipulée au bail ou dans les actes postérieurs , ni de clause mettant à la charge du bailleur les grosses réparations.
Faute d'avoir satisfait à l'obligation d'entretien à sa charge la SED sera condamnée au paiement de la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 1.593,89€)
* au titre du défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement
Comme relevé par le premier juge le protocole prévoit la réalisation d'une route goudronnée d'une longueur de 3,50 mètre et des travaux de raccordement des bâtiments et exploitation (protocole du 26.04.02, § III-1) dont la réalisation n'est pas justifiée par la SED.
Elle fait valoir que la réalisation de ces travaux est aujourd'hui interdite.
Le POS de la commune [Localité 2] adopté en 1999 classe les terrains litigieux en zone NA soit une zone naturelle destinée à l'urbanisation future soumise à des restrictions moindres que les zone ND qui sont des zones naturelles à protéger où les constructions privées sont prohibées.
En l'espèce le POS en vigueur, qui au regard de sa date devra être révisé, précise « La zone 4NA correspond aux parties du territoire insuffisamment desservies ou non desservies par les équipements publics et constituant une réserve d'unités foncières sur lesquelles peut être envisagé un développement ultérieur'
En conséquence de quoi, l'impossibilité de réaliser les raccordements et la voirie n'étant pas démontrée, au regard du devis produit , c'est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a condamné la SED au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 122.593,59€ , qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 9.236,77€) .
Les dommages et intérêts alloués le seront en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de réalisation des dits travaux alors qu'ils étaient réalisables au regard de la réglementation urbanistique alors en vigueur.
* au titre des cautions bancaires
a) injonction et astreinte
La SED s'est engagé tant le bail du 21 décembre 2000(P5) à fournir une caution bancaire avant le 31 mars 2001 en garantie du paiement de la redevance annuelle , engagement réitéré dans le protocole du 26 avril 2002 et dans l'avenant du 30 août 2002 , le délai pour y satisfaire fixé à la date du 30 juillet 2002 a été prorogé au 30 novembre 2002
Elle s'est engagé à fournir une caution bancaire distincte pour garantir le paiement de la somme de 579.306,26 € convenu dans le protocole.
Elle a été mise en demeure de produire la caution bancaire stipulée au bail par commandement du 20 août 2003 .
En conséquence de quoi et faute d'avoir été satisfait à ses obligations la SED sera condamnée sous astreinte à produire au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt les cautions, sus visées sous astreint de 200 € par jour de retard passé ce délai
* au titre de l'absence de réalisation du local de vente
La réalisation du local de 40 m² dans le hameau a été prévue par l'accord du 26 avril 2002 , la SE ne conteste pas ne pas avoir satisfait à cette obligation mais fait valoir qu'elle ne peut aujourd'hui y satisfaire au regard des dispositions du POS , le hameau étant sis en zone 4NA qui interdit la construction d'un local de vente.
En application des articles L151-11 et suivants du code de l'urbanisme les zones AU ( ex NA) sont pas inconstructibles par principe , des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole ( la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles .
Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole , la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune [Localité 2] a entrepris la révision du POS de 1999
En conséquence de quoi la SED sera condamnée à réaliser le dit local dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt , sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai.
La demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour non exécution du local dans le délai impart sera rejetée s'agissant d'un préjudice non actuel , ni certain
* au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3ha 66 a 71 ca depuis 2014
A ce titre il est demandé par les bailleurs la somme de 919.886€
Le bail stipule ( p.13) que la SED devait délivrer 21ha et assurer la préparation du sol pour plantation de la vigne .
Le protocole du 26 avril 2002 constate que seuls 18 ha l'ont été et prévoit un nouveau plan pour définir la zone et à défaut que la SED devra dégager 3ha 66 a 71 ca nécessairement inclus dans la zone AOP , cette obligation étant constitutive d'un droit réel et ne pouvant être réalisée qu'en nature .
La SED ne conteste pas le défaut de délivrance de cette superficie de terre.
La société et les consorts [V] font valoir que ce manquement a engendré la perte de droits à plantation.
Ils produisent pour justifier de la perte consécutive au défaut de délivrance de cette superficie un rapport qui souligne que l'impossibilité de planter les 3ha 66 a 71 a conduit à limiter la production à 850 hl contre 1033 hl , la récolte étant vendue à négoce
Le rapport du CER évalue le différentiel de chiffre d'affaires résultant d'une exploitation en cave particulière ( qui valorise le produit) sur une superficie de 23 h dont 20 ha 50 plantés et l'installation effective de 17 ha plantés avec vente de la production à un autre exploitant , il précise que M. [T] [O] [V] s'est installé en qualité d'exploitant viticole
le 2 janvier 2004.
Néanmoins et en l'état des pièces produites aux débats , la référence à la construction d'une cave particulière par l'adjonction des 3 hectares aux 17 hectares exploités à compter du 2 janvier 2004 par M. [T] [O] [V] ne ressortant d'aucun des actes ni des pièces produites, n'étant pas démontré que l'installation d'une cave particulière sur les 17 hectares à disposition était impossible , seule la perte de chance sera indemnisée à hauteur de 50.000€ avec intérêts aux taux légal à compter du jugement déféré et jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015.
* au titre de l'absence de réalisation de la cave
La construction de la cave à la charge de la SED était prévu au bail , le protocole du 26 avril 2002 a déchargé la SED de cette obligation en contrepartie de l'absence de résolution du bail et du paiement de la somme de 625.040,97 € et payable en deux versements le dernier de 579.306,26 devant intervenir au plus tard le 1er mars 2003.
Les consorts [V] font valoir que le dernier versement n'ayant pas été honoré ils n'ont pas disposé des fonds pour construire la cave et ont dû vendre leur récolte au négoce au lieu de la vinifier et la commercialiser par eux même . Ils évaluent leur préjudice depuis le 1er mars 2004 à la somme de 666.400 €, outre 142.800€ pour le temps nécessaire à la réalisation de la cave si les fonds étaient versés.
Il est établi que la somme de 625.040,97 € devait être versée en contrepartie de la construction des bâtiments ( à l'exception du local de 40 m²) par la société et les consorts [V] et de leur renonciation à la résiliation du bail.
Il est constant et non contesté que seule la somme de 45.734,71 € correspondant au premier versement a été honorée par la SED .
Néanmoins et en l'état des pièces produites aux débats , la référence à construction d'une cave particulière ne ressortant d'aucun des actes ni des pièces produites, n'étant pas démontré que sa réalisation était acquise, seule la perte de chance résultant du défaut de versement de la somme prévue au protocole sera indemnisée à hauteur de 100.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2012 date de l'assignation et jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015
Dit que les créances ainsi fixées seront inscrites au passif de la procédure de sauvegarde dont bénéficie la SED
VIII- ) inscriptions hypothécaires
Dit n'y avoir à ordonner la radiation des inscriptions hypothécaires provisoire et définitive inscrites au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 25 septembre 2012 et 6 décembre 2015 par la société et les consorts [V] d'un montant de 962.103,59 €
IX-) sur la résistance abusive
Le droit d'agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; en l'espèce, n'étant pas démontré que le bailleur ait inexactement apprécié ses droits la demande de dommages et intérêts formée par la SED sera rejetée
X-) sur les frais et dépens
L'équité commande de condamner la SED , à payer à la société et aux consorts [V] de Beauregard la somme de 20.000€ et à Maître [Z] et la SCP [Z] et [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La SED qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel qui ne comprendront pas le coût des rapports de M. [G] et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à la disposition des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
Déclaré l'action de la SED à l'encontre de Maître [Z] et la SCP [Z] et [L] prescrite
L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau
Requalifie le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée
Déboute la SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière
Déboute la SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants
Fixe la créance de la société [V] et des consorts [V] [V] au passif de la procédure de sauvegarde de la société Sainte Eulalie Development, comme suit :
au titre du protocole du 26 avril 2002 : la somme de 579.306€ au titre du solde restant dû, majorée des intérêts à compter du 20 août 2003 jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 ( de 160.396,96 €)
au titre du défaut d'entretien de la chapelle la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 1.593,89€)
à titre de dommages et intérêts pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement la somme 122.593,59€ , qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 9.236,77€)
au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3ha 66 a 71 ca la somme de 50.000€ avec intérêts aux taux légal à compter du 24 avril 2012 date du jugement et jusqu'à l'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015
au titre du préjudice résultant du défaut de réalisation de la cave la somme de 100.000€
Condamne la SED à fournir au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt les cautions bancaires stipulées dans le bail du 21 décembre 2000 et le protocole du 26 avril 2002, sous astreinte de 200 € par jour passé ce délai
Condamne la SED à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt , sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai
Déboute la société [V] et des consorts [V] [V] de leur demande de dommages-intérêts en cas de non réalisation du dit local dans le délai imparti par la présente décision
Déboute la SED de ses demandes au titre de la résistance abusive et de radiation des inscriptions hypothécaires provisoire et définitive inscrites au bureau des hypothèques [Localité 1] le 25 septembre 2012 et 6 décembre 2015 par la société et les consorts [V] d'un montant de 962.103,59 €
Condamne la SED, Maître [V] [X] pris en sa qualité administrateur judiciaire de la dite société et SCP BR Associés, prise en la personne de Me [W] [O] agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de ladite société à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de:
20.000€ à la société Beauregard et aux consorts [V] [V]
3.000€ à Maître [Z] et la SCP [Z] et [L]
Condamne la SED, Maître [V] [X] pris en sa qualité administrateur judiciaire de la dite société et SCP BR Associés, prise en la personne de Me [W] [O] agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de ladite société aux entiers dépens de première instance et d'appel , qui ne comprendront pas le coût des rapports de M. [G], qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
