COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 NOVEMBRE 2017
hg
N° 2017/ 784
Rôle N° 15/22239
SCI JT
C/
C.C.P.M.A RETRAITE
SOCIETELOCALE D'EQUIPEMENT ET D'AMENAGEMENT DE L'AIRE MARSEILLAI
Commune VILLE DE [Localité 1]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Novembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/09454.
APPELANTE
SCI JT Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Pierre GUIN, avocat au barreau d'AVIGNON substituant Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau D'AVIGNON, plaidant
INTIMEES
C.C.P.M.A RETRAITE
assignation remise à personne morale le 22.03.2016 , [Adresse 2]
défaillante
SOCIETE LOCALE D'EQUIPEMENT ET D'AMENAGEMENT DE L'AIRE MARSEILLAI prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités audit siège, [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Commune VILLE DE [Localité 1]
[Adresse 4]
représentée par Me François ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Nassima FERCHICHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame [T] [X], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2017
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Aux termes d'un acte du 25 avril 2003, la Caisse CCPMA Retraite a signé une promesse unilatérale de vente avec la SCI JT en vue de l'acquisition d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], cadastré section M n°[Cadastre 1] pour une superficie de 2 ha 75 a 90 ca.
La promesse était consentie pour un délai expirant le 10 juillet 2003, à seize heures, avec possibilité de prorogation jusqu'au 10 août 2003, sous la condition suspensive de non exercice d'un quelconque droit de préemption.
La ville de [Localité 1] a exercé son droit de préemption urbain sur cet immeuble, par arrêté du 27 août 2003 dénoncé en l'étude notariale le 28 août 2003 et a acquis ce bien par acte authentique des 22 et 29 décembre 2003.
Le projet de la commune était de réaliser un pôle logistique technique pour la Ville et la Communauté Urbaine MPM.
Sur le recours de la SCI JT, la décision de préemption a été annulée par jugement du 22 mars 2012 du tribunal administratif de Marseille, confirmé en appel le 5 décembre 2013, injonction étant faite à la ville de [Localité 1] de proposer dans les deux mois suivant la notification de la décision, la rétrocession des parcelles préemptées au prix de la DIA, modifié pour tenir compte de la démolition des bâtiments.
Le pourvoi exercé a été déclaré non admis par décision du Conseil d'État du 27 août 2014.
Par acte d'huissier du 10 juillet 2013, la société JT a fait assigner la ville de [Localité 1] afin d'obtenir :
- l'annulation de la vente entre la CCPMA Retraite et la ville de [Localité 1],
- sa substitution à la commune de [Localité 1] dans les droits et biens immobiliers ayant appartenu à la CCPMA Retraite,
- qu'un expert soit désigné pour fixer le prix de rétrocession des parcelles,
- la condamnation de la ville de [Localité 1] à lui payer des dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par exploits des 30 octobre 2014 et 3 novembre 2014, la SCI JT a appelé dans la cause la CCPMA Retraite et la SOLEAM, bénéficiaire d'une concession d'aménagement consentie par la Ville de [Localité 1].
Ces instances ont été jointes à l'instance initiale par ordonnance du juge de la mise en état du 11 décembre 2014.
Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 10 novembre 2015, il a été statué en ces termes :
« rejette l'exception de prescription soulevée par la ville de [Localité 1],
- dit la SCI JT irrecevable en son action,
- condamne la SCI JT à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 3 000 € (trois mille euros) et à la SOLEAM la somme de 2 000 € (deux mille euros)
- condamne la SCI JT aux dépens avec distraction ' en application de l'article 699 du code de procédure civile»
Le 17 décembre 2015, la SCI JT a fait appel de cette décision en intimant la CCPMA Retraite, la SOLEAM et la ville de [Localité 1].
Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 15 juillet 2016, la SCI JT entend voir :
- réformer le jugement ;
- constater qu'en l'état du jugement rendu par le tribunal administratif de Marseille le 22 mars 2012, des arrêts rendus par la Cour administrative d'appel de Marseille les 29 novembre 2012 et 6 décembre 2013, et de la décision rendue par le Conseil d'État le 27 août 2014, la Ville de [Localité 1] est dépourvue rétroactivement du droit d'acquérir les biens et droits immobiliers ayant appartenu à la CCPMA Retraite cadastrés commune de [Adresse 6] M n°[Cadastre 1] pour une superficie cadastrale de 2 ha 75 a 90 ca.
- Sur le fondement de l'article 1594 du code civil,
- dire et juger la vente sur exercice du droit de préemption de la ville de [Localité 1] intervenue entre cette dernière et la CCPMA Retraite nulle et de nul effet ;
- ordonner la substitution de la SCI JT à la Commune de [Localité 1] dans les droits et biens immobiliers ayant appartenu à la CCPMA Retraite ;
- avant dire droit, sur la prise en compte de la démolition partielle de bâtiments existants sur la parcelle dans les moins-values et plus-value dues par ou à la commune de [Localité 1], désigner tel expert qu'il plaira au Tribunal, de préférence rattaché à une Cour d'appel extérieure à celle d'Aix-en-Provence au vu des intérêts en jeu et des parties en présence,
- Sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil,
- condamner la ville de [Localité 1] à lui payer :
.100 000 € au titre de sa résistance abusive ;
.10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Pour elle :
- la promesse de vente qu'elle avait signée le 25 avril 2003 comportait une condition suspensive de purge du droit de préemption de la Ville ;
- une déclaration d'intention d'aliéner a été établie dès le 25 avril 2003, mais à la suite d'une erreur sur l'emprise du terrain vendu, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner a été faite le 1er juillet 2003 ;
- elle ne pouvait signer l'acte authentique ou payer le prix convenu avant le terme du délai de purge du droit de préemption reporté au 1er septembre 2003 ;
- le fait, dans ces conditions, qu'elle n'ait pas levé l'option en signant l'acte authentique avant le 10 août 2003, date prévue initialement, ne peut rendre caducs les engagements pris ;
- le délai de prescription n'a couru que du jour où la préemption a été annulée ;
- l'annulation de la préemption est une cause de nullité absolue de la vente à la ville ;
- le juge judiciaire doit donner son plein effet à la rétroactivité de l'annulation ;
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées aux parties le 17 mai 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions, la SOLEAM sollicite, au visa des article 32 du code de procédure civile et 1165 du code civil :
- la confirmation du jugement,
subsidiairement,
- faisant siennes les écritures de la ville de [Localité 1], le rejet de toutes les prétentions de la SCI JT,
- la condamnation de la SCI JT à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- sa condamnation aux entiers dépens avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 mai 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la ville de [Localité 1] entend voir, au visa des articles du code civil :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI JT irrecevable pour défaut d'intérêt à agir et l'a condamnée aux frais irrépétibles et dépens de l'instance ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'exception de prescription ;
et par conséquent,
à titre liminaire, sur la mesure d'expertise sollicitée :
- se déclarer incompétente au profit de la cour administrative d'appel de Marseille, actuellement saisie,
à titre principal,
- déclarer l'action de la SCI JT prescrite et donc irrecevable ;
à titre subsidiaire,
- débouter la SCI JT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter la SCI JT de sa demande de désignation d'un expert judiciaire qui est irrecevable en l'état de l'incompétence de la juridiction judiciaire, de l'autorité de la chose jugée et de l'exception de litispendance et de connexité ;
- débouter la SCI JT de l'ensemble de sa demande de dommages-intérêts ;
- condamner la SCI JT à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Pour elle :
- un jugement du tribunal administratif a rejeté toutes les demandes indemnitaires de la SCI JT,
- les juridictions judiciaires ne sont pas compétentes pour fixer le montant de la rétrocession des parcelles préemptées ;
- la demande de désignation d'un expert a déjà été rejetée par le tribunal administratif dans son jugement du 22 mars 2012, confirmé en appel le 5 décembre 2013 et ayant acquis l'autorité de la chose jugée ;
- l'ensemble des prétentions de la SCI JT ont été rejetées par jugement du tribunal administratif du 24 février 2015 ;
- elles ne peuvent être à nouveau formées devant les juridictions judiciaires, eu égard à l'autorité de chose jugée ;
- la prescription est acquise puisque l'action (en nullité relative) n'a pas été engagée dans les 5 ans de l'acte de vente des 22 et 29 décembre 2003 ;
- la SCI JT n'a ni intérêt ni qualité à agir, étant tiers à la vente litigieuse ;
- la préemption ayant été annulée pour un motif de forme, le juge judiciaire peut ne pas déposséder son bénéficiaire du bien préempté alors que la préemption était légalement justifiée ;
- la SCI JT bénéficiait d'une promesse de vente sans s'être engagée à acheter ;
- la promesse était caduque (« nulle et non avenue ») depuis le 10 août 2003 lorsque la décision de préemption a été prise ;
- elle ne peut en conséquence contester la vente postérieure ;
- si la nullité-substitution était prononcée, il faudrait que la SCI lui reverse le prix payé de 2 215 000 € ;
- la demande de dommages et intérêts est infondée et relève du seul juge administratif ;
Régulièrement assignée à personne habilitée le 22 mars 2016, la CCPMA retraite n'a pas comparu.
L'ordonnance de clôture est en date du 12 septembre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur les fins de non-recevoir soulevées à l'égard de la SCI JT :
pour défaut d'intérêt à agir :
En sa qualité de bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ayant donné lieu à déclaration d'intention d'aliéner puis à la préemption ensuite annulée, la SCI JT, acquéreur évincé, a un intérêt à agir aux fins d'annulation de la vente découlant de la préemption et de réalisation à son profit de ladite vente, l'appréciation de la persistance de son droit à lever l'option au moment de la préemption relevant d'un examen au fond.
pour prescription :
Par application de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente action, la prescription de l'action en nullité ou en rescision d'une convention est de cinq ans.
La vente au profit de la Ville de [Localité 1] est intervenue par acte authentique des 22 et 29 décembre 2003 tandis que l'assignation délivrée par la SCI JT en constat de sa nullité et substitution est du10 juillet 2013.
Cette action étant motivée par l'annulation de la préemption qui remettait les parties dans l'état antérieur à cette préemption, le délai de prescription ne pouvait commencer à courir avant la décision du tribunal administratif du 22 mars 2012 ayant prononcé l'annulation de la préemption.
C'est à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non recevoir pour prescription.
Sur le bien-fondé des demandes de la SCI JT tendant à la nullité de la vente entre la ville de [Localité 1] et la CCPMA Retraite et à sa substitution à la Commune dans les droits et biens immobiliers ayant appartenu à la CCPMA Retraite:
Il ressort de l'acte du 25 avril 2003 contenant promesse unilatérale de vente de la Caisse CCPMA Retraite au profit de la SCI JT que celle-ci devait lever l'option avant le 10 août 2003 par la signature de l'acte authentique de vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente et qu'elle n'y a jamais procédé.
En effet, son action en nullité de la préemption exercée devant le tribunal administratif ou l'engagement de la présente instance ne sauraient suppléer ou valoir levée d'option tacite.
Elle ne justifie dès lors d'aucun droit à contester la vente intervenue après le délai prévu pour sa levée d'option, la promesse du vendeur à son égard étant devenue caduque.
Même en admettant que la condition suspensive de purge du droit de préemption n'ait été acquise qu'après l'annulation rétroactive de la préemption par jugement du 22 mars 2012, dès lors que le délai d'option n'a pas été repoussé, la promesse était devenue caduque dès le 10 août 2003, avant même que le délai de réalisation de la condition suspensive soit expiré puisqu'en l'espèce, une première déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la Ville de [Localité 1] le 25 avril 2003, mais suite à une erreur sur la contenance du bien, une seconde déclaration d'intention d'aliéner lui a été adressée le 1er juillet 2003, de sorte que son délai pour préempter courait non plus jusqu'au 25 juin 2003, mais jusqu'au 1er septembre 2003.
Le délai de levée d'option étant impératif, son expiration rendait caduque la promesse, en sorte que la SCI JT ne peut se prévaloir de son bénéfice pour contester la vente survenue postérieurement à cette date.
L'ensemble des prétentions de la SCI JT doit donc être rejeté.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Il ne sera ajouté de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de la SCI JT qui, succombant à l'instance, devra supporter les dépens d'appel distraits dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a dit la SCI JT irrecevable en son action,
La déclare recevable, mais rejette l'ensemble de ses prétentions,
Condamne SCI JT aux dépens d'appel distraits dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
