COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 26 OCTOBRE 2017
N° 2017/ 296
Rôle N° 15/00576
[Q] [I] [N] [J]
C/
[M] [T]
[W] [K]
[X] [A]
[O] [B] [N]
SARL MECA PARK
SA COVEA RISKS
Grosse délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Laurence LEVAIQUE
Me Sébastien BADIE
Me Jérôme LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 20 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 07/09956.
APPELANT
Monsieur [Q] [I] [N] [J]
né le [Date naissance 1] 1930 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [M] [T] pris en sa qualité de Mandataire liquidateur de la société « CENTRAL AUTO »
demeurant [Adresse 2]
Défaillant - assigné à personne habilitée
Maître [W] [K] pris en sa qualité de d'administrateur de l'immeuble situé [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Ivan MATHIS, avocat au barreau de PARIS
Maître [X] [A] pris en sa qualité de Mandataire Liquidateur de lasuccession de feu Maître [X],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Ivan MATHIS, avocat au barreau de PARIS
Madame [O] [B] [N]
née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Sophie BORODA avocat au barreau de MARSEILLE.
SARL MECA PARK, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est situé [Adresse 7]
représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,,
assisté par Me Gaëtan BALESTRA de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Julien CREMONA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.
la SA COVEA RISKS agissant en sa qualité d'assureur de Maître [K] et de Maître [X], prise en la personne de son représentant légal
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant Me Ivan MATHIS, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme Brigitte PELTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2017
ARRÊT
De défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2017,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement en date du 20 novembre 2014, aux termes duquel le Tribunal de grande instance de Marseille a
- mis hors de cause Me [G], en qualité d'administrateur judiciaire de la société Meca Park, et M. [W] à l'encontre desquels il n'était saisi d'aucune demande,
- déclaré irrecevable, au demeurant non fondée, la demande d'annulation du bail commercial du 1er décembre 2004, liant les consorts [J] à la société Central Auto, du fait de la péremption d'instance à l'encontre de Me [T], mandataire à la liquidation judiciaire de Central Auto,
- déclaré recevable, mais non fondée, la demande en nullité de la cession du bail commercial consentie par la société Central Auto à la société Meca Park,
- en conséquence, validé le bail commercial consenti à la société Central Auto ainsi que sa cession à la société Meca Park
- débouté les consorts [J] de leur demande de résiliation du bail pour manquements du preneur, faute de démonstration des griefs allégués,
- débouté les consorts [J] de leurs demandes en responsabilité formées à l'encontre de Me [A], en qualité de mandataire à la liquidation de Me [X], et Me [K], et ce, en raison des actes de ratification intervenus,
- condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à la société Meca Park une somme de 104.000 euros au titre des grosses réparations incombant au bailleur, la déboutant de ses demandes complémentaires portant sur des travaux d'entretien qui ne sont pas à la charge des bailleurs outre sa demande à titre de préjudice de jouissance considéré comme non démontré,
- rejeté toutes les autres demandes notamment celle formée par les consorts [J] à fin d'expertise des comptes entre les administrateurs et les indivisaires et les a condamné au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu l'appel formé par M. [J].
Vu les dernières écritures de M. [J], comportant 25 pages en date du 4 octobre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles il conclut
- à la réformation du jugement déféré s'agissant de la condamnation des bailleurs à payer à la société Meca Park une somme de 104.000 euros, outre article 700 du Code de procédure civile, au titre de la réfection de la toiture ;
- à la condamnation de la société Meca Park à lui rembourser la somme de 5.204,44 euros, correspondant à 50 % des frais qu'il a effectué sur la toiture ;
- au prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur du fait de la gravité des manquements de ce dernier aux obligations nées du bail, à son expulsion, et à la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 16.000 euros par mois ;
- à la condamnation de la société Meca Park à lui payer à titre personnel ou es qualité de représentant de l'indivision, une somme de 63.718,76 € au titre de l'arriéré locatif (incluant notamment les charges), somme à parfaire au jour du règlement ;
- à la condamnation de Me [X] et Me [K] à réparer le préjudice causé aux consorts [J] et avant dire droit, à la désignation d'un expert avec mission de chiffrer son préjudice ;
- à la condamnation de Me [A] es qualité à lui payer à titre personnel ou es qualité de représentant de l'indivision, la somme de 128.276,12 € avec intérêts de retard, non représentée par Me [X] suivant la production de Me. [K] ;
- à la condamnation in solidum de Me [A] es qualité et de son assureur la compagnie Covea Risks à lui payer pour le compte de l'indivision une provision de 2.000.000 € , à consigner dans un compte spécial ouvert auprès de la CARPA, jusqu'à la décision de justice définitive après expertise et subsidiairement, dans l'hypothèse où cette demande serait déclarée irrecevable faute de déclaration de créance régularisée auprès de Me [A], à la condamnation de Me [K], responsable d'un manque de diligence, au paiement du montant non représenté par Me [X] ;
- à la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu les écritures de la société Meca Park, comportant 34 pages en date du 26 juin 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles elle conclut à
- la confirmation du jugement déféré s'agissant de la demande de nullité ou d'inopposabilité du bail et à l'irrecevabilité des demandes formées par M. [J] de ce chef, en outre non fondées ; au débouté de toutes ses demandes ;
- la confirmation du jugement déféré s'agissant de la condamnation des bailleurs au paiement d'une somme de 104.000 euros ;
- à la réformation du jugement déféré pour le surplus ;
- à la condamnation des bailleurs à lui payer une provision de 624.653,46 euros, à actualiser, au titre des travaux de mise en sécurité et conformité des locaux, outre la somme de 250.000 euros à valoir sur le trouble de jouissance et 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens ;
- à titre subsidiaire, en cas de nullité du bail, à la condamnation des bailleurs à lui payer une provision de 600.000 euros à valoir sur l'indemnité d'éviction devant lui revenir avec désignation d'un expert ;
- à titre infiniment subsidiaire, en cas de nullité du bail ainsi que de l'acte de cession du bail, à la condamnation in solidum de Me [K] et de la société Covea Risks à lui payer une provision de 600.000 euros à valoir sur l'indemnité d'éviction devant lui revenir avec désignation d'un expert ;
Vu les dernières écritures de Maître [X] [A] pris en sa qualité de Mandataire Liquidateur de la succession de feu Maître [X], comportant 19 pages en date du 28 juin 2017, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles il conclut à
- l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de Me [X] ;
- subsidiairement au rejet des demandes formées à fin d'expertise outre protestations et réserves ;
- très subsidiairement, au débouté des demandes formées à l'encontre de la succession de Me [X] ;
- à la confirmation du jugement déféré ;
- à la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu les dernières écritures de Maître [W] [K], pris en sa qualité d'Administrateur de l'immeuble situé [Adresse 3], comportant 9 pages en date du 28 juin 2017, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles il conclut à
- l'irrecevabilité des demandes formées par M. [J] et la société Meca Park ;
- au débouté de M. [J] s'agissant de sa demande à fin d'expertise et provision ;
- à la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu les dernières écritures de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks, comportant 6 pages en date du 28 juin 2017, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles elle conclut à
- l'irrecevabilité des demandes formées par M. [J] et la société Meca Park ;
- au débouté de M. [J] s'agissant de sa demande à fin d'expertise et provision ;
- à la limitation de sa garantie dans les termes de la police souscrite ;
- à la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu les dernières écritures de Mme [N], veuve [J], comportant 8 pages en date du 26 août 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles elle conclut à
- la réformation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la société Meca Park
- l'irrecevabilité de l'action de la société Meca Park à son encontre ;
- subsidiairement, au débouté des demandes formées par Meca Park à son encontre ;
- encore plus subsidiairement, à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions notamment celles concernant les réclamations de la société Meca Park ;
- à la condamnation de tout succombant à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Vu les dernières écritures de la société Meca Park, en date du 28 août 2017, comportant 34 pages.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 août 2017.
Vu les conclusions en date du 7 septembre 2017, aux termes desquelles Mme [N] veuve [J] sollicite, sur le fondement de l'article 16 du Code de procédure civile, le rejet des conclusions et pièces signifiées par la société Meca Park les 24 et 28 août 2017, soit deux ans après ses propres écritures en date du 26 août 2015, et comportant 8 pages de développement complémentaires auxquelles elle n'a pas été en mesure de répliquer.
Vu les conclusions en date du 8 septembre 2017, aux termes desquelles M. [J] sollicite, sur le fondement de l'article 16 du Code de procédure civile, le rejet des conclusions et pièces signifiées par la société Meca Park les 24 et 28 août 2017, soit 11 mois après ses propres écritures en date du 4 octobre 2016.
SUR CE
Les écritures et pièces communiquées par la société Meca Park la veille de l'ordonnance de clôture doivent être écartées par application de l'article 16 du Code de procédure civile.
Il ressort des débats et pièces du dossier que
- M. [Q] [J], et son frère [A], décédé, aux droits duquel vient son épouse, Mme [N] veuve [J], sont devenus propriétaires indivis, par succession, d'un immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 9] ;
- Maître [X], a été désigné le 13 octobre 1986, en qualité d'administrateur provisoire de ce bien immobilier avec mission « de pourvoir à la charge d'entretien nécessaire et de répartir les loyers entre les membres de l'indivision » ; à cette date, l'immeuble était composé d'une surface donnée en bail commercial, à usage de garage auto, ainsi que 6 logements également loués ;
- suite au décès Me. [X] le 20 mai 2005, Me [G] (le 25 mai 2005) puis Me [K] (le 21 septembre 2005) ont été désignés en ses lieu et place, avec la même mission ;
- le 18 janvier 2006, la société Central Auto, représentée par M. [R], titulaire d'un bail commercial régularisé le 1er décembre 2004, par Me [X] comme venant aux droits, à compter du mois de juillet 2003, de la société Garage Confort (titulaire d'un bail commercial depuis 1947) en suite d'une cession des parts sociales de cette dernière, a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Meca Park, et ce, avec l'agrément de Me [K], intervenu à l'acte ;
- à la demande de la société Meca Park, sollicitant des bailleurs la réalisation d'importants travaux, une expertise était ordonnée (ordonnances de référés en date des 27 octobre 2006 et 29 juin 2007 et 10 septembre 2007) et le rapport déposé le 22 mai 2008 ;
- par actes des 30 et 31 août 2007, Monsieur [Q] [J], a assigné Me [A], (en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la succession de Maître [X]), Me [K], la société Central Auto, la société Meca Park, Mme [J], M. [W], à fin principalement d'obtenir l'annulation du bail conclu avec la société Central Auto et corrélativement l'annu1ation de l'acte de cession au profit de la société Meca Park, et ce, en réservant l'indemnisation de son préjudice ; à titre subsidiaire, entendre prononcer la résiliation du bail pour inexploitation ; à titre très subsidiaire, retenir la responsabilité des administrateurs et réserver ses droits à réparation, tout en désignant un expert pour évaluer le préjudice.
S ur les demandes formées en première instance à fin d'annulation du bail ainsi que de la cession du bail :
Aux termes du jugement déféré en date du 20 novembre 2014, M. [J] a été déclaré irrecevable en sa demande à fin d'annulation du bail consenti à la société Central Auto et débouté de sa demande à fin d'annulation de l'acte de cession au profit de la société Meca Park.
En cause d'appel, M. [J] ne maintient plus ces demandes mais conclut au prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur du fait de la gravité des manquements de ce dernier aux obligations nées du bail ; il en résulte que les fins de non recevoir, développées par la société Meca Park sur le fondement des demandes en nullité dont la Cour n'est pas saisie, ne peuvent qu'être écartées.
Sur la demande à fin de prononcé de la résiliation du bail commercial cédé à la société Meca Park :
La société Meca Park fait valoir en premier lieu que la résiliation ne peut intervenir que si le bailleur invoque celle-ci de bonne foi ; toutefois, la seule circonstance tirée de ce que celui-ci a introduit sa demande en suite des réclamations, objet de l'expertise, formées par le preneur n'est pas de nature à caractériser la mauvaise foi des bailleurs.
La société Meca Park fait valoir en second lieu que le bailleur n'a délivré aucune sommation conforme aux dispositions de l'article [N] 145-41 du code de commerce ; toutefois, la mise en demeure prévue par cet article est sans application dans le cas d'une demande en résiliation judiciaire, telle celle formée par les bailleurs qui ne sollicitent pas la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Enfin , il est constant que M. [J] sollicitait également en première instance la résiliation du bail, notamment au motif de l'inexploitation des locaux ; dès lors, les intimés ne sont pas fondés à entendre déclarer cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel.
Les bailleurs font grief à la société Meca Park de ne pas exploiter les locaux autrement que par la location des parkings, tandis que M. [R], qui était président de la « société Central Auto », locataire initial des lieux, exploite sans leur autorisation les autres activités du bail ; ils observent en ce sens que :
- M. [V] [R] est toujours présent dans les locaux abritant le fond de commerce, déclarant à l'occasion de la sommation interpellative du 24 juillet 2008, ne pas souhaiter répondre à la question concernant sa présence dans les lieux, et ce, bien que la société Central Auto n'ait plus d'activité officielle dans les lieux, d'une part comme ayant vendu son fonds de commerce à la société Meca Park le 18 janvier 2006, d'autre part comme ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée en 2008 ;
- la société Meca Park n'emploie aucun salarié, alors même que le fonds acquis employait 10 personnes.
- la société Meca Park a loué une partie des locaux à une société « Carrosserie du 6ème » dont le gérant est M. [R] arborant une enseigne couvrant la totalité de la façade, comme cela résulte du constat du 25 septembre 2012.
- la « SAS Garage du 6ème » dont M. [R] est associé, a été inscrite le 4 août 2016 au RCS avec pour siège social l'adresse des locaux, objet du bail en litige, le bail commercial consenti par la société Meca Park ayant également été déposé au greffe.
De fait, s'agissant des activités commerciales exercées dans les locaux loués, il est constant que ceux-ci sont situés d'une part au [Adresse 3], d'autre part au [Adresse 9].
O r, il ressort des extraits du registre du commerce produit que
- la « société Central Auto », dont la liquidation judiciaire a été prononcée en 2008, domicilié dans les lieux loués au [Adresse 3], avait pour président M. [V] [R] et exploitait le fonds de commerce, sous l'enseigne « Garage Confort » ;
- la société « Carrosserie du 6ème », domiciliée [Adresse 9], dont le gérant était M. [V] [R], a été immatriculée le 17 décembre 2007 et déclarée en liquidation judiciaire le 2 avril 2012 ;
- M. [V] [R] a été immatriculé en nom personnel au [Adresse 9], pour l'exercice d'un négoce de véhicule, à compter du 5 octobre 2009 jusqu'au 21 février 2012, date de sa radiation ;
- le constat du 21 octobre 2009, jour de fortes précipitation, a été dressé en présence de M. [R], qui s'est présenté en qualité de représentant la société Meca Park, et a autorisé l'huissier de justice à y procéder ;
- la société Louxor a été immatriculée le 1er avril 2011, au [Adresse 9], pour l'exercice d'un négoce de climatisation ;
- la société « Garage du 6ème », domiciliée au [Adresse 3], ayant pour activité « toutes réparations liées à l'automobile » a produit au registre du commerce, lors de son immatriculation en date du 4 août 2016, un bail commercial conclu le 1er août 2016, entre son président, M. [V] [R] et la société Meca Park.
En outre, et à l'occasion d'un constat en date du 21 septembre 2016 (dont l'original assorti de 89 clichés photographiques est produit au dossier), l'huissier de justice requis mentionne avoir d'abord rencontré au rez de chaussée, un homme travaillant sur un véhicule immobilisé sur un pont, sous des pancartes mentionnant « Mécanique » et « Vidange Freins », lui indiquant que le responsable allait pouvoir le renseigner ; l'huissier de justice précise avoir ensuite rencontré M. [V] [R], qui lui a précisé être un simple particulier louant des emplacements de parkings, accompagné d'un ami venu l'aider à réparer des véhicules ; en compagnie de M. [V] [R], l'huissier de justice a pu accéder au niveau supérieur où M. [V] [R] lui a montré un espace carrosserie avec cabine de peinture professionnelle qu'il utilise et où se trouvait un véhicule en cours de réparations ; en quittant les lieux, l'huissier de justice, observant l'état délabré des lieux, a encore relevé la présence d'une large enseigne « Carrosserie Peinture Mécanique Auto Parking » visible de la voie publique.
Enfin, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 octobre 2009, que les squatters occupant les appartements situés dans les immeubles objets du bail commercial ont déclaré que c'était le gardien des garages qui leur avait permis de pénétrer dans les lieux.
Or, si la société Meca Park produit aux débats la convention d'abonnement conclue avec la société Carrosserie du 6ème, domiciliée au [Adresse 9], représentée par M. [V] [R], et portant sur 10 places de parking, cette circonstance n'est pas susceptible de justifier de l'exercice par ce dernier des activités de réparations qu'il y exerçait antérieurement en qualité de président d'une société en liquidation judiciaire, devenu gérant d'une société ayant son siège social dans les locaux objets du litige.
E n outre, si la société Meca Park soutient justifier de son activité par la production de ses bilans et comptes de résultat, il sera observé qu'une telle démonstration ne peut résulter des seuls comptes de résultat portant sur les années 2007, 2011, et 2012, non plus que des quelques contrats de location d'emplacements de parkings qu'elle produit alors même qu'il ressort des courriers échangés entre les parties qu'elle envisageait en réalité de se porter acquéreur des murs.
Enfin, si la société Meca Park soutient que le mauvais état des lieux ne lui a pas permis d'y exercer ses activités commerciales, il sera observé qu'il résulte de l'acte de cession qu'elle a acquis un fonds de commerce, en parfait état d'exploitation (toutes les installations répondant aux normes et étant en état de marche), moyennant paiement d'une somme de 450.000 euros et qu'elle ne démontre pas avoir été empêchée, du fait de la carence fautive du bailleur, d'exercer ses autres activités commerciales, en réalité laissées à la libre exploitation de M. [R].
Il en résulte que les bailleurs démontrent que la société Meca Park a permis à M. [V] [R], sous diverses dénominations, de continuer à exploiter les activités du garage qu'il dirigeait initialement en sa qualité de locataire commercial des lieux loués, et ce, sans aucune autorisation du bailleur.
Ce manquement, qui perdure depuis la date de cessation du fonds de commerce, et s'est accompagné d'un défaut total d'entretien des lieux loués, constitue un manquement grave justifiant en conséquence le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la société Meca Park et ce, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs énoncés par les bailleurs ; le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef et il sera ordonné l'expulsion de la société Meca Park ainsi que de tous occupants de son chef, l'indemnité d'occupation devant être fixée au montant du dernier loyer contractuel.
Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés :
Il est établi que M. [J] a délivré le 8 janvier 2013 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; or, il n'a formulé aucune demande en paiement de loyers devant le premier juge ; dès lors, les intimés sont fondés à entendre déclarer irrecevable sa demande nouvelle en cause d'appel visant à obtenir condamnation de la société Meca Park au paiement de l'arriéré locatif.
Sur les demandes formées par la société Meca Park à l'encontre des bailleurs :
Du fait de la résiliation judiciaire du bail prononcée aux torts de la société Meca Park, le preneur ne peut qu'être débouté de ses demandes à fin de réalisation de travaux.
Au demeurant et sans qu'il soit besoin de statuer du chef de l'irrecevabilité développée par Mme [N] tirée d'une absence d'intérêt né et actuel, en réalité constitutive d'un moyen au fond, il doit être relevé, s'agissant des infiltrations dont le preneur se plaignait, que l'expert précise en page 6 de son rapport déposé le 22 mai 2008 « Malgré des pluies récentes, l'appareil ne réagit nulle part » puis ajoute en page 9 qu'il ressort de ses investigations
1- « que globalement la couverture remplit son office et la charpente semble être en bon état. La présence de nombreuses tuiles neuves et de chape étanche laisse penser que l'entretien est réalisé (...) » et que « seuls les malons de couvert (') qui présentent des traces de la maladie de la brique sur certains d'entre eux, sont un problème qui doit être traité » ;
2- « Partout où nous avons pu effectuer des contrôles, il s'est avéré que les murs ou éléments de charpentes testés étaient totalement secs (') [s'agissant] de traces anciennes dont la cause avait disparu, ce qui est cohérent avec le bon état apparent des couvertures en tuiles et des ouvrages annexes, tels que solins, chenaux, etc... qui sont les marques d'un entretien correct. ».
L'expert indique ensuite
- s 'agissant des malons de couvert, « certains de ceux-ci peuvent se déliter, voir se briser, et en tombant provoquer des dégâts (') il paraît peu raisonnable de laisser les choses en l'état (...) »
- s'agissant du réseau d'évacuation des eaux pluviales « il faut bien admettre qu'il est arrivé en bout de course »
E nfin, il conclut encore en page 14 de son rapport « Si on doit les retenir, il apparaît que les réparations décrites et chiffrées sur la couverture sont de grosses réparations ; à ce titre elles sont normalement à la charge du propriétaire. Il en est de même en ce qui concerne les installations d'eaux pluviales », ajoutant s'agissant des travaux de mise en conformité réclamés par le preneur « il apparaît que ces travaux sont plutôt à mettre à la charge du locataire ».
Or, M. [J] démontre encore que les infiltrations survenues en 2006, ont cessé, comme cela résulte notamment du constat réalisé en date du 21 octobre 2009, jour de fortes précipitations, classé orange par Météo France ; il est en conséquence fondé à soutenir que l'expert qui n'a pas constaté de traces d'infiltration, ne préconise aucunement la réfection totale de la toiture, observation devant être faite qu'il ressort des débats qu'une résille a été installée afin de parer au risque de délitement de briques.
En revanche, il ne ressort d'aucune des pièces produites que l'exploitation des lieux loués, confiée à M. [R], se trouvent empêchée du fait d'un défaut d'entretien imputable au bailleur.
Il en résulte que la société Meca Park qui soutient, pour obtenir confirmation du jugement déféré de ce chef, qu'à défaut d'exécution de travaux de suppression des malons de couvert et de réfection des eaux pluviales les locaux ne pourront plus servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, sera déboutée de sa demande en exécution des dits travaux, quand bien même cette circonstance n'est pas constitutive comme le soutient Mme [N] d'une irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir ; la société Meca Park sera en conséquence déboutée de toutes ses prétentions.
Sur la demande en paiement d'une somme de 5.204,44 euros formée par M. [J] :
M. [J] expose qu'en suite du jugement déféré, et bien qu'il n'ait pas été assorti de l'exécution provisoire, il a entendu procéder à une vérification complète de la toiture ; il produit en ce sens une facture de révision de celle-ci pour un montant total de 10.505,88 euros et expose avoir constaté à cette occasion que les infiltrations minimes trouvaient au moins pour partie leur origine dans le défaut d'entretien des chéneaux et verrières par le locataire.
Toutefois, ces constatations n'ayant pas été faites au contradictoire du preneur, il ne peut être fait droit à sa demande en remboursement de 50 % de ces frais.
Sur la demande à fin de condamnation de la succession de Me [A] à réparer le préjudice causé aux indivisaires et avant dire droit désigner un expert avec mission de chiffrer le préjudice subi par M. [J] en indiquant les sommes devant lui revenir :
En dépit des conclusions adverses rappelant que l'obligation de l'administrateur provisoire est une obligation de moyens et que sa mise en cause suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice ainsi que d'un lien de causalité, M. [J] qui sollicite l'organisation d'une expertise à fin d'évaluer le préjudice qu'il prétend avoir subi ne caractérise l'existence d'aucune faute spécifique imputable à Me [X], en lien avec un préjudice particulier et au titre de laquelle une créance a été déclarée à la liquidation de sa succession, observation devant être faite qu'il n'est pas contesté que Me [K] a déclaré auprès de la Caisse de garantie la non représentation d'une partie des fonds perçus par Me [X].
Ainsi, et comme l'a justement retenu le premier juge, les consorts [J], qui ont ratifié les actes des administrateurs, ne caractérisent à l'encontre de ces derniers aucune faute spécifique au regard de l'obligation de moyens à laquelle ces derniers étaient tenus.
L e jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de cette prétention, outre celle formée à fin de chiffrer un préjudice non caractérisé en l'état des écritures des bailleurs.
Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de Me [A] en qualité de mandataire à la liquidation de Me [X] :
C omme l'observe Me [A], aucune demande en paiement n'avait été formée en première instance à l'encontre de ce dernier, observation devant être faite qu'aux termes du jugement déféré, la responsabilité des administrateurs provisoires n'était recherchée qu'à titre très subsidiaire, dans l'hypothèse d'absence de prononcé de la résiliation du bail et/ou de la nullité de celui-ci ; en outre les bailleurs qui n'avaient formé qu'une demande tendant à voir réserver leur droit ont été déboutés de leur demande à fin d'organisation d'une expertise destinée à établir leur préjudice ; il en résulte que Me [A] est fondé à entendre déclarer irrecevables les demandes en paiement formées à son encontre, nouvelles en cause d'appel.
Sur les demandes formées à l'encontre de Me [K], en qualité d'administrateur provisoire :
Il n'est pas contesté que Me [K], qui n'a pas été intimé à titre personnel en cause d'appel, n'est plus administrateur provisoire de l'immeuble litigieux ; il en résulte qu'il est fondé à entendre déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre, en sa qualité d'administrateur provisoire, lesquelles ne le concernent plus.
Enfin, les dépens seront mis à la charge de la société Meca Park qui succombe et il sera statué comme indiqué au dispositif s'agissant des indemnités allouées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt de défaut, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
Déclare irrecevables les pièces et conclusions déposées et notifiées par la société Meca Park les 24 et 28 août 2017.
Déclare irrecevable la demande en paiement de loyers formée par M. [J].
Déclare irrecevables les demandes formées par M. [J] à l'encontre de Me [K] en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble loué à la société Meca Park.
Réforme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts [J] de leur demande à fin de résiliation du bail consenti à la société Meca Park et les a condamnés au paiement d'une somme de 104.000 euros outre 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau
Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre l'indivision [J] et la société Meca Park aux torts de cette société.
Ordonne l'expulsion de la société Meca Park ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués à cette société d'une part au [Adresse 3], d'autre part au [Adresse 9], passé le délai d'un mois à compter de la date de signification du présent arrêt, et ce, au besoin avec le concours de la force publique.
Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Meca Park, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux, au montant du dernier loyer contractuel.
Déboute la société Meca Park de ses demandes en paiement formées à l'encontre de M. [J] et Mme [N].
Confirme le jugement déféré pour le surplus.
Déboute les parties de toute autre demande.
Condamne la société Meca Park à payer à M. [J] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Meca Park à payer à Mme [N] une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Meca Park et M. [J] à payer chacun à Me [A] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Meca Park et M. [J] à payer chacun à Me [K] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Meca Park et M. [J] à payer chacun à la société MMA IARD Assurances Mutuelles une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Meca Park aux entiers dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
