COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 OCTOBRE 2017
sl
N°2017/ 722
Rôle N° 16/03279
Syndicat des copropriétaires L'AGRIANTHE
C/
SCI LA PREDILETTA
SCI SAINT ESTEVE
Grosse délivrée
le :
à :
Me CHAHOUAR-BORGNA
Me VOISIN-MONCHO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05356.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires L'AGRIANTHE, sis [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, la Société SOGEA sise [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEES
SCI LA PREDILETTA, sise [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
SCI SAINT ESTEVE,
assignation le 25.05.2016 transformée en PV de recherches le 07.06.2016, sise [Adresse 4]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Juin 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président, et Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2017.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2017.
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI La Prediletta est propriétaire à [Localité 1] des parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Suivant ordonnance de référé rendue le 18 mai 2010, le président du tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise aux fins de déterminer si ces parcelles sont enclavées et rechercher les posssibilités de désenclavement.
L'expert désigné M. [F] a clôturé son rapport le 17 mai 2012.
Le 6 septembre 2012, la SCI La Prediletta a fait assigner le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe propriétaire de la parcelle AT n° [Cadastre 4] et la SCI Saint Estève possédant la parcelle AT n° [Cadastre 5] devant le tribunal de grande instance de Nice et sollicité de voir :
- ordonner le désenclavement de son fonds selon les modalités retenues par l'expert en annexe 5 de son rapport et lui donner acte de ce qu'elle s'engage à régler les indemnités correspondantes aux défenderesses ;
- subsidiairement, ordonner le désenclavement selon le tracé figurant en annexe 3 ;
- en toute hypothèse, l'autoriser ou toute entreprise mandatée par ses soins ou sous sa responsabilité à effectuer les travaux nécessaires pour son désenclavement en passant librement par la copropriété L'Agrianthe et par la parcelle de la SCI Saint Estève ;
- condamner celles-ci à laisser faire effectuer les travaux par toute entreprise mandatée par la SCI La Prediletta et sous sa responsabilité à peine d'astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner l'exécution provisoire ;
- condamner le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe à payer la somme de 20000 € de dommages-intérêts.
Par jugement rendu le 27 janvier 2016, le tribunal a :
- constaté l'état d'enclave des parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;
- ordonné leur désenclavement selon la solution préconisée en annexe 5 de l'expertise judiciaire
- autorisé la SCI La Prediletta ou toute entreprise mandatée par elle à faire réaliser les travaux nécessaires au désenclavement en passant par les terrains appartenant au syndicat des copropriétaires L'Agrianthe et à la SCI Saint Estève ;
- rejeté la demande d'astreinte ;
- constaté que les défenderesses ne formulaient aucune demande indemnitaire ;
- débouté la SCI La Prediletta de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI La Prediletta aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe a régulièrement relevé appel, le 25 février 2016, de ce jugement.
Il a, le 7 juin 2016, fait délivrer à la SCI Saint Estève une assignation contenant déclaration d'appel et conclusions.
Dans ses conclusions déposées le 26 juin 2017 par le RPVA, il demande à la cour de :
- dire que les passages envisagés par M. [F] en annexes 3et 5 ne respectent pas les règles d'urbanisme ;
- en conséquence, infirmer le jugement ;
- rejeter la demande de désenclavement par ces solutions ;
- dire que le rapport d'expertise ne répond aucunement aux chefs de mission et ne peut être homologué ;
- dire que l'ensemble des fonds permettant le désenclavement de la SCI La Prediletta n'a pas été mis en cause ;
- dire que faute de rapporter la preuve d'une quelconque faute, la SCI La Prediletta doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
- subsidiairement, condamner la SCI La Prediletta à payer la somme de 300000 € au titre de l'indemnisation de la servitude et à participer aux frais d'entretien de l'assiette du passage ainsi que du portail ;
- condamner la SCI La Prediletta à payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.
La SCI La Prediletta sollicite, aux termes de ses écritures déposées par RPVA le 20 juin 2017, de voir :
- déclarer l'appel du syndicat irrecevable, faute d'habilitation du syndic ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu l'état d'enclave de ses parcelles et ordonné leur désenclavement conformément à la solution annexe 5 de l'expertise judiciaire ;
- l'autoriser à faire tous travaux sous son entière responsabilité permettant de procéder à son désenclavement ;
- condamner, sous astreinte de 5000 € par contravention constatée, le syndicat à ne faire aucun acte de quelconque nature que ce soit visant à empêcher lesdits travaux ;
- lui donner acte de son engagement de règler l'indemnité évaluée par l'expert ;
- subsidiairement, ordonner le désenclavement sur les bases de la solution figurant en annexe 3 du rapport ;
- vu le comportement particulièrement abusif et frauduleux du syndicat des copropriétaires, le condamner à payer la somme de 100000 € de dommages-intérêts ;
- débouter le syndicat de toutes prétentions plus amples ou contraires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La SCI Saint Estève assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ne s'est pas faite représenter.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 juin 2017, avant l'ouverture des débats.
MOTIFS de LA DÉCISION
Sur la recevabilité du syndicat
Il résulte de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale et qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour défendre contre les actions intentées contre le syndicat.
Ce texte n'exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l'assemblée.
S'agissant en outre de demandes reconventionnelles, il n'est pas besoin d'autorisation lorsqu'elles ne sont que des défenses à l'action principale ou sont exclusivement fondées sur elle.
En l'occurrence, la SCI La Prediletta fonde son action sur les articles 682 et suivants qui prévoient notamment au bénéfice du propriétaire du fonds servant une indemnité de désenclavement due par le propriétaire du fonds dominant.
Ainsi, la demande reconventionnelle tendant au paiement d'une telle indemnité réclamée en appel à hauteur de 300000 € alors qu'il n'avait rien été sollicité de ce chef par le syndicat devant le tribunal constitue bien une prétention exclusivement fondée sur l'action en désenclavement intentée par la SCI La Prediletta.
Il en va de même de la demande présentée également pour la première fois devant la cour aux fins de voir participer la SCI La Prediletta aux frais d'entretien de la route et au système d'ouverture et de fermeture de la copropriété.
Ces prétentions sont en outre l'accessoire et le complément de la défense présentée par le syndicat devant le premier juge au sens de l'article 566 du code de procédure civile.
Dés lors, aucune irrecevabilité n'est encourue.
Sur l'état d'enclave
Selon l'article 682 du code civil,'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.'
L'article 683 dudit code dispose quant à lui que 'Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.'
Néanmoins, l'article 684 du code civil prévoit que ' Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.'
En l'espèce, un constat d'huissier dressé le 28 novembre 2007 ainsi que le rapport d'expertise de M. [F] clôturé le 17 mai 2012 révèlent que l'accès à la propriété de la SCI La Prediletta se fait par un petit chemin qui se termine en escalier menant vers l'entrée de celle-ci.
Ainsi, cet accès est insuffisant et l'état d'enclave est incontestablement caractérisé ainsi que l'a retenu à juste titre le tribunal.
S'agissant des possibilités de désenclavement, il ressort de l'expertise de M. [F] et ses annexes que :
- le bien de la SCI La Prediletta provient avec les parcelles AT [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de la division d'une plus grande parcelle dite propriété [N] de sorte qu'il y a lieu à application de l'article 684 du code civil ;
- est préconisé conformément à ce texte un passage sur lesdites parcelles figurant en annexe 5 qui emprunte la voie de la copropriété Agrianthe depuis le [Adresse 5] puis une voie nouvelle à créer.
La SCI La Prediletta entend voir adopter ce tracé.
Le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe, pour sa part n'y était pas défavorable devant le tribunal mais prétendait que cette solution était inexécutable en l'état du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain et de séisme en date du 13 juin 2012.
Devant la cour, il s'y oppose formellement.
Il argue en premier lieu du non respect par le rapport [F] des règles d'urbanisme puisque l'intimée, forte de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris, a déposé le 28 novembre 2016 une déclaration préalable de travaux pour la création d'une rampe d'accès permettant de rejoindre la route en partie haute de la parcelle AT [Cadastre 5] conformément aux préconisations de l'expert, qui a été refusée suivant arrêté municipal pris le 5 avril 2017.
Toutefois et depuis lors, la SCI la Prédiletta a à nouveau déposé une déclaration le 10 mai 2017 pour la réalisation d'une voirie de désenclavement et de son aire de retournement toujours selon les recommandations de l'expert.
Cette dernière déclaration a fait l'objet d'un arrêté municipal de non opposition en date du 20 juin 2017 qui vise une étude géologique et géotechnique du 29 mars 2017 (versée aux débats) rendue nécessaire au regard des risques naturels (zone rouge) liés au plan de prévention des risques mouvements de terrain révisé du 13 juin 2012 et qui prescrit à la SCI La Prediletta d'exécuter les travaux conformément à cette étude.
Dés lors, ce premier moyen doit être écarté.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en deuxième lieu que d'autres passages étaient possibles et qu'il existe d'innombrables voisins chez qui le passage aurait du être envisagé.
Outre, qu'il n'évoque pas d'alternatives ni ne cite les voisins concernés, il doit être rappelé que l'article 684 du code civil est applicable à l'espèce comme indiqué par l'expert sans que ce point fasse discussion.
En troisième lieu, le syndicat reproche à l'expert de ne pas répondre à sa mission, de reproduire un autre rapport dans une autre affaire l'oposant à M. [R], de fournir des informations floues et hypothétiques, et de ne pas s'être fait assister d'un sapiteur s'agissant des travaux à réaliser.
Il ressort toutefois du rapport que l'expert a visité les lieux, examiné les titres et les diverses pièces fournies par les parties, notamment une étude amiable de M. [C] sur laquelle il s'est basé, envisagé plusieurs passages possibles et, après analyse, retenu le meilleur tracé en annexe 5 comme étant le moins dommageable pour le syndicat, a répondu à tous ses chefs de mission notamment au regard de la réglementation en vigueur à l'époque.
Il a certes évoqué rapidement les travaux à exécuter par la SCI La Prediletta, mais il n'était nullement obligé de recourir à un sapiteur sur ce point et les travaux ont fait l'objet de l'étude géotechnique susdite non critiquée.
Par ailleurs, la procédure opposant le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe à M. [R] qui est un voisin immédiat porte sur une action similaire en désenclavement du fonds de celui-ci de sorte qu'il ne peut être sérieusement reproché à M. [F] également désigné dans cette affaire d'avoir pris les mêmes conclusions.
Enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe produise une nouvelle pièce consistant en un acte notarié établi le 6 juin 2014 contenant notoriété acquisitive, aux termes duquel il a acquis par prescription trentenaire la parcelle AT [Cadastre 5] de la SCI Saint Estève promoteur qui avait procédé à l'aménagement de la résidence, ne permet pas de remettre en cause les constatations de l'expert ; étant relevé qu'il n'est pas sollicité de la cour qu'elle apprécie la validité et la sincérité de cet acte.
Dés lors, le rapport de M. [F] étant détaillé, circonstancié, sans que le syndicat ne prouve en quoi il serait erroné, doit être retenu et le désenclavement des fonds de la SCI La Prediletta fixé selon le tracé figurant en annexe 5 ainsi que l'a jugé le tribunal.
Sur l'indemnité due au syndicat des copropriétaires
S'agissant de l'indemnisation du fonds servant, il ressort de l'expertise que le projet emprunte pour partie le sol de la copropriété et pour une grande partie la parcelle de la SCI Saint Estève qui est une voie existante.
Il estime que la réparation due par le fonds dominant doit dans ces conditions être fixée à 5000 € pour le syndicat et 1000 € pour la SCI Saint Estève.
Le syndicat sollicite pour sa part la somme de 300000 €.
Compte tenu de l'acte de notoriété dressé relativement à la parcelle AT [Cadastre 5], le syndicat fait valoir qu'il sera privé de quatre emplacements de parking.
Cependant, l'expert révèle que cette parcelle à l'origine était destinée à recevoir une voie de desserte publique.
Il n'est pas établi par ailleurs que les places de parking ne puissent pas être déplacées et le syndicat fournit des avis de valeur inopérants comme portant sur des garages à [Localité 2].
L'appelant argue également de la disparition d'une partie de l'espace boisé classé, d'un empêchement à la libre circulation des personnes, de la dégradation environnementale au plan visuel sans cependant produire le moindre justificatif venant étayer sa demande d'indemnisation sur ces points.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité proportionnée au dommage causé par le passage doit être fixée à la somme globale de 6000 € revenant à au syndicat bénéficiant de la prescription acquisitive suivant acte de notoriété ; étant précisé que le montant de l'indemnité ne peut être égale à la valeur vénale du terrain servant d'assiette.
Sur la participation de la SCI La Prediletta aux frais
Le syndicat sollicite que la SCI La Prediletta participe aux frais d'entretien concernant l'assiette de son passage sur le sol de la copropriété et le portail de la résidence.
Elle ne précise cependant pas dans quelle proportion la SCI La Prediletta devrait contribuer aux frais.
La demande formée de ce chef par le syndicat ne peut qu'être rejetée.
Sur la résistance du syndicat
Il ressort du dossier que le syndicat s'oppose depuis plusieurs années et par divers moyens au passage de la SCI La Prediletta, y compris depuis le jugement qui bénéficie pourtant de l'exécution provisoire.
Ainsi, il est légitime à ce stade de lui interdire de faire obstacle aux travaux de désenclavement, à peine d'astreinte de 500 € par infraction constatée.
En revanche, il n'appartient pas à la cour d'apprécier l'éventuel comportement frauduleux du syndicat s'agissant de l'obtention de l'acte de notoriété acquisitive portant sur la parcelle AT [Cadastre 5], ni son comportement dans le cadre de ses recours administratifs.
Enfin, la défense à une action en justice et l'exercice des voies de recours sont des droits dont il n'est pas établi en l'espèce que le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe ait abusé.
La demande de dommages-intérêts formée par la SCI La Prediletta ne peut donc être accueillie.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat et SCI La Prediletta succombant respectivement pour partie dans leurs prétentions en appel conserveront chacune la charge de leurs propres dépens, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare le syndicat des copropriétaires L'Agrianthe recevable en ses demandes,
Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 27 janvier 2016, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté la SCI La Prediletta de sa demande de condamnation sous astreinte dirigée contre le syndicat des copropriétaires,
- constaté que le syndicat des copropriétaires et la SCI Saint Estève ne formulent aucune demande indemnitaire,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Fait interdiction au syndicat des copropriétaires L'Agrianthe d'empêcher la réalisation des travaux de désenclavement, à peine d'astreinte de 500 € par contravention constatée,
Condamne la SCI La Prediletta à payer au syndicat des copropriétaires L'Agrianthe la somme de 6000 € à titre d'indemnité,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires L'Aagrianthe tendant à voir condamner la SCI La Prediletta à participer aux frais d'entretien concernant l'assiette de son passage et le portail de la résidence,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la SCI La Prediletta,
Rejette les demandes fondées sur l'article l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d'appel,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
