COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 SEPTEMBRE 2017
N° 2017/ 427
Grosse délivrée
le :
à :
Rôle N° 15/18135
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE
C/
[K] [T]
[D] [S]
[T] [R] épouse [T]
[J] [G]
[B] [Y] veuve [U]
[K] [B]
[G] [W] épouse [B]
[H] [V] épouse [O]
[R] [O]
[V] [Q]
[W] [E] épouse [X] .
[R] . [X]
[L] [C]
[O] [J] épouse [H]
[Q] [H]
[Y] [F]
[X] [P] épouse [F]
[S] [K]
[I] [L]
[L] [I]
[X] [Z] épouse [I]
[M] [A]
[P] [D] épouse [N]
[Z] [N]
[F] [M] épouse [VV]
[C] [VV]
[L] [QQ]
[U] [NN] épouse [QQ]
[N] [DD] épouse [S]
[A] [UU] épouse [PP]
[E] [PP]
[U] [WW] épouse [YY]
[WW] [YY]
[TT] [LL]
[VV] [II]
[DD] [HH] épouse [II]
[BB] [OO]
[GG] [MM] épouse [OO]
[MM] [AA] épouse [FF]
[UU] [FF]
[L] . [CC] [CC] [CC]
[EE] [JJ] épouse [GG] .
[ZZ] [GG]
[NN] . [GG]
[AA] [SS]
[CC] [ZZ] épouse [SS]
[YY] [BB]
[HH] [EE] épouse [BB]
[FF] [KK]
[W] [TT] épouse [KK]
[KK] [XX] épouse [RR]
[TT] [RR]
[A] [HHH] épouse [TT]
[II] [TT]
[PP] [EEE]
[JJ] [SSS] épouse [EEE]
[OO] [AAA]
[G] [KKK] veuve [AAA]
[R] [NNN]
[LL] [YYY] épouse [NNN]
[SS] [FFF]
[RR] [QQQ]
[VV] [OOO] épouse [QQQ]
[XX] [CCC]
[QQ] [ZZZ] épouse [VVV]
[WWW] [VVV]
SCI VENDREDI
[QQQ] [TTT]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 18 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 08/04584.
APPELANTE
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro B 412 883 266, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pascale PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Virginie COSMANO, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMES
Monsieur [K] [T]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [T] [R] épouse [T]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [J] [G]
né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [B] [Y] veuve [U]
née le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [K] [B]
né le [Date naissance 5] 1937 à[Localité 5], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [G] [W] épouse [B]
née le [Date naissance 6] 1937 à [Localité 6], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [H] [V] épouse [O]
née le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [R] [O]
né le [Date naissance 7] 1945 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [V] [Q]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [W] [E] épouse [X] (assignée à personne le 12 janvier 2016)
née le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 9]
défaillante
Monsieur [R] [X] (assigné à personne le 12 janvier 2016)
né le [Date naissance 6] 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9]
défaillant
Monsieur [L] [C]
né le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [O] [J] épouse [H]
née le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 12] (Allemagne), demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [Q] [H]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 13], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [Y] [F]
né le [Date naissance 3] 1928 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [X] [P] épouse [F]
née le [Date naissance 8] 1929 à [Localité 15], demeurant [Adresse 12]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [S] [K]
né le [Date naissance 7] 1933 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [I] [L]
né le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [L] [I]
né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 18], demeurant [Adresse 15]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [X] [Z] épouse [I]
née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 19], demeurant [Adresse 15]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [M] [A]
né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 10], demeurant [Adresse 16]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [P] [D] épouse [N]
née le [Date naissance 7] 1950 à[Localité 20], demeurant [Adresse 17]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [Z] [N]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 21], demeurant [Adresse 17]
rprésenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [F] [M] épouse [VV]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 22], demeurant [Adresse 18]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [C] [VV]
né le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 23], demeurant [Adresse 18]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [L] [QQ]
né le [Date naissance 3] 1950 à[Localité 24], demeurant [Adresse 19]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [U] [NN] épouse [QQ]
née le [Date naissance 4] 1951 à[Localité 25], demeurant [Adresse 19]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [N] [DD] épouse [S]
née le [Date naissance 6] 1964 à[Localité 26], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [A] [UU] épouse [PP]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 27], demeurant [Adresse 20]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [E] [PP]
né le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 28], demeurant [Adresse 20]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [U] [WW] épouse [YY]
née le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 20], demeurant [Adresse 21]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [WW] [YY]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 29], demeurant [Adresse 21]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [TT] [LL]
né le [Date naissance 10] 1968 à [Localité 16], demeurant [Adresse 22]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [VV] [II]
né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 10], demeurant [Adresse 23]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [DD] [HH] épouse [II]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 23]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [BB] [OO]
né le [Date naissance 11] 1947 à [Localité 30] (Allemagne), demeurant [Adresse 24]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [GG] [MM] épouse [OO]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 31], demeurant [Adresse 24]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [MM] [AA] épouse [FF]
née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 32], demeurant [Adresse 25]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [UU] [FF]
né le [Date naissance 11] 1952 à [Localité 33], demeurant [Adresse 25]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [L] [CC][CC] [CC] (assigné en étude le 14 janvier 2016)
né le [Date naissance 7] 1968 à[Localité 34], demeurant [Adresse 26]
défaillant
Madame [EE] [JJ] épouse [GG]
née le [Date naissance 7] 1936 à [Localité 35], demeurant [Adresse 27]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [ZZ] [GG]
né le [Date naissance 7] 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 28]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [NN] [GG]
né le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 35], demeurant [Adresse 27]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [AA] [SS]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 36], demeurant [Adresse 29]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [CC] [ZZ] épouse [SS]
née le [Date naissance 11] 1947 à [Localité 37], demeurant [Adresse 29]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [YY] [BB]
né le [Date naissance 10] 1948 à [Localité 38], demeurant [Adresse 30]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [HH] [EE] épouse [BB]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 39], demeurant [Adresse 30]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [FF] [KK]
né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 33], demeurant [Adresse 31]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [W] [TT] épouse [KK]
née le [Date naissance 7] 1952 à [Localité 20], demeurant [Adresse 31]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [KK] [XX] épouse [RR]
née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 22], demeurant [Adresse 32]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [TT] [RR]
né le [Date naissance 9] 1959 à [Localité 22], demeurant [Adresse 32]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [A] [HHH] épouse [TT]
née le [Date naissance 2] 1943 à[Localité 40] (Italie), demeurant [Adresse 33]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [II] [TT]
né le [Date naissance 11] 1940 à [Localité 41] (Italie), demeurant [Adresse 33]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [PP] [EEE]
né le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 42], demeurant [Adresse 34]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [JJ] [SSS] épouse [EEE]
née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 42], demeurant [Adresse 34]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [AAA] [OO]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 43], demeurant [Adresse 35]
Décédé
Madame [G] [KKK] veuve [AAA]
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 43], demeurant [Adresse 35]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [R] [NNN]
né le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 44], demeurant [Adresse 36]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [LL] [YYY] épouse [NNN]
née le [Date naissance 7] 1953 à [Localité 20], demeurant [Adresse 36]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [SS] [FFF]
née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 23], demeurant [Adresse 37]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [RR] [QQQ]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 45], demeurant [Adresse 38]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
Madame [VV] [OOO] épouse [QQQ]
née le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 22], demeurant [Adresse 38]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [XX] [CCC]
née le [Date naissance 11] 1961 à [Localité 46], demeurant [Adresse 39]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Madame [QQ] [ZZZ] épouse [VVV]
née le [Date naissance 10] 1969 à[Localité 25], demeurant [Adresse 40]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
Monsieur [WWW] [VVV]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 22], demeurant [Adresse 40]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
SCI VENDREDI prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 41]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Madame [QQQ] [TTT] ( intervenant volontaire )
née en à , demeurant [Adresse 42]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Juin 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Françoise BEL, Conseillère
qui en ont délibéré.
Madame [KKK] [UUU] et Monsieur [UUU] [RRR], auditeurs de justice, ont siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2017.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2017,
Signé par Mme Frédérique BRUEL, pour la Présidente empêchée et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI La Coupole, devenue ensuite la Société Méridionale d'Investissement, a fait édifier une résidence avec fourniture de prestations para-hôtelières, dénommée La Coupole située à [Adresse 43], dont les lots ont été commercialisés au cours des années 1997-1998 sous la forme de vente en l'état futur d'achèvement, acquisitions éligibles au dispositif de défiscalisation Périssol, avec concomitamment, la signature d'un bail commercial consenti par les propriétaires des lots au profit de la société gestionnaire de cette résidence, la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole.
C'est ainsi qu'ensuite de la signature d'un contrat préliminaire de réservation de lots puis de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement des dits lots, ceux-ci ont été donnés à bail commercial pour neuf ans à la S.G.H. La Coupole, exploitant de la résidence, à charge pour cette dernière de proposer les appartements à la location sous le régime de la résidence hôtelière.
Au cours de l'année 2007, une majorité de copropriétaires bailleurs a donné congé à la S.G.H. La Coupole en application de l'article L. 145-17 du Code commerce pour la fin de première période de neuf ans, pour motifs graves et légitimes avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction.
Les motifs énoncés étaient les suivants :
- défaut d'information quant à l'étendue des engagements des propriétaires eu égard à la durée des baux commerciaux et à leurs conditions de renouvellement ;
- la conclusion de contrats de sous-location irréguliers au regard de l'absence de participation des propriétaires à l'acte ;
- la non-conformité des locaux par rapport au projet initial en ce que de nombreuses prestations n'ont pas été effectuées comme l'absence d'accès indépendant aux appartements obligeant les propriétaires à emprunter l'accueil du restaurant et en ce que la S.G.H. La Coupole a modifié unilatéralement la disposition des lieux.
Par acte d'huissier du 31 juillet 2008, ils ont ensuite saisi le tribunal de grande instance de Toulon, afin de voir valider les congés délivrés et condamner la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement d'une indemnité d'occupation, subsidiairement, aux fins de voir prononcer la résiliation des baux commerciaux et la déchéance du droit à indemnité d'éviction de la locataire laquelle a, dans cette instance, notamment fait valoir son droit au paiement de cette indemnité.
Dans le cadre de cette procédure, les copropriétaires bailleurs n'ont maintenu, comme seul motif fondant le congé portant refus de paiement d'une indemnité d'éviction, celui tiré de l'irrégularité des contrats de sous-location consentis par la locataire sans que celle-ci n'ait appelé le bailleur à concourir à l'acte.
Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de grande instance de Toulon a :
- dit que les motifs invoqués à l'appui des congés délivrés par les bailleurs n'étaient ni graves ni légitimes ;
- débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire aux torts de la S.G.H. La Coupole,
- constaté que les baux se trouvaient résiliés depuis le 29 septembre 2007 pour une partie des bailleurs et depuis le 23 mars 2008 pour l'autre ;
- dit que la Sarl S.G.H. La Coupole a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
- dit que l'indemnité d'occupation substituée au loyer, due par la locataire, est soumise aux taxes et charges locatives contractuellement prévues, outre la TVA ;
- condamné la Sarl S.G.H. La Coupole au paiement à chacun des bailleurs, d'une indemnité d'occupation à compter du quatrième trimestre 2010 pour certains et à compter du 2ème trimestre 2011 pour d'autres, somme à compenser avec le montant des indemnités d'occupation versées par la locataire ;
- débouté les bailleurs de leur demande de dommages intérêts au titre d'un préjudice moral ;
- débouté la locataire de sa demande de remboursement de la taxe d'ordures ménagères et de celle à titre de dommages intérêts ;
- avant dire droit sur l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [LLL].
Le premier juge a considéré que :
1. Sur la validité du motif relatif au concours du bailleur à la sous-location :
- dans la mesure où la sous-location est l'objet même de l'activité de la locataire, celle-ci n'avait pas à appeler le bailleur à concourir aux différents actes de sous-location, de sorte que les congés ayant produit effet pour certains le 29 septembre 2007 et pour d'autres le 23 mars 2008, ouvraient droit au paiement d'une indemnité d'éviction à la locataire ;
2. Sur la demande subsidiaire de résiliation des baux et la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction, que ne constituait pas un manquement de gravité suffisante :
- l'absence d'application par la locataire, de l'indexation du loyer, au regard de l'ambiguïté de la clause d'échelle mobile et de l'absence de réclamation au titre des arriérés de loyer ;
- l'abstention de la locataire de s'acquitter à compter du 4ème trimestre 2011 de la TVA au paiement de laquelle elle était tenue en sus de l'indemnité d'occupation substituée au loyer, au regard de la « difficile interprétation de la nature de sa dette locative », indemnité de droit commun ou indemnité statutaire.
Par ailleurs, le premier juge a constaté que la défaillance de la locataire dans le paiement des charges locatives ne concernait qu'un seul copropriétaire, concernant la taxe d'ordures ménagères, que ce litige ne concernait qu'un seul bailleur, qu'il n'y avait pas de violation de la clause de destination du bail qui n'interdit pas la location de lots pour une nuitée ou pour une semaine et que la contravention aux dispositions du règlement de copropriété ne constituait pas un manquement aux dispositions du bail.
3. Concernant l'indemnité d'occupation, que les baux contenaient une clause d'indexation automatique mais que la réclamation des bailleurs au titre de l'indexation se heurtait à la prescription quinquennale.
La Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole a relevé appel du jugement.
Les copropriétaires bailleurs, intimés ont formé appel incident, ne sollicitant plus que la résiliation du bail, à la date de l'arrêt à intervenir, en l'état de l'arrêt de la cour de cassation du 15 avril 2015, ce avec déchéance du droit à indemnité d'éviction et paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun.
Le jugement est en conséquence définitif quant au caractère non fondé des motifs invoqués à l'appui des congés et aux effets de ces congés.
Tous les congés ont pris effet le 29 septembre 2007 sauf pour Monsieur [G], Monsieur [H] et Madame [H], Monsieur et Madame [PP] et Monsieur [CC] [CC] [CC] pour lesquels la date d'effet des congés se situe au 23 mars 2008.
Vu les conclusions de la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole signifiées le 5 mai 2017;
Vu les conclusions déposées et signifiées le 10 mai 2017 par Monsieur [K] [T], Madame [T] [R] épouse [T], Monsieur [J] [G], Madame [H] [V] épouse [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [K] [B], Monsieur [V] [Q], Mme [P] [D] épouse [N], Monsieur [L] [C], Madame [U] [NN] épouse [QQ], Monsieur [Q] [H], Monsieur [Y] [F], Madame [QQ] [ZZZ] épouse [VVV], Madame [N] [DD] épouse [S], Madame [MM] [AA] épouse [FF], Monsieur [S] [K], Monsieur [I] [L], Madame [X] [Z] épouse [I], Madame [G] [KKK] Veuve [AAA], Monsieur [L] [I], Monsieur [M] [A], Monsieur [Z] [N], Monsieur [C] [VV], Madame [A] [UU] épouse [PP], Madame [A] [HHH] épouse [TT], Monsieur [L] [QQ], Monsieur [D] [S], Madame [U] [WW] épouse [YY], Monsieur [WW] [YY], Monsieur [E] [PP], Madame [FFF] [HH] épouse [II], Madame [F] [M] épouse [VV], Monsieur [TT] [LL], Madame [O] [J] épouse [H],
Monsieur [VV] [II], Monsieur [BB] [OO], Madame [KK] [XX] épouse [RR], Monsieur [UU] [FF], Madame [VV] [OOO] épouse [QQQ], Monsieur [ZZ] [GG], Monsieur [AA] [SS], Madame [JJ] [SSS] épouse [EEE], Monsieur [YY] [BB], Madame [LL] [YYY] épouse [NNN], Monsieur [FF] [KK], Madame [W] [TT] épouse [KK], Madame [CC] [ZZ] épouse [SS], Monsieur [TT] [RR], Madame [Y] veuve [U], Monsieur [II] [TT], Madame [G] [W] épouse [B], Monsieur [PP] [EEE], Madame [HH] [EE] épouse [BB], Monsieur [R] [NNN], Madame [SS] [FFF], Monsieur [RR] [QQQ], Madame [GG] [MM] épouse [OO], Madame [X] [P] épouse [F], SCI Vendredi, Madame [XX] [CCC], Monsieur [WWW] [VVV] et Madame [QQQ] [TTT], intervenant volontaire, venant aux droits de Monsieur [NN] [GG] et de Madame [EE] [JJ] épouse [GG].
La S.G.H. La Coupole a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Monsieur [R] [X] et Madame [W] [E] épouse [X] par acte d'huissier en date du 12 janvier 2016, et à Monsieur [L] [CC][CC] [CC]par acte du 14 janvier 2016.
Assignés, pour les premiers, à leur personne et pour le second, en application des dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, les intimés n'ont pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. A titre liminaire :
Il convient de :
- déclarer Madame [QQQ] [TTT], venant aux droits de Monsieur [NN] [GG] et de Madame [EE] [JJ] épouse [GG] selon acte de donation-partage du 18 décembre 2010, recevable en son intervention volontaire et de mettre en conséquence ces derniers hors de cause;
- constater que seule Madame [G] [KKK] Veuve [AAA] est partie à l'instance et qu'aucune condamnation ne saurait être requise à l'encontre de Monsieur [OO] [AAA], décédé le [Date décès 1] 2008 ;
- constater que les intimés ne soutiennent plus leur demande relative à la validité des congés, le jugement étant par voie de conséquence confirmé en ce qu'il a considéré que la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole n'avait pas à appeler les bailleurs à concourir aux actes de sous-location et que les motifs invoqués dans ces congés n'étaient ni graves ni légitimes.
2. La résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil :
Pour solliciter la résiliation judiciaire des baux sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, les intimés font valoir que depuis la délivrance des congés, la S.G.H. La Coupole a, au regard des dispositions de l'article L. 145-28 du Code de commerce, gravement violé les clauses les conditions des baux expirés.
Ceux-ci se prévalent ainsi de la violation de trois clauses essentielles :
2.1. La clause de destination :
Les intimés font valoir que :
- l'article 4 des baux commerciaux prévoit que :
'le preneur devra exercer dans les locaux une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation...
En outre, le preneur s'oblige expressément, dans le cadre de la destination des locaux tels que définie ci-dessus :
...
- à offrir aux résidents (ou de disposer de moyens nécessaires pour être en mesure de fournir aux résidents), outre l'hébergement, les prestations suivantes :
*le nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs,
*la distribution du petit déjeuner,
*la réception de la clientèle,
*la fourniture du linge de maison.
Plus spécialement, le preneur s'engage à rendre les services et prestations définis par l'article 261 D 4° du code général des impôts'.
Sans prétendre que le locataire aurait transformé la résidence en maison de retraite ou en EHPAD, les intimés se prévalent de ce que celui-ci a fait le choix d'une destination restrictive, non prévue au bail, en faisant exploiter la résidence en direction exclusive des personnes âgées, considérant qu'il s'agit là d'une modification notable de la destination prévue au bail, notamment en ce qu'elle implique des soins paramédicaux.
Ils ajoutent en outre que cette clause de destination n'autorise pas non plus la délivrance de 'prestations de services à la personne', indiquant que la S.G.H. La Coupole a délivré des prestations de services à la personne au profit des résidents, services sous-traités à une société tierce.
La S.G.H. La Coupole réplique qu'il a toujours été envisagé exploiter l'activité d'une résidence seniors dès la création du projet de construction, information qu'elle indique avoir portée à la connaissance des copropriétaires, expliquant que cette activité est exercée dans les lieux depuis plus de dix-huit ans sans que ceux-ci n'en contestent les modalités d'exercice.
Elle considère que le locataire a le choix des occupants et détermine l'affectation de la location à une résidence à prévalences seniors sans que cela ne constitue une violation du bail, précisant que l'activité exercée dans les lieux constitue bien un hébergement para-hôtelier.
Ainsi que l'a à bon droit relevé le premier juge, la location de lots de la résidence à des personnes âgées ne dénature pas la clause de destination contractuelle dès lors qu'est exercée l'activité de sous-location pour un usage d'habitation avec fourniture des prestations convenues au bail, l'activité exercée ne contrevenant pas non plus au règlement de copropriété.
La S.G.H. La Coupole explique exécuter les prestations obligatoires requises par le bail comme l'entretien des appartements et les travaux ménagers, y compris sur les parties communes, la préparation des repas et des déjeuners, la collecte et la livraison de linge et la blanchisserie, prestations dont certaines sont effectuées dans le cadre d'un contrat de sous-traitance par la société OPTIM'HOME, s'agissant uniquement d'une modalité d'exercice de son activité.
Que ces services facultatifs soient soumis à un régime fiscal et social propre, distincts des prestations para hôtelières comme le soutiennent les intimés, il doit être relevé que cette activité ne fait l'objet d'aucune clause d'interdiction prévue au bail et constitue une activité que le preneur a pu considérer comme incluse, au regard de la nécessaire adaptation de l'exploitation d'une résidence services aux besoins de sa clientèle.
En conséquence de quoi, il n'est pas justifié d'une violation de la clause de destination contractuelle du bail.
2.2. La clause d'échelle mobile :
S'il n'est pas contesté que la S.G.H. La Coupole s'est acquittée du paiement des loyers, les intimés lui reprochent cependant de n'avoir procédé à aucune indexation depuis la délivrance des congés en 2007, rappelant que la dernière indexation pratiquée spontanément par la locataire remonte à 2004 pour la majorité des bailleurs et à 2005 pour trois d'entre eux, faisant valoir qu'en application de l'article 16 de chacun des baux, 'le loyer sera révisé de plein droit, sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable, à l'expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE'.
C'est à bon droit que le premier juge et par une motivation que la cour adopte, après avoir relevé l'ambiguïté de la désignation de la clause, l'a qualifiée de clause d'échelle mobile en ce qu'elle prévoit le caractère automatique de la variation du loyer, sans formalisme particulier, en référence à l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E., la S.G.H. La Coupole ne pouvant par ailleurs se prévaloir de la nullité d'une clause qui a reçu application.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation, la S.G.H. La Coupole expose qu'en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire correspondant à la valeur locative, généralement affectée d'un abattement de précarité, indemnité dont elle rappelle que seule l'issue de la procédure permettra de la qualifier, soit de droit commun soit statutaire et qu'en attendant, une indemnité est réglée à titre provisoire sur la base de l'ancien loyer.
Elle fait valoir qu'à ce jour, la valeur locative des locaux est inférieure au montant des loyers actuels après indexation et qu'au regard de l'application d'un abattement de précarité, l'indemnité d'occupation versée depuis plus de dix avant sera nécessairement moindre que la somme effectivement due, en déduisant que l'indemnité d'occupation doit être fixée au seul montant du loyer applicable au moment de la prise d'effet du congé.
L'appelante ajoute que le bail ne prévoit pas l'indexation de l'indemnité d'occupation mais seulement celle du loyer et que de plus, aucune réclamation ne lui a été adressée depuis 2007.
Les intimés font valoir que dans l'attente de la détermination de la valeur locative, les parties sont tenues des clauses et conditions du bail expiré, y compris la clause d'indexation et qu'il importe peu que l'article 16 du bail vise le loyer et non l'indemnité d'occupation.
Ils considèrent également que les indemnités d'occupation versées par la locataire sont inférieures à la valeur locative, se référant notamment à un rapport d'expertise déposé par Madame [GGG] en 2013 dans un litige opposant un autre couple de propriétaires bailleurs de la résidence, Monsieur et Mme [JJJ] à la S.G.H. La Coupole, ajoutant que cette situation leur cause un préjudice financier justifiant la résiliation judiciaire avec déchéance du droit à indemnité d'éviction.
Seule l'expertise ordonnée par le premier juge permettra d'établir le montant de l'indemnité d'occupation en référence à la valeur locative de chaque lot et non pas au préjudice subi par le bailleur s'agissant d'une indemnité d'occupation statutaire et de fixer celui de l'abattement de précarité généralement appliqué, sans que les copropriétaires bailleurs ne puissent, à ce stade de la procédure, s'opposer à la prévision de cet abattement.
S'il est admis par la jurisprudence qu'après l'expiration de son bail le locataire est maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, y compris la clause d'indexation ainsi que le font valoir les intimés, seul un manquement à une disposition expresse du bail peut être cependant reproché au locataire.
Or, le bail ne contient aucune clause relative à l'indemnité d'occupation et donc à son éventuelle indexation et aucun texte, à l'instar de l'article L. 145-57 du Code commerce, ne prévoit que le locataire devra continuer à payer les loyers échus au prix ancien, d'autant, ainsi que l'a relevé le premier juge, qu'aucune réclamation n'a été formée auprès de la locataire avant le dépôt des conclusions récapitulatives du 29 mars 2013.
Dès lors, il ne peut être fait grief à la S.G.H. La Coupole de n'avoir pas appliqué l'indexation sur le montant de l'indemnité d'occupation.
2.3. La clause de soumission à la TVA:
Les intimés font grief à la locataire d'avoir cessé de payer la TVA au cours du 4ème trimestre 2011, en procédant à la retenue de la taxe versée au cours des douze trimestres précédents, rappelant le principe selon lequel le maintien dans les lieux du locataire s'effectue aux conditions et clauses du contrat et que le bail prévoit la soumission des loyers à la TVA.
La S.G.H. La Coupole réplique que les indemnités d'occupation ne sont pas soumises à la TVA et qu'elle a cessé de régler la TVA suite à un contrôle de l'administration fiscale qui a considéré que les sommes dues à titre d'indemnité d'occupation ne pouvaient donner lieu ni à versements ni à récupération de la TVA, expliquant qu'il résulte de divers arrêts du Conseil d'Etat rendus au visa de l'article 256 du code général des impôts que « le versement d'une somme ne peut être regardé comme la contrepartie d'une prestation de services rendus à titre onéreux au sens de ces dispositions, entrant par suite dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée, qu'à la condition notamment qu'il existe un lien direct entre ce versement et une prestation nettement individualisable fournie par le bénéficiaire du versement à la personne qui l'effectue ».
Il ressort des documents produits par la locataire, émanant de l'administration fiscale, que la rectification opérée a été effectuée à partir d'un jugement rendu le 26 mai 2011 par le tribunal de grande instance de Toulon concernant la même résidence, l'administration considérant que cette juridiction a opéré une requalification des loyers versés par la locataire à ses bailleurs, en indemnité d'éviction, exempte de TVA et ce rétroactivement à la date de congé du bail.
Dès lors, s'agissant en l'espèce de l'indemnité d'occupation et non de l'indemnité d'éviction comme visée par l'administration fiscale, la locataire, redevable du paiement de la TVA en ce que l'occupation des lieux se poursuit aux conditions et clauses du contrat, ne pouvait s'exonérer du paiement de cette taxe.
Néanmoins, cette abstention, fondée non pas sur une disposition expresse du bail mais sur l'interprétation de ses clauses, ne revêt pas le caractère de gravité suffisante pour permettre de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.
Au regard des développements qui précèdent, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes, constaté la résiliation des baux par l'effet des congés, dit que l'indemnité d'occupation substituée aux loyers durant la procédure est soumise aux taxes et charges locatives contractuellement prévues y compris la TVA et dit que la S.G.H. La Coupole avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
3. Mission d'expertise :
Les intimés sollicitent de la cour que l'expertise ordonnée par le premier juge soit complétée dans le sens que toute activité de « prestations de services à la personne » réalisée par la locataire ou la société OPTIM' HOME ou tout autre société qui lui serait substituée, sera exclue du calcul de l'indemnité d'éviction, demande à laquelle il ne sera pas fait droit dans la mesure où il a été considéré ci-dessus que ces prestations que le preneur a pu considérer comme incluses, n'enfreignaient aucune disposition contractuelle.
4. Les indemnités d'occupation :
Les intimés critiquent le jugement en ce qu'il a fixé une condamnation uniquement en deniers et quittances alors que les comptes entre les parties peuvent d'être faits, pour la majorité au moins de la période et en ce qu'il a dit que les indemnités d'occupation antérieures au 4e trimestre 2010 était prescrites.
Alors que devant le premier juge, les intimés sollicitaient l'indemnisation d'un préjudice matériel constitué par l'absence d'indexation des indemnités d'occupation, ceux-ci sollicitent le paiement d'indemnités d'occupation statutaires, qualification désormais acquise dès lors que le droit de la locataire à une indemnité d'éviction a été consacré par le présent arrêt, indemnité qui prendra rétroactivement effet à la date pour laquelle les congés ont été délivrés.
Dès lors, c'est à bon droit que les intimés font valoir que les indexations de 2007 et 2008 ne sont pas couvertes par la prescription, tel que considéré par le premier juge, le délai de prescription ne commençant à courir qu'à compter du jour où le droit au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire est reconnue dans son principe ou, s'il y a une décision judiciaire, à compter du jour où cette décision consacrant le droit à indemnité d'éviction est devenue définitive, le jugement étant réformé du chef de la prescription et du montant des indemnités d'occupation allouées.
Il convient en ces conditions de faire droit aux demandes des copropriétaires bailleurs, selon la date de délivrance des congés, en paiement à la fois d'un arriéré d'indemnités d'occupation statutaires, nécessairement formées à titre provisionnel dans l'attente de la fixation définitive de ladite indemnité, et en fixation de l'indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 4e trimestre 2016 pour certains bailleurs et du deuxième trimestre 2017 pour d'autres, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
À titre liminaire, il convient d'observer qu'il est sollicité paiement au profit des 'consorts' [A] et qu'il a été obtenu condamnation au profit des 'consorts' [Q], [K], [GG] [ZZ] et [LL] alors que seul Monsieur a souscrit le bail commercial, que concernant les 'consorts' [L], Madame [PPP] n'est pas dans la cause, et les 'consorts' [CCC], que seule Mlle [XX] [CCC] a signé le bail, le jugement étant réformé concernant ces condamnations.
Il y a lieu en conséquence de condamner la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement des sommes suivantes, calculées hors taxes et hors charges, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, au titre à la fois de l'arriéré et de l'indemnité d'occupation trimestrielle, à :
pour les congés à effet au 29/09/2007
4ème trim 2007 au 3ème trim 2016
indemnité d'occupation trimestrielle (I.O.T.)à/c du 4ème trim 2016
[K] [T] et [T] [R] épouse [T]
12'664,30 €
2 404,16 €
[K] [B] et [G] [W] épouse [B]
11'745,63 €
2 229,77 €
[H] [V] épouse [O] et [R] [O]
14'317,98 €
2 718,07 €
[V] [Q]
9 594,83 €
1 821,51 €
[L] [C]
11'152,63 €
2 117,85 €
[Y] [F] et [X] [P] épouse [F]
11'988,19 €
2 275,86 €
[S] [K]
10 865 €
2 057,87 €
[I] [L]
11'837,52 €
2 247,20 €
[L] [I] et [X] [Z] épouse [I]
9 921,36 €
1 883,47 €
[QQQ] [TTT]
13'637,19 €
2 588,84 €
[M] [A]
8 084,14 €
1 534,68 €
[P] [D] épouse [N] et [Z] [N]
9 448,71 €
1 793,78 €
[C] [VV] et [F] [M] épouse [VV]
9 002,57 €
1 709,08 €
[L] [QQ] et [U] [NN] épouse [QQ]
9 411,28 €
1 786,63 €
[D] [S] et [N] [DD] épouse [S]
8 859,93 €
1 681,99 €
[WW] [YY] et [U] [WW] épouse [YY]
9 962,63 €
1 891,28 €
[TT] [LL]
10'513,49 €
1 995,90 €
[VV] [II] et [FFF] [HH] épouse [II]
12'480,39 €
2 369,28 €
[BB] [OO] et [GG] [MM] épouse [OO]
9 186,47 €
1 743,96 €
[UU] [FF] et [MM] [AA] épouse [FF]
11'194,28 €
2 125,13 €
[ZZ] [GG]
12 075,16 €
2 292,37 €
[AA] [SS] et [CC] [ZZ] épouse [SS]
11'064,84 €
2 100,54 €
[YY] [BB] et [HH] [EE] épouse [BB]
11'983,63 €
2 274,93 €
[FF] [KK] et [W] [TT] épouse [KK]
12'493,35 €
2 371,78 €
[TT] [RR] et [KK] [XX] épouse [RR]
13'544,94 €
2 571,41 €
[B] [Y] veuve [U]
10'288,81 €
1 953,23 €
[II] [TT] et [A] [HHH] épouse [TT]
10'875,54 €
2 065,66 €
[PP] [EEE] et [JJ] [SSS] épouse [EEE]
8 359,69 €
1 587 €
[G] [KKK] Veuve [AAA]
12'718,52 €
2 414,45 €
SCI Vendredi
16'380,01 €
3 109,59 €
[R] [NNN] et [LL] [YYY] épouse [NNN]
15'236,05 €
2 892,47 €
[SS] [FFF]
11'745,63 €
2 229,77 €
[RR] [QQQ] et [VV] [OOO] épouse [QQQ]
7 900,23 €
1 499,80 €
[XX] [CCC]
11'983,63 €
2 274,93 €
[WWW] [VVV] et [QQ] [ZZZ] épouse [VVV]
11'983,63 €
2 274,93 €
pour les congés à effet au 23/03/2008
2ème trim 2008 au 1er trim 2017
indemnité d'occupation trimestrielle à/c du 2ème trim 2017
[J] [G]
16 029,15 €
2 749,50 €
[Q] [H] et [O] [J] épouse [H]
12 819,24 €
2 198,93 €
[E] [PP] et [A] [UU] épouse [PP]
11 286,60 €
1 935,99 €
Comme développé ci-dessus, ces sommes seront assujetties à la TVA.
5. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères :
La S.G.H. La Coupole soutient qu'elle a toujours réglé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères tout en demandant à la cour de considérer qu'elle n'est pas due en vertu du bail commercial.
Le bailleur prévoit que « le preneur devra acquitter, à bonne date, tous impôts et taxes lui incombant légalement ou découlant de l'exercice de son activité ».
Les intimés rappellent que la locataire a toujours réglé cette taxe dont ils rappellent à qu'elle est collectée auprès des sous locataires de La coupole ce dont il n'est pas justifié par la production des deux baux de sous-location.
Le bail ne contient pas de dispositions spécifiques visant expressément la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais prévoit qu'il peut être mis à la charge du locataire les taxes découlant de l'exercice de son activité. Il est ainsi admis que cette taxe puisse être récupérée sur le locataire dès lors qu'elle correspond à des services dont celui-ci profite, comme en l'espèce.
Il sera fait droit à la demande des copropriétaires bailleur relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le jugement étant confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de ce chef formée par la locataire.
6. Demande reconventionnelle :
La locataire sollicite la condamnation de chacun des intimés au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts, considérant comme abusive l'attitude procédurale des demandeurs en expliquant que leur action a perturbé l'exploitation de son fonds de commerce sans cependant caractériser leur comportement fautif ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, le jugement étant confirmé de ce chef.
Il y a lieu de condamner la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à chacun des bailleurs, la somme de 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision par défaut, en dernier ressort,
Déclare Madame [QQQ] [TTT], venant aux droits de Monsieur [NN] [GG] et de Madame [EE] [JJ] épouse [GG], recevable en son intervention volontaire ;
Met en conséquence Monsieur [NN] [GG] et de Madame [EE] [JJ] épouse [GG] hors de cause ;
Déboute la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [OO] [AAA];
Confirme le jugement du 18 juin 2015 prononcé par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu'il a :
- considéré que la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole n'avait pas à appeler les bailleurs à concourir aux actes de sous-location et que les motifs invoqués dans ces congés n'étaient ni graves ni légitimes ;
- rejeté la demande de résiliation du bail pour motifs graves et légitimes et dit que la S.G.H. La Coupole avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction;
- ordonné une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation statutaire ;
- rejeté la demande formée par la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au titre du remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que de celle à titre de dommages intérêts ;
Le réforme du chef de la prescription de l'indemnité d'occupation ainsi que du montant des indemnités d'occupation allouées et en ce qu'il a condamné les 'consorts' [Q], [K], [LL], [L] et [CCC] ;
Y ajoutant :
Déboute les copropriétaires bailleurs de leur demande relative à l'abattement de précarité et de celle relative à l'extension de la mission de l'expert ;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré hors taxes et hors charges à valoir sur l'indemnisé d'occupation statutaire, pour la période du 4ème trimestre 2007 au 3ème trimestre 2006, à :
- [K] [T] et [T] [R] épouse [T], de 12'664,30 €,
- [K] [B] et [G] [W] épouse [B], de 11'745,63 €,
- [R] [O] et [H] [V] épouse [O], de 14'317,98 €,
- [V] [Q], de 9 594,83 €,
- [L] [C], de 11'152,63 €,
-[Y] [F] et [X] [P] épouse [F], de 11'988,19 €,
-[S] [K], de 10'865 €,
-[I] [L], de 11'837,52 €,
-[L] [I] et [X] [Z] épouse [I], de 9 921,36 €,
-[M] [A], de 8 084,14 € ,
- [Z] [N] et [P] [D] épouse [N], de 9 448,71 €,
- [C] [VV] et [F] [M] épouse [VV], de 9 002,57 €,
- [L] [QQ] et [U] [NN] épouse [QQ], de 9 411,28 €,
- [D] [S] et [N] [DD] épouse [S], de 8 859,93 €,
-[WW] [YY] et [U] [WW] épouse [YY], de 9 962,63 €,
- [TT] [LL], de 10'513,49 €,
-[VV] [II] et [FFF] [HH] épouse [II], de 12'480,39 €,
- [BB] [OO] et [GG] [MM] épouse [OO], de 9 186,47 €,
-[UU] [FF] et [MM] [AA] épouse [FF], de 11'194,28 €,
- [ZZ] [GG], de 12'075,16 €,
- [QQQ] [TTT], de 13'637,19 €,
- [AA] [SS] et [CC] [ZZ] épouse [SS], de 11'064,84 €,
-[YY] [BB] et [HH] [EE] épouse [BB], de 11'983,63 €,
-[FF] [KK] et [W] [TT] épouse [KK], de 12'493,35 €,
-[TT] [RR] et [KK] [XX] épouse [RR], de 13'544,94 €,
- [B] [Y] veuve [U], de 10'288,81 €,
-[II] [TT] et [A] [HHH] épouse [TT], de 10'875,54 €,
- [PP] [EEE] et [JJ] [SSS] épouse [EEE], de 8 359,69 €,
-[G] [KKK] veuve [AAA], de 12'718,52 €,
-SCI Vendredi, de 16 380,01 €,
- [R] [NNN] et [LL] [YYY] épouse [NNN], de 15'236,05 €,
- [SS] [FFF], de 11'745,63 €,
-[RR] [QQQ] et [VV] [OOO] épouse [QQQ], de 7 900, 23 €,
-[XX] [CCC], de 11 983,63 €,
-[WWW] [VVV] et [QQ] [ZZZ] épouse [VVV], de 11 983,63 €;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré à valoir sur l'indemnisé d'occupation statutaire, sur la période du 2ème trimestre 2008 au 1er trimestre 2017, à :
-[J] [G], de 16 029,15 €,
-[Q] [H] et [O] [J] épouse [H], de 12 819,24 €,
-[E] [PP] et [A] [UU] épouse [PP], de 11 286,60 € ;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement, à titre provisionnel, à valoir sur l'indemnisé d'occupation statutaire, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, d'une indemnité d'occupation hors taxes à compter du 4ème trimestre 2016 à :
- [K] [T] et [T] [R] épouse [T], de 2 404,16 €,
- [K] [B] et [G] [W] épouse [B], de 2 229,77 €,
- [R] [O] et [H] [V] épouse [O], de 2 718,07 €,
- [V] [Q], de 1 821,51 €,
- [L] [C], de 2 117,85 €,
-[Y] [F] et [X] [P] épouse [F], de 2 275,86 €,
-[S] [K], de 2 057,87 €,
-[I] [L], de 2 247,20 €,
-[L] [I] et [X] [Z] épouse [I], de 1 883,47 €,
-[M] [A], de 1 534,68 €,
- [Z] [N] et [P] [D] épouse [N], de 1 793,78 €,
- [C] [VV] et [F] [M] épouse [VV], de 1 709,08 €,
- [L] [QQ] et [U] [NN] épouse [QQ], de 1 786,63 €,
- [D] [S] et [N] [DD] épouse [S], de 1 681,99 €,
-[WW] [YY] et [U] [WW] épouse [YY], de 1 891,26 €,
- [TT] [LL], de 1 995,90 €,
-[VV] [II] et [FFF] [HH] épouse [II], de 2 369,28 €,
- [BB] [OO] et [GG] [MM] épouse [OO], de 1 743,96 €,
-[UU] [FF] et [MM] [AA] épouse [FF], de 2 125,13 €,
- [ZZ] [GG], de 2 292,37 €,
- [QQQ] [TTT], de 2 588,84 €,
- [AA] [SS] et [CC] [ZZ] épouse [SS], de 2 100,54 €,
-[YY] [BB] et [HH] [EE] épouse [BB], de 2 274,93 €,
-[FF] [KK] et [W] [TT] épouse [KK], de 2 371,78 €
-[TT] [RR] et [KK] [XX] épouse [RR], de 2 571,41 €,
- [B] [Y] veuve [U], de 1 953,23 €,
-[II] [TT] et [A] [HHH] épouse [TT], de 2 065,66 €,
- [PP] [EEE] et [JJ] [SSS] épouse [EEE], de 1 587 €,
-[G] [KKK] veuve [AAA], de 2 414,45 €,
-SCI Vendredi, de 3 109,59 €,
- [R] [NNN] et [LL] [YYY] épouse [NNN], de 2 892,47 €,
- [SS] [FFF], de 2 229,77 €,
-[RR] [QQQ] et [VV] [OOO] épouse [QQQ], de 1 499,80 €
-[XX] [CCC], de 2 274,93 €,
-[WWW] [VVV] et [QQ] [ZZZ] épouse [VVV], de 2 274,93 €;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole au paiement, à titre provisionnel, à valoir sur l'indemnisé d'occupation statutaire, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, d'une indemnité d'occupation à compter du 2ème trimestre 2017 à :
-[J] [G], de 2 749,50 €,
-[Q] [H] et [O] [J] épouse [H], de 2 198,93 €,
-[E] [PP] et [A] [UU] épouse [PP], de 1 935,99 €;
Dit que ces sommes seront majorées de la TVA applicable ;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole en deniers et quittances, au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à chacun des bailleurs, la somme de 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la Sarl Société de Gestion Hôtelière La Coupole aux entiers dépens, ceux d'appel étant seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,
