COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 SEPTEMBRE 2017
HG
N°2017/632
Rôle N° 13/15761
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCES LES HAUTS DE SAINT GEORGES
C/
[Z] [D]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Gregory PILLIARD
la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 01 Juillet 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/05560.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCES LES HAUTS DE SAINT GEORGES sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AZUR PROVENCE dont le siège est [Adresse 2]
représenté par Me Gregory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [Z] [D]
appelant et intimé
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2017.
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte d'acquisition du 27 janvier 1983, [Z] [D] est propriétaire des lots 412, (appartement) 404 (cave) et 458 ( parking) respectivement affectés de 59/10 000, 5/10 000 et 10/10 000 des parties communes générales, ( soit 74/10 000èmes ) dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété, composé de 12 bâtiments et dénommé « résidence les hauts de Saint Georges » à [Adresse 4].
Son appartement est situé dans le bâtiment A dénommé « La Gabare ».
Suivant acte d'acquisition du 10 janvier 2014, il est également propriétaire dans le même immeuble des lots 411 (appartement) 403 (cave) et 457 (parking) avec 74/10 000èmes des parties communes générales.
Suite à des infiltrations affectant les lots de [X] [M] dans l'immeuble « La Gabare », le syndicat des copropriétaires a été condamné en référé à réaliser les travaux préconisés par expertise de Monsieur [C] suivant ordonnance du 27 juillet 2010, confirmée en appel le 26 mai 2011 sous réserve d'une modification de l'astreinte ordonnée.
Un premier litige a opposé [Z] [D] à l'union des syndicats de copropriétaires des Hauts de Saint-Georges, composée suivant les statuts des 18 septembre et 1er octobre 1975 des trois syndicats de copropriétaires suivants :
- «résidence les hauts de Saint Georges»
- «parc des hauts de Saint Georges»
- «villa Saint Georges».
Par arrêt infirmatif du 19 septembre 2013, cette cour a :
- dit que les statuts de l'union des syndicats méconnaissaient les dispositions des articles 14, 17 et 29 de la loi du 10 juillet 1965,
- annulé l'assemblée générale de l'union des syndicats du 25 juillet 2011 en tant qu'elle s'est substituée à l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Saint-Georges dont fait partie [Z] [D],
- déclaré inopposables à [Z] [D] les statuts de cette union qui n'ont pas été publiés au fichier immobilier,
- déclaré non écrits l'article 2, alinéa 1er, l'article 3, alinéa 2, l'article 7, alinéa 1er, 4 et 5 des statuts de l'union, par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- déclaré la demande de nullité des statuts de l'union atteinte par la prescription trentenaire et débouté [Z] [D] de toutes ses demandes à l'encontre du syndic Azur Provence,
- condamné l'union des syndicats aux entiers dépens.
Par acte d'huissier du 7 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la «[Adresse 5]» représenté par son syndic en exercice, la société Azur Provence, [Adresse 6] a fait assigner [Z] [D] en paiement de charges et de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 1er juillet 2013, le tribunal de grande instance de Toulon a :
- condamné [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
8 029,49 € à titre de charges avec intérêt au taux légal à compter du 22 août 2012 et capitalisation annuelle,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté [Z] [D] de sa demande de dommages et intérêts,
- avant dire droit sur les autres prétentions des parties,
- sursis à statuer jusqu'à l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence contre le jugement du 25 juin 2012.
Par déclaration du 27 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence les hauts de Saint-Georges, a relevé appel de cette décision.
Par déclaration du 3 octobre 2013, [Z] [D] a également relevé appel de cette décision.
La jonction des deux instances enrôlées sous les numéros 13/19330 et 13/15761 a été ordonnée le 21 octobre 2013 .
Par arrêt de cette cour du 15 janvier 2015, il a été sursis à statuer sur l'ensemble des demandes dans l'attente de la décision de la Cour de Cassation sur le pourvoi formé le 8 octobre 2014 par le syndicat à l'encontre de l'arrêt rendu par cette cour le 4 septembre 2014 dans un litige relatif à la contestation de copropriétaires du bâtiment Le Gabare sur le fait de supporter seuls la charge des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné suite aux infiltrations dans l'appartement de Madame [M].
Par arrêt de la Cour de Cassation du 19 novembre 2015, le pourvoi du syndicat des copropriétaires a été rejeté aux motifs suivants:
« Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune partie commune spéciale et précisait, s'agissant de la répartition des charges, que «les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs millièmes dans les parties communes générales» et que «les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles seront supportées par les copropriétaires de ce ou ces immeubles et réparties entre eux au prorata des millièmes des parties communes appartenant aux copropriétaires de ces immeubles» mais ne définissait pas quelles étaient les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles, ce qui nécessitait d'interpréter ces dispositions, et retenu souverainement que les travaux en cause, qui constituaient, compte tenu de leur nature et de leur montant, des grosses réparations affectant les parties communes de l'immeuble, n'étaient pas concernés par ces dispositions, a pu en déduire, nonobstant l'existence de bâtiments distincts qui n'est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment, que le coût des travaux de réfection des parties communes de ce bâtiment devait être réparti entre tous les copropriétaires...»
Par arrêt avant dire droit de cette cour en date du 22 septembre 2016,
- la réouverture des débats a été ordonnée, aux motifs que: 'les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » ont été votées lors des assemblées générales susvisées, y compris en ce qui concerne une partie des charges collectives aux trois syndicats des copropriétaires et qui correspondent à l'entretien des parties communes collectives aux trois syndicats des copropriétaires: gardiennage, piscine, tennis, espaces verts et voies.
[Z] [D] ne saurait être dispensé de sa quote-part à ce titre conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle est calculée suivant ses tantièmes prévus dans le règlement de copropriété et son titre.
Sur ce dernier point, le syndicat des copropriétaires justifie avoir corrigé le calcul des tantièmes au titre des charges « union » initialement fait sur la base de 59/7248 au lieu de 74/10 000èmes et avoir crédité le compte de [Z] [D] de 377,68 € pour toute la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2014, suivant décompte de sa pièce n°50.
En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir ensuite calculé les tantièmes sur la bonne base, [Z] [D] produisant des décomptes de charges postérieurs d'avril 2014 à mars 2015, établis également sur la base erronée de 59/7248.
Il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires procède à un nouveau calcul sur ce point.
[Z] [D] conteste également que les charges « bâtiments » soient calculées sur la base de 74/8250èmes au lieu de 74/10 000èmes tandis que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune réponse à cette contestation qui sera tranchée à l'occasion de la réouverture des débats après explications du syndicat des copropriétaires. »
- l'affaire a été renvoyée à la mise en état,
- il a été dit que l'instance serait reprise à l'initiative de la partie la plus diligente.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 mai 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires entend voir :
- réformer le jugement ;
- condamner [Z] [D] à lui payer 13 922,75 € de charges impayées selon décompte arrêté au 9 mai 2017, outre intérêts au taux légal depuis le 18 août 2012, avec anatocisme ;
- déclarer [Z] [D] irrecevable en sa demande nouvelle en appel de remboursement de 6 400,59 €;
- le déclarer irrecevable, ou pour le moins infondé en toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- rejeter l'ensemble de celles-ci ;
- condamner [Z] [D] à lui payer :
. 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des charges de copropriété ;
. 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens avec distraction.
Il répond comme suit aux questions posées par la cour :
- pour les décomptes de charges communes générales, « union » d'avril 2014 à mars 2015, ils ont été établis également sur la base de 10 000 tantièmes ;
- pour les charges « bâtiments » recalculées sur la base de 74/10 000èmes, cela conduit à un différentiel de 26,38 € supplémentaire au débit de [Z] [D] pour la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2014 et de 7,42 € pour la période du 23 mai 2016 au 1er avril 2017 ;
- il rapporte la preuve de la restitution de 8 888,70 € à [Z] [D] suite à l'invalidation par arrêt de cour d'appel de Paris le 26 mars 2015 de la saisie attribution pratiquée ;
- la contestation de [Z] [D] sur ce point démontre sa mauvaise foi ;
- la somme de 1 477,75 € (correspondant à la différence entre le montant de la saisie attribution (8 888,70 €) et celui de 7 410,95 € effectivement perçue, après déduction des frais d'huissier) a été inscrite à son crédit le 9 mai 2017.
Par ailleurs, il précise que :
- des assemblées générales spécifiques au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » ont approuvé les comptes des exercices arrêtés au :
- 31 mars 2011, 31 mars 2012, 31 mars 2013 (assemblée générale du 23 janvier 2014) 31 mars 2014 (assemblée générale du 3 septembre 2014), 31 mars 2015 ( assemblée générale du 31 juillet 2015) et 31 mars 2016 ( assemblée générale du 3 octobre 2016)
- tant qu'aucune de ces assemblées générales n'a été annulée, les charges votées doivent être réglées;
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 mai 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [Z] [D] entend voir :
- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;
- le recevoir en son appel incident ;
- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme 8 029,49 € ;
- en conséquence, ordonner la restitution de la somme de 8 300 € consignée en vertu de l'exécution provisoire dudit jugement avec intérêts de droit ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes les prétentions formées à l'occasion de la présente procédure en matière de charges de copropriété, ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts et autres indemnités ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :
.6 400,59 € en remboursement du trop payé au 10 avril 2017;
.3 000 € en réparation de son préjudice moral;
.5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, ceux d'appel distraits
Il soutient notamment que :
- le syndicat ne produit aucun compte de charges, balance de répartition ou état de copropriétaires émanant de sa propre comptabilité pour la période antérieure au 1er avril 2012,
- ceux qui sont versés aux débats émanent de la comptabilité de l'union des syndicats et lui sont inopposables ;
- l'arrêt du 19 septembre 2013 ne permet pas au syndicat de recouvrer les décisions financières de l'union qui lui ont été déclarées inopposables ;
- le solde débiteur de 13 147,11 € au 1er avril 2012 ne peut donc lui être réclamé ;
- la clé de répartition des charges figurant dans les statuts de l'union ne peut lui être appliquée ;
- après le 1er avril 2014, les charges relatives au lot Union ont été dissimulées dans les charges communes générales ; pour 4 591,54 € ;
- des charges ont été réparties sur des bases injustifiées de 59/8250ème et 5/ 8250ème ;
- la somme de 1 478,75 € (correspondant à la différence entre le montant de la saisie attribution annulée (8 888,70 €) et celui de 7 410,95 € effectivement perçue, ne lui a pas été remboursée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de [Z] [D] en sa demande de remboursement de
6 400,59 €:
En application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.»
Dans la mesure où se discute depuis l'assignation le montant des charges dues par [Z] [D] en fonction des sommes qu'il a réglées, sa demande de remboursement ne peut être considérée comme nouvelle en appel.
Elle sera déclarée recevable.
Sur les charges dues :
Si [Z] [D] conteste à juste titre la validité de l'approbation des comptes arrêtés au 31 mars 2012 par l'assemblée générale du 29 novembre 2012 qui concernait l'union des hauts de Saint Georges, il s'avère que lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » des :
- 23 janvier 2014, les comptes arrêtés aux 31 mars 2011, 31 mars 2012 et 31 mars 2013 ont été approuvés par les résolutions 1, 14 et 25;
- 3 septembre 2014, les comptes arrêtés au 31 mars 2014 ont été approuvés par la résolution 1 ;
- 31 juillet 2015 les comptes arrêtés au 31 mars 2015 ont été approuvés par la résolution 1 et les budgets prévisionnels de 150 445 € par an ont été votés pour les exercices du 31 mars 2015 au 31 mars 2016, puis du 31 mars 2016 au 31 mars 2017 par les résolutions 5 et 6 ;
- 3 octobre 2016, les comptes arrêtés au 31 mars 2016 ont été approuvés par la résolution 4 et les budgets prévisionnels de 159 860 € par an ont été votés pour les exercices du 31 mars 2016 au 31 mars 2017, puis du 31 mars 2017 au 31 mars 2018 par les résolutions 9 et 11, ainsi que les budgets prévisionnels de l'union..
Aucune de ces assemblées générales n'est à ce jour définitivement annulée puisqu'un appel a été diligenté contre le jugement du 4 avril 2017 ayant annulé les résolutions 1 à 11, 16 à 19, 22, 25 à 30 de l' assemblée générale du 23 janvier 2014.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à poursuivre le recouvrement des charges correspondant aux dépenses ainsi régulièrement votées pour la période du 17 mai 2010 au 31 mars 2015 et aux appels de provision pour la période du 31 mars 2015 au 23 mai 2016 et [Z] [D] ne peut valablement prétendre ne rien devoir pour la période antérieure au 1er avril 2012 qui ne concernerait que des charges de l'union.
Seule la répartition des charges peut être discutée par lui.
[Z] [D] conteste devoir quelque somme que ce soit au titre des charges qualifiées dans les appels de fonds, de « charges communes union » en se prévalant de l'arrêt du 19 septembre 2013 lui ayant déclaré inopposables les statuts de l'union (des syndicats de copropriétaires des hauts de Saint Georges).
Mais, d'une part, lors de l'assemblée générale du syndicat « [Adresse 5] » du 3 septembre 2014, de nouveaux statuts de l'union prévoyant la contribution du syndicat aux côtés des deux autres à l'entretien et à la conservation des équipements communs, ont été approuvés.
D'autre part, les charges réclamées par le syndicat « [Adresse 5] » ont été votées lors des assemblées générales susvisées, y compris en ce qui concerne une partie des charges collectives aux trois syndicats des copropriétaires correspondant à l'entretien des parties communes collectives auxdits syndicats: gardiennage, piscine, tennis, espaces verts et voies de circulation.
[Z] [D] ne saurait donc être dispensé de sa quote-part à ce titre conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle est calculée suivant ses tantièmes prévus dans le règlement de copropriété et son titre.
Sur ce dernier point, le syndicat justifie avoir corrigé le calcul des tantièmes au titre des charges « union » initialement fait sur la base de 59/7248 au lieu de 74/10 000èmes et avoir crédité le compte de [Z] [D] de 377,68 € pour toute la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2014, suivant décompte de sa pièce n°50.
Pour la période postérieure, le syndicat établit que les décomptes de charges communes générales ont été établis sur la base exacte de 10 000 tantièmes.
Le syndicat justifie également avoir recalculé les charges « bâtiments » sur la base de 74/10 000èmes, ce qui conduit à un différentiel de 26,38 €.
Il n'est plus contesté que les charges relatives au coût des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires avait été condamné pour remédier aux infiltrations subies par Madame [M] doivent être réparties entre tous les copropriétaires du syndicat et non seulement entre ceux du bâtiment La Gabare.
A ce titre, le syndicat des copropriétaires a rectifié le décompte de [Z] [D] en le créditant le 31 mars 2016 des sommes indûment inscrites à son débit le 10 décembre 2012.
En dernier lieu, [Z] [D] conteste qu'alors qu'une saisie attribution a été pratiquée par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 8 888,70 €, et qu'elle a été invalidité par arrêt de cour d'appel de Paris le 26 mars 2015, seule la somme de 7 410,95 € lui a été recréditée le 16 mai 2014, la différence de 1 478,75€ lui restant due.
Or, le syndicat justifie avoir crédité le compte de [Z] [D] de 1 477,75 € le 9 mai 2017.
En l'état de ces justificatifs apportés par le syndicat, il sera fait droit à sa demande en paiement de 13 922,75 € de charges impayées selon décompte arrêté au 9 mai 2017, outre intérêts au taux légal sur 8 029,49 € depuis le 18 août 2012, avec anatocisme.
[Z] [D] sera débouté de sa demande en paiement de 6 400,59 € soi-disant trop payé au 10 avril 2017.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
Dès lors que les contestations de [Z] [D] étaient en partie fondées, sa résistance abusive n'est pas caractérisée, et le syndicat doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :
[Z] [D] qui ne justifie pas d'un tel préjudice sera débouté de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Si [Z] [D] était fondé en une partie de ses contestations, il s'avère débiteur d'une somme importante de charges impayées, ce qui justifie de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de chacune des parties,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,
condamne [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme 13 922,75 € de charges impayées selon décompte arrêté au 9 mai 2017, outre intérêts au taux légal sur 8 029,49 € depuis le 18 août 2012, avec capitalisation de tous les intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil,
Rejette la demande en remboursement de 6 400,59 € de [Z] [D],
Condamne [Z] [D] aux dépens avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
