COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2017
bm
N° 2017/ 599
Rôle N° 16/01513
Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU I
Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU II
C/
SCI VAL SCOFFIER
Grosse délivrée
le :
à :
Me Olivier GUASTELLA
Me Philippe DUTERTRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 12/00431.
APPELANTES
Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU I, sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société CGIN, SARL, dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU II, sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société CGIN, SARL, dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEE
SCI VAL SCOFFIER,
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié du 25 octobre 1957, il a été vendu à la société anonyme GARAGE DE VILLENEUVE une parcelle de terre située à [Adresse 4] d'une contenance de 2453 m² environ.
Un acte notarié a été établi le 21 décembre 1961 aux termes duquel a été reçu de la société GARAGE DE VILLENEUVE le règlement de copropriété, mentionnant trois lots.
Sur les deux premiers lots, ont été édifiés les immeubles LE SOLEAU I et LE SOLEAU II.
Le troisième lot a été vendu par la société GARAGE DE VILLENEUVE à la SCI VAL SCOFFIER suivant acte du 29 décembre 1965 ; la SCI VAL SCOFFIER l'a donné à bail le 21 NOV 1966 à la société GARAGE DE VILLENEUVE qui y exploite un garage ; le lot 3 est pourvu d'une toiture terrasse au premier étage où sont aménagés des emplacements de parking ; les copropriétaires de la résidence SOLEAU II qui stationnent sur les parkings de la toiture terrasse payent une redevance.
Les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I et LE SOLEAU II considèrent que la toiture terrasse dépend des parties communes de ce qui forme un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale tandis que la SCI VAL SCOFFIER considère que cette toiture terrasse constitue une partie privative de son fonds, qu'elle peut mettre à disposition moyennant paiement.
Par acte du 28 octobre 2011, les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I et LE SOLEAU II ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice la SCI VAL SCOFFIER pour voir constater que les lots 1 (SOLEAU I), 2 (SOLEAU II) et 3 (VAL SCOFFIER) constituent un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale sous la seule référence cadastrale [Cadastre 1].
Le tribunal, par jugement du 13 janvier 2016, a notamment :
- débouté la SCI VAL SCOFFIER de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par les syndicats de copropriétaires
- débouté les syndicats des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire
- condamné in solidum les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I et LE SOLEAU II à payer à la SCI VAL SCOFFIER la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné in solidum les syndicats des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le 27 janvier 2016, les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I et LE SOLEAU II ont régulièrement relevé appel, de ce jugement en vue de sa réformation.
Ils demandent à la cour, selon conclusions déposées le 11 mai 2017 par RPVA, de :
Vu les articles 89-2 du code de l'urbanisme et de l'habitation, L 123-1-2 du code de l'urbanisme et PLU, 3 alinéa 2, 8, 22 de la loi du 10 juillet 1965, 1354, 1850, 2259 et 2261 du code civil
- rabattre l'ordonnance de clôture du 2 mai 2017
- déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé SOLEAU II
- prononcer un sursis à statuer jusqu'à ce que la quatrième chambre de la cour d'appel statue sur l'appel du jugement rendu le 24 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Nice
- rejeter purement et simplement la demande d'irrecevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé SOLEAU II
- recevoir et déclarer bien fondés en leur appel les syndicats des copropriétaires
- infirmer le jugement
- dire et juger que les lots 1 (SOLEAU I), 2 (SOLEAU II) et 3 (VAL SCOFFIER) constituent un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale sous la seule référence cadastrale [Cadastre 1]
- dire et juger qu'il n'existe aucune convention contraire ni organisation différente permettant d'exclure l'application de la loi du 10 juillet 1965 à cet ensemble immobilier
- dire et juger que la société VAL SCOFFIER a acquis ses lots 201, 221, 222, 223, 224 en l'état d'un règlement de copropriété du 21 novembre 1966 soumis à la loi du 10 juillet 1965 et faisant expressément référence au règlement préalable du 21 décembre 1961 instituant une copropriété horizontale
- dire et juger que ladite société a acquis son lot 3 sous l'égide de la loi du 10 juillet 1965 et en l'état d'un règlement préalable du 21 décembre 1961 instituant une copropriété horizontale
- dire et juger que la dalle toiture-terrasse, objet du litige, prescrite à usage de voie d'accès au SOLEAU II et aire de stationnement, pour les membres du syndicat des copropriétaires du SOLEAU II et construite pour le compte dudit syndicat, constitue une partie commune, insusceptible d'appropriation privative par la société VAL SCOFFIER
- dire et juger qu'aucune prescription acquisitive n'a pu intervenir au profit de la société VAL SCOFFIER s'agissant de parties communes
En conséquence
- dire et juger que la société VAL SCOFFIER a commis un abus de droit en s'appropriant cette dalle toiture-terrasse et en la mettant à disposition moyennant redevances
- dire et juger que la société VAL SCOFFIER est une société fictive pour communauté d'intérêts, d'activités, de dirigeants, avec les sociétés GARAGE DE VILLENEUVE, SCI RÉSIDENCE BARBERIS, SCI RÉSIDENCE SOLEAU et SCI RÉSIDENCE SOLEAU II
- dire et juger que la société VAL SCOFFIER par la location de ses lots 201 et 3, a contrevenu au règlement de copropriété horizontale du 21 décembre 1961 et en faisant bénéficier ses locataires, conjointement avec la société GARAGE DE VILLENEUVE d'une cour commune
- condamner la société VAL SCOFFIER à cesser toute occupation sur la dalle toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive des copropriétaires du SOLEAU II
- condamner la société VAL SCOFFIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé SOLEAU I la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la société VAL SCOFFIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé SOLEAU II la somme de 12 cents syndicats de copropriétaires 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la société VAL SCOFFIER aux entiers dépens.
Formant appel incident, la société VAL SCOFFIER sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 27 avril 2017 :
In limine litis
- déclarer irrecevable l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé SOLEAU II en l'absence de constitution d'avocat suite au jugement du 24 avril 2017 du TGI de Nice ayant annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU II en date du 09 septembre 2015
puis
- confirmer le jugement de première instance
- juger que l'ensemble immobilier qui se dénommerait LE SOLEAU constitué par les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I, LE SOLEAU II et VAL SCOFFIER n'est pas soumis à la loi du 10 juillet 1965, en tant qu'il relève d'une organisation différente, de sorte que la toiture terrasse est une partie privative appartenant à la SCI VAL SCOFFIER
- juger que la dalle à usage de stationnement exploitée par la SCI VAL SCOFFIER située en toiture du lot 101 construit sur le lot privatif numéro 3 est la propriété de la SCI VAL SCOFFIER
- juger que la SCI VAL SCOFFIER a usucapé depuis plus de 30 années la toiture terrasse en retirant depuis 1966 un revenu locatif, en l'entretenant, en l'aménageant aux yeux de tous, publiquement, et de façon non équivoque
- débouter les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I, LE SOLEAU II de toutes leurs demandes, fins et conclusions
Y ajoutant
- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I, LE SOLEAU II à payer à la SCI VAL SCOFFIER une somme de 8000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum les syndicats des copropriétaires LE SOLEAU I, LE SOLEAU II aux entiers dépens.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 16 mai 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 Sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires LE SOLEAU II
La SCI VAL SCOFFIER soulève dans ses dernières écritures du 27 avril 2017 l'irrecevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires LE SOLEAU II ; elle se fonde sur le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 24 avril 2017 ayant annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble SOLEAU II qui s'est tenue le 9 septembre 2015.
Il résulte toutefois de l'article 914 du code de procédure civile que le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel.
Dans ces conditions, la demande d'irrecevabilité de l'appel présentée à la cour, alors que le conseiller de la mise en état désigné n'était pas dessaisi, est irrecevable.
Il n'y a pas lieu dès lors d'examiner la demande de sursis à statuer formée par les syndicats des copropriétaires dans l'attente de l'arrêt à venir sur appel du jugement rendu le 24 avril 2017.
Il convient de déclarer irrecevable, la demande d'irrecevabilité de l'appel.
2 Sur la demande de condamnation de la société VAL SCOFFIER à cesser toute occupation sur la dalle toiture-terrasse
Aux termes de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
En l'espèce, il est produit aux débats un acte authentique du 21 décembre 1961 dénommé cahier des charges et règlement de copropriété horizontale, portant en page 4 un chapitre intitulé « règlement de co-propriété » ; l'acte stipule : en conformité des dispositions de la loi du 7 février 1953, la totalité du terrain désigné sous le paragraphe III de l'exposé qui précède appartiendra indivisément à tous les copropriétaires des bâtiments qui existeront sur ce terrain ainsi qu'il est dit ci-dessous ; il est créé trois lots... l'acte stipule en pages 5 et 5 bis l'existence de parties communes aux trois lots, précisant que la totalité du sol appartiendra indivisément aux propriétaires des trois lots, en ce compris le sol sur lequel reposeront les constructions futures ; ledit sol est représenté par 1000/1000 èmes appartenant aux propriétaires du lot 1 pour 486/1000 èmes, aux propriétaires du lot 2 pour 154/1000 èmes et aux propriétaires du lot 3 pour 360/1000 èmes ; ainsi il répartit en trois les tantièmes du sol indivis ; l'acte contient en troisième annexe un tableau de division présentant pour chacun des trois lots, le nombre de tantièmes.
L'existence de parties communes avec attribution de tantièmes caractérise la copropriété et exclut formellement la division en volume.
Le cahier des charges et règlement de copropriété issu de l'acte du 21 décembre 1961 ne définit aucun régime particulier d'organisation de l'ensemble immobilier et ne prévoit aucune organisation particulière pour la gestion des éléments communs ; par conséquent, en l'absence d'organisation contractuellement prévue pour la gestion du sol commun, l'ensemble immobilier est de plein droit soumis au statut de la copropriété.
La SCI VAL SCOFFIER est malvenue à contester l'intention des parties de soumettre les constructions au régime de la copropriété, en l'état de ces clauses ; le fait que les trois permis de construire n'ont pas été délivrés à une indivision ou encore que les immeubles édifiés en vertu de trois permis de construire n'ont pas été construits à frais communs est sans incidence, ces circonstances ne caractérisant pas l'existence d'une organisation spécifique ; de même, il ne peut être tiré argument de l'absence de rédaction d'un nouveau règlement de copropriété a la suite de l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 ; au contraire, les fondateurs ont confirmé le choix d'une copropriété horizontale en établissant un règlement de copropriété vertical du SOLEAU II, suivant acte du 21 novembre 1966 ; il y est alors mentionné que le sol du SOLEAU II forme le lot numéro deux du cahier des charges et règlement de copropriété du 21 décembre 1961 ; c'est donc à tort que la SCI interprète l'acte précité du 21 décembre 1961 comme un simple état descriptif de division.
Par conséquent, les lots 1 (SOLEAU I), 2 (SOLEAU II) et 3 (VAL SCOFFIER) constituent un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale sous la seule référence cadastrale [Cadastre 1], de sorte que la SCI VAL SCOFFIER est propriétaire du lot numéro 3 soumis à la loi du 10 juillet 1965 ; au demeurant, son titre de propriété dressé le 29 décembre 1965 mentionne que la présente vente (vente par la société GARAGE DE VILLENEUVE à la SCI VAL SCOFFIER du lot 3) est consentie et acceptée sous les charges et conditions énoncées au cahier des charges et règlement de copropriété et additifs précités et plus spécialement sous celles suivantes que la société acquéreur s'oblige à exécuter et accomplir, savoir ... satisfaire à toutes les charges et conditions imposées aux copropriétaires de l'immeuble dont s'agit aux termes du cahier des charges et règlement de copropriété et additifs précités.
Par suite, la dalle toiture-terrasse, objet du litige, constitue une partie commune.
Il appartient donc à la société VAL SCOFFIER qui se prétend à titre subsidiaire, propriétaire de la toiture terrasse par prescription acquisitive depuis plus de trente ans d'en rapporter la preuve ; sur ce point, elle prétend occuper, entretenir, exploiter paisiblement la dalle et en retirer mensuellement un revenu depuis 1966, date à laquelle elle l'a mise en location.
Toutefois les syndicats de copropriétaires appelants sont bien fondés à opposer le caractère équivoque de la possession en application de l'article 2261 du code civil aux termes duquel, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
En effet, la société VAL SCOFFIER rend elle-même sa possession équivoque ; ainsi dans le bail du 22 novembre 1966 qu'elle a consenti à la société GARAGE DE VILLENEUVE, se référant expressément au règlement de copropriété du 21 décembre 1961, elle mentionne que la jouissance de la terrasse restera sa propriété exclusive et perpétuelle ; puis dans un bail du 28 novembre 1979 à effet du 1er janvier 1980 consenti à la société CRIC, elle se présente comme propriétaire privatif du lot numéro trois, objet du bail ; les appelants sont bien fondés à relever qu'elle se prétend ainsi propriétaire par usucapion sur deux fondements différents, à titre de jouissance exclusive au titre d'un bail de 1966, puis à compter de 1980 à titre privatif.
En outre, d'autres copropriétaires bénéficient également d'une jouissance exclusive sur cette terrasse avec attribution de tantièmes de parties du sol commun ; il ressort à cet égard d'un acte de vente dressé devant notaire le 8 août 1968 entre la société civile du VAL SCOFFIER et le dénommé [C] [Q], que celle-ci lui a vendu le lot 221 constitué d'un parking avec les tantièmes de parties communes qui y sont attachées ; il n'est pas contesté que d'autres copropriétaires ont également une jouissance exclusive sur cette terrasse avec attribution de tantièmes de parties du sol commun ; il en résulte que la SCI VAL SCOFFIER ne peut justifier d'une affectation de la dalle à son usage exclusif ; or une usucapion ne peut intervenir au bénéfice d'une partie qui ne dispose que de la jouissance d'une partie commune.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement dont appel écartant le caractère de parties communes de la dalle toiture-terrasse litigieuse ainsi que le régime de la loi du 10 juillet 1965, et retenant la prescription acquisitive trentenaire au profit de la SCI VAL ESCOFFIER ; cette dernière sera déboutée de sa demande de confirmation de ces chefs.
Néanmoins, la demande formée en cause d'appel par les syndicats des copropriétaires tendant à voir condamner ladite SCI à cesser toute occupation sur la dalle toiture-terrasse ne peut être accueillie favorablement ; en effet, selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ; ce dont il résulte qu'un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action portant sur les parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause ; en l'occurrence, le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale n'est pas dans la cause ; sur ce point, la société VAL SCOFFIER rappelle dans ses écritures les démarches infructueuses en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété horizontale ; par conséquent, la demande tendant à voir condamner la société VAL SCOFFIER à cesser toute occupation sur la dalle toiture-terrasse, qualifiée de partie commune, est irrecevable.
3 Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Succombant en la cause, la SCI VAL SCOFFIER doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU I et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU II chacun la somme de 1500 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit et juge irrecevable, la demande d'irrecevabilité de l'appel présentée à la cour,
Dit et juge en conséquence sans objet la demande de sursis à statuer formée par les syndicats des copropriétaires dans l'attente de l'arrêt à venir sur appel du jugement rendu le 24 avril 2017,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 13 janvier 2016,
Statuant à nouveau,
Dit et juge que les lots 1 (SOLEAU I), 2 (SOLEAU II) et 3 (VAL SCOFFIER) constituent un ensemble immobilier soumis à une copropriété horizontale sous la seule référence cadastrale [Cadastre 1],
Dit et juge que la dalle toiture-terrasse, objet du litige, située en toiture du lot 3 constitue une partie commune de ladite copropriété,
Déboute la SCI VAL SCOFFIER de sa demande d'usucapion de la dalle toiture-terrasse litigieuse,
Y ajoutant,
Dit et juge irrecevables le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU I et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU II en leur demande tendant à condamner la société VAL SCOFFIER à cesser toute occupation sur la dalle toiture-terrasse, faute d'avoir appelé en cause le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne la SCI VAL SCOFFIER aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU I et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LE SOLEAU II chacun la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
