COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2017
Am
N° 2017/ 550
Rôle N° 15/21930
[D] [Z]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL HAWADIER-RUGGIRELLO
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Décembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/09313.
APPELANT
Monsieur [D] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Bernard HAWADIER de la SELARL HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est
[Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Michel LABORDE de la SCP LABORDE FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès MOULET, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Agnès MOULET, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2017, à cette date le délibéré a été prorogé au 22 Juin 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2017
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [D] [Z] a acquis le 29 juillet 2014 le lot n° 3 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] (Var) constitué d'un appartement situé au premier étage, côté jardin. Aux termes d'une assemblée générale du 28 août 2014, la copropriété a autorisé l'exécution de travaux concernant le lot n°1 constitué d'un local commercial et ses annexes, soit la modification du local par démolition des murs porteurs et mise en place d'éléments métalliques, la modification partielle de la toiture existante côté cour, le remplacement du gravier de la cour-jardin par des pierres naturelles, ainsi que l'installation d'une baie vitrée donnant sur la cour-jardin, le tout sous la surveillance d'un architecte.
Considérant que ces résolutions étaient contraires à la destination de l'immeuble et portaient atteinte au droit de jouissance de son lot, M. [D] [Z] en a sollicité l'annulation auprès du tribunal de grande instance de Draguignan qui par jugement contradictoire du 4 décembre 2015 l'a débouté de ses demandes et l'a condamné aux dépens ainsi qu'au paiement au syndicat des copropriétaires d'une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [D] [Z] a régulièrement relevé appel de cette décision et soutient principalement dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, que :
' les résolutions critiquées consistent à autoriser le propriétaire du lot n°1 à réunir le magasin initial avec le débarras, la pièce à usage de réserve, le WC avec douche, le jardin et le hangar sur lequel il ne dispose que d'un droit de jouissance privative pour en faire un seul et même local à usage commercial en violation de la clause de destination du règlement de copropriété, à transformer le débarras, la réserve et le hangar en des pièces utilisables par une clientèle commerciale grâce à la surélévation de la toiture et à transformer le jardin en terrasse commerciale communiquant avec l'ensemble des pièces annexes autres que le magasin d'origine;
' ces autorisations portent atteinte à son droit de jouissance en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis et ne peuvent être adoptées qu'à l'unanimité des copropriétaires ; la modification de la destination de l'immeuble doit être réalisée dans les mêmes termes ;
' les résolutions litigieuses sont également entachées d'une autre cause de nullité en ce qu'elles permettent une appropriation du jardin et du hangar, parties communes.
Soutenant que la copropriété a commis un excès de pouvoir, M. [D] [Z] conclut, au visa des articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 à la nullité des résolutions 1-A, 1-B et 1-C de l'assemblée générale du 28 août 2014 et à la condamnation du syndicat au paiement d'une indemnité de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile avec dispense des dépens tel que prévu à l'article 10-1 de la loi précitée.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SA S Cabinet Réveille fait valoir en réplique dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 6 avril 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé des moyens, que :
' le jardin et le hangar sont privatifs en ce qu'ils sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 1 qui est à destination commerciale ;
' les travaux autorisés dans un lot privatif sont conformes à la destination de l'immeuble et n'en modifient pas l'aspect extérieur ; la résolution a été valablement approuvée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
' les travaux affectant la toiture sont également conformes à la destination de l'immeuble et auront pour effet d'en améliorer l'esthétique ; ils ont valablement été approuvés dans les termes de la majorité de l'article 24 précité ;
' il en va de même des travaux relatifs à la cour à laquelle seul le lot n° 1 a accès ; le remplacement d'une porte par une baie vitrée ne modifie pas l'aspect extérieur de l'immeuble; la majorité de l'article 24 a été obtenue.
Le syndicat des copropriétaires conclut dès lors au visa des mêmes articles 9, 24,25 et 26 invoqués par l'appelant à la confirmation du jugement déféré et à sa condamnation au paiement d'une indemnité de 5000 € pour frais de procédure.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 28 février 2017.
MOTIFS de la DECISION
Le règlement de copropriété qui constitue la loi des parties à la procédure définit les parties communes comme « celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » ; l'état descriptif de division affecte au lot n°1 : « la totalité du rez-de-chaussée composé d'un magasin ; un débarras, une pièce à usage de réserve, WC avec douche, le droit à la jouissance exclusive et particulière du jardin avec le hangar y édifié ». En conséquence, la cour et le hangar sont des parties privatives.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 confère à chaque copropriétaire la libre jouissance et usage des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble ; l'article 25, b) de cette même loi requiert une autorisation de l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour tous travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Tel est le cas des travaux de rénovation interne du local commercial constitué par le lot n°1 autorisés par 6 copropriétaires sur 7 totalisant 761/838 tantièmes.
Ces travaux conformes à la destination de l'immeuble entrepris dans un lot privatif n'en modifient aucunement l'aspect extérieur ; en conséquence la résolution n'encourt aucune annulation.
La modification de la toiture existante côté cour a été également adoptée à la majorité de l'article 25,b représentant 4 copropriétaires totalisant 615/780 tantièmes ; elle vise à supprimer l'aspect disgracieux d'un décroché de 20 cm d'une partie de la toiture en réalisant une toiture uniforme et en remplaçant les vieilles tuiles par des tuiles canal de terre cuite à l'ancienne, travaux améliorant l'esthétique de l'immeuble. M. [D] [Z], qui procède par affirmation, n'explique pas en quoi ces travaux d'amélioration porteraient atteinte à la jouissance de son lot.
Il en va de même s'agissant de la résolution 1-C consistant dans le remplacement du gravier de la cour par des pierres naturelles et la réalisation d'une ouverture à l'arrière de la boutique par l'installation d'une baie vitrée ; en effet le syndicat fait utilement valoir que le local commercial a toujours eu un accès sur la cour privative et que le remplacement de la porte par une baie vitrée améliore l'aspect extérieur de l'immeuble ; il ajoute sans être contredit que jusqu'à la réalisation de ces travaux, la vue dont bénéficiait l'appelant s'exerçait sur un jardin à l'abandon; enfin ces travaux ne constituent pas plus une atteinte à la destination de l'immeuble dès lors que l'intégralité du lot n°1 est affecté à un usage commercial.
La résolution adoptée à la majorité de 3 copropriétaires totalisant 455/838 tantièmes est donc régulière.
***
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [D] [Z] qui succombe dans son recours est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Le condamne aux dépens avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
